Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2017 г. N 14АП-10556/16

г. Вологда

13 февраля 2017 г.

Дело N А13-5190/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2017 года.

В полном объеме постановление изготовлено 13 февраля 2017 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Романовой А.В. и Шадриной А.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания Макаровской Т.Н.,

при участии от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Вологодской области Исаковой Е.Н. по доверенности от 06.02.2017 N 730,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Вологодской области на решение Арбитражного суда Вологодской области от 21 октября 2016 года по делу N А13-5190/2016 (судья Корепин С.В.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Северинвест" (место нахождения: 160035, г. Вологда, ул. Пушкинская, д. 1; ОГРН 1053500044883, ИНН 3525150770, далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявление, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Вологодской области (место нахождения: 160000, г. Вологда, ул. Пушкинская, д. 25; ОГРН 1103525003900, ИНН 3525237735; далее - Управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, от 08.04.2014 N 442 путем изложения текста договора в следующей редакции:

1. Пункт 1.1. Договора: "1.1. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельные участки общей площадью 25 903 кв. м, находящиеся в собственности Российской Федерации (запись регистрации права собственности Российской Федерации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 16.07.2007 N 35-35-01/051/2007-340, 35-35-01/051/2007341, 35-35-01/051/2007-351, 35-35-01/051/2007-350, 35-35-01/051/2007-346, 35-35-01/051/2007-343), в том числе:

земельный участок с кадастровым номером 35:24:0102005:608, площадью 5889 кв. м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир - здание насосной станции артезианской воды, адрес ориентира: г. Вологда, ул. Залинейная, 22, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации и обслуживания здания насосной станции артезианской воды;

земельный участок с кадастровым номером 35:24:0102005:609, площадью 2221 кв. м, местоположение: установлено относительно ориентира здание бытового корпуса N 2, расположенного в границах участка. Ориентир - здание бытового корпуса N 2, адрес ориентира: г. Вологда, ул. Залинейная, 22, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации и обслуживания здания бытового корпуса N 2;

земельный участок с кадастровым номером 35:24:0102005:611, площадью 7969 кв. м, местоположение: установлено относительно ориентира здание материального склада, расположенного в границах участка. Ориентир - здание материального склада, адрес ориентира: г. Вологда, ул. Залинейная, 22, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации и обслуживания здания материального склада;

земельный участок с кадастровым номером 35:24:0102005:618, площадью 49 кв. м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир - здание главного производственного корпуса. Участок находится примерно в 34 м. от ориентира по направлению на северо-восток, адрес ориентира: г. Вологда, ул. Залинейная, 22, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации и обслуживания артезианской скважины;

земельный участок с кадастровым номером 35:24:0102005:619, площадью 9775 кв. м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир - здание склада ОМТС, адрес ориентира: г. Вологда, ул. Залинейная, 22, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации и обслуживания здания склада ОМТС (далее - Участки), в границах, указанных в кадастровых планах земельных участков, прилагаемых к настоящему Договору (Приложение N 1)."

2. Пункт 1.2. Договора: "1.2. На земельных участках расположены объекты недвижимости:

- двухэтажное кирпичное здание насосной станции артезианской воды (запись о регистрации права собственности ООО "Северинвест" в ЕГРП от 21.04.2006 N 35-35-01/037/2006-65), адрес объекта: г. Вологда, ул. Залинейная, д. 22, назначение: прочее;

двухэтажное с подвалом кирпичное здание бытового корпуса N 2 (запись о регистрации права собственности ООО "Северинвест" в ЕГРП от 19.04.2006 N 35-35-01/037/2006-51), адрес объекта: г. Вологда, ул. Залинейная, д. 22, назначение: прочее;

одно-двухэтажное здание материального склада смешанной конструкции (запись о регистрации права собственности ООО "Северинвест" в ЕГРП от 27.04.2006 N 35-35-01/037/2006-94), адрес объекта: г. Вологда, ул. Залинейная, д. 22, назначение: складское;

- одноэтажное кирпичное здание склада ОМТС (запись о регистрации права собственности ООО "Северинвест" в ЕГРП от 21.04.2006 N 35-3501/037/2006-54), адрес объекта: г. Вологда, ул. Залинейная, д. 22, назначение: прочее;".

3. Приложение N 2. Расчет арендной платы за пользование земельными участками на 2013 - 2014 годы.

"Расчет арендной платы за пользование земельными участками на 2013, 2014 годы. Расчет арендной платы за земельные участки произведен в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельный участков, находящихся в федеральной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Расчет годовой арендной платы производится по формуле:

А=С*Р

А - арендная плата;

С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее, чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка;

Р - действующая ставка рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации.

