Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2017 г. N 10АП-17417/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 15 мая 2017 г. N Ф05-5301/17 настоящее постановление отменено

г. Москва

16 февраля 2017 г.

Дело N А41-39362/16

Резолютивная часть постановления объявлена 9 февраля 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 февраля 2017 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Иевлева П.А.,

судей Диаковской Н.В., Шевченко Е.Е.,

при ведении протокола судебного заседания: Гамолиной Ю, А.,

при участии в заседании:

от заявителя по делу - ООО "Занарье-ЖКХ": Балахчи А.Л. по доверенности от 24.06.16 б/н, Егорова В.А. по доверенности от 15.08.2016,

от заинтересованного лица по делу - Администрации городского округа Серпухов Московской области: Пименова А.А. по доверенности от 30.12.16 б/н,

от заинтересованного лица по делу - Комитета по управлению имуществом г. Серпухова: Пименова А.А. по доверенности от 29.12.16 N 01-11/45дв.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Серпухова Московской области и Комитета по управлению имуществом г. Серпухова на решение Арбитражного суда Московской области от 02.11.2016 по делу N А41-39362/16 по заявлению ООО "Занарье-ЖКХ" к Администрации городского округа Серпухов Московской области, Комитету по управлению имуществом г. Серпухова о признании незаконным отказа, обязании,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Занарье - ЖКХ" (далее - заявитель) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании незаконным отказа Администрации городского округа Серпухов Московской области (далее - заинтересованное лицо, администрация) в реализации ООО "Занарье-ЖКХ" преимущественного права па приобретение нежилых помещений, общей площадью 445,8 кв. м (помещения N N 6-11, 20-26, 29, часть 27 1-го этажа жилого дома) расположенных по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Красный Текстильщик, д. 6/2, изложенных в письме от 21.03.2016 за N 01-06/763, N 01-06/764, N 01-06/60, а также обязании Администрации городского округа Серпухов Московской области устранить нарушение прав и законных интересов ООО "Занарье-ЖКХ" путем совершения действий, предусмотренных п. 3 ст. 9 Федерального закона Российской Федерации от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Решением Арбитражного суда Московской области от 07.11.2016 требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе администрация и комитет просят решение суда отменить, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств по делу, неправильное применение им норм права, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Представитель администрации и комитета в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы.

Представители общества в судебном заседании возражали против доводов апелляционной жалобы, просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив апелляционную жалобу, материалы дела, выслушав представителей участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции с учетом требований статьи 71 АПК РФ установил следующие обстоятельства.

Между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) до 2013 года заключались договоры аренды, по условиям которых общество владело и пользовалось объектом недвижимого имущества - нежилыми помещениями общей площадью 445,8 кв.м. (помещения N N 6-11, 20-26, 29, часть 27 1-го этажа жилого дома), расположенными по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Красный Текстильщик, д. 6/2. Договоры заключались на срок менее года и не требовали государственной регистрации.

Последний договор аренды от 01.01.2013 N 1627 заключен сроком до 30.06.2015, то есть на срок более года.

По истечению данного срока общество продолжало владеть и пользоваться указанным недвижимым имуществом при отсутствии возражений со стороны комитета.

Общество 13.10.2015 и повторно 22.01.2016 обратилось в администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества (указанных помещений) в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ.

Письмом от 21.03.2016 за N 01-06/763, 01-06/764, 01-06/60 администрация сообщила обществу о том, что площади помещений уточнены после их перепланировки по результатам текущей инвентаризации, помещения включены в прогнозный план муниципального образования города Серпухов, отчуждение будет произведено в соответствии с законодательством, рыночная оценка данных помещений произведена.

Также администрация сообщила обществу о необходимости освободить указанные помещения и в течение трех месяцев и вернуть их комитету по акту приема-передачи.

Общество, расценив данное письмо администрации как отказ в реализации преимущественного права на приобретение в собственность названного недвижимого имущества в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, и считая, что выкуп имущества в общем порядке - путем проведения торгов - в данном случае не применим, 17.06.2016 обратилось в арбитражный суд с заявлением, в котором просило признать незаконным данный отказ администрации от 21.03.2016 и обязать ее устранить нарушение прав и законных интересов общества путем совершения действий, предусмотренных пунктом 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.

Удовлетворяя заявление общества, суд первой инстанции признал его обоснованным.

Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, обоснованность выводов суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, а решение суда отмене с принятием по делу нового судебного акта ввиду следующего.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ в редакции, действовавшей на дату оспариваемого отказа (21.03.2016), субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон о развитии предпринимательства), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2013 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона об оценочной деятельности;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона об оценочной деятельности, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 Закона об оценочной деятельности, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона о развитии предпринимательства перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона об оценочной деятельности.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как указал Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в информационном письме Президиума от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений", принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса.

В данном случае подписанный между комитетом и обществом договор аренды нежилого помещения N 1627, предусматривающий срок аренды с от 01.01.2013 по 30.06.2015 (то есть на срок более года), не был зарегистрирован.

Представители общества в судебном заседании апелляционного суда признали, что данный договор, действительно, не представлялся на государственную регистрацию.

