Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 февраля 2017 г. N 11АП-108/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 26 июня 2017 г. N Ф06-21510/17 настоящее постановление отменено

город Самара

14 февраля 2017 г.

Дело N А55-9914/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 февраля 2017 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балакиревой Е.М.,

судей Романенко С.Ш., Терентьева Е. А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Поповой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционные жалобы закрытого акционерного общества "Веста плюс" и общества с ограниченной ответственностью "Розничная торговая сеть Елисейский" на решение Арбитражного суда Самарской области от 30 ноября 2016 года, принятое по делу N А55-9914/2016 (судья Веремей Л.Н.),

по иску закрытого акционерного общества "Веста плюс" (ОГРН 1026303942455), г. Тольятти,

к обществу с ограниченной ответственностью "Розничная торговая сеть Елисейский" (ОГРН 1166313076984), г. Тольятти,

о взыскании 390 867 руб. 55 коп., расторжении договора,

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Розничная торговая сеть Елисейский" к закрытому акционерному обществу "Веста плюс" о расторжении договора аренды N 01/034 от 01.03.2004 с 22.03.2016,

третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области,

с участием в судебном заседании:

от истца - представитель Деменкова И.Г. по доверенности от 01.01.2017,

от ответчика - представитель Силантьева Н.А. по доверенности от 14.10.2016,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Веста плюс" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Розничная торговая сеть Елисейский" о взыскании 390 867 руб. 55 коп. задолженность по оплате арендных платежей, досрочном расторжении 30.04.2016 договора аренды N 04/34 от 04.03.2004 по вине арендатора.

Определением суда от 28.10.2016 в порядке ст.49 АПК РФ удовлетворено ходатайство истца об уменьшении исковых требований в части взыскания задолженности по оплате арендных платежей до 342 761, 57 руб.

Общество с ограниченной ответственностью "Розничная торговая сеть Елисейский" обратилось в Арбитражный суд Самарской области со встречным исковым заявлением к ЗАО "Веста плюс" о расторжении договора аренды N 01/034 от 01.03.2004 с 22.03.2016 на основании ч.2 ст.620 ГК РФ.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 30.11.2016 года исковые требования удовлетворены частично, с ООО "Розничная торговая сеть Елисейский" в пользу ЗАО "Веста плюс" взыскано 342 761 руб. 57 коп. задолженности по оплате арендных платежей и 9 855 руб. 23 коп. расходы по оплате госпошлины. В остальной части в удовлетворении исковых требований ЗАО "Веста плюс" отказано. В удовлетворении встречного иска ООО "Розничная торговая сеть Елисейский" отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение отменить в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды нежилого помещения от 04.03.2004 N 04/034, принять в данной части новый судебный акт, которым исковые требования ЗАО "Веста плюс" удовлетворить в полном объеме. В обоснование жалобы, заявитель указывает, что суд не полностью выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, в связи с этим неправильно применил нормы материального и процессуального права. Заявитель жалобы считает, что имеются основания для расторжения договора в судебном порядке, поскольку ответчик нарушил условия договора аренды и в ходе судебного заседания не предпринял никаких попыток по устранению допущенных нарушений. В остальной части решение истцом не оспаривается.

Ответчик также обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований, просил принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также на неправильное применение норм материального права. В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указывает, что на 01.04.2016 у ответчика перед истцом отсутствует задолженность и имеются основания для расторжения договора аренды на основании ч.2 ст.620 ГК РФ.

Представитель истца в судебном заседании доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал и просил ее удовлетворить, а в удовлетворении апелляционной жалобы ответчика просил отказать по основаниям, изложенным в отзыве.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал и просил ее удовлетворить, а в удовлетворении апелляционной жалобы истца просил отказать по основаниям, изложенным в отзыве.

В судебное заседание третье лицо не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещено надлежащим образом, что позволяет суду в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в его отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав стороны, обсудив доводы апелляционных жалоб и отзывов, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как усматривается из материалов дела, 04 марта 2004 года между ЗАО научно-производственное объединение "ИЛАН" и ЗАО "Розничная торговая сеть Елисейский" (ЗАО "РТСЕ") заключен договор аренды нежилого помещения N 04/034 (далее - "Договор") сроком на 10 лет от даты подписания договора, который был зарегистрирован в органах Росреестра по Самарской области 27.05.2004.

