Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 марта 2018 г. N 11АП-2379/18

г. Самара

26 марта 2018 г.

Дело N А55-9914/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 марта 2018 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Романенко С.Ш.,

судей Николаевой С.Ю., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Лариной Ю.Н.,

при участии:

от заявителя апелляционной жалобы - общества с ограниченной ответственностью "Розничная торговая сеть Елисейский" - представитель Силантьева Н.А. (доверенность от 15.01.218 N 03/18),

от - закрытого акционерного общества "Веста плюс" - представитель Деменкова И.Г. (доверенность от 01.01.2018),

от третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области - представитель не явился,

рассмотрев в открытом судебном заседании 22 марта 2018 года в зале N 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Розничная торговая сеть Елисейский"

на решение Арбитражного суда Самарской области от 25 декабря 2017 года по делу N А55-9914/2016 (судья Веремей Л.Н.),

по иску закрытого акционерного общества "Веста плюс", г. Тольятти, Самарская область, (ОГРН 1026303942455, ИНН 6382021829)

к обществу с ограниченной ответственностью "Розничная торговая сеть Елисейский", г. Тольятти, Самарская область, (ОГРН 1166313076984, ИНН 6321406606),

о взыскании 390 867 руб. 55 коп., о расторжении договора,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Розничная торговая сеть Елисейский", г. Тольятти, Самарская область, (ОГРН 1166313076984, ИНН 6321406606)

к закрытому акционерному обществу "Веста плюс", г. Тольятти, Самарская область, (ОГРН 1026303942455, ИНН 6382021829),

о расторжении договора аренды N 01/034 от 01.03.2004 с 22.03.2016

третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Веста плюс" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением (с учетом принятого судом уточнения) к обществу с ограниченной ответственностью "Розничная торговая сеть Елисейский" о взыскании 342 761 руб. 57 коп. задолженности по оплате арендных платежей, досрочном расторжении 30.04.2016 договора аренды N 04/34 от 04.03.2004 по вине арендатора.

Общество с ограниченной ответственностью "Розничная торговая сеть Елисейский" обратилось со встречным исковым заявлением к ЗАО "Веста плюс" о расторжении договора аренды N 04/34 с 31.03.2016.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 30.11.2016, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2017, исковые требования удовлетворены частично.

С общества с ограниченной ответственностью "Розничная торговая сеть Елисейский" в пользу закрытого акционерного общества "Веста плюс" взыскано 342 761 руб. 57 коп. задолженности за март и апрель 2016 года по оплате арендных платежей.

В остальной части в удовлетворении исковых требований закрытого акционерного общества "Веста плюс" отказано.

В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью "Розничная торговая сеть Елисейский" отказано.

Арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 26.06.2017 отменил решение Арбитражного суда Самарской области от 30.11.2016 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2017 и передал дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Определением суда от 10.08.2017 удовлетворено ходатайство ответчика об уточнении встречных исковых требований. Встречный иск рассмотрен о расторжении договора аренды N 04/34 с 22.03.2016.

Определением от 27.09.2017 удовлетворено ходатайство истца об уточнении правового обоснования исковых требований, согласно которому первый просит расторгнуть договор аренды N 041034 от 04.03.2004 на основании п. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении решением Арбитражного суда Самарской области от 25 декабря 2017 года по делу N А55-9914/2016 (с учетом определения Арбитражного суда Самарской области об исправлении описки (опечатки, арифметической ошибки) от 17.01.2018) исковые требования закрытого акционерного общества "Веста плюс" удовлетворены частично.

С общества с ограниченной ответственностью "Розничная торговая сеть Елисейский" в пользу закрытого акционерного общества "Веста плюс" взыскано 342 761 руб. 57 коп. задолженности по оплате арендных платежей и расходы по оплате госпошлины в сумме 9 855 руб. 23 коп.

В остальной части в удовлетворении исковых требований закрытого акционерного общества "Веста плюс" отказано.

Закрытому акционерному обществу "Веста плюс" из дохода федерального бюджета возвращены расходы по оплате госпошлины в размере 962 руб. 00 коп.

