Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 февраля 2017 г. N 15АП-18167/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 2 мая 2017 г. N Ф08-2452/17 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

07 февраля 2017 г.

дело N А32-45606/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 февраля 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Авдониной О.Г.,

судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Даниловым Е.С.,

при участии:

от ответчика: представителя Выговского Е.Э. по доверенности от 31.12.2015,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фирма "ВПВ-ЛТД"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 12 сентября 2016 года по делу N А32-45606/2015 (судья Савин Р.Ю.)

по иску администрации муниципального образования город Краснодар

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "ВПВ-ЛТД" (ИНН 2310011126, ОГРН 1022301630537)

о взыскании задолженности и неустойки по договору аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город Краснодар (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "ВПВ-ЛТД" (далее - ответчик, общество, ООО "Фирма "ВПВ-ЛТД") о взыскании 280 771 руб. 62 коп. задолженности за период с 01.11.2009 по 31.01.2016 по договору N 4300014935 от 11.07.2007 и 219 218 руб. 83 коп. неустойки по состоянию на 28.01.2016 (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - л.д. 82 том 1).

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по внесению оплаты арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:43:0301002:0015, расположенным по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Московская, 59/1.

Решением суда от 12 сентября 2016 года исковые требования удовлетворены частично. С ООО "Фирма "ВПВ-ЛТД" в пользу администрации взыскано 210 570 руб. 95 коп. задолженности и 102 345 руб. 83 коп. неустойки. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С общества в доход федерального бюджета взыскано 8 136 руб. государственной пошлины по иску.

Суд указал, что актом приема-передачи подтверждается факт принятия ответчиком в пользование спорного земельного участка. После истечения срока договора (25.06.2008) ответчик продолжает пользоваться имуществом, а также вплоть до 19.10.2009 производил оплату арендной платы. В материалах дела отсутствуют сведения о том, что одна из сторон возражала против продолжения арендных отношений после истечения срока договора, а также доказательства возврата ответчиком истцу спорного участка по акту приема-передачи.

Суд по ходатайству ответчика применил срок исковой давности в отношении требования о взыскании задолженности, начисленной за период по 13.12.2012, а также пени, начисленной на сумму данной задолженности.

Проверив представленный истцом расчет неустойки, начисленной на сумму долга, образовавшуюся за период с 14.12.2012, суд признал его произведенным верно.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:

- суд первой инстанции неправомерно применил к спорным правоотношениям положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. В пункте 7.1 договора стороны определили считать договор расторгнутым по истечении срока его действия при отсутствии соглашения о его продлении. Соглашение о продлении срока действия договора стороны не подписывали, право на продление арендных правоотношений ответчиком не реализовано;

- судом первой инстанции не была дана оценка доводу ответчика о том, что преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (равно как и возобновление договора на неопределенный срок) принадлежит только арендатору по договору. Поскольку договор аренды земельного участка не был зарегистрирован в установленном законом порядке, доводы истца о возобновлении договора на неопределенный срок в связи с фактическим пользованием, являются необоснованными. Ответчик не является арендатором в спорных правоотношениях;

- в пункте 14 постановления N 73 от 17.11.2011 Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что в силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, к правоотношениям сторон не подлежит применению пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации;

- вывод суда первой инстанции о том, что ответчик уклонился от государственной регистрации договора аренды, является необоснованным, поскольку в материалах дела отсутствуют относимые и допустимые доказательства уклонения общества от государственной регистрации спорного договора;

- выводы суда первой инстанции о том, что ответчик не опроверг доводы истца о принадлежности обществу временных строений, расположенных на спорном земельном участке, и не представил доказательства освобождения им участка от данных строений в спорный период, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Ответчик в ходе судебного разбирательства заявлял, что утратил право пользования земельным участком по истечении срока действия договора аренды в связи с тем, что администрацией на спорном участке был проложен плиточный фундамент (вдоль ул. Московская в г. Краснодаре). На спорном участке какие-либо строения отсутствуют;

