Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 февраля 2017 г. N 12АП-15195/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 23 июня 2017 г. N Ф06-21243/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Саратов

15 февраля 2017 г.

Дело N А12-33536/2016

Резолютивная часть постановления объявлена "14" февраля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен "15" февраля 2017 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шалкина В.Б.,

судей Борисовой Т.С., Дубровиной О.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Барышниковой В.А.,

при участии в судебном заседании комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области - Кочетова Г.В., действующего на основании доверенности от 21.06.2016 N 106,

представителя общества с ограниченной ответственностью "Регионстройинвест-ИК" - Макарук О.И., действующей на основании доверенности от 25.04.2016,

рассмотрев апелляционную жалобу комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 18 ноября 2016 года по делу N А12-33536/2016 (судья Репникова В.В.) по исковому заявлению комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области, г. Волгоград, (ИНН 3444054540, ОГРН 1053444031299) к обществу с ограниченной ответственностью "Регионстройинвест-ИК", г. Москва (ИНН 7743582697, ОГРН 1067746193195) о взыскании задолженности аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Регионстройинвест-ИК" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды N 7280 от 28.02.2007 по арендной плате за период с 1 января 2012 года по 1 июня 2015 года в размере 372 883,71 рублей и пени за период с 11 февраля 2012 года по 1 июня 2015 года в размере 31 293,29 рублей.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 18 ноября 2016 года по делу N А12-33536/2016 исковое заявление Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области удовлетворено частично.

С общества с ограниченной ответственностью "Регионстройинвест-ИК" в пользу Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области взысканы задолженность по арендной плате в размере 27 558,53 рублей и неустойка в размере 3 244,81 рублей, всего 30 803,34 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

С общества с ограниченной ответственностью "Регионстройинвест-ИК" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 844,70 рублей.

Не согласившись с принятым судебным актом, комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области обратился с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований, по основаниям, изложенным в жалобе, и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований Облкомимущества о применении двойного коэффициента при расчете арендной платы, не учел положения статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Кроме того, по мнению заявителя жалобы, поскольку обязательства по договору аренды перешли к новому арендатору в соответствии со статьей 384 Гражданского кодекса Российской Федерации в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права у первоначального арендатора, правовых оснований для неприменения к новому арендатору при расчете арендной платы положений пункта 2.1.5 Постановления N 469-п не имеется. Следовательно, обязанность по оплате арендных платежей в размере, увеличенном в два раза, перешла от первоначального арендатора к новому арендатору в неизменном виде, поскольку объект недвижимости на данном участке не введен в эксплуатацию по истечении трех лет с момента заключения договора аренды. В связи с вышеизложенным, как указывает заявитель жалобы, ООО "Регионинвест-ИК" несет обязательство по оплате арендной платы в полном объеме.

Ответчик в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду апелляционной инстанции письменный отзыв не представил.

Арбитражный апелляционный суд в порядке пунктов 1, 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам, проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, т.к. лица, участвующие в деле, не заявили возражений.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд считает, что судебный акт не подлежит отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, 28.02.2007 между администрацией Волгограда (арендодатель) и ООО "СК "Евро-Люкс" (арендатор) заключен договор N 7280 аренды земельного участка, площадью 706 кв.м., кадастровый номер 34:34:05 00 64:0048, для строительства капитального объекта - многоэтажного жилого дома по ул. Бобруйская, 6а в Ворошиловском районе г. Волгограда, сроком на три года.

Изменением к договору аренды от 30 марта 2010 года N 7280 с 17 февраля 2010 года внесены изменения в части арендатора, который заменен на ООО "Регионстройинвест-ИК".

Дополнительным соглашением N 1 от 4 апреля 2013 года арендодатель заменен на Министерство по управлению государственным имуществом Волгоградской области, срок аренды участка установлен до 28 апреля 2016 года.

Соглашением от 3 февраля 2015 года (с протоколом разногласий от 27 февраля 2015 года) договор аренды N 7280 расторгнут. Согласно п.1 соглашения в редакции протокола разногласий договор считается расторгнутым с даты государственной регистрации настоящего соглашения.

Государственная регистрация соглашения произведена 2 июня 2015 года.

Земельный участок возвращен арендодателю по акту приема-передачи 16 апреля 2015 года.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п.п. 3.1, 3.2 дополнительного соглашения арендная плата устанавливается согласно расчету, прилагаемому к договору, и вносится ежемесячно равными частями до 10-го числа текущего месяца.

Согласно п. 3.4 дополнительного соглашения размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случае установления или изменения кадастровой стоимости земельных участков, установления и(или) изменения коэффициентов (их значений), применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, в соответствии с решениями органов государственной власти Волгоградской области и органов местного самоуправления. Арендатор считается извещенным о размере арендной платы за участок с даты обнародования указанных нормативных правовых актов. При этом арендодатель оставляет за собой право направить арендатору извещение о размере арендной платы за соответствующий период.

