Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 февраля 2017 г. N 11АП-720/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 19 июня 2017 г. N Ф06-21234/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Самара

21 февраля 2017 г.

Дело N А65-23751/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 февраля 2017 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Корнилова А.Б.,

судей Кувшинова В.Е. и Холодковой Ю.Е.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Обуховой А.С.,

с участием:

от общества с ограниченной ответственностью "Седар" - Муругов А.Ю. доверенность от 09.01.2017 г.,

от Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани" - не явился, извещен,

от Исполкома муниципального образования города Казани - не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12.12.2016 по делу N А65-23751/2016 (судья Хасанов А.Р.)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Седар", г.Казань,

к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани", г.Казань,

с участием третьего лица - Исполкома муниципального образования города Казани,

о признании незаконными действий,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Седар" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани" о признании незаконными действий Комитета земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани в воспрепятствовании осуществления права арендатора на выкуп арендуемого помещения в соответствии с ФЗ N 159-ФЗ от 22.07.2008, об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов истца путем принятия в месячный срок решения об условиях приватизации нежилых помещений общей площадью 28,5 кв.м., о направлении в адрес ООО "Седар" проекта договора купли-продажи арендуемого помещения, расположенного по адресу: Республика Татарстан, город Казань, ул. Ю.Фучика, д.72.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 12.12.2016 заявленные требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани" просит суд апелляционной инстанции решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12.12.2016 отменить и принять по делу новый судебный акт.

В материалы дела поступили возражения общества с ограниченной ответственностью "Седар" на апелляционную жалобу, в которых оно просит апелляционный суд оставить решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12.12.2016 без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью "Седар", считая решение суда верным, просил в удовлетворении жалобы отказать и оставить решение суда без изменения.

Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани" и Исполком муниципального образования города Казани о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом. Представители в судебное заседание не явились.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу судебного акта в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 05.03.2009 г. между Муниципальным учреждением "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" и заявителем был заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда N 7933-93, согласно которому заявителю переданы в аренду нежилые помещения N 83а, 90, 90а, 91а, инвентарный номер 11965, находящиеся на первом этаже здания, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Фучика, д. 72., со сроком на 3 года.

07.02.2012 общество обратилось с заявлением в адрес ответчика с предложением о пролонгировании договора аренды, а также возможности рассмотрения вопроса по выкупу помещения.

14.05.2014 заявитель обратился в комитет с письмом о реализации своего права на выкуп вышеуказанных арендуемых нежилых помещений на основании Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ.

Ответчик письмом от 30.05.2014 г. сообщил, что в адрес заявителя направлено письмо о прекращении договора аренды с 01.06.2014 г. и необходимости освобождения помещений.

01.07.2014 г. между комитетом и заявителем заключен договор аренды N 8457-95 сроком на 3 года до 30.06.2017 г.

Заявитель обратился к ответчику с письмом о реализации своего права на выкуп вышеуказанных арендуемых нежилых помещений на основании Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ.

Ответчик письмом от 01.09.2016 г. сообщил, что прервался срок непрерывности и нарушено одновременное соблюдение условий для права выкупа.

В настоящее время заявитель занимает и продолжает использовать указанные нежилые помещения.

Заявитель, считая отказ ответчика нарушающим его права и законные интересы, обратился в суд с настоящим требованием.

При принятии судебного акта, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующих обстоятельств.

В соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции, действовавшей в рассматриваемый период - с 30.06.2015, (далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 названного Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 данного Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного Закона.

С учетом разъяснений, данных в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134, следует, что арендуемое имущество может быть приватизировано хозяйствующим субъектом, имеющим преимущественное право на его приобретение, при соблюдении всех вышепоименованных условий в совокупности, определенных в Законе N 159-ФЗ исчерпывающим образом.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 данного Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Пунктом 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ определено, что в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 данного Закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с этим Законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Заявитель является субъектом малого предпринимательства, соответствует установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" критериям, данное обстоятельство подтверждается внесением его в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства (категория - микропредприятие), что ответчиком не опровергалось.

У заявителя на момент его обращения с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых помещений задолженности по арендной плате не имелось.

Доказательств включения арендуемого имущества в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства на день обращения заявителя с соответствующим заявлением, материалы дела не содержат.

Арендуемое заявителем недвижимое имущество находится в его временном владении и пользовании непрерывно в течение двух и более лет по состоянию на момент подачи заявления, что подтверждается вышеуказанными договором аренды нежилого помещения. Факт нахождения в аренде спорных помещений на указанные даты ответчиком не оспаривается.

Доказательств включения арендуемого имущества в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства на день обращения заявителя с соответствующим заявлением, материалы дела не содержат.

Ответчиком в материалы дела доказательств прекращения арендных отношений с заявителем в отношении спорных помещений в течение 2-х лет по состоянию на 1 октября 2015 года и на момент обращения заявителя к ответчику не представлено.

В обоснование оспариваемого отказа Комитет сослался на то, что непрерывное пользование в течение 2 лет отсутствует, а в отношении договора N 7933-93 судом была дана оценка по делу N А65-11442/2014.