По Акту приема-передачи от "04" марта 2004 года ЗАО "РТСЕ" передано нежилое помещение: кафе, в комплексе со вспомогательными и подсобными помещениями, общей площадью 952,5 кв.м., (далее - "Объект аренды"), расположенное по адресу: Самарская область, г.Тольятти, Автозаводский р-н, ул.70 лет Октября, 57.

Объект аренды передан ЗАО "РТСЕ" в целях размещения офиса, организации и эксплуатации универсального магазина продовольственных и непродовольственных товаров, оказания услуг в сфере бытового обслуживания населения (п. 1.2. Договора).

30 декабря 2011 года ЗАО научно-производственное объединение "ИЛАН" и ЗАО "РТСЕ" заключили дополнительное соглашение N 4 к договору аренды N 04/034 от 04.03.2004, в котором продлили срок аренды на 5 лет до 04.03.2019.

23 декабря 2013 года истец (ЗАО "Веста плюс") стал собственником Объекта аренды - нежилого помещения: кафе, площадью 952,5 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, г.Тольятти, Автозаводский р-н, ул.70 лет Октября, 57, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 63-АЛ N 167074, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области 23.12.2013 (л.д.24 т.1).

В связи со сменой собственника ЗАО "Веста плюс" и ЗАО "РТСЕ" заключили дополнительное соглашение N 6 от 01.12.2013 к договору аренды N 04/304.03.2004 г., которым внесены данные о новом Арендодателе - ЗАО "Веста плюс", уточнен объект аренды: "... часть нежилого помещения - кафе, а именно: 1 (первый) этаж Литера А, площадью 503,3 кв.м.", стороны согласовали арендную плату за арендуемое помещение - 251650 рублей в месяц, исключили Приложение б/н к договору N 04/34 от 04.03.2004 (подвал). Кроме этого п.4.4. Договора аренды N 04/34 от 04.03.2004 изложен в новой редакции: "Внесение арендной платы осуществляется Арендатором ежемесячно до 10 числа текущего месяца путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя".

Дополнительное соглашение N 6 от 01.12.2013 к договору аренды N 04/34 от 04.03.2004 вступило в силу с 01.01.2014.

В дополнительном соглашении N 7 от 15.01.2015 определен порядок изменения арендной платы по договору аренды N 04/34 от 04.03.2004, а также увеличение размера арендной платы с 01.09.2014 до 265 768 рублей в месяц.

С 01.09.2015 арендная плата была установлена в размере 295 534 рубля в месяц. Согласно условиям договора Арендатор (ЗАО "РТСЕ") по договору аренды оплачивает коммунальные услуги (электроэнергия, водоснабжение и водоотведение, отопление), которые не входят в арендную плату и оплачиваются Арендатором отдельно по счетам, выставленным Арендодателем.

Обязательства по оплате арендных платежей по договору аренды N 04/34 от 04.03.2004 Арендатор (ЗАО "РТСЕ") исполнял надлежащим образом до марта 2016 года.

Между тем за март 2016 года Арендатор (ЗАО "РТСЕ") не произвел в полном объёме оплату аренды. В связи с этим 01.04.2016 ЗАО "Веста плюс" направило требование о погашении задолженности N 45, в котором также указало на обязательство ЗАО "РТСЕ" оплатить аренду за апрель 2016 года в срок, установленный Договором аренды N 04/34 от 04.03.2004 г. - до 10 апреля 2016 года.

Данное требование истца не исполнено в установленный срок, по сведениям истца задолженность ответчика по оплате арендных платежей с учетом уточнений составила 342 761 руб. 57 коп.

В то же время, в адрес ЗАО "Веста плюс" 20 февраля 2016 года от ЗАО "РТСЕ" (исх.N 21) поступило уведомление о досрочном расторжении договора аренды N 04/34 от 04.03.2004 с 22 марта 2016 года с приложенными подписанными ЗАО "РТСЕ" Соглашением о расторжении договора аренды от 20.02.2016 и Актом приема-передачи от 21.03.2016. Причиной досрочного расторжения ЗАО "РТСЕ" в уведомлении указано основание - ничтожность дополнительных соглашений N 6 от 01.12.2013 и N 7 от 15.01.2015 к договору аренды N 04/34 от 04.03.2004.

Между тем п.7.5 Договора аренды N 04/34 от 04.03.2004 предусмотрены только следующие случаи досрочного расторжения договора: - по соглашению сторон; и по требованию одной из сторон в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством РФ.

