Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 6 февраля 2017 г. N 07АП-757/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 8 июня 2017 г. N Ф04-1159/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Томск

6 февраля 2017 г.

Дело N А45-14894/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2017 года.

Определение в полном объеме изготовлено 06 февраля 2017 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Л.И. Ждановой,

судей: Е.Г. Шатохиной, М.А. Фертикова,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Денисовой О.В.

при участии в судебном заседании:

от истца: Ильюшина Е.В. по доверенности от 18.04.2016 N 1ф/510 (сроком на 2 года) в порядке передоверия по доверенности от15.02.2015)

от ответчика: Горожанкин И.И. по доверенности от 23.06.2015 N 65/26-1 (сроком на 2 года), Пешкова кызы У.И. по доверенности от 19.05.2014 (сроком по 31.12.2016)

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Сибирский завод электротермического оборудования" (07АП-757/15 (2)) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 29 декабря 2015 года по делу N А45-14894/2014 (судья И.В. Киселева)

по иску открытого акционерного общества Банк "Финансовая Корпорация Открытие" (Новосибирский филиал ОАО Банка "Финансовая Корпорация Открытие" ОГРН 1027739019208)

к открытому акционерному обществу "Сибирский завод электротермического оборудования" (ОГРН 1025401301001)

об обращении взыскания на заложенное имущество,

по встречному иску открытого акционерного общества "Сибирский завод электротермического оборудования" (ОГРН 1025401301001)

к открытому акционерному обществу Банк "Финансовая Корпорация Открытие" (ОГРН 1027739019208) (Новосибирский филиал ОАО Банка "Финансовая Корпорация Открытие")

о признании договоров об ипотеке от 13.04.2012 N 20119/60001, от 30.08.2012 N20161/60001 и договора о последующей ипотеке от 12.07.2013 N 59-13/И-1Ф недействительными,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество Банк "Финансовая Корпорация Открытие" (далее - ОАО Банк "ФК Открытие", банк, истец) обратился в суд с иском, уточенным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к открытому акционерному обществу "Сибирский завод электротермического оборудования" (далее - ОАО "Сибэлектротерм, общество, ответчик) об обращении взыскания на заложенное имущество (л.д.119-122 т.13, л.д.68-70 т.19).

Исковые требования со ссылками на статьи 309,310,337,349-350,811,819 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 54, 56, Федерального закона Российской Федерации "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по кредитным договорам возобновляемом кредите N 20119 от 13 апреля 2012 года, N 20161 от 02 августа 2012 года, N 59-13/ВК-1Ф от 12 июля 2013 года.

Обществом до принятия арбитражным судом первой инстанции судебного акта, которым оканчивается рассмотрение дела по существу, предъявлен встречный иск, уточенный в порядке ст. 49 АПК РФ, о признании договоров об ипотеке от 13.04.2012 N 20119/60001, от 30.08.2012 N20161/60001 и договора о последующей ипотеке от 12.07.2013 N 59-13/И-1Ф недействительными.

Требования обоснованы статьями 168, 179, 340 ГК РФ, статьями 7, 67 Закона об ипотеке и мотивированы несоответствием договоров об ипотеке требованиям закона, заключением этих договоров на крайне невыгодных условиях.

Решением арбитражного суда Новосибирской области 29 декабря 2015 года (в редакции определения об исправлении опечатки от 27.01.2016) первоначальный иск удовлетворен.

Суд обратился взыскание в счет погашения задолженности по договорам кредитным договорам возобновляемом кредите N 20119 от 13 апреля 2012 года, N 20161 от 02 августа 2012 года, N 59-13/ВК-1Ф от 12 июля 2013 года на имущество, являющееся предметом залога по договорам ипотеки, а именно:

- Земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов. Общая площадь 333 464,00 кв.м. Кадастровый номер: 54:35:051130:35. Адрес: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Петухова, д.51.

Определил начальную продажную стоимость залогового имущества равную 80% от рыночной стоимости в размере:

- Земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов. Общая площадь 333 464,00 кв.м. Кадастровый номер: 54:35:051130:35. Адрес: Новосибирская область, г Новосибирск, ул. Петухова, д.51 - 135 920 000 рублей.

С ответчика в пользу истца взыскано 12 000 рублей госпошлины.

В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик, ссылаясь на нарушение арбитражным судом норм материального и процессуального права, неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований по первоначальному иску и удовлетворению исковых требований по встречному исковому заявлению.

В обоснован е доводов жалобы ответчик ссылается на следующее.

В нарушение положений пункта 1 статьи 350 ГК РФ, подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеки, разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 6 Информационного письма N 26 от 15.01.1998, в отсутствие между сторонами спора по стоимости заложенного имущества - здания (корпус АКБ) и корпуса N 3, при определении стоимости этого заложенного имущества суд принял по внимание заключение эксперта и оценку, представленную банком, но не дал оценку и не принял во внимание отчет N Р-7/0304/201 от 03.40.2014, представленный ОАО "Сибэлектротерм". При этом суд существенно, более чем в три раза, снизил определенную сторонами в договоре ипотеки стоимость (начальную продажную цену) Корпуса N 3, что повлекло нарушение прав и законных интересов должника по получению того, на что он мог рассчитывать при продаже имущества по стоимости, определенной сторонами в договоре. Судом нарушен принцип состязательности.

Кроме того, по мнению подателя жалобы, арбитражным судом не дана оценка доводу ответчика относительно недействительности договора залога в части земельного участка в силу ст. 168 ГК РФ в связи с нарушением порядка оценки земельного участка; не применен закон, подлежащий применению, а именно, статьи 9 и 67 Закона об ипотеке. Поскольку стоимость земельного участка не была определена лицензированным оценщиком, и в договоре об ипотеке отсутствует установленная заключением оценщика стоимость, договор ипотеки земельного участка является ничтожной сделкой.