Годовая величина арендной платы на 2013 год за пользование:

* земельным участком с кадастровым номером 35:24:0102005:608, площадью 5889 кв. м, составляет: 1 983 000 руб. * 8,25% = 163 597,50 руб. (сто шестьдесят три тысячи пятьсот девяносто семь рублей 50 копеек).

* земельным участком с кадастровым номером 35:24:0102005:609, площадью 2221 кв. м, составляет: 805 000 руб. * 8,25% = 66 412,50 руб. (шестьдесят шесть тысяч четыреста двенадцать рублей 50 копеек).

* земельным участком с кадастровым номером 35:24:0102005:611, площадью 7969 кв. м, составляет: 2 683 000 руб. * 8,25% = 221 347,50 руб. (двести двадцать одна тысяча триста сорок семь 50 копеек).

* земельным участком с кадастровым номером 35:24:0102005:618, площадью 49 кв. м, составляет: 20 000 руб. * 8,25% = 1 650 руб. (одна тысяча шестьсот пятьдесят один рубль).

* земельным участком с кадастровым номером 35:24:0102005:619, площадью 9775 кв. м, составляет: 3 254 000 руб. * 8,25% = 268 455 руб. (двести шестьдесят восемь тысяч четыреста пятьдесят пять рублей 00 копеек).

Годовая величина арендной платы на 2013 год за пользование земельными участками составляет 721 462 (семьсот двадцать одна тысяча четыреста шестьдесят два) рубля 50 копеек.

Расчет арендной платы за земельные участки на 2014 год.

Расчет арендной платы за земельные участки произведен в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельный участков, находящихся в федеральной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от 02.12.2013 г. N 349-ФЗ "О федеральном бюджете на 2014 год и на плановый период 2015 и 2016 годов" на 2014 год предусмотрен уровень инфляции 5 процентов.

Годовая величина арендной платы на 2014 год за пользование земельными участками общей площадью 25 903 кв. м составляет: 721 462,50 руб. * 5% = 757 535 (семьсот пятьдесят семь тысяч пятьсот тридцать пять) рублей 62 копейки.

Порядок перечисления и сроки внесения арендной платы:

Арендатор перечисляет арендную плату ежеквартально не позднее десятого числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на следующие реквизиты: Получатель: ИНН 3525237735, КПП 352501001, Управление Федерального казначейства по Вологодской области (ТУ Росимущества в Вологодской области), расчетный счет 40101810700000010002 в Отделение Вологда г. Вологда, БИК 041909001, ОКТМО 19701000, КБК 167 1 11 05021 01 6000 120 "Доходы, получаемые в виде арендной платы, а также средства от продажи права на заключение договоров аренды за земли, находящиеся в федеральной собственности (за исключением земельных участков федеральных бюджетных и автономных учреждений)".

В платежных документах указывается также номер Договора и период, за который производится оплата.".

4. Пункт 1 Акта приема-передачи земельных участков.

"1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду с 01.01.2013 по 31.12.2018 г. включительно земельные участки общей площадью 25 903 кв. м, находящиеся в собственности Российской Федерации (запись регистрации права собственности Российской Федерации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 16.07.2007 N 35-35-01/051/2007-340, 35-35-01/051/2007341, 35-35-01/051/2007-351, 35-35-01/051/2007-350, 35-35-01/051/2007-346, 3535-01/051/2007-343), в том числе:

земельный участок с кадастровым номером 35:24:0102005:609, площадью 7969 кв. м, местоположение: установлено относительно ориентира здание материального склада, расположенного в границах участка. Ориентир - здание материального склада, адрес ориентира: г. Вологда, ул. Залинейная, 22, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации и обслуживания здания материального склада;

земельный участок с кадастровым номером 35:24:0102005:618 площадью 49 кв. м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир - здание главного производственного корпуса. Участок находится примерно в 34 м. от ориентира по направлению на северо-восток, адрес ориентира: г. Вологда, ул. Залинейная, 22, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации и обслуживания артезианской скважины;

- земельный участок с кадастровым номером 35:24:0102005:619 площадью 9775 кв. м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир - здание склада ОМТС, адрес ориентира: г. Вологда, ул. Залинейная, 22, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации и обслуживания здания склада ОМТС".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (место нахождения: 160001, г. Вологда, ул. Челюскинцев, д. 3, ОГРН 1043500093889; ИНН 3525144576; далее - Управление Росреестра), администрация города Вологды (место нахождения: 160035, г. Вологда, ул. Каменный мост, д. 4; ОГРН 1033500051683; ИНН 3525064930; далее - Администрация).

Решением суда от 21 октября 2016 года исковые требования удовлетворены в полном объеме; кроме того, с Управления за счет казны Российской Федерации в пользу Общества взыскано 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Кроме того, дополнительным решением суда от 24 ноября 2016 года по настоящему делу, принятым в порядке статьи 178 АПК РФ, с Управления в пользу Общества взыскано 40 000 руб. в возмещение расходов по оплате судебной экспертизы.