В силу статьи 308 Гражданского кодекса права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса (абзац 5 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ для возникновения преимущественного права выкупа необходимо установить факт нахождения имущества по состоянию на 01.07.2013 во временном владении либо пользовании лица непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором аренды такого имущества.

При этом договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки в силу пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса (пункт 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Следовательно, владение и пользование обществом нежилыми помещениями общей площадью 445,8 кв.м. (помещения N N 6-11, 20-26, 29, часть 27 1-го этажа жилого дома), расположенными по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Красный Текстильщик, д. 6/2, по договору аренды от 01.01.2013 N 1627 со сроком действия с 01.01.2013 до 30.06.2015, не зарегистрированному в установленном порядке, не привело к возникновению у общества преимущественного права на выкуп нежилого помещения в соответствии с Законом N 159-ФЗ.

Тем самым, вопреки выводам суда первой инстанции, общество не соответствует предъявляемым пунктом 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ требованиям к субъектам, обладающим преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества в порядке, предусмотренном данным Законом.

Довод общества о том, что договор аренды не мог быть зарегистрирован в связи с тем, что в ЕГРП отсутствовала регистрационная запись о праве собственности муниципального образования "Городской округ Серпухов" на этот объект недвижимости, отклоняется как ошибочный. Кроме того, право собственности данного муниципального образования на арендуемые обществом объекты зарегистрировано 01.06.2015, о чем в ЕГРП сделаны записи регистрации N 50-50/032-50/032/006/2015-3965/1, 50-50/032-50/032/006/2015-3962/1, 50-50/032-50/032/006/2015-3961/1. Более того, отсутствие государственной регистрации права муниципальной собственности на эти объекты до 2015 года не свидетельствует о возникновении у общества преимущественного права на приобретение имущества.

Ссылка общества на Конституцию Российской Федерации отклоняется, поскольку речь не идет об отказе обществу в реализации права на выкуп названного объекта недвижимости в собственность. У общества есть такое право. Речь идет об отсутствии у общества именно преимущественного права, то есть преимущества перед иными лицами в приобретении в собственность указанного объекта, а не об отсутствии самого права на его выкуп в целом.

Таким образом, заявленные обществом требования о выкупе недвижимого имущества в порядке реализации преимущественного права, предусмотренного Законом N 159-ФЗ, не подлежали удовлетворению судом.

Апелляционный суд учитывает, что общество не лишено возможности подать в администрацию заявление о продаже упомянутого имущества в общем порядке - путем проведения торгов. При этом апелляционный суд также принимает во внимание, что в случае объявления в средствах массовой информации о выставлении данного имущества на торги не исключается возможность выявления других претендентов на это имущество, в том числе иных субъектов малого и среднего предпринимательства. Однако выяснить это можно только по результатам объявления такой информации.

Ссылка общества в обосновании своей позиции о том, что отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок более года, не является препятствием в реализации преимущественного права на выкуп этого имущества в льготном порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, на отдельные судебные акты Арбитражного суда Московского округа, принятые в феврале и апреле 2015 года, отклоняется.

Указания Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащиеся в пункте 4 информационного письма Президиума от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки в силу пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса) сохраняют свою актуальность и в настоящий период, а, следовательно, обязательны для применения арбитражным судами.

Необходимость применения данных указаний Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации подтверждена рядом судебных актов Верховного суда Российской Федерации. См.: в частности, принятые в конце 2015 г. и 2016 г. определения Верховного суда Российской Федерации от 28.12.2015 N 308-КГ15-17987 по делу N А32-37882/2013, от 18.07.2016 N 306-ЭС16-7730 по делу N А06-5733/2015, от 03.10.2016 N 306-КГ16-11943 по делу N А12-30683/2015.

Как следует из этих и иных судебных актов, Верховный суд Российской Федерации также исходит из того, что в отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок более года, данное имущество не подлежит выкупу в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ.

Что касается ссылки общества на правовую позицию Арбитражного суда Московского округа, то она не может быть принята как состоятельная ввиду принятия Арбитражным судом Московского округа постановления от 16.10.2015 по делу N А41-3466/15 об оспаривании отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, которым суд кассационной инстанции отменил принятые по данному делу судебные акты и направил его на новое рассмотрение в суд первой инстанции, также указав на необходимость применения пункта 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 и проверки того обстоятельства "зарегистрирован ли договор аренды, на основании которого истец занимает спорные помещения".

Учитывая изложенное, принимая во внимание требование к законности судебного акта, а также к единообразию применения арбитражными судами норм законодательства (судебные акты по делу N А65-18717/2013, в том числе определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.2014 N ВАС-8894/14, определения Верховного суда Российской Федерации от 28.12.2015 N 308-КГ15-17987 по делу N А32-37882/2013, от 18.07.2016 N 306-ЭС16-7730 по делу N А06-5733/2015, от 03.10.2016 N 306-КГ16-11943 по делу N А12-30683/2015, постановление Арбитражного суд Московского округа от 16.10.2015 по делу N А41-3466/15), и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 07.11.2016 по делу N А41-39362/16 отменить.

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

П.А. Иевлев

Судьи

Н.В. Диаковская Е.Е. Шевченко