Исполнение решения суда является невозможным, поскольку влечет исполнение ничтожной сделки, поскольку отчуждение (продажа с торгов) земельного участка без расположенных на нем объектов недвижимости, как и объектов недвижимости без земельного участка, на котором они расположены, в силу закона невозможно.

Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе и в дополнении к ней.

Банк в отзыве на апелляционную жалобу доводы общества отклонил, решение просил оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, указал на то, что довод о признании договоров ипотеки в части залога земельного участка недействительными в связи с нарушением требований Закона об ипотеки относительно оценки земельного участка должником в суде первой инстанции не заявлялся.

Более подробно доводы банка изложены в отзыве.

Определением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2016 года судебное разбирательство назначено на 07 апреля 2016 года.

Протокольным определением от 07.04.2016 апелляционный суд отложил судебное заседание на 04.05.2016, предложил сторонам рассмотреть вопрос о назначении экспертизы.

В письменной позиции, поступившей в апелляционный суд в электронном виде 28.04.2016, банк возражал против назначения экспертизы, в случае назначения судом судебной экспертизы поручить проведение экспертизы просит ООО "ЭКСОН" и ООО "Центр Независимой Экспертизы "Кодекс", истец также предложил свои вопросы эксперту.

27 апреля 2016 года в суд апелляционной инстанции от ответчика поступило письменное ходатайство о назначении судебной экспертизы, с документами, подтверждающими возможность проведения экспертизы, ее срок и стоимость, образование и квалификацию эксперта, платежное поручение, подтверждающее внесение на депозитный счет апелляционного суда денежных средств в размере 140 000 руб., вопросы на разрешение эксперта.

Протокольным определением от 04.04.2016 апелляционный суд по ходатайству представителя ответчика, поддержанному представителем истца, отложил судебное заседание на 26.05.2016. Апелляционный суд в порядке статей 262, 268 АПК РФ удовлетворил ходатайство представителя истца и приобщил в качестве дополнительных доказательств судебные акты по делам N А40-109492/14 и N А45-13456/2014, подтверждающие взыскание с ответчика в пользу истца задолженности по договорам о возобновляемом кредите.

Определением суда от 02 июня 2016 года (резолютивная часть определения объявлена 26 мая 2016 года) по делу N А45-14894/2014 назначена судебная экспертиза, производство по делу приостановлено до окончания проведения судебной экспертизы.

Проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью "Оценка и Право Финансовые консультации" (630099, г. Новосибирск, 77, под. 6 оф. 2), с выполнением работ экспертом Владимировым Игорем Валерьевичем.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

- определить на дату проведения экспертизы рыночную стоимость объекта недвижимости - Здание (корпус АБК), назначение: нежилое. Площадь: общая 11481.2 кв.м., инвентарный номер: 35:02678\001. Литер: А1. Этажность: 4. Подземная этажность: 1. Адрес: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Петухова, д.51. Кадастровый номер: 54:35:051135:274 с учетом стоимости соответствующей части земельного участка, занятой объектом недвижимости и необходимой для его использования - категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 333 464,00 кв.м., кадастровый номер: 54:35:051130:35, адрес: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Петухова, д.51.

- определить на дату проведения экспертизы рыночную стоимость объекта недвижимости - Корпус N 3, назначение: нежилое. Площадь: общая 45 790.5 кв.м. Инвентарный номер: 35:02678/002. Литер: А2, А2/1. Этажность: 1 Адрес: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Петухова, д.51. Кадастровый номер: 54:35:051135:275, с учетом стоимости соответствующей части земельного участка, занятой объектом недвижимости и необходимой для его использования - категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 333 464,00 кв.м., кадастровый номер: 54:35:051130:35, адрес: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Петухова, д.51.

30 июня 2016 года от общества с ограниченной ответственностью "Оценка и Право Финансовые консультации" поступило ходатайство о привлечении к проведению экспертизы дополнительного эксперта, ввиду необходимости привлечения к производству назначенной экспертизы дополнительного эксперта, обладающего специальными знаниями в области проведения землеустроительных экспертиз, поскольку содержащие в определении суда вопросы относятся не только к области экспертизы рыночной стоимости имущества, но и к области исследования объектов землеустройства - применительно к определению части земельного участка, занятой объектом недвижимости и необходимой для его использования. Экспертное учреждение в целом, и эксперт Владимиров И.В., в частности, возможностью проведения землеустроительной части исследования не обладает.

Для разрешения поступившего ходатайства определением суда апелляционной инстанции от 06 июня 2016 года судебное заседание назначено на 03 августа 2016 года.

Протокольным определением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 03 августа 2016 года судебное разбирательство отложено на 16 августа 2016 года.

В судебном заседании, назначенном на 03 августа 2016 года, суд апелляционной инстанции поставил на обсуждение сторон вопрос о замене экспертной организации - общества с ограниченной ответственностью "Оценка и Право Финансовые консультации" ввиду отсутствия в данного учреждение в целом, и эксперта Владимиров И.В., в частности, возможности проведения землеустроительной части исследования.