Встречный иск общества с ограниченной ответственностью "Розничная торговая сеть Елисейский" удовлетворен частично. Расторгнут договор аренды N 01/034 от 01.03.2004.

В остальной части в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Розничная торговая сеть Елисейский" отказано.

С закрытого акционерного общества "Веста плюс" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Розничная торговая сеть Елисейский" взыскано 6 000 руб. 00 коп. расходов по оплате госпошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Розничная торговая сеть Елисейский" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, подлежащим отмене, а исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате в сумме 342 761 руб. 57 коп. и 9 855 руб. 23 коп. судебных расходов оставлению без удовлетворения. В остальной части заявитель жалобы просит решение оставить без изменения.

При этом в жалобе заявитель указал, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и, как следствие, выводы, сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью "Розничная торговая сеть Елисейский" апелляционную жалобу поддержал, решение суда считает незаконным и необоснованным, просил его отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

В судебном заседании представитель закрытого акционерного общества "Веста плюс" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося лица, извещенного о месте и времени судебного разбирательства.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Стороны не возражали против проверки законности и обоснованности решения только в обжалуемой части.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в обжалуемой части в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены данного судебного акта в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, "04" марта 2004 года между ЗАО научно-производственное объединение "ИЛАН" и ЗАО "Розничная торговая сеть Елисейский" (ЗАО "РТСЕ") был заключен договор аренды нежилого помещения N 04/034 сроком на 10 лет от даты подписания договора, который был зарегистрирован в органах Росреестра по Самарской области 27.05.2004.

По Акту приема-передачи от "04" марта 2004 года ЗАО "РТСЕ" было передано нежилое помещение: кафе, в комплексе со вспомогательными и подсобными помещениями, общей площадью 952,5 кв.м., (далее - "Объект аренды"), расположенное по адресу: Самарская область, г.Тольятти, Автозаводский р-н, ул.70 лет Октября, 57.

Объект аренды был передан ЗАО "РТСЕ" в целях размещения офиса, организации и эксплуатации универсального магазина продовольственных и непродовольственных товаров, оказания услуг в сфере бытового обслуживания населения (п. 1.2. Договора).

"30" декабря 2011 года ЗАО научно-производственное объединение "ИЛАН" и ЗАО "РТСЕ" заключили дополнительное соглашение N 4 к договору аренды N 04/034 от 04.03.2004, в котором продлили срок аренды на 5 лет до 04.03.2019.

"23" декабря 2013 года истец (ЗАО "Веста плюс") стал собственником Объекта аренды - нежилого помещения: кафе, площадью 952,5 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, г.Тольятти, Автозаводский р-н, ул.70 лет Октября, 57., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 63-АЛ N 167074, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области 23.12.2013 (л.д.24 том 1).

В связи со сменой собственника ЗАО "Веста плюс" и ЗАО "РТСЕ" заключили дополнительное соглашение N 6 от 01.12.2013 к договору аренды N 04/304.03.2004 г., в котором:

- внесли данные о новом Арендодателе - ЗАО "Веста плюс";

- уточнили Объект аренды: "... часть нежилого помещения - кафе, а именно: 1 (первый) этаж Литера А, площадью 503,3 кв.м.";

- согласовали арендную плату за арендуемое помещение - 251650 рублей в месяц;

- исключили Приложение б/н к договору N 04/34 от 04.03.2004 (подвал);

- изложили п.4.4. Договора аренды N 04/34 от 04.03.2004 в новой редакции: "Внесение арендной платы осуществляется Арендатором ежемесячно до 10 числа текущего месяца путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя".

Дополнительное соглашение N 6 от 01.12.2013 к договору аренды N 04/34 от 04.03.2004 вступило в силу с 01.01.2014.

В дополнительном соглашении N 7 от 15.01.2015 ЗАО "Веста плюс" и ЗАО "РТСЕ" определили порядок изменения арендной платы по договору аренды N 04/34 от 04.03.2004, а также увеличили арендную плату с 01.09.2014 до 265 768 рублей в месяц.