Данный довод суд первой инстанции обоснованно посчитал несостоятельным в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Из содержания как статьи 3, так и части 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ следует, что одним из условий, с которым названный Закон связывает возможность реализации преимущественного права арендатора на приобретение муниципального имущества, является факт нахождения имущества, переданного по договору аренды, в непрерывном владении в течение соответственно двух, трех и более лет по состоянию на 01.07.2015 в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

В абзаце 6 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо N134) разъяснено, что при применении положений статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ).

В рамках дела N А65-11442/2014 суд пришел к выводу о том, что поскольку срок действия договора аренды, заключенного между заявителем и комитетом, установлен до 04.03.2012, однако арендатор при отсутствии возражений арендодателя продолжал пользоваться имуществом после истечения срока его действия, в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В обоснование доводов о расторжении договора аренды ответчик сослался на судебный акт N А65-11442/2014 и указал, что 01.06.2014 право аренды общества на спорное помещение прекратилось, так как ответчик в рамках своих полномочий отказался от договора аренды, о чем уведомил заявителя письмом от 29.04.2014, представлены и доказательства получения письма 03.05.2014.

Со своей стороны общество после истечения срока действия договора продолжало пользоваться спорными помещениями, регулярно вносило арендную плату, что подтверждается представленными заявителем платежными поручениями и не оспаривается ответчиком.

Доказательств совершения ответчиком в дальнейшем каких-либо действий, направленных на прекращение арендных отношений и выселение арендатора из занимаемых им помещений, доказательств возврата помещений арендодателю, иных доказательств, свидетельствующих о прекращении арендных отношений после 01.07.2015, ответчиком суду не представлено.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 5 Информационного письма N 134, по смыслу статьи 3 Закона N 159-ФЗ и в соответствии со статьей 10 ГК РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение.

14.05.2014 заявитель обратился в комитет с письмом о реализации своего права на выкуп вышеуказанных арендуемых нежилых помещений на основании Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ.

Ответчик письмом от 30.05.2014 сообщил, что в адрес заявителя направлено письмо о прекращении договора аренды с 01.06.2014 и необходимости освобождения помещений.

Следовательно, на момент совершения действий по направлению уведомления ответчику было известно о намерении заявителя приобрести спорные помещения в собственность в порядке, предусмотренном Законом N159-ФЗ.

Ответчик после получения от общества заявления о выкупе спорных помещений предприняла действия по расторжению договора аренды, направив истцу соответствующее уведомление об одностороннем отказе от договора.

Письмо ответчика об окончании договора аренды с учетом указанного может рассматриваться как способ воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение спорного имущества, тем не менее, в последующем договор аренды был заключен также заявителем, но по результатам торгов.

Доказательств недобросовестности арендатора, ненадлежащего исполнения им обязанностей по договорам аренды в материалах дела не имеется.

Поэтому ссылка ответчика на решение суда по делу N А65-11442/2014 суд первой инстанции правомерно отклонена, поскольку, как было установлено судом по тому делу, на момент решения вопроса о возможности отчуждения муниципального имущества отсутствовала совокупность необходимых для реализации преимущественного права приобретения имущества условий, а новый договор аренды на момент обращения к ответчику заключен еще не был.

Между тем, на момент обращения заявителя уже с последним письмом о реализации преимущественного права на приобретение в собственность, условие о том, что арендуемое имущество по состоянию на 01 июля 2015 года находится во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, заявителем соблюдено.

Указанная правовая позиция суда соответствует позиции, изложенной в Постановлении Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 октября 2016 г. N 14АП-6389/16.

Иных оснований, препятствующих реализации заявителем преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в оспариваемом отказе не приведено.

Поскольку, на момент обращения заявителя с заявлением о реализации своего преимущественного права на приобретение арендуемого имущества данное имущество находится в муниципальной собственности г.Казани, условия, предусмотренные Законом N 159-ФЗ, заявителем соблюдены, полномочиями на принятие решения по заявлению заявителя предоставлены Комитету, отказ последнего в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не соответствует требованиям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, требования заявителя являются обоснованными.

С учетом изложенного, требования заявителя были правомерно судом первой инстанции удовлетворены.

Положенные в основу апелляционной жалобы доводы являлись предметом исследования арбитражным судом при рассмотрении спора по существу и им дана надлежащая оценка. Ссылка заявителя жалобы на судебные акты по делу А65-11442/2014 не имеет правового значения, поскольку как правильно отмечено в самой же жалобе, основанием для обращения в суд послужил отказ Комитета За N 13198/кзио от 01.09.2016 г. Указанный отказ был ответом на заявление общества от 08 августа 2016 г. Таким образом, с момента действия второго договора аренды, заключенного 01 июля 2014 г., прошло более двух лет.

Выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют доказательствам, имеющимся в деле, установленным фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм права.

Сведений, опровергающих выводы суда, в апелляционной жалобе не содержится.

Нарушений процессуального закона, влекущих безусловную отмену обжалуемого судебного акта, не установлено. Оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12.12.2016 по делу N А65-23751/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

А.Б. Корнилов

Судьи

В.Е. Кувшинов Ю.Е. Холодкова