Определением суда от 22 августа 2016 года (резолютивная часть определения объявлена 16 августа 2016 года) судом произведена замена экспертной организации общества с ограниченной ответственностью "Оценка и Право Финансовые консультации" (630099, г. Новосибирск, 77, под. 6 оф. 2) на общество с ограниченной ответственностью "ВекторПроект" (ОГРН 1095404012824, адрес: 630083, г. Новосибирск, ул. Некрасова, 48 оф. 207) с выполнением работ экспертом - оценщиком Шутовым Артёмом Валерьевичем, экспертом - кадастровым инженером Барабановой Юлией Владимировной.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

- определить на дату проведения экспертизы рыночную стоимость объекта недвижимости - Здание (корпус АБК), назначение: нежилое. Площадь: общая 11481.2 кв.м., инвентарный номер: 35:02678\001. Литер: А1. Этажность: 4. Подземная этажность: 1. Адрес: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Петухова, д.51. Кадастровый номер: 54:35:051135:274 с учетом стоимости соответствующей части земельного участка, занятой объектом недвижимости и необходимой для его использования - категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 333 464.02 кв.м., кадастровый номер: 54:35:051130:35, адрес: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Петухова, д.51.

Учитывая, что 14 ноября 2016 года в суд апелляционной инстанции поступило заключение экспертов, суд апелляционной инстанции назначил судебное для рассмотрения вопроса о возобновлении производства по делу.

Определением от 13 декабря 2016 года апелляционный суд возобновил производство по делу.

В судебном заседании, состоявшемся 13.12.2016, представитель истца заявил ходатайства о проведение повторной судебной экспертизы по определению рыночной стоимости заложенного имущества, о вызове экспертов, и приобщении к материалам дела таблицы анализа продажной стоимости объектов недвижимого имущества и рецензии Института оценки собственности и финансовой деятельности на заключение экспертов N 14 от 31.10.2016, составленного экспертами ООО "ВекторПроект.

В связи с удовлетворением ходатайства представителя истца о вызове экспертов, протокольным определением от 13.12.2016 апелляционный суд отложил судебное заседание на 17 января 2017, вызвал в судебное заседание экспертов ООО "ВекторПроект" Барабанову Юлию Владимировну и Шут Артема Валерьевича.

В судебном заседании апелляционного суда, состоявшемся 17-24 января 2016 года, представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы по основаниям, в ней изложенным (с учетом дополнений к апелляционной жалобе).

Представители истца возражали против апелляционной жалобы, просили решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, уточнили размер суммы, в пределах которой необходимо обратить взыскание на заложенное имущество, а именно, 274 457 686,99 руб.; общий размер задолженности по кредитным договорам о возобновляемой кредите N 59-13/ВК-1Ф от 12.07.2013, N 20119 от 13.04.2012, N 20161 от 02.08.2012 установлен вступившими в законную силу решениями судов по делу N А40-109492/14-98-943 и делу NА45-13456/2014.

Представители истца также пояснили, что согласны с выводами эксперта в части определения площади земельных участков, необходимых для эксплуатации объектов недвижимости, однако не согласны с выводами эксперта в части определения рыночной стоимости объектов недвижимости и земельного участка, в связи с чем, поддержали ранее заявленные ходатайства о проведении повторной экспертизы, о приобщении к материалам дела таблицы анализа продажной стоимости объектов недвижимого имущества и рецензии Института оценки собственности и финансовой деятельности на заключение экспертов N 14 от 31.10.2016, составленного экспертами ООО "ВекторПроект".

Более подробно позиция истцов изложена в письменных ходатайствах о назначении повторной экспертизы, в таблице по вопросам эксперту, письменной позиции Банка относительно ответов эксперта, письменных пояснениях истца относительно ходатайства о проведении повторной экспертизы.

Представитель ответчика возражал против назначения повторной экспертизы, представил письменную позицию (пояснения) по ходатайству о проведении повторной экспертизы; не возражал против удовлетворения ходатайства о приобщении рецензии и таблицы анализа продажной стоимости объектов недвижимого имущества.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст. 268 АПК РФ, учитывая мнение представителя ответчика, в целях принятия законного и обоснованного судебного акта по делу, приобщил к материалам дела таблицу анализа продажной стоимости объектов недвижимого имущества и рецензию Института оценки собственности и финансовой деятельности на заключение экспертов N 14 от 31.10.2016, составленного экспертами ООО "ВекторПроект.

В судебном заседании апелляционного суда были заслушаны по вопросам представителей сторон и суда эксперты Барабанова Юлия Владимировна и Шут Артем Валерьевич.

Экспертами также представлены в письменном виде ответы на вопросы банка, которые приобщены к материалам дела.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев в порядке статьи 159 АПК РФ ходатайство истца о проведении повторной экспертизы, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для ее назначения.

Согласно ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В соответствии со ст. 87 АПК РФ, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

По смыслу части 2 статьи 87 АПК РФ и статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" повторная экспертиза назначается, если: выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

Из буквального толкования указанной нормы права, в совокупности с рекомендациями, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", следует, что проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в АПК РФ, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.

Учитывая изложенное, для проведения повторной экспертизы, суд должен установить наличие сомнений в обоснованности заключения или наличие противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов.

Банк, ссылаясь на рецензию Института оценки собственности и финансовой деятельности на заключение экспертов N 14 от 31.10.2016, составленного экспертами ООО "ВекторПроект, считает, что заключение эксперта в части определения рыночной стоимости объектов недвижимости, содержит множество противоречий, неточностей, необоснованных выводов и ряд спорных моментов, а ответы эксперта на вопросы представителя банка в судебном заседании и письменные ответы на вопросы не устранили противоречий в его заключении. В связи с чем, банк объективно сомневается в достоверности и обоснованности вывода эксперта о размере рыночной стоимости заложенного имущества.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ (далее - Закон N 73-ФЗ) эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

В соответствии со ст. 86 АПК РФ и ст. 25 Закона N 73-ФЗ на основании проведенных исследований с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дают письменное заключение и подписывают его.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Согласно абз. 3 статьи 15 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации") оценщик обязан соблюдать требования Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Положениями ст. 14 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

В соответствии с Федеральным стандартом оценки (ФСО N 1) "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки")", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

В соответствии с п. 7 главы II ФСО N 1 подход к оценке, определяется как совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Пунктом 24 главы V "Требования к проведению оценки ФСО N 1 установлено, что оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Оценка стоимости машин и оборудования (ФСО N 10 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 24 Федерального стандарта оценки "Оценка стоимости машин и оборудования (ФСО N 10)".