С 01.09.2015 арендная плата была установлена в размере 295 534 рубля в месяц.

Кроме арендной платы Арендатор (ЗАО "РТСЕ") по договору аренды оплачивает коммунальные услуги (электроэнергия, водоснабжение и водоотведение, отопление), которые не входят в арендную плату и оплачиваются Арендатором отдельно по счетам, выставленным Арендодателем.

Обязательства по оплате арендных платежей по договору аренды N 04/34 от 04.03.2004 Арендатор (ЗАО "РТСЕ") исполнял надлежащим образом до марта 2016 года.

За март 2016 года Арендатор (ЗАО "РТСЕ") не произвел в полном объёме оплату аренды.

01.04.2016 ЗАО "Веста плюс" направило Требование о погашении задолженности N 45, где также указало на обязательство ЗАО "РТСЕ" оплатить аренду за апрель 2016 года в срок, установленный Договором аренды N 04/34 от 04.03.2004 г. - до 10 апреля 2016 года. С учетом уточнений, задолженность по оплате арендных платежей ответчика перед истцом составила - 342 761 руб. 57 коп.

ЗАО "РТСЕ" требования о погашении задолженности оставило без ответа.

В то же время, в адрес ЗАО "Веста плюс" 20 февраля 2016 года от ЗАО "РТСЕ" (исх.N 21) поступило уведомление о досрочном расторжении договора аренды N 04/34 от 04.03.2004 с 22 марта 2016 года с приложенными подписанными ЗАО "РТСЕ" Соглашением о расторжении договора аренды от 20.02.2016 и Актом приема-передачи от 21.03.2016. Причиной досрочного расторжения ЗАО "РТСЕ" в уведомлении указало - ничтожность дополнительных соглашений N 6 от 01.12.2013 и N 7 от 15.01.2015 к договору аренды N 04/34 от 04.03.2004, без каких-либо доказательств и законных оснований.

Условиями Договора аренды N 04/34 от 04.03.2004 предусмотрены только следующие случаи досрочного расторжения договора (п.7.5 Договора):

- по соглашению сторон;

- по требованию одной из сторон в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством РФ.

Также по условиям Договора аренды N 04/34 от 04.03.2004 (п.7.3.) - Сторона, виновная в досрочном расторжении договора выплачивает другой стороне неустойку в размере годовой арендной платы, предшествовавшей расторжению Договора.

ЗАО "Веста плюс" в ответ на уведомление о досрочном расторжении договора N 04/34 от 04.03.2004 направило в адрес ЗАО "РТСЕ" письмо, в котором указало, что предложенные для подписания документы не соответствуют условиям Договора, а также выразило готовность к рассмотрению вопроса по досрочному расторжению Договора аренды в досудебном порядке, т.е. по соглашению сторон, но при соблюдении условий Договора.

Письмом исх.N 23 от 09.03.2016 ЗАО "РТСЕ" повторно настаивало на досрочном расторжении Договора аренды N 04/34 от 04.03.2004.

В ответ на письмо ЗАО "РТСЕ" (исх.N 23 от 09.03.2016) истец продолжал настаивать на соблюдении условий договора аренды N 04/34 от 04.03.2004.

Вместо переговорного процесса от ЗАО "РТСЕ" поступило письмо (исх.N 25 от 21.03.2016) с уведомлением об освобождении Объекта аренды и требованием явиться представителям истца для принятия Помещения.

Согласно п.5.3.8. Договора аренды N 04/34 от 04.03.2004 объект аренды возвращается Арендодателю в течение 10 дней с момента прекращения Договора аренды. Договор аренды прекращен не был, поэтому законных оснований для возврата и принятия Объекта аренды, по мнению истца, у Сторон договора не было.

30 марта 2016 года в адрес ЗАО "Веста плюс" поступил пакет документов от ЗАО "РТСЕ": письмо исх.N 29 от 22.03.2016, Акт от 22 марта 2016 года, доверенности на представителей ЗАО "РТСЕ" от 11.03.2016 и Акт приема - передачи от 22.03.2016, из содержания указанных документов следовало, что 22 марта 2016 года при ведении видео- и фотосъемки представителями ЗАО "РТСЕ" был произведен осмотр Объекта аренды, составлен Акт и Акт приема-передачи, согласно которым Объект аренды возвращается ЗАО "Веста плюс" в нормальном состоянии, без недостатков и годным к эксплуатации. При этом материалы фото- или видеосъемки не прилагались.