- истец уклонился от составления акта осмотра спорного земельного участка;

- при уклонении истца от составления акта осмотра спорного земельного участка на предмет его использования ответчиком вывод суда первой инстанции о том, что временные строения на земельном участке принадлежат ответчику и он продолжил пользоваться участком в спорный период, являются необоснованными и не подтвержденными материалами дела.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель общества поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, пояснил, что спорный земельный участок расположен между проезжей частью и земельным участком, на котором осуществлялось строительство многоэтажного офисного здания. Данный участок использовался в целях складирования строительного материала и мусора. Строительные работы осуществлялись не ответчиком, а иной подрядной организацией, с которой у ответчика были взаимоотношения. В 2011 году офисное здание было введено в эксплуатацию, а на спорном участке была размещена тротуарная дорожка, то есть данный участок был отнесен к территории общего пользования. В связи с этим, в период с 14.12.2012 по 31.01.2016 общество не имело возможности использовать данный участок и не было заинтересовано в его использовании в связи с окончанием строительства офисного здания.

Администрация представителя в судебное заседание не направила, будучи надлежащим образом извещена о месте и времени судебного разбирательства.

Апелляционная жалоба рассмотрена с объявлением перерыва в судебном заседании с 24.01.2017 до 31.01.2017 в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя администрации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя общества, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 11.07.2007 на основании распоряжения главы муниципального образования город Краснодар от 25.06.2007 N 1630-р (л.д. 13-14 том 1) между администрацией (арендодатель) и ООО "Фирма "ВПВ-ЛТД" (далее - арендатор) был заключен договор аренды N 430001493, в соответствии с которым арендодатель передал арендатору за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 23:43:0301002:0015 общей площадью 150 кв.м, расположенный по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Московская, 59/1, для эксплуатации складских сооружений (пункты 1.1 и 1.3 договора).

В пункте 4.1.2 договора арендатор обязался своевременно вносить арендную плату за участок в полном размере в соответствии с разделом 2 договора без выставления счетов арендодателем.

В пункте 2.2 договора стороны согласовали, что сумма ежегодной арендной платы за участок составляет 17 550 руб.

В силу пункта 2.3 договора размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора и в дальнейшем может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и муниципального образования город Краснодар, изменением кадастровой стоимости земельного участка, не более одного раза в год. Изменение арендной платы осуществляется без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор. Об изменении арендной платы арендодатель уведомляет арендатора через средства массовой информации. Уведомление может быть сделано арендодателем через средства массовой информации неопределенному кругу лиц и является обязательным для арендатора. Изменения, касающиеся арендной платы за пользование земельным участком, вступают в силу с даты, указанной в соответствующем нормативном акте.

Согласно пункту 2.5 договора арендная плата (начисление суммы платежа за месяц производится из расчета числа дней в месяце) вносится арендатором ежемесячного до 10 числа начала каждого месяца путем перечисления по реквизитам, указанным в данном пункте договора.

В соответствии с пунктом 2.7 договора неиспользование участка арендатором не освобождает его от обязанности по внесению арендной платы.

В пунктах 4.1.18 и 4.1.19 договора арендатор обязался в трехдневный срок с момента подписания договора обратиться в Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю и оплатить расходы по регистрации права аренды земельного участка.

Земельный участок был передан истцом ответчику 25.06.2007 по акту приема-передачи (л.д. 18 том 1). В данном акте стороны зафиксировали, что на участке расположены временные строения.

Срок действия договора установлен с 25.06.2007 по 25.06.2008 (пункт 6.1 договора).

В пункте 7.1 договора стороны согласовали, что действие договора прекращается по истечении срока аренды, указанного в пункте 6.1 договора.