Таким образом, доводы банка о том, что отказ от затратного метода не обоснован, применение сравнительного и доходного подхода при отсутствии технических паспортов может давать существенную погрешность, не обоснован и не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе требованиям федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Основания, по которым иные методы оценки не были применены, приведены экспертом в заключении. Эксперт в заключении в достаточной степени мотивировал необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Как следует из заключения эксперта, в связи с тем, что проектно-сметная документация на оцениваемый объект отсутствует, оценщик при определении его стоимости применял метод замещения.

В силу п. 11 гл. III ФСО N 1 при выборе используемого при проведении оценки объекта только сравнительного подхода экспертом учитывалось не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации.

В соответствии с пунктами 12 - 14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов- аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов- аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

Как пояснил эксперт в судебном заседании, в материалах дела отсутствовали технические паспорта на объекты исследования, но, учитывая наличие в деле иных документов (выкипировки из поэтажных планов), позволяющие установить те же сведения, что и отражает технический паспорт, то необходимости в его запросе отсутствовала.

Кроме того, ни в письменных пояснениях банка, ни в рецензии не приводится норма действующего законодательства, в соответствии которой необходимым является наличия технических паспортов при сравнительном и доходном подходах.

Ссылки истца на недостоверность части сведений при использовании доходного метода оценки отклоняются, поскольку, как пояснил эксперт, в случае необходимости эксперт должен и будет проводить исследование рынка, вводить корректировки, однако в данном случае этого не потребовалась, поскольку рынок недвижимости по аренде показал отсутствие зависимости расположения объекта от магистрали и по типу помещения.

Выбор эксперта использовать сравнительный и доходный подходы на обоснованность и полноту заключения не влияет, доказательства обратного в материалы дела истцом не представлены.

Объект - аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).

Суждение рецензента о не достаточности изучения экспертом объектов оценки, объектов-аналогов, об отсутствии достаточного обоснования величины корректировки является его личным мнением, при этом, как следует из пункта 2.6 рецензии, анализ исходных данных показал, то объекты-аналоги подобраны корректно.

Учитывая возможность сдачи помещений любой площади частями, ссылка рецензента на необходимость в корректировке при отсутствие на портале НГС сдающихся в аренду площадей свыше 900 кв.м, не обоснована.

Эксперт пояснил также, что разницы в техническом состоянии объектов нет, все они достроены и сданы в эксплуатацию; наличие коммуникаций - у всех объектов есть отопление, водоотведение и электроосвещение; отсутствие "центральности" каких-либо факторов не является основанием для корректировки цены объектов на основании имеющихся рыночных данных; об объектах-аналогах отсутствовала информация о размере земельных участков под зданием, и этой информацией продавец не обладал; корректировка необходима при образовании "избыточного" земельного участка - то есть участка больше, чем необходимо для эксплуатации здания, так как объекты экспертизы не обладали "избыточным" земельным участком, сама экспертиза и проводилась, в том числе, и для определения размера земельного участка для эксплуатации здания - то вводить данную корректировку не имело экономического смысла.

В соответствии со ст. ст. 11, 12 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Проанализировав содержание экспертного заключения N N 14 от 31.10.2016 апелляционный суд приходит к выводу, что оценщиком-экспертом стоимость объектов оценки определялась с учетом всех факторов, имеющих значение для правильного определения рыночной стоимости заложенного имущества. В заключении подробно описаны подходы и методы оценки рыночной стоимости, а также приведен анализ существенных факторов.

В заключении даны ответы на поставленные вопросы, не допускающие, с учетом надлежащих доказательств, имеющихся в материалах дела, противоречивых выводов или неоднозначного толкования. При подготовке экспертами соблюдены требования Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", выводы последовательны и непротиворечивы. Порядок проведения экспертизы изложен в исследовательской части экспертизы.

Порядок назначения и проведения судебной экспертизы, требования к форме и содержанию экспертного заключения как разновидности доказательств закреплены в статьях 82 - 87 Кодекса.

За дачу заведомо ложного заключения эксперт несет уголовную ответственность, о чем он предупреждается арбитражным судом и дает подписку (часть 5 статьи 55 Кодекса).

В силу императивного характера норм пункта 4 части 2 статьи 86 Кодекса, статьи 25 Закона N 73-ФЗ в экспертном заключении должны быть отражены запись о предупреждении эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В пункте шестом определения апелляционного суда о назначении экспертизы, проведение которой поручено обществу экспертом общества с ограниченной ответственностью "ВекторПроект", суд апелляционной указал на то, что эксперты ООО "ВекторПроект" предупреждаются об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, за дачу заведомо ложного заключения (л.д. 87, 94 т.21).

В тексте экспертного заключения отражена запись о предупреждении экспертов об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеются личные подписи экспертов и их расшифровка - Шут А.В. и Барабанова Ю.В. (л.д. 6 том 21).

В заключении указано время и место проведения экспертизы. Как пояснили эксперты, осмотр и геодезическая съемка были проведены 13.10.2016, это же указано в заключении эксперта (с. 2) в разделе "Время проведения судебной экспертизы".

Таким образом, указанное заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, содержит все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основано на материалах дела, является ясным, выводы полными, заключение составлено квалифицированным экспертом, имеющим соответствующее образование, специальность и стаж работы и обладающим специальными познаниями, выводы эксперта в достаточной степени обоснованы и мотивированы, не содержат, по мнению суда апелляционной инстанции, противоречий. Отводов эксперту и экспертному учреждению сторонами не заявлено.