Также по условиям Договора аренды N 04/34 от 04.03.2004 (п.7.3.) сторона, виновная в досрочном расторжении договора выплачивает другой стороне неустойку в размере годовой арендной платы, предшествовавшей расторжению Договора.

ЗАО "Веста плюс" в ответ на уведомление о досрочном расторжении договора N 04/34 от 04.03.2004 направило в адрес ЗАО "РТСЕ" письмо, в котором указало, что предложенные для подписания документы не соответствуют условиям Договора, а также выразило готовность к рассмотрению вопроса по досрочному расторжению Договора аренды во внесудебном порядке, т.е. по соглашению сторон, но при соблюдении условий Договора.

Письмом N 23 от 09.03.2016 ЗАО "РТСЕ" повторно настаивало на досрочном расторжении Договора аренды N 04/34 от 04.03.2004. В ответ на письмо ЗАО "РТСЕ" (исх.N 23 от 09.03.2016) истец продолжал настаивать на соблюдении условий договора аренды N 04/34 от 04.03.2004.

Вместо переговорного процесса от ЗАО "РТСЕ" поступило письмо (исх.N 25 от 21.03.2016) с уведомлением об освобождении Объекта аренды и требованием явиться представителям истца для принятия Помещения.

Согласно п.5.3.8. Договора аренды N 04/34 от 04.03.2004 объект аренды возвращается Арендодателю в течение 10 дней с момента прекращения Договора аренды. Договор аренды прекращен не был, поэтому законных оснований для возврата и принятия Объекта аренды, по мнению истца, у сторон договора не было.

30 марта 2016 года в адрес ЗАО "Веста плюс" поступил пакет документов от ЗАО "РТСЕ": письмо исх.N 29 от 22.03.2016, Акт от 22 марта 2016 года, доверенности на представителей ЗАО "РТСЕ" от 11.03.2016 и Акт приема - передачи от 22.03.2016, из содержания указанных документов следовало, что 22 марта 2016 года при ведении видео- и фотосъемки представителями ЗАО "РТСЕ" был произведен осмотр Объекта аренды, составлен Акт и Акт приема-передачи, согласно которым Объект аренды возвращается ЗАО "Веста плюс" в нормальном состоянии, без недостатков и годным к эксплуатации. При этом материалы фото- или видеосъемки не прилагались.

31 марта 2016 года представители ЗАО "Веста плюс" в ходе проверки соблюдения Арендатором (ЗАО "РТСЕ") условий договора аренды N 04/34 от 04.03.2004 г. осмотрели Объект аренды и составили Акт осмотра от 31.03.2016 г., из которого следует, что Объект аренды нуждается в текущем ремонте, а также капитально-восстановительных работах. По условиям Договора аренды N 04/34 от 04.03.2004 Арендатор (ЗАО "РТСЕ") обязуется: "Пользоваться Помещением исключительно по целевому назначению, не ухудшать своими действиями техническое состояние Помещения, бережно относиться, и поддерживать его в исправном состоянии" (п.5.3.3. Договора) и "Своевременно и за свой счет производить текущий и капитальный ремонт арендуемого Помещения..." (п.5.3.5.).

ЗАО "Веста плюс" направило в адрес ЗАО "РТСЕ" письмо (исх.N 46 от 07.04.2016) с требованием исполнить обязательства, предусмотренные Договором аренды N 04/34 от 04.03.2004 по содержанию Объекта аренды, но ответ от ЗАО "РТСЕ" получен не был.

С учетом вышеизложенного, истец настаивает на досрочном расторжении договора аренды N 04/034 от 04.03.2004 г. по требованию арендодателя в связи с виновными действиями арендатора (ответчика) и грубым нарушением им условий договора (ст.619 ГК РФ), поскольку ответчик пользовался имуществом с существенным нарушением условий договора (проведение не согласованных перепланировок в арендуемом помещении); существенно ухудшил арендуемое имущество (помещению требовался ремонт, который ответчик не произвел); и более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносил арендную плату (задолженность по арендной плате за март и апрель 2016 г.).

При этом фактическое прекращение арендных отношений с ответчиком по его вине истец признает с 30 апреля 2016 г. и, претензии истца по нарушению ответчиком условий договора аренды ограничены периодом действия договора аренды по 30.04.2016.

25.04.2016 ссылаясь на нарушение ООО "РТСЕ" условий п.2,3,4 ст.619 ГК РФ, истец обратился в суд о досрочном расторжении договора аренды спорного помещения и взыскания арендной платы за период с 22.03.2016 до 30.04.2016.