В исковом заявлении администрация указала, что ООО "Фирма "ВПВ-ЛТД" не исполнило обязанность по внесению арендной платы по договору N 4300014935 от 11.07.2007 за период с 01.11.2009 по 31.01.2016.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 05.06.2015 N 16323.26 с предложением погасить задолженность и представить соответствующие платежные документы в десятидневный срок со дня получения данной претензии.

Неисполнение ООО "Фирма "ВПВ-ЛТД" данного требования послужило основанием для обращения администрации в суд с иском по настоящему делу.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 ГК РФ).

Рассмотрев исковые требования, суд первой инстанции указал, что актом приема-передачи подтверждается факт принятия ответчиком в пользование спорного земельного участка. После истечения срока договора (25.06.2008) ответчик продолжает пользоваться имуществом, а также вплоть до 19.10.2009 производил оплату арендной платы. В материалах дела отсутствуют сведения о том, что одна из сторон возражала против продолжения арендных отношений после истечения срока договора, а также доказательства возврата ответчиком истцу спорного участка по акту приема-передачи.

Исходя из этого, суд первой инстанции признал заявленным обоснованно требование администрации о взыскании с общества арендной платы, начисленной за период с 14.12.2012 по 31.01.2016, и отказал в удовлетворении данного требования в остальной части.

Администрация решение суда в части отказа во взыскании арендной платы за период с 01.11.2009 по 13.12.2012 не обжаловала, каких-либо возражений против решения суда в данной части не заявила.

Общество в апелляционной жалобе указало на несоответствие фактическим обстоятельствам дела вывода суда первой инстанции об использовании обществом земельного участка в период с 14.12.2012 по 31.01.2016. В указанный период общество не использовало спорный участок, не было заинтересовано в его использовании и не имело возможности его использовать, поскольку данный участок был оборудован под тротуар. После истечения срока, на который был заключен договор аренды, стороны не продлевали срок его действия.

Оценив данные доводы ответчика, суд апелляционной инстанции полагает их обоснованными ввиду следующего.

Согласно пункту 1.3 договора земельный участок предоставлялся обществу для эксплуатации складских помещений (баз материально-технического снабжения, оптово-розничной торговли, складов, тарников, лесоторговых баз).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 24.01.2017 (аудиопротокол судебного заседания) представитель общества пояснил, что спорный земельный участок расположен между проезжей частью и земельным участком, на котором осуществлялось строительство многоэтажного офисного здания. Данный участок использовался в целях складирования строительного материала и мусора. Строительные работы осуществлялись не ответчиком, а иной подрядной организацией, с которой у ответчика были взаимоотношения.

Стороны заключили договор аренды N 4300014935 от 11.07.2007 на срок с 25.06.2007 по 25.06.2008 (пункт 6.1 договора) и в пункте 7.1 согласовали, что действие договора прекращается по истечении срока аренды, указанного в пункте 6.1 договора.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 24.01.2017 (аудиопротокол судебного заседания) представитель общества пояснил, что в 2011 году офисное здание было введено в эксплуатацию, а на спорном участке была размещена тротуарная дорожка, то есть данный участок был отнесен к территории общего пользования. По истечении согласованного сторонами в пункте 6.1 договора срока его действия данный договор сторонами не продлевался и, ввиду окончания строительства офисного здания, общество не было заинтересовано в использовании участка.

В подтверждение данного довода ООО "Фирма "ВПВ-ЛТД" представило копию разрешения N RU23306000-1565-в от 29.07.2011 на ввод 16-этажного офисного здания в эксплуатацию, а также свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АК N 207523.

Согласно данным документам 16-этажное офисное здание было введено в эксплуатацию 29.07.2011 и право собственности на него за ООО СИК "Девелопмент-Юг" было зарегистрировано 22.09.2011.

Общество также представило письмо ООО СИК "Девелопмент-Юг" от 23.11.2016 N 123 (л.д. 12 том 2), в котором указанная организация сообщила, что согласно ведомости жилых и общественных зданий и сооружений N 06026-ГП на земельном участке площадью 152 кв.м по адресу: г. Краснодар, ул. Московская, 159/1, расположена пешеходная дорожка (тротуар), в связи с чем в системе городских координат данный земельный участок относится к территории общего пользования.