Ссылки рецензента на отсутствие даты предупреждения экспертов об ответственности за дачу ложного заключения согласно ст. 307 УК РФ, указания на имя предупрежденного эксперта, даты вынесения определения о проведении судебной экспертизы, на не указание лица, назначившего экспертизу, отсутствие данных о наличии трудовых договоров ООО "ВекторПроект" и специалистов Шута А.В. и Барабановой Ю.В., не указание объема предоставленных материалов дела, неточности описания времени и места проведения экспертизы, на отсутствие сведений об участниках процесса, присутствующих при производстве экспертизы, точного описания объектов исследования, отклоняется, поскольку не является основание для признания заключения ненадлежащим доказательство по делу, а также назначении повторной экспертизы.

Апелляционным судом не установлено нарушений порядка проведения экспертизы, предусмотренных ст. ст. 82, 83 АПК РФ, с учетом официальных разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", в связи с чем, у суда отсутствуют основания сомневаться в достоверности результатов оценки рыночной стоимости заложенного имущества.

Исследовав материалы дела в порядке статьи 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, дополнений к ней, отзыва на апелляционную жалобу, письменных пояснений истца и ответчика, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

13 апреля 2012 года между Открытым акционерным обществом "НОМОС-БАНК-Сибирь" ("правопредшественник истца) и Открытым акционерным обществом "Сибирский завод электротермического оборудования" ("Заемщик", "Ответчик") заключен Договор о возобновляемом кредите N 20119 в редакции Дополнительных соглашений N 1 от 29 июня 2012, N 2 от 31 октября 2012, N 3 от 12 июля 2012, N 4 от 28 марта 2014 (далее - Кредитный

договор 1).

Задолженность ответчика договору по состоянию на 29.05.2014 составила 179 460 647,79 руб.

02 августа 2012 года между Открытым акционерным обществом "НОМОС-БАНК-Сибирь" и Открытым акционерным обществом "Сибирский завод электротермического оборудования" ("Заемщик") заключен Договор о возобновляемом кредите N 20161 в редакции Дополнительных соглашений N1 от 12"июля 2013 года, N 2 от 28 марта 2014 года (далее - Кредитный договор 2).

По состоянию на 29 мая 2014 года задолженность ответчика договору составила 54 145 369,50 руб.

12 июля 2013 года между Открытым акционерным обществом "НОМОС-БАНК" ("Банк", "Истец") и Открытым акционерным обществом "Сибирский завод электротермического оборудования" ("Заемщик", "Ответчик") заключен Договор о возобновляемом кредите N 59-13/ВК-1Ф в редакции Дополнительного соглашения N1 от 28 марта 201 года (далее - Кредитный договор 3).

По состоянию на 29 мая 2014 года задолженность ответчика договору составила 40 451 669,70 руб.

В обеспечение исполнения обязательств по указанному Кредитному договору 1 банк и ответчик (Залогодатель) заключили Договор об ипотеки (залоге недвижимости) N 20119/60001 от 13 апреля 2012 года, в редакции Дополнительных соглашений N 1 от 30 августа 2012 года, N 2 от 12 июля 2013 года, N 3 от 28 марта 2014 года (далее - Договор залога 1).

В обеспечение исполнения обязательств по указанному кредитному договору 2 Банк и Ответчик (Залогодатель) заключили Договор об ипотеки (залоге недвижимости) N 20161/60001 от 30 августа 2012 года, в редакции Дополнительных соглашений N 1 от 12 июля 2013 г., N 2 от 28 марта 2014 года (далее - Договор залога 2).

В обеспечение исполнения обязательств по указанному Кредитному договору 3 Банк и Ответчик (Залогодатель) заключили Договор о последующей ипотеке (залоге здания/помещения/сооружения) N 59-12/И-1Ф от 12 июля 2013 г., в редакции Дополнительного соглашения N1 от "28" марта 2014 года (Договор залога 3).

В соответствии с этими договорами банку в залог было передано следующее имущество:

- Здание (корпус АБК), назначение: нежилое. Площадь: общая 11481.2 кв.м. Инвентарный номер: 35:02678\001. Литер: А1. Этажность: 4. Подземная этажность: 1. Адрес: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Петухова, д.51. Кадастровый номер: 54-54-01/452/2008-413. Недвижимость принадлежит Залогодателю на праве собственности на основании Плана приватизации, утвержденного 17.11.1992 г., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии 54АГ N 776113 от "30" октября 2009 г., выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области, запись Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним "30" октября 2009 г. N 54-54-01/489/2009-321

- Корпус N 3, назначение: нежилое. Площадь: общая 45 790.5 кв.м. Инвентарный номер: 35:02678/002. Литер:А2, А2/1. Этажность: 1 Адрес: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Петухова, д.51. Кадастровый номер: 54-54-01/489/2009-321. Недвижимость принадлежит Залогодателю на праве собственности на основании Плана приватизации, утвержденного 17.11.1992 г., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии 54АГ N 776113 от "30" октября 2009 г., выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области, запись Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним "30" октября 2009 г. N 54-54-01/489/2009-321

- Земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов. Общая площадь 333 464.02 кв.м. Кадастровый номер: 54:35:051130:35. Адрес: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Петухова, д.51. Недвижимость принадлежит Залогодателю на праве собственности на основании Договора купли продажи земельного участка (с приложением) N 11586 от 21.06.2012 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 54АГ N 754748 от "09" августа 2012 г., выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, запись Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним "09" августа 2012 г. N 54-54-01/367/2012-377.

Договоры об ипотеке (о последующей ипотеке) зарегистрированы в установленном законом порядке.