Общество с ограниченной ответственностью "Розничная торговая сеть Елисейский" обратилось в Арбитражный суд Самарской области со встречным исковым заявлением к ЗАО "Веста плюс" о расторжении договора аренды N 01/034 от 01.03.2004 с 22.03.2016 на основании ч.2 ст.620 ГК РФ.

Удовлетворяя частично исковые требования, и отказывая в удовлетворении встречных требований, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

В пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Как усматривается из условий договора аренды, стороны предусмотрели расторжение договора при наличии задолженности в течение трех месяцев (пункт 6.1 договора).

Согласно п.2 ст.452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу приведенных статей при рассмотрении исковых требований о досрочном расторжении договора аренды суд обязан установить следующие обстоятельства: неисполнение арендатором возложенной на него договором обязанности по уплате арендных платежей в установленные сроки более двух раз подряд, отказ арендатора либо неполучение арендодателем от арендатора в определенные законом сроки ответа на письменное предложение о расторжении договора.

Судом установлено, что на дату направления претензии (21.03.2013) о расторжении договора истец заявил ко взысканию и материалами дела подтверждена задолженность по арендной плате только за март 2016 года. Между тем неисполнение арендатором обязанности по внесению арендных платежей в течение одного периода не может являться в силу закона основанием для досрочного расторжения договора аренды.

Кроме этого в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) истец не представил бесспорных доказательств, подтверждающих не обеспечение арендатором доступа в арендуемое помещение, следовательно, правовые основания для расторжения договора аренды по основанию не внесения более двух раз подряд по истечении установленного договором срока арендной платы отсутствуют.

В соответствии с пунктами 5.3.5 договора ответчик, как арендатор, должен был нести расходы на содержание арендуемого помещения, в том числе производить замену вышедших из строя электроустановочной арматуры, ламп освещения, сантехнической арматуры и приборов, своевременно и за свой счет производить текущий и капитальный ремонт арендуемого помещения.

Согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно пункту 5.3.8 договора аренды N 04/34 от 04.03.2004 г. при прекращении договора в связи с окончанием срока аренды либо при досрочном расторжении договора арендатор обязан вернуть арендодателю с составлением передаточного акта помещение в состоянии в котором оно было получено, с учетом произведенных по согласованию с арендодателем перепланировок, реконструкций и иных улучшений арендуемого помещения, а также с учетом нормального износа.

Между тем доказательства ухудшения состояния арендуемого имущества свыше нормального износа истец в нарушение требований ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил, также, как и того обстоятельства, что дальнейшая эксплуатация нежилого помещения без выполнения ремонта невозможна.

В соответствии с абзацем 2 пункта 5.4.1 договора аренды N 04/34 от 04.03.2004 г. восстановление помещения в первоначальное состояние арендатором не производится, а также какие бы то ни было компенсации и убытки Арендодателю, связанные с восстановлением помещения в первоначальное состояние, Арендатором не выплачиваются.

Ссылка истца на акт от 31.03.2016, как доказательство неисполнения ответчиком обязательств по проведению капитального и текущего ремонта в котором указано, что помещение нуждается в текущем ремонте и капитально-восстановительных работах, а также фотоматериалы, не может быть принято апелляционным судом как надлежащее доказательство по делу. Поскольку данный акт составлен представителями истца в присутствии 2-х свидетелей, и никаких данных, что кто-то из этих лиц обладает познаниями в области строительства и мог дать оценку соответствию состояния помещения в части его износа, а также необходимости проведения текущего и капитального ремонта, вышеуказанный акт не содержит.

Согласно ч.1 ст.68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону, должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами. Между тем таких доказательств истцом в материалы дела не представлено. С ходатайством о назначении судебной экспертизы истец не обращался.

Таким образом, нарушение ООО "РТСЕ" своих обязательств по проведению текущего и капитального ремонта надлежащими доказательствами истцом не подвержено, следовательно, и не может являться основанием для расторжения спорного договора аренды по вине арендатора.

Ссылка истца на необходимость представления согласованного проекта перепланировок противоречит пунктам 5.4, 5.4.1 (абзац 1) договора аренды N 04/34 от 04.03.2004, согласно которым арендатор имеет право по согласованию с арендодателем за свой счет и в соответствии с положениями, установленными в г. Тольятти, произвести необходимую арендатору для осуществления своей деятельности перепланировку, реконструкцию и иные улучшения арендуемого помещения, и только прокладка инженерных систем и коммуникаций должна быть произведена по согласованному проекту.

