Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 февраля 2017 г. N 13АП-34155/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19 мая 2017 г. N Ф07-4528/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Санкт-Петербург

06 февраля 2017 г.

Дело N А56-80855/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 02 февраля 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 февраля 2017 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Желтянникова В.И.

судей Жиляевой Е.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Григорьевой А.И.

при участии:

от истца (заявителя): Кузюмина А.А. по доверенности от 15.09.2016, Овчинников Г.А. по доверенности от 15.09.2016

от ответчика (должника): 1) Гаврилова С.А. по доверенности от 29.12.2016, 2) не явился (извещен),

от 3-го лица: Коршунова Н.В. по доверенности от 09.01.2017, Скуратова Т.А. по доверенности от 09.01.2017

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-34155/2016, 13АП-34873/2016) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14 ноября 2016 по делу N А56-80855/2015 (судья Кротов С.М.), принятое

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Ярило" к 1) Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга

2) Акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга"

третье лицо: Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"

о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения и обязании заключить договор купли-продажи помещения

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Фирма "Ярило" (далее - Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд имущества, ответчик 1) и Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет, ответчик 2) об урегулировании разногласий, возникших между Комитетом и Обществом при заключении договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, путем изложения пункта 2.1 договора в следующей редакции: "Цена продажи объекта составляет 22 430 000 руб.", и обязании Комитета заключить с Обществом договор купли- продажи указанного помещения (после уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ГУП ГУИОН.

14.11.2014 суд принял решение об урегулировании разногласий, возникших между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и Обществом с ограниченной ответственностью "Фирма "Ярило" при заключении договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, путем изложения пункта 2.1 договора в следующей редакции: "Цена продажи объекта составляет 22 430 000 руб.". Суд обязал Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга заключить с Обществом с ограниченной ответственностью "Фирма "Ярило" договор купли-продажи нежилых помещений 1-Н, 18-Н площадью 122,7 кв.м с кадастровым номером 78:07:0003090:3385, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Большой проспект П.С., д. 31, лит. А.

Не согласившись с решением суда, ГУП ГУИОН и Комитет обратились с апелляционными жалобами.

По мнению подателей жалоб, суд первой инстанции вынес решение на основании недостоверного, необоснованного и противоречивого доказательства (заключение эксперта), несмотря на недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, не приняв во внимание замечание ГУП ГУИОН и Комитета относительно недостоверности данного доказательства.

19.01.2017 в канцелярию Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от Фонда имущества поступил отзыв на апелляционную жалобу.

01.02.2017 в канцелярию Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от Общество поступил отзыв на апелляционную жалобу.

В судебном заседании представить третьего лица поддержал доводы своей апелляционной жалобы, заявил ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

Представитель Комитета поддержал доводы своей апелляционной жалобы, а также заявленное третьим лицом ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

Истец возражал против удовлетворения апелляционных жалоб ответчиков, а также возражал против удовлетворения судом заявленного третьим лицом ходатайства.

Ответчик 2, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, своих представителей не направил, что в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в настоящем судебном заседании.

Суд апелляционной инстанции, установив отсутствие оснований для проведения повторной экспертизы, ввиду того, что в материалах дела имеется достаточно доказательств для правильного разрешения спора, при этом сомнения в обоснованности выводов эксперта по вопросам, поставленным в определении суда, и противоречия в его выводах отсутствуют, отказал в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы.

Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Между Обществом и Комитетом заключен договор от 21.05.1993 N 15-А-001561 аренды помещения 1-Н,18-Н общей площадью 122,7 кв.м., расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Большой проспект П.С., д. 31, лит. А, кадастровый номер 78:07:0003090:3385) в редакции дополнительных соглашений к договору.

11.06.2015 Общество обратилось в Комитет с заявлением о выкупе указанного помещения в порядке реализации преимущественного права, предоставленного субъектам малого и среднего предпринимательства Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Распоряжением Комитета от 24.09.2015 N 818-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Большой пр. П.С., д. 31, лит. А, помещение 1-Н, 18-Н" принято решение о приватизации данного нежилого помещения по цене 43 000 000 руб., определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости ГУП "ГУИОН" от 28.08.2015 N 31-8-0119(216)-2015.

06.10.2015 обществом от АО "Фонда имущества Санкт-Петербурга" получен проект договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, пунктом 2.1 которого установлено, что цена продажи объекта составляет 43 000 000 руб.

Не согласившись с ценой выкупаемого помещения, а также с иными положениями договора, Общество подписало договор с протоколом разногласий и направило указанные документы Комитету и Фонду имущества 15.10.2015.

Поскольку договоры с учетом протокола разногласий не были подписаны, истец обратился в суд с требованием о признании недостоверным отчета о рыночной стоимости объекта, определенной ГУП "ГУИОН", и об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, посредством внесения изменений в договор с учетом протокола разногласий и определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Суд иск удовлетворил в полном объеме.