Управление не согласилось с решением суда и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы ссылается на несоответствие заключения эксперта от 12.09.2016 N 01/09/2016 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в частности, по мнению Управления, при подготовке экспертного заключения экспертом в нарушение пункта 19 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" использована информация, не отвечающая требованиям достаточности и достоверности; в нарушение пункта 10 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" таблица объектов-аналогов содержит сведения о дате размещения объявлений о продаже не для всех используемых экспертом объектов-аналогов. Указывает, что в качестве объектов-аналогов эксперт выбрал земельные участки, существенно отличающиеся от объекта оценки, какие-либо корректировки в данной части не проведены. С учетом изложенного Управление считает, что указанная в экспертном заключении итоговая величина рыночной стоимости земельных участков не может быть признана достоверной.

Представитель Управления в судебном заседании доводы жалобы поддержал в полном объеме.

Общество в отзыве на апелляционную жалобу доводы ответчика не признало, считает решение суда законным и обоснованным.

От третьих лиц отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

Общество, третьи лица надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представители в суд не явились, в связи с этим судебное заседание состоялось в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Заслушав объяснения представителя Управления, исследовав доказательства по делу, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения суда.

Как следует из материалов дела, Общество, являясь собственником объектов недвижимости (зданий, сооружений), расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами 35:24:0102005:608, 35:24:0102005:609, 35:24:0102005:611, 35:24:0102005:618, 35:24:0102005:619, по адресу: г. Вологда, ул. Залинейная, д. 22, 11.03.2013 обратилось к Управлению с заявлением о предоставлении в аренду земельных участков, занятых объектами недвижимости и необходимых для их обслуживания.

При заключении договора аренды указанных земельных участков между Управлением и Обществом возникли разногласия в части величины арендной платы.

Поскольку разногласия не урегулированы сторонами в процессе переговоров, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования в полном объеме.

Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с решением суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно пункту 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления (подпункт 9).

Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон; в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления; изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно части 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В пункте 1 части 3 статьи 39.7 названного Кодекса установлено, что порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 6 вышеуказанных Правил арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 названных Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле:

А = С x Р,

где:

А - арендная плата;

С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка;

Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

В целях установления размера арендной платы Общество представило отчет от 18.12.2013 N 01/12-07 об оценке рыночной и ликвидационной стоимости земельных участков в количестве 8 единиц, расположенных по адресу (местоположение): Вологодская обл., г. Вологда, ул. Залинейная, д. 22, выполненный оценщиком Пупцевым Евгением Валерьевичем.

В ходе рассмотрения настоящего спора судом первой инстанции по ходатайству истца назначена и проведена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта Кузьминой Надежды Вячеславовны от 12.09.2016 N 01/09/2016 рыночная стоимость земельных участков на дату оценки 01.01.2013 составляет:

земельный участок с кадастровым номером 35:24:0102005:608, площадью 5889 кв. м - 1 983 000 руб.;

земельный участок с кадастровым номером 35:24:0102005:609, площадью 2221 кв. м - 805 000 руб.;

земельный участок с кадастровым номером 35:24:0102005:611, площадью 7969 кв. м - 2 683 000 руб.;

земельный участок с кадастровым номером 35:24:0102005:618, площадью 49 кв. м - 20 000 руб.;

земельный участок с кадастровым номером 35:24:0102005:619, площадью 9775 кв. м - 3 254 000 руб.

Оценив заключение эксперта по правилам статьи 71 АПК РФ суд первой инстанции пришел к выводу о его соответствии критериям относимости, допустимости и достоверности как доказательства по делу и применил установленную заключением эксперта величину рыночной стоимости земельных участков как наиболее вероятную для целей определения размера арендной платы по спорному договору.

Доводы Управления относительно достоверности указанной в экспертном заключении итоговой величины рыночной стоимости земельных участков апелляционной коллегией отклоняются, так как в нарушение статьи 65 АПК РФ ответчик не представил доказательств иной их рыночной стоимости, ходатайство о назначении по делу повторной или дополнительной судебной экспертизы при рассмотрении настоящего спора судом первой инстанции не заявлял.

Апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что предложенная истцом редакция договора отвечает требованиям действующего законодательства.

При таких обстоятельствах исковые требования правомерно удовлетворены судом.

Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда.

Доводы, приведенные Управлением, не опровергают законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, фактически направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств и представленных доказательств. Вместе с тем апелляционный суд согласен с правовой оценкой обстоятельств спора, которая дана судом первой инстанции.

Решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом при рассмотрении спора не допущено.

В свете изложенного апелляционная жалоба Управления удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 21 октября 2016 года по делу N А13-5190/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Вологодской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Чередина

Судьи

А.В. Романова
А.Н. Шадрина

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.