Таким образом, требование о предоставлении согласованных проектом перепланировок помещений не основано на условиях договора аренды N 04/34 от 04.03.2004. Наличие перепланировки не может также являться основанием для расторжения спорного договора аренды по вине арендатора.

При таких обстоятельствах, суд обоснованно пришел к выводу о недоказанности истцом ухудшения состояния помещения по вине ответчика и нарушение последним обязанности по проведению капитального ремонта. Следовательно, оснований для расторжения договора аренды N 04/34 от 04.03.2004 в судебном порядке на основании ст.619 ГК РФ не имеется.

Доводы истца в апелляционной жалобы об обоснованности исковых требований и удовлетворении их в полном объеме, судом апелляционной инстанции отклоняются в силу вышеизложенного.

Судом установлено, что истец не заинтересован в продолжении арендных отношений с ответчиком, начиная с мая 2016 года, в связи с этим счета на оплату арендных платежей не выставляются ответчику с мая 2016 года, претензии по нарушению условий договора аренды в виде невнесения арендной платы у истца к ответчику отсутствуют за период, начиная с 01.05.2016 по настоящее время; истец признает фактическое прекращение арендных отношений с ответчиком с 30.04.2016 г. по договору аренды N 04/34 от 04.03.2004. Ответчик прекращение договорных отношений не оспаривает, однако указывает иную дату с 31.03.2016.

Довод ответчика о том, что в подтверждение соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, установленного пунктом 2 статьи 452 ГК РФ истец никаких документов не представил, судом отклоняется, поскольку опровергается материалами дела (л.д.109, т. 1).

Суд также правомерно отказал в удовлетворении встречного требования ответчика о досрочном расторжении договора аренды N 04/34 от 04.03.2004 на основании ч.2 ст.620 ГК РФ, а доводы апелляционной жалобы в данной части, судом апелляционной инстанции отклоняются в силу следующего.

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, обратился со встречным исковым заявлением, в котором указал, что невозможность использования арендуемой площади для торговли алкогольной продукцией, а ранее с 14.02.2014 г. и табачной продукцией, стало причиной обращений 25.08.2015 г. к арендатору с письмом с просьбой снизить арендную плату и мирным путем решить вопрос взаимовыгодного дальнейшего сотрудничества с целью уменьшения убытков с обоих сторон: для арендодателя - в случае полного расторжения договора аренды, для арендатора в случае внесения арендной платы несоразмерной доходу от использования помещения без торговли алкогольной продукцией и уплаты штрафных санкций.

Поскольку ЗАО "Веста плюс" уклонялось от решения возникшей проблемы: направленные письма об уменьшении арендной платы и соглашения о расторжении договора аренды остались без положительного ответа, ООО "РТСЕ" было вынуждено освободить помещение 22.03.2016 г., заблаговременно уведомив Арендодателя о составлении Акта приема-передачи помещения, направив Акт приема-передачи и ключи по почте.

После передачи ключей помещение фактически перешло в распоряжение арендодателя, и ЗАО "Веста Плюс", как указывает ответчик, фактически пользовалось помещением, проводило ремонт, перепланировки и реконструкции, но признало помещение принятым только 30.04.2016 г.

Поскольку ООО "РТСЕ" не имеет возможности использовать спорное помещение в соответствии с условиями договора требование о расторжении договора аренды, по мнению первого, подлежит удовлетворению на основании пункта 2 статьи 620 ГК РФ с 31.03.2016 г.- даты фактической передачи имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Гражданские права и обязанности могут возникать, в частности, из договоров и иных сделок.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 650 Гражданского кодекса РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Статья 620 Гражданского кодекса РФ, установлено, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Статья 450 Гражданского кодекса РФ регламентирует основания и способы расторжения договора. В соответствии с пунктом 3 настоящей статьи договор считается расторгнутым в случае одностороннего отказа от его исполнения полностью или частично во внесудебном порядке, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 Гражданского кодекса РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса РФ).

Пунктом 7.5. договора аренды установлено, что договор может быть досрочно расторгнут по взаимному согласию сторон, а также по требованию одной из сторон в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством РФ. О досрочном расторжении стороны уведомляют друг друга за 30 дней до момента расторжения.