Статья 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает пределы рассмотрения дела арбитражным судом апелляционной инстанции, согласно которым при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Повторно рассмотрев настоящее дело в порядке апелляционного производства, апелляционный суд полагает апелляционные жалобы не подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

В силу статьи 421 Гражданского Кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как установлено пунктом 2 статьи 445 Гражданского Кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Согласно статье 217 Гражданского Кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Поскольку в материалы дела сторонами представлены отчеты, в которых величина рыночной стоимости объекта отличалась существенным образом, суд первой инстанции по ходатайству сторон определением от 28.03.2016 назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация оценщиков "Сообщество профессионалов оценки" Онищенко Н.И., поставив перед экспертом следующие вопросы: 1) Является ли достоверной величина рыночной стоимости объекта нежилого фонда - нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Большой проспект П.С., д. 31, литера А, пом. 1-Н, 18-Н, с кадастровым номером 78:07:0003090:3385, общей площадью 122,7 кв.м., в размере 43 000 000 руб., определенная в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 28.08.2015 N 31-8-0119(216)-2015, выполненным Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" в ценах по состоянию на 17.06.2015;

2) В случае если цена является недостоверной, определить величину рыночной стоимости объекта нежилого фонда - нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Большой проспект П.С., д. 31, литера А, пом. 1-Н, 18-Н, с кадастровым номером 78:07:0003090:3385, общей площадью 122,7 кв.м., в ценах по состоянию на 17.06.2015.

Согласно представленному суду экспертному заключению от 16.06.2016 величина рыночной стоимости объекта нежилого фонда в размере 43 000 000 руб., определенная в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 28.08.2015 N 31-8-0119(216)-2015, выполненным СПб ГУП "ГУИОН" в ценах по состоянию на 17.06.2015 не является достоверной, а величина рыночной стоимости объекта нежилого фонда в ценах по состоянию на 17.06.2015 с учетом округления составляет 22 430 000 руб.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что данное заключение соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 22 430 000 руб., определенной в названном заключении.

Доводы апелляционных жалоб подлежат отклонению апелляционным судом как необоснованные.

Возражения ответчиков, относительно выводов, содержащихся в заключении эксперта, были надлежащим образом оценены судом первой инстанции с учетом пояснений эксперта, данных в судебном заседании суда первой инстанции.

Довод о том, что заключение эксперта не является допустимым доказательством, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку суд первой инстанции, оценив сведения, полученные в результате проведенной по делу экспертизы, пояснений экесперта, данных в судебном заседании, ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта не усмотрел предусмотренных частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации оснований для назначения повторной экспертизы. Выполненное экспертное заключение по содержанию и составу соответствует предъявляемым Арбитражного процессуального кодексом Российской Федерации требованиям, сомнений в обоснованности заключения экспертизы судом не установлено.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к в выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционных жалоб Комитета и ГУП ГУИОН.

Вместе с тем, с учетом доводов отзыва Фонда имущества судебная коллегия усматривает основания для изменения решения суда.

В соответствии с пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что решение о продаже земельного участка и подготовке проекта договора купли-продажи земельного участка принимает исполнительный орган государственной власти, обладающий правом предоставления соответствующих земельных участков.

Фонд имущества согласно Постановлению Санкт-Петербурга от 11.07.2005 N 1002 является лишь специализированной организацией, осуществляющей функции по исполнению решении уполномоченного органа исполнитеьной власти об условиях приватизации имущества Санкт-Петербурга.

Таким образом, Фонд имущества при заключении договора купли-продажи выступает от имени и по поручению Комитета, который в силу постановления Правительства Санкт-Петербурга от 16.02.2015 N 98 выступает от имени собственника государственного имущества Санкт-Петербурга в отношениях по приватизации такого имущества.

Кроме того, Фонд имущества к органам, перечисленным в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации, не может быть отнесен в силу его правового статуса.

Следовательно, ответчиком по данному иску должен являться Комитет.

В удовлетворении иска к Фонду имущества следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.11.2016 по делу N А56-80855/2015 изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции:

Урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и Обществом с ограниченной ответственностью "Фирма "Ярило" при заключении договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, путем изложения пункта 2.1 договора в следующей редакции: "Цена продажи объекта составляет 22 430 000 руб.".

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга заключить с Обществом с ограниченной ответственностью "Фирма "Ярило" договор купли-продажи нежилых помещений 1-Н, 18-Н площадью 122,7 кв.м с кадастровым номером 78:07:0003090:3385, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Большой проспект П.С., д. 31, лит. А.

В удовлетворении иска к Акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга" отказать.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Ярило" 6 000 руб. государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.И. Желтянников

Судьи

Е.В. Жиляева И.А. Тимухина