Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 марта 2017 г. N 12АП-1871/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 5 июля 2017 г. N Ф06-22275/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Саратов

09 марта 2017 г.

Дело N А57-19924/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 01 марта 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 марта 2017 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Антоновой О.И.,

судей Жаткиной С.А., Никитина А.Ю.,

при участии:

представитель общества с ограниченной ответственностью "Олвимиал" - Буянова Татьяна Васильевна, по доверенности от 08.08.2016, выданной сроком на один год;

- представитель Администрации муниципального образования "Город Саратов" - Линючева Тамара Леонидовна, по доверенности N 01-04/122 от 15.11.2016.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ахоновой Д.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Олвимиал" на решение Арбитражного суда Саратовской области от 28 декабря 2016 года по делу N А57-19924/2016 (судья Большедворская Е.Л.),

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Олвимиал" (ИНН 6453008030, ОГРН 1026403050662), г. Саратов,

к Администрации муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов,

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов,

о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось Общество с ограниченной ответственностью "Олвимиал" (далее по тексту - ООО "Олвимиал", истец) с исковым заявлением к Администрации муниципального образования "Город Саратов", третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, о признании права собственности на объект недвижимого имущества -нежилое помещение общей площадью 760,3 кв.м., расположенное по адресу: Саратовская область, г. Саратов, проезд Магнитный 1-ый, д. 1. Отводов суду не заявлено.

Решением суда от 28.12.2016 в удовлетворении иска отказано, что послужило основанием для обращения с соответствующей жалобой.

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, в обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что по договору N 3-96 купли-продажи недвижимого имущества от 23 декабря 1996 года ООО "Олвимиал" приобрело у Московского Коммерческого Георгиевского Банка нежилое помещение площадью 689,8 кв.м. по адресу: г. Саратов, Магнитный проезд, д. 1.

Далее истцом в соответствии с эскизным проектом "Капитальный ремонт фасадов, рекламное оформление входы в здание по адресу: 1 Магнитный пр., д. 1 в Кировском районе г. Саратова", согласованного Комитетом по архитектуре и градостроительству Администрации муниципального образования "Город Саратов", произвел реконструкцию помещения, к входной части здания пристроил тамбур, вследствие чего увеличилась площадь спорного помещения с 689,8 кв.м. до 760,3 кв.м.

15 мая 2016 года ООО "Олвимиал" обратилось в Управление Росреестра по Саратовской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект - нежилое помещение площадью 760,3 кв.м. по адресу: г. Саратов, Магнитный проезд, д. 1.

Сообщением об отказе в государственной регистрации N 001/249/2016-132 от 22 июля 2016 года, Управление Росреестра по Саратовской области отказало ООО "Олвимиал" в государственной регистрации права собственности на объект - нежилое помещение площадью 760,3 кв.м. по адресу: г. Саратов, Магнитный проезд, д. 1,

На основании с п. 1 ст. 218, ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО "Олвимиал" обратилось в суд с настоящим иском.

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции правовых оснований для удовлетворения иска не установил, при этом правомерно исходил из следующего.

В силу положений пункта 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее -Постановление N 10/22) и правовой позиции, сформированной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлениях N 2665/12 от 19.06.2012, N 5761/12 от 24.07.2012, суд не связан правовой квалификацией заявленных истцом требований и при очевидности материально-правового интереса истца обязан самостоятельно применить к рассматриваемому спору подлежащие применению нормы права и рассмотреть спор по существу.

Истец основывает заявленное требование о признании права собственности на п. 1 ст. 218 и ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Создание имущества с нарушением требований законодательства не влечет возникновения права собственности.

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ постройка признается самовольной при наличии одного из следующих обстоятельств: недвижимая вещь создана на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем такого объекта; недвижимая вещь создана без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен судом при доказанности следующих обстоятельств: принадлежность истцу земельного участка; застройщиком получены предусмотренные законом разрешения и согласования, соблюдены градостроительные и строительные нормативы; осуществление лицом, создавшим самовольную постройку, мер к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию; правомерность отказа уполномоченного органа; права и законные интересы других лиц не нарушены, угроза жизни и здоровью граждан исключена; объект возведен застройщиком за счет собственных средств.

Как следует из материалов дела и ссылается истец, 23 декабря 1996 года между Московским Коммерческим Георгиевским Банком (Продавец) и Товариществом с ограниченной ответственностью "Олвимиал" (Покупатель) заключен договор N 3-96 купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому Продавец продал, а Покупатель купил следующее имущество по адресу; г. Саратов, Магнитный проезд, в доме под номером 1, площадью 689,8 кв.м., занимающее первый этаж