В материалы дела общество представило ведомость N 06026-ГП жилых и общественных зданий и сооружений (л.д. 13 том 2), представляющую собой схему расположения объектов относительно друг друга, а также представило фотоснимки спорного земельного участка.

ООО "Фирма "ВПВ-ЛТД" также представило в материалы дела справку кадастрового инженера ИП Бондарь В.М. от 26.01.2017. Согласно данной справке в результате обследования земельного участка с кадастровым номером 23:43:0301002:0015 общей площадью 150 кв.м, расположенного по адресу:

г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Московская, 59/1, кадастровый инженер установил, что данный участок замощен тротуарной плиткой, фактически является тротуаром. Объекты капитального строительства на данном участке отсутствуют.

Согласно части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Часть 5 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что обстоятельства, признанные и удостоверенные сторонами в порядке, установленном этой статьей, в случае их принятия арбитражным судом не проверяются им в ходе дальнейшего производства по делу.

Таким образом, положения части 5 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации распространяются на обстоятельства, которые считаются признанными стороной в порядке части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.10.2013 N 8127/13).

Администрация в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные ответчиком документы не оспорила, документы доказательственного характера в опровержение обстоятельств, на которые сослался ответчик, не представила.

Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 15.10.2013 N 8127/13, отклоняя доказательства, представленные одной стороной спора в обоснование своих требований и возражений и не оспоренные другой стороной, суд тем самым нарушает такие фундаментальные принципы арбитражного процесса, как состязательность и равноправие сторон, что может привести к принятию неправильного судебного акта по итогам рассмотрения дела.

Таким образом, совокупностью вышеназванных документов подтверждается, что спорный земельный участок занят тротуарной дорожкой, расположенной непосредственно перед 16-этажным офисным зданием, введенным в эксплуатацию 29.07.2011 (значительно раньше наступления спорного периода). С другой стороны тротуарная дорожка граничит с проезжей частью.

Согласно пункту 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, относятся к землям общего пользования.

Исходя из пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации названные выше объекты, перечень которых не является закрытым, представляют собой территории общего пользования; в их состав входят находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки либо земли, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, обладая правом свободного доступа на них и использования имеющихся на этих участках и землях объектов в пределах, допускаемых законом, иными правовыми актами и собственником соответствующего земельного участка.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.

Учитывая вышеизложенные фактические обстоятельства, а также пункт 7.1 договора, оснований для вывода о том, что после истечения срока действия договор аренды N 4300014935 от 11.07.2007 возобновился на неопределенный срок, не имеется.

Поскольку в спорный период общество не имело возможности использовать земельный участок в соответствии с целями, для которых данный участок предоставлялся в аренду, и на участке была расположена тротуарная дорожка, требования администрации о взыскании арендной платы за пользование данным участком в период с 14.12.2012 по 31.01.2016 не могут быть признаны правомерными.

Ввиду того, что требование администрации о взыскании арендной платы не подлежит удовлетворению, также не подлежит удовлетворению и требование администрации о взыскании неустойки, начисленной на сумму указанной арендной платы, как носящее производный характер от основного требования.

При таких обстоятельствах, решение суда в части удовлетворения исковых требований подлежит отмене с принятием в данной части нового судебного акта об отказе в удовлетворении иска.

В связи с отменой решения суда в части удовлетворения исковых требований, решение суда также подлежит изменению в части распределения судебных расходов.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по иску подлежат отнесению на администрацию как на проигравшую сторону, которая в силу положений подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождена от уплаты государственной пошлины.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12 сентября 2016 года по делу N А32-45606/2015 отменить, принять новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования город Краснодар отказать.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.Г. Авдонина

Судьи

В.В. Галов М.Н. Малыхина