Являясь залогодержателем обеспеченного обязательства по кредитным договорам, ссылаясь на не невыполнение заемщиком своих обязательств по кредитным соглашениям в полном объеме, допущение неоднократных просрочек по кредитам, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

В свою очередь, ответчик, ссылаясь на статьи 168, пункт 3 статьи 179,340 ГК РФ, статьи 7, 67 Закона об ипотеке, обратился со встречным иском о признании договоров ипотеки недействительными ввиду значительной разницы между кадастровой стоимостью и залоговой стоимостью земельного участка, определенной соглашением сторон в договорах ипотеки, и полагал, что сделка является кабальной в силу ст. 179 АПК РФ.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования, суд первой инстанции исходил из их обоснованности.

Однако арбитражным судом не учтено следующее.

В соответствии с положениями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пункту 1 статьи 334 ГК РФ (здесь и далее в редакции, действовавшей в момент возникновения спорных правоотношений), в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество, за изъятиями, установленными законом.

Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона N 102-ФЗ от 16.07.1998 "Об ипотеке (залоге недвижимости) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

На основании части 1 статьи 335 ГК РФ залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения.

В соответствии с частью 1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

В силу пункта 1 статьи 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Пунктом 1 статьи 349 ГК РФ предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

В соответствии с п. 1.5. Договоров залога 1 и 2, Залогодатель принимает на себя обязательства отвечать за исполнение обязательств Заемщика, предусмотренных Кредитным договором. В соответствии с пунктом 5.1 Договора залога 1 в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Заемщиком обязательств по Кредитному договору 1, Банк имеет право потребовать от Заемщика досрочного исполнения обязательств, обеспеченного залогом, а так же обратить взыскание на Предмет залога в судебном порядке.

Согласно п. 1.4. Договора залога 3 Залогодатель принимает на себя обязательства отвечать за исполнение обязательств Заемщика, предусмотренных Кредитным договором. В соответствии с пунктом 5.1 Договора залога 3 в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Заемщиком обязательств по Кредитному договору 3, Банк имеет право потребовать от Заемщика досрочного исполнения обязательств, обеспеченного залогом, а так же обратить взыскание на Предмет залога в судебном порядке.

Факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по кредитным договорам о возобновляемой кредите N 59-13/ВК-1Ф от 12.07.2013, N 20119 от 13.04.2012, N 20161 от 02.08.2012 установлен вступившими в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 26.09.2014 по делу N А40-109492/14-98-943 и решением Арбитражного суда Новосибирской области от 26.12.2012 делу NА45-13456/2014, а также представленными истцом доказательствами, и ответчиком не оспаривается.

Ответчик размер задолженности не оспорил, не представил документы, свидетельствующие о погашении задолженности до размера, препятствующего обращению взыскания на заложенное ответчиком имущество.

Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом (пункт 1 статьи 350 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

- суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

- являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

- способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;

- начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика. Наличие отчета оценщика препятствует суду самостоятельно определить начальную продажную цену заложенного имущества.

Согласно пункту 1 статьи 56 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с названным федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку этим федеральным законом не установлены иные правила.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, указанная норма содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика.

Суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.

Данное положение закона направлено, с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущество по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.

Действующее законодательство Российской Федерации, в том числе и Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), не предусматривает различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключении экспертизы.

В пункте 6 информационного Письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" указано, что начальная продажная цена устанавливается судом исходя из рыночной цены заложенного имущества.

При принятии решения об обращении взыскания на предмет залога арбитражные суды должны учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления

Следовательно, если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Исходя из системного толкования п.3 ст. 340 ГК РФ, ст. 69 Закона об ипотеки ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю право аренды этого участка.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, стороны определили залоговую стоимость имущества в п.1.2 договоров об ипотеке в размере: Здание (корпус АБК) - 130 496 800 руб.; Корпус N 3 - 241 739 250 руб.; земельный участок - 8 691 750 руб.

Согласно заключению эксперта от 01.08.2015 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 30.08.2012 определена в сумме 149 100 000 руб., по состоянию на 12.07.2013 - 156 900 000 руб., по состоянию на 01.12.2014 - 169 900 000 руб. (л.д.1-157 т.17).

Банк в суд первой инстанции представил Отчет общества с ограниченной ответственностью "Независимый Консалтинговый Центр "Эталон", представленным банком, в соответствии с которым рыночная стоимость объектов недвижимости на 01.03.2015 составляет (с НДС): Здание (корпус АБК) - 150 242 983 руб.; Корпус N 3 - 85 399 283 руб.; земельный участок - 158 729 000 руб. (л.д.1- 128 т.19).

Ответчик в арбитражном суде ссылался на Отчет N Р-7/0304/2014 об оценке рыночной стоимости, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "СК-Оценка", в соответствии с которым рыночная стоимость объектов недвижимости на 01.04.2014 составляет (с НДС): Здание (корпус АБК) - 126 465 000 руб.; Корпус N 3 - 246 617 000 руб.; земельный участок - 539 211 000 руб. (л.д.3-6 т.11).

Таким образом, материалами дела подтверждается, что в суде первой инстанции стороны не достигли соглашения относительно рыночной стоимости двух объектов недвижимости, являющихся предметом залога, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 54:35:051130:35, адрес: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Петухова, д.51.

При этом на данном земельном участке, право на который также является предметом залога, расположены и другие объекты недвижимости, которые предметом договоров залога не являются, что подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается.

Предметом обжалования принятого решения явилось, в том числе, несогласие ответчика с начальной продажной ценой заложенного имущества - Здание (корпус АБК) и Корпус N 3, определенной судом на основании представленного истцом Отчета общества с ограниченной ответственностью "Независимый Консалтинговый Центр "Эталон".