31 марта 2016 года представители ЗАО "Веста плюс" в ходе проверки соблюдения Арендатором (ЗАО "РТСЕ") условий договора аренды N 04/34 от 04.03.2004 г. осмотрели Объект аренды и составили Акт осмотра от 31.03.2016 г., из которого следует, что Объект аренды нуждается в текущем ремонте, а также капитально-восстановительных работах. По условиям Договора аренды N 04/34 от 04.03.2004 Арендатор (ЗАО "РТСЕ") обязуется: "Пользоваться Помещением исключительно по целевому назначению, не ухудшать своими действиями техническое состояние Помещения, бережно относиться, и поддерживать его в исправном состоянии" (п.5.3.3. Договора) и "Своевременно и за свой счет производить текущий и капитальный ремонт арендуемого Помещения..." (п.5.3.5.). ЗАО "Веста плюс" направило в адрес ЗАО "РТСЕ" письмо (исх.N 46 от 07.04.2016) с требованием исполнить обязательства, предусмотренные Договором аренды N 04/34 от 04.03.2004 по содержанию Объекта аренды, но ответ от ЗАО "РТСЕ" получен не был.

С учетом вышеизложенного, истец настаивает на досрочном расторжении договора аренды N 04/034 от 04.03.2004 г. по требованию арендодателя в связи с виновными действиями арендатора (ответчика) и грубым нарушением им условий договора (ст.619 ГК РФ), а именно, ответчик:

- пользовался имуществом с существенным нарушением условий договора (проведение не согласованных перепланировок в арендуемом помещении);

- существенно ухудшил арендуемое имущество (помещению требовался ремонт, который ответчик не произвел);

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносил арендную плату (задолженность по арендной плате за март и апрель 2016 г.). При этом фактическое прекращение арендных отношений с ответчиком по его вине истец признает 30 апреля 2016 г. и, претензии истца по нарушению ответчиком условий договора аренды ограничены периодом действия договора аренды по 30.04.2016.

25.04.2016 ссылаясь на нарушение ООО "РТСЕ" условий п.2,3,4 ст.619 ГК РФ истец обратился в суд с иском о досрочном расторжении договора аренды спорного помещения и взыскания арендной платы за период с22.03.2016 до 30.04.2016.

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, обратился со встречным исковым заявлением, в котором указал, что невозможность использования арендуемой площади для торговли алкогольной продукцией, а ранее с 14.02.2014 г. и табачной продукцией, стало причиной обращений 25.08.2015 к арендатору с письмом с просьбой снизить арендную плату и мирным путем решить вопрос взаимовыгодного дальнейшего сотрудничества с целью уменьшения убытков с обоих сторон: для арендодателя - в случае полного расторжения договора аренды, для арендатора в случае внесения арендной платы несоразмерной доходу от использования помещения без торговли алкогольной продукцией и уплаты штрафных санкций.

Поскольку ЗАО "Веста плюс" уклонялось от решения возникшей проблемы: направленные письма об уменьшении арендной платы и соглашения о расторжении договора аренды остались без положительного ответа, ООО "РТСЕ" было вынуждено освободить помещение 22.03.2016 г., заблаговременно уведомив Арендодателя о составлении Акта приема-передачи помещения, направив Акт приема-передачи и ключи по почте.

После передачи ключей, помещение фактически перешло в распоряжение Арендодателя, и ЗАО "Веста Плюс", как указывает ответчик, фактически пользовалось помещением, проводило ремонт, перепланировки и реконструкции, но признало помещение принятым только 30.04.2016 г.

Поскольку ООО "РТСЕ" не имеет возможности использовать спорное помещение в соответствии с условиями договора требование о расторжении договора аренды, по мнению первого, подлежит удовлетворению на основании пункта 2 статьи 620 ГК РФ с 22.03.2016 г.- даты фактической передачи имущества.