Однако доказательств того, что после уведомления ответчика о желании расторгнуть договор, сторонами было подписано соглашение о его расторжении, в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах, суд с учетом требований ст.431 ГК РФ о толковании договора, пришел к выводу, что условия спорного Договора не предусматривают возможности расторжения договора аренды в одностороннем внесудебном порядке по инициативе арендатора, а пункт 7.5 Договора лишь устанавливает обязанность субарендатора предупредить арендодателя о расторжении договора, не менее чем за 30 дней до момента расторжения договора.

Как отражено в пункте 51 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" согласно пункту 2 статьи 154 Гражданского кодекса РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.

Согласно абзацу второму подпункта 4 статьи 620 Гражданского кодекса договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда либо при существенном нарушении договора другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора, причем как в судебном порядке (пункт 2 статьи 450 ГК РФ), так и в порядке одностороннего отказа от договора (статья 450.1 ГК РФ, пункт 3 статьи 450 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.06.2015, пункты 25 - 27 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 (далее - Обзор)).

Из материалов дела усматривается, что договор истцом и ответчиком был заключен на определенный срок, в связи с этим для признания права ответчика на односторонний отказ от договора (исполнения договора) по основанию, которое не предусмотрено нормами законодательства Российской Федерации, надлежит установить наличие в заключенном договоре аренды соответствующего условия.

Досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (статьи 614, 622 ГК РФ, пункт 13 Обзора). Арендодатель лишается права требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора только в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества при наличии основания для прекращения договора аренды (пункт 37 Обзора).

Поскольку утрата арендатором интереса в использовании помещения не предусмотрена в качестве основания для расторжения договора, суд, исходя из права сторон по собственному усмотрению определять условия договора (статья 421 Кодекса), отклоняет довод о том, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества, поскольку оснований для прекращения действия договора аренды не имелось, и, следовательно, отсутствовала обязанность по приему помещения.

Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ от 21.08.2015 N 310-ЭС15-4004 по делу N А08-7981/2013.

При указанных обстоятельствах, поскольку договор аренды нежилого помещения N 04/034 от 04 марта 2004 года не был расторгнут, и продолжал свое действие, в связи с этим у ответчика за период: март - апрель 2016 года сохранялась обязанность по оплате арендных платежей, предусмотренные договором.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Факт передачи объекта аренды ответчику подтверждается актом приема-передачи от 04.03.2004. В деле отсутствуют документы, свидетельствующие об исполнении ответчиком обязанности по внесению арендных платежей в полном объеме.

При указанных обстоятельствах требование истца о взыскании 342 761 руб. 57 коп. задолженности по оплате арендных платежей по договору аренды N 04/34 от 04.03.2004 является обоснованным, подлежащим удовлетворению.

С учетом вышеизложенного, доводы, изложенные в апелляционных жалобах, о доказанности требований о расторжении договора, отклоняются судом апелляционной инстанции.

В рассматриваемом споре направление письма арендатором об отказе от договора с 31.03.2016 не является правовым основанием для признания договора аренды расторгнутым с указанной даты, поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Доводы о невозможности использования арендуемого помещения по назначению и в целях, согласованных в договоре аренды N 04/034 от 04.03.2004 г., являются несостоятельными, поскольку п. 1.2. договора аренды предусмотрено, что помещение предоставляется Арендатору в целях, определяемых его уставными задачами, а именно: размещение офиса, организация и эксплуатация универсального магазина продовольственных и непродовольственных товаров, оказание услуг в сфере бытового обслуживания населения. Таким образом реализация алкогольной продукции не является назначением и целью, определенными договором аренды N 04/034 от 04.03.2004 г. для использования арендуемого помещения Арендатором (истцом).

Кроме этого, факты невозможности использования истцом арендуемого помещения по назначению и в целях, установленных в договоре аренды N 04/034 от 04.03.2004 г. отсутствуют.

При указанных обстоятельствах, в удовлетворении иска о расторжении договора и отказ в удовлетворении встречного иска является правомерным.

Возражения сторон, изложенные в апелляционных жалобах о том, что судом не исследованы все обстоятельства дела, а выводы суда, положенные в основу обжалуемого судебного акта, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нарушают действующие нормы права, не нашли своего подтверждения.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, поскольку они сделаны на основе всестороннего, полного и объективного исследования представленных в дело доказательств, соответствуют обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

Таким образом, в апелляционных жалобах не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционных жалоб возлагаются на заявителей жалоб.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 30.11.2016 года по делу N А55-9914/2016 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

С.Ш. Романенко Е.А. Терентьев