Согласно представленному истцом в суд расчету годовой размер арендной платы за период с 27 февраля 2013 года составляет 115 235,33 рублей, за период с 6 января 2014 года - 120 951,17 рублей, за период с 1 января 2015 года - 125 629,31 рублей.

При этом 1 июня 2015 года истцу произведено начисление арендной платы за 2013, 2014, 2015 годы в связи с применением коэффициента 2, поскольку объект недвижимости в эксплуатацию не введен по истечении трех лет с даты заключения договора.

По данным истца задолженность по арендной плате составляет 372 883,71 рублей за период с 1 января 2012 года по 1 июня 2015 года.

Пунктом 2.9 договора установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

По расчету истца пеня за период с 11 февраля 2012 года по 1 июня 2015 года составляет 31 293,29 рублей.

Ответчик заявил возражения против удовлетворения иска по следующим основаниям:

- неправомерное увеличение арендной платы в два раза, поскольку строительству многоэтажных домов препятствовали действия арендодателя, что подтверждено вступившими в законную силу судебными актами,

- истечение срока исковой давности по требованиям о взыскании задолженности, возникшей за период с 1 января 2012 года по 19 июня 2013 года,

- неправомерное начисление арендной платы с 16 апреля 2015 года по 1 июня 2015 года, после даты возврата земельного участка до даты государственной регистрации соглашения о расторжении договора.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы сторон, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.ст.196, 200 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности составляет три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно ст.199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В данном случае исковое заявление поступило в суд 20 июня 2016 года, Облкомимущество заявило требования о взыскании арендной платы, начисленной с 1 января 2012 года по 1 июня 2015 года, и пени, начисленной за период с 11 февраля 2012 года по 1 июня 2015 года.

Ответчик заявил о пропуске срока исковой давности по требованиям о взыскании задолженности, начисленной до 20 июня 2013 года. Истцом возражений против доводов о пропуске срока исковой давности не заявлено.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, что требования о взыскании арендной платы, начисленной за период с 1 января 2012 года по 20 июня 2013 года, и пени, начисленной за период с 11 февраля 2012 года по 20 июня 2013 года, являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.

Согласно расчету истца задолженность по арендной плате за период с 20 июня 2013 года по 1 июня 2015 года составляет 359 846,33 рублей, задолженность по уплате пени за тот же период составляет 4 045,77 рублей.

Суд первой инстанции правильно счел обоснованными доводы ответчика о неправомерном начислении истцом арендной платы после возврата земельного участка арендодателю 16 апреля 2015 года.

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора (пункт 3 статьи 453 ГК РФ).

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В силу данной нормы обязательство по внесению арендной платы прекращается надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

В обязанности арендодателя вменено предоставление арендатору имущества во временное владение и пользование или во временное владение; в обязанности арендатора - внесение платы за пользование имуществом (статьи 606, 611 и 614 Гражданского кодекса).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса).

Аналогичная правовая позиция отражена в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 2123/11.

Следовательно, исчисление арендной платы после возврата земельного участка арендодателю до даты государственной регистрации дополнительного соглашения, в отсутствие факта использования арендатором земельного участка, является неправомерным.

Также суд первой инстанции правильно признал необоснованным двукратное увеличение Комитетом арендной платы с 2013 года ввиду отсутствия факта ввода в эксплуатацию объектов недвижимости, для строительства которых предоставлялся земельный участок.

Подпунктом 2.1.5 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утвержденным постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п, установлено, что размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства, за исключением земельных участков, указанных в абзаце первом подпункта 2.1.4, увеличивается в два раза в случае, если объекты недвижимости на данном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Решением Волгоградского областного суда от 14.02.2014 по делу N 3-6/2014 установлено, что данная норма введена в качестве стимулирующего фактора в целях защиты публично-правовых интересов от недобросовестного использования арендаторами земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. Норма п. 2.1.5 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утвержденного постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 г N 469-п, не препятствует заявителям согласовать с арендодателем сроки строительства, условия их изменения, а при недостижении согласия, оспорить в судебном порядке требования арендодателя об уплате арендной платы в повышенном размере с учетом условий договора аренды.

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда Волгоградской области от 2 декабря 2015 года по делу N А12- 30078/2014 с муниципального образования - городской округ город-герой Волгоград в лице администрации Волгограда за счет казны городского округа город-герой Волгоград в пользу общества с ограниченной ответственностью "Регионстройинвест-ИК" взыскано 15 020 392 рубля 58 копеек убытков и установлены следующие обстоятельства.

13.10.2011 администрация Волгограда в лице комитета земельных ресурсов в одностороннем порядке отказалась от договора аренды от 28.02.2007 N 7280 в связи с отсутствием разрешения на строительство, направив в адрес общества извещение N 984/п.