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" разъяснил, что при толковании положений пункта 3 статьи 340 ГК РФ об одновременной ипотеке здания (сооружения) и земельного участка (права аренды земельного участка), на котором расположено соответствующее недвижимое имущество, суды должны исходить из следующего.

Судам следует иметь в виду, что содержащиеся в законе ограничения либо запрет ипотеки земельного участка или права его аренды (например, статья 63 Закона об ипотеке, пункты 5 и 9 статьи 22 ЗК РФ, подпункт 3 пункта 5 статьи 18 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях") не влекут за собой недействительности договоров ипотеки зданий и сооружений, расположенных на соответствующих земельных участках, если при этом из закона не вытекает ограничения либо запрета ипотеки названных зданий или сооружений. Пункт 3 статьи 340 ГК РФ к указанным отношениям не применяется. Лицо, приобретшее такой предмет ипотеки, приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и залогодатель здания или сооружения (статья 552 ГК РФ, статья 35 ЗК РФ).

Исходя из смысла ст. 552 Гражданского кодекса РФ, ст. 35 Земельного кодекса РФ, с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 11, 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", пункте 17 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Поскольку реализация зданий, являющегося предметом ипотеки, при судебном обращении на него взыскания осуществляется посредством его продажи с торгов, то такая продажа может быть осуществлена только одновременно с продажей принадлежащего залогодателю на праве собственности земельного участка, на котором расположено это здание, даже в том случае, если сам земельный участок не был заложен.

Исходя из того, что на земельном участке с кадастровым номером 54:35:051130:35 находятся объекты недвижимости, которые не является предметом договоров залога, учитывая право на земельный участок, который тоже является предметом залога и, соответственно, лицо, которое приобретает реализуемое с торгов задние, будет претендовать на часть земельного участка, что приведет к возникновению новых споров, по ходатайству ответчика судом апелляционной инстанции назначена экспертиза об определении рыночной стоимости спорных объектов недвижимости с учетом стоимости соответствующей части земельного участка, занятой объектом недвижимости и необходимой для его использования.

В соответствии с экспертным заключением N 14 от 31.10.2016. ООО "ВекторПроект" рыночная стоимость залоговых объектов определена:

- Здание (корпус АБК) -348 444 000 руб., в том числе стоимость соответствующей части земельного участка площадью 3927 кв.м., занятой объектом недвижимости и необходимой для его использования - 7 383 000 руб.

- Корпус N 3 - 951 410 000 руб., том числе стоимость соответствующей части земельного участка площадью 54 886 кв.м., занятой объектом недвижимости и необходимой для его использования - 82 596 000 руб.

Статьей 71 АПК РФ установлено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1). Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 2).

С учетом изложенных норм права, начальную продажную стоимость предмета залога: Здание (корпус АБК), назначение: нежилое. Площадь: общая 11481.2 кв.м., инвентарный номер: 35:02678\001. Литер: А1. Этажность: 4. Подземная этажность: 1. Адрес: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Петухова, д.51. Кадастровый номер: 54:35:051135:274; земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер: 54:35:051130:35, адрес: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Петухова, д.51, площадью, занятый объектом недвижимости - Здание (корпус АБК), назначение: нежилое. Площадь: общая 11481.2 кв.м., инвентарный номер: 35:02678\001. Литер: А1. Этажность: 4. Подземная этажность: 1. Адрес: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Петухова, д.51. Кадастровый номер: 54:35:051135:274, и необходимой для его использования, размером 3 927 кв.м., следует установить в размере 278 755 200 руб.

Оснований для обращения взыскания на остальное заложенное имущество оснований не имеется, поскольку стоимость указанного заложенного имущества достаточна для удовлетворения неисполненного обязательства ответчика в размере 274 257 686,99 руб.

Следовательно, в указанной части в удовлетворении первоначального иска следует отказать.

Отклоняя доводы истца по встречному иску, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии доказательств, подтверждавших наличие совокупности обстоятельств, установленных ч.3 ст. 179 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, поддерживая выводы суда первой инстанции по встречному иску, исходит из следующих норм права и обстоятельств дела.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ (в редакции, действующей при заключении сделок) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Согласно пункту 1 статьи 179 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемых договоров) сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по

Сделка по пункту 1 статьи 179 ГК РФ является оспоримой.

По смыслу приведенной нормы права для кабальной сделки характерными являются следующие признаки: она совершена потерпевшим лицом на крайне невыгодных для него условиях, совершена вынужденно - вследствие стечения тяжелых обстоятельств, а другая сторона в сделке сознательно использовала эти обстоятельства.

Только при наличии в совокупности указанных выше признаков сделка может быть оспорена по мотиву ее кабальности. Самостоятельно каждый из признаков в отдельности не является основанием для признания сделки недействительной как кабальной.

Так, в пункте 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 N 162 "Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в соответствии со статьей 179 ГК РФ к элементам состава, установленного для признания сделки недействительной как кабальной, относится заключение сделки на крайне невыгодных условиях, о чем может свидетельствовать, в частности, чрезмерное превышение цены договора относительно иных договоров такого вида. Вместе с тем наличие этого обстоятельства не является обязательным для признания недействительной сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований и возражений.

Суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда первой инстанции о недоказанности совокупности названных условий для признания договоров ипотеки недействительными сделками по указанным ОАО "Сибэлектротерм" основаниям, поскольку доказательств, подтверждающих кабальный характер сделки, им не представлено.

Кроме того, апелляционный суд принимает во внимание положения пункта 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", поскольку и кредитные договоры и договоры ипотеки исполнялись сторонами, встречный иск общества о признании договоров ипотеки недействительными, мотивированный совершением сделок на кране невыгодных условия, которые истец по встречному иску вынужден совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона - банк - воспользовался, последовал после перечисления кредитных денежных средств банком обществу, использования их по назначению, частичного погашения задолженности по сделкам.