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции с учетом указаний кассационной инстанции и норм статей 450, 619, 452, 616, 8, 606, 650, 611, 620, 453, 309, 614, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обосновано удовлетворил требования о расторжении договора аренды (в данной части решение суда первой инстанции не обжалуется) и правомерно частично удовлетворил требование о взыскании задолженности исходя из следующего.

Стороны предусмотрели расторжение договора при наличии задолженности в течение трех месяцев (пункт 6.1 договора).

В силу приведенных статей при рассмотрении исковых требований о досрочном расторжении договора аренды суд обязан установить следующие обстоятельства: неисполнение арендатором возложенной на него договором обязанности по уплате арендных платежей в установленные сроки более двух раз подряд, отказ арендатора либо неполучение арендодателем от арендатора в определенные законом сроки ответа на письменное предложение о расторжении договора.

На дату направления претензии (21.03.2013) о расторжении договора истец заявил к взысканию и материалами дела подтверждена задолженность по арендной плате только за март 2016 года. Неисполнение арендатором обязанности по внесению арендных платежей в течение одного периода не может являться в силу закона основанием для досрочного расторжения договора аренды.

В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил бесспорных доказательств, подтверждающих необеспечение арендатором доступа в арендуемое помещение, следовательно, правовые основания для расторжения договора аренды по основанию более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносил арендную плату (задолженность по арендной плате за март и апрель 2016 года) отсутствуют.

В соответствии с пунктами 5.3.5 договора ответчик, как арендатор, должен был нести расходы на содержание арендуемого помещения, в том числе производить замену вышедших из строя электроустановочной арматуры, ламп освещения, сантехнической арматуры и приборов, своевременно и за свой счет производить текущий и капитальный ремонт арендуемого помещения.

Согласно пункта 5.3.8 договора аренды N 04/34 от 04.03.2004 г. при прекращении договора в связи с окончанием срока аренды либо при досрочном расторжении договора арендатор обязан вернуть арендодателю с составлением передаточного акта помещение в состоянии в котором оно было получено, с учетом произведенных по согласованию с арендодателем перепланировок, реконструкций и иных улучшений арендуемого помещения, а также с учетом нормального износа.

Суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что доказательства ухудшения состояния арендуемого имущества свыше нормального износа истец в нарушение требований ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил, также, как и того обстоятельства, что дальнейшая эксплуатация нежилого помещения без выполнения ремонта невозможна.

В соответствии с абзацем 2 пункта 5.4.1 договора аренды N 04/34 от 04.03.2004 г. восстановление помещения в первоначальное состояние арендатором не производится, а также какие бы то ни было компенсации и убытки Арендодателю, связанные с восстановлением помещения в первоначальное состояние, Арендатором не выплачиваются.

Ссылка истца на акт от 31.03.2016 как доказательство неисполнения ответчиком обязательств по проведению капитального и текущего ремонта в котором указано, что помещение нуждается в текущем ремонте и капитально-восстановительных работах, а также фотоматериалы, обоснованно не принято судом первой инстанции как надлежащее доказательство по делу, поскольку данный акт составлен 2 представителями истца в присутствии 2-х свидетелей, и никаких данных, что кто-то из этих лиц обладает познаниями в области строительства и мог дать оценку соответствию состояния помещения в части его износа, а также необходимости проведения текущего и капитального ремонта, вышеуказанный акт не содержит.

При этом суд первой инстанции верно отметил, что нарушение ООО "РТСЕ" своих обязательств по проведению текущего и капитального ремонта надлежащими доказательствами истцом не подвержено, и не может являться основанием для расторжения спорного договора аренды по вине арендатора.

Ссылка истца на необходимость представления согласованного проекта перепланировок противоречит пунктам 5.4, 5.4.1 (абзац 1) договора аренды N 04/34 от 04.03.2004, согласно которых арендатор имеет право по согласованию с арендодателем за свой счет и в соответствии с положениями, установленными в г. Тольятти, произвести необходимую арендатору для осуществления своей деятельности перепланировку, реконструкцию и иные улучшения арендуемого помещения, и только прокладка инженерных систем и коммуникаций должна быть произведена по согласованному проекту.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно указал, что требование о предоставлении согласованных проектом перепланировок помещений не основано на условиях договора аренды N 04/34 от 04.03.2004.