Односторонний отказ администрации Волгограда от договора аренды ООО "Регионстройинвест-ИК" обжаловало в судебном порядке.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Волгоградской области от 06.08.2012 N А12-19710/2011 признаны незаконными действия администрации Волгограда в лице комитета земельных ресурсов администрации Волгограда, выразившиеся в одностороннем отказе от договора от 28.02.2007 N 7280 аренды земельного участка (извещение от 13.10.2011 N 9841п). Суд обязал министерство по управлению государственным имуществом Волгоградской области устранить допущенное нарушение прав и законных интересов ООО "Регионстройинвест-ИК".

25.02.2013 в соответствии с постановлением администрации Волгограда от 17.04.2012 N 1082 "Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги "Выдача разрешения на строительство", а также в соответствии со ст. 51 ГрК РФ, истцом в комитет по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда подан пакет документов на получение разрешения на строительство многоквартирного жилого дома по ул. Бобруйская, 6а в Ворошиловском районе Волгограда.

В установленные сроки заявление общества о выдаче разрешения на строительство рассмотрено не было. От администрации Волгограда истцом были получены замечания без номера и даты, которые предлагалось устранить для получения разрешения на строительство.

Дополнительным соглашением N 1 от 04.04.2013 к договору аренды от 28.02.2007 N 7280 срок аренды земельного участка установлен до 28.04.2016.

24.06.2013 ООО "Регионстройинвест-ИК" направило в администрацию Волгограда письмо N 23 с приложением документов, подтверждающих устранение выявленных замечаний для получения разрешения на строительство.

29.07.2013 обществом подано еще одно заявление о выдаче разрешения на строительство жилого дома.

05.08.2013 истцом получено письмо N 05-и/4442 администрации Волгограда об отказе в выдаче разрешения на строительство.

ООО "Регионстройинвест-ИК" обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением о признании незаконными действий администрации Волгограда, выразившиеся в отказе в выдаче разрешения на строительство многоквартирного жилого дома по ул. Бобруйская, 6а в Ворошиловском районе г. Волгограда.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 17.09.2013 по делу N А12-16414/2013, оставленным в силе постановлением ФАС Поволжского округа от 11.03.2014, признаны незаконными действия администрации города Волгограда, выразившиеся в отказе в выдаче разрешения обществу "Регионстройинвест-ИК" на строительство многоэтажного жилого дома по ул. Бобруйской 6а в Ворошиловском районе г. Волгограда, содержащегося в письме N 05-и/4442 от 05.08.2013.

12.05.2014 ООО "Регионстройинвест-ИК" вновь обратилось с письмом N 26 о выдаче разрешения на строительство жилого дома, приложив письмо N 30 от 26.07.2013 с повторным заявлением на выдачу разрешения на строительство с прилагаемым перечнем документов, новым заявлением на строительство и постановлением ФАС Поволжского округа от 11.03.2014 по делу N А12-16414/2013.

Письмом от 03.07.2014 N 05-и3522 администрация Волгограда повторно отказала в выдаче разрешения на строительство.

В связи с этим по соглашению сторон от 03.02.2015 (с протоколом разногласий от 27.02.2015) договор аренды земельного участка от 28.02.207 N 7280 расторгнут. Земельный участок, площадью 706 кв.м., с кадастровым номером 34:34:050064:48, расположенный по адресу: г. Волгоград, ул. Бобруйская, 6а, передан комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области по акту приема-передачи от 16.04.2015.

В рамках дела N А12- 30078/2014 суд установил, что осуществление строительства стало невозможным ввиду незаконных действий ответчика, общество по своей вине не осуществило строительство многоквартирного жилого дома.

Неправомерные действия Администрации Волгограда по отказу в выдаче разрешения на строительство повлекли невозможность использования истцом арендованного земельного участка для осуществления строительства жилого дома.

Данные обстоятельства имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела (п. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии у истца оснований для двукратного увеличения арендной платы, поскольку отсутствие строительства на спорном земельном участке обусловлено не бездействием ответчика, а существенным затруднением в его целевом использовании, возникшим вследствие неправомерных действий и бездействия арендодателя.

Кроме того, апелляционный суд отмечает, что согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12 по делу N А67-3141/2011, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

В силу пункта 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам.

Согласно представленному ответчиком расчету арендной платы, без учета двукратного увеличения, задолженность за период с 20 июня 2013 года по 16 апреля 2015 года составляет 27 558,53 рублей, задолженность по уплате неустойки за период с 20 июня 2013 года по 1 июня 2015 года составляет 3 244,81 рублей. В этой части ответчик исковые требования признает.

Судом первой инстанции контррасчет проверен и признан обоснованным.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению в части взыскания основного долга по договору аренды в размере 27 558,53 рублей и неустойки в размере 3 244,81 рублей.

Суд апелляционной инстанции, проверив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, пришел к выводу, что они не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения в обжалуемой части.

Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам и материалам дела. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта в обжалуемой части, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учётом изложенного, судебный акт в обжалуемой части подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 18 ноября 2016 года по делу N А12-33536/2016 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Б. Шалкин

Судьи

Т.С. Борисова О.А. Дубровина