Каких-либо доказательств того, что ОАО "Сибэлектротерм" до возбуждения производства по настоящему иску, обращался к банку с возражениями в части определения залоговой стоимости земельного участка, в том числе, и при заключении спорных договоров, в материалы дела в нарушение ст. 65 АПК РФ ответчиком не представлено.

При этом суд первой инстанции, принимая во внимание положения п. 2 ст. 1, п. 4 ст.421 ГК РФ, п. 3 ст.9 и п. 2 ст. 67 Закона об ипотеке, разъяснения, изложенные в пункте Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", пришел к обоснованному выводу о том, что Истец и ответчик, руководствуясь указанными положениями закона, пришли к соглашению и установили залоговую стоимость объекта залога - земельного участка - в размере 8 691 750 рублей (п.1.2.3. Дополнительного соглашения N1 от 30.08.2012. к Договору об ипотеке N20119/60001 от 13.04.2012). Поскольку залоговая стоимость Объекта 3 по Договорам залога установлена по соглашению сторон, что соответствует требованиям пункта 3 ст.9 Закона об ипотеке, в том числе, и в части ипотеки земельного участка согласно пункту 2 ст. 67 Закона об ипотеке, Договоры залога заключены его сторонами в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и зарегистрированы Управлением Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области.

Отклоняя доводы общества о не соответствия Договора залога 1 требованиям закона, мотивированные его регистрацией Управлением Росреестра по Новосибирской области 03.05.2012 без одновременной ипотеки по тому же договору земельного участка, на котором находятся Здание АБК и Корпус N , судом правомерно указал, что право собственности на земельный участок, который в соответствии с дополнительным соглашением N 1 от 30 августа 2012 к Договору 1 стал предметом залога, возникло у Истца только 09 августа 2012 года, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии 54АГ N 754748 от 09 августа 2012 г., выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, запись Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09 августа 2012 года N 54-54-01/367/2012-377. Основанием возникновения права собственности согласно указанному свидетельству являлся Договор купли продажи земельного участка (с приложением) N 11586 от 21.06.2012.

Каких-либо доводов, опровергающих вышеизложенные выводу суда первой инстанции, апелляционная жалобы не содержит, не приведена таких доводов и в суде апелляционной инстанции представителем ответчика.

Иные доводы апелляционной жалобы по встречному иску судом апелляционной инстанции не принимаются и не рассматриваются в силу положений ст. 268 АПК РФ, поскольку они ответчиком в суде первой инстанции не заявлялись, и не были предметом исследования и оценки арбитражного суда.

Учитывая изложенное, несоответствие выводов, изложенных в решении по первоначальному иску, обстоятельствам дела, в силу пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ является основанием для изменения решения суда, с изложением резолютивной части в новой редакции.

Оснований для изменения (отмены) решение суда по встречному иску апелляционный суд не усматривает.

Судебные расходы по первой и апелляционной инстанциям распределяются по правилам ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 2 статьи 269, статьями 270 и 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 29 декабря 2015 года по делу N А45-14894/2014 изменить в части основного иска, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:

По основному иску:

Обратить взыскание в пределах суммы 274 257 686,99 руб. на следующее заложенное имущество, принадлежащее открытому акционерному обществу "Сибирский завод электротермического оборудования", по договорам об ипотеке (залоге недвижимости) N 20119/60001 от 13 апреля 2012 года, N20161/60001 от 30 августа 2012 года, по договору о последующей ипотеке (залоге здания/помещения/сооружения) N 59-12/И-1Ф от 12 июля 2013 года:

- Здание (корпус АБК), назначение: нежилое. Площадь: общая 11481.2 кв.м., инвентарный номер: 35:02678\001. Литер: А1. Этажность: 4. Подземная этажность: 1. Адрес: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Петухова, д.51. Кадастровый номер: 54:35:051135:274;

- Земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер: 54:35:051130:35, адрес: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Петухова, д.51, площадью, занятый объектом недвижимости - Здание (корпус АБК), назначение: нежилое. Площадь: общая 11481.2 кв.м., инвентарный номер: 35:02678\001. Литер: А1. Этажность: 4. Подземная этажность: 1. Адрес: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Петухова, д.51. Кадастровый номер: 54:35:051135:274, и необходимой для его использования, размером 3 927 кв.м.

Определить начальную продажную стоимость имущества на открытых торгах 278 755 200 руб.

В удовлетворении остальной части иска - отказать.

Взыскать с открытого акционерного общества "Сибирский завод электротермического оборудования", г. Новосибирск (ОГРН 1025401301001) в пользу открытого акционерного общества Банк "Финансовая Корпорация Открытие" г. Москва (ОГРН 1027739019208) (Новосибирский филиал ОАО Банка "Финансовая Корпорация Открытие") 8 000 руб. госпошлины.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с открытого акционерного общества Банк "Финансовая Корпорация Открытие" г. Москва (ОГРН 1027739019208) (Новосибирский филиал ОАО Банка "Финансовая Корпорация Открытие") в пользу открытого акционерного общества "Сибирский завод электротермического оборудования", г. Новосибирск (ОГРН 1025401301001) 1 000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Взыскать с открытого акционерного общества Банк "Финансовая Корпорация Открытие" г. Москва (ОГРН 1027739019208) (Новосибирский филиал ОАО Банка "Финансовая Корпорация Открытие") в пользу открытого акционерного общества "Сибирский завод электротермического оборудования", г. Новосибирск (ОГРН 1025401301001) 16 666,66 руб. в возмещение расходов по оплате экспертизы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Л.И. Жданова

Судьи

Е.Г. Шатохина
М.А. Фертиков

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.