Наличие перепланировки не может также являться основанием для расторжения спорного договора аренды по вине арендатора.

При указанных обстоятельствах, в требовании закрытого акционерного общества "Веста плюс" о расторжении договора по основаниям, предусмотренным п. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции отказано.

Пунктом 7.5. договора аренды установлено, что договор может быть досрочно расторгнут по взаимному согласию сторон, а также по требованию одной из сторон в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством РФ. О досрочном расторжении стороны уведомляют друг друга за 30 дней до момента расторжения. Доказательств, что после уведомления ответчика о желании расторгнуть договор, сторонами было подписано соглашение о его расторжении, в материалы дела не представлено.

Суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что условия спорного Договора не предусматривают возможности расторжения договора аренды в одностороннем внесудебном порядке по инициативе арендатора, а пункт 7.5 Договора лишь устанавливает обязанность субарендатора предупредить арендодателя о расторжении договора, не менее чем за 30 дней до момента расторжения договора.

Актом осмотра нежилого помещения от 31.03.2016 (л.д. 118 т. 1), составленного представителями истца в порядке п. 5.1 договора аренды, установлено, что "для возможности дальнейшей эксплуатации помещения требуется проведение капитальных ремонтно-восстановительных работ". При этом п. 5.3.5. договора установлено, что арендатор обязуется своевременно и за свой счет производить текущий и капитальный ремонт арендуемого помещения.

Таким образом, суд первой инстанции верно отметил, что указанный акт не является доказательством прекращения арендных отношений, а лишь отражает мнение арендодателя о состоянии помещения, поскольку выводы основаны на визуальном осмотре лицами, чья квалификация в оценке состояния строительных конструкций документально не подтверждена.

Отсутствие в помещении торгового оборудования (что следует из фотографий, приложенных к акту осмотра), также не может служить доказательством прекращения договора аренды в силу следующего.

Как отражено в пункте 51 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" согласно пункту 2 статьи 154 Гражданского кодекса РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора, причем как в судебном порядке (пункт 2 статьи 450 ГК РФ), так и в порядке одностороннего отказа от договора (статья 450.1 ГК РФ, пункт 3 статьи 450 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.06.2015, пункты 25 - 27 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).

Договор истцом и ответчиком был заключен на определенный срок, в связи с чем для признания права ответчика на односторонний отказ от договора (исполнения договора) по основанию, которое не предусмотрено нормами законодательства Российской Федерации, надлежит установить наличие в заключенном договоре аренды соответствующего условия.

При этом суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (статьи 614, 622 ГК РФ, пункт 13 Обзора). Арендодатель лишается права требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора только в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества при наличии основания для прекращения договора аренды (пункт 37 Обзора).

Поскольку утрата арендатором интереса в использовании помещения не предусмотрена в качестве основания для расторжения договора, суд первой инстанции, исходя из права сторон по собственному усмотрению определять условия договора (статья 421 Кодекса), обоснованно отклонил довод о том, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества, поскольку оснований для прекращения действия договора аренды не имелось, а следовательно отсутствовала обязанность по приему помещения.

(Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ от 21.08.2015 N 310-ЭС15-4004 по делу N А08-7981/2013)

С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что при указанных обстоятельствах, поскольку договор аренды нежилого помещения N 04/034 от "04" марта 2004 года не был расторгнут и продолжал свое действие, у ответчика в период март - апрель 2016 года сохранялась обязанность по оплате, предусмотренным договором, арендных платежей, вне зависимости от обстоятельств, установленных в акте осмотра нежилого помещения от 31.03.2016.

Кроме того, судом первой инстанции верно учтено то обстоятельство, что коммерческая деятельность ответчика заключается в пересдаче помещения в субаренду. Фактическую деятельность в спорном помещении осуществлял субарендатор. Отсутствие субарендатора не свидетельствует о том, что сам арендатор не может продолжать деятельность, в том числе путем поиска иного субарендатора, что требует временных затрат.

Следовательно, суд первой инстанции верно отметил, что актом осмотра от 31.03.2017 фактически зафиксировано отсутствие в помещении субарендатора, что не свидетельствует о прекращении ответчиком деятельности по поиску и последующей передаче помещения новому субарендатору.

Довод ответчика о невозможности использования арендуемого помещения по назначению и в целях, согласованных в договоре аренды N 04/034 от 04.03.2004 г. обоснованно признан судом первой инстанции несостоятельным.

При этом назначение для использования арендуемого помещения по договору аренды N 04/034 от 04.03.2004 г. определено сторонами в п. 1.2. указанного договора аренды: "Помещение предоставляется Арендатору в целях, определяемых его Уставными задачами, а именно: размещение офиса, организация и эксплуатация универсального магазина продовольственных и непродовольственных товаров, оказание услуг в сфере бытового обслуживания населения". Т.о. реализация алкогольной продукции не является назначением и целью, определенными договором аренды N 04/034 от 04.03.2004 г. для использования арендуемого помещения Арендатором (истцом).

Также несостоятельны заявления ответчика, что использование арендуемого помещения являлось незаконным, и грозило ООО "РТСЕ" привлечением к административной ответственности и прекращением деятельности торговой точки, в соответствии с п.9. Постановления N 4418-П/1. По договору субаренды N 12/12 от 01.05.2012 г. арендуемое помещение истец передал в субаренду ООО "Елисейский-магазины", в целях: "организации деятельности супермаркета, осуществляющего реализацию продуктов питания, сопутствующих товаров и услуг, а также для размещения необходимых для обслуживания магазина офисных и складских помещений, а также зоны погрузки-разгрузки товара", данные цели также не нарушают нормативные акты, указанные во встречном иске (Постановление Правительства РФ N 1425 и Постановление Мэрии г.о.Тольятти N 4418-П/1).

При этом ООО "Елисейский-магазины" получило лицензию N 5535 от 20.09.2012 на розничную продажу алкогольной продукции в арендуемом помещении сроком до 04.09.2017. Информация об аннулировании данной лицензии в материалах дела отсутствует.

С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что факты невозможности использования ответчиком арендуемого помещения по назначению и в целях, установленных в договоре аренды N 04/034 от 04.03.2004 г. отсутствуют.

Кроме того, факт передачи объекта аренды ответчику подтверждается актом приема-передачи от 04.03.2004. В деле отсутствуют документы, свидетельствующие об исполнении ответчиком обязанности по внесению арендных платежей в полном объеме.

При указанных обстоятельствах требование истца о взыскании 342 761 руб. 57 коп. задолженности по оплате арендных платежей по договору аренды N 04/34 от 04.03.2004 правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Довод ответчика об пользовании помещением меньшей площадью, чем это заявлено истцом, обоснованно отклонен судом первой инстанции, поскольку опровергается материалами дела.

Обществом с ограниченной ответственностью "Розничная торговая сеть Елисейский" подано встречное исковое заявление с требованием о расторжении договора аренды N 04/34 с 22.03.2016. В части удовлетворения данного требования решение суда первой инстанции сторонами не оспаривается.

У суда апелляционной инстанции нет оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, признавшего наличие оснований для частичного удовлетворения иска в части взыскания задолженности.

При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции установлена, исследована и оценена вся совокупность обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, имеющимся по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению как неосновательные по приведенным выше мотивам.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводом в решении была дана надлежащая правовая оценка.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области от 30 ноября 2016 года, по делу N А55-9914/2016, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнести на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 266-271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 25 декабря 2017 года по делу N А55-9914/2016 (с учетом определения Арбитражного суда Самарской области об исправлении описки (опечатки, арифметической ошибки) от 17.01.2018) оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Розничная торговая сеть Елисейский" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

С.Ш. Романенко

Судьи

С.Ю. Николаева Е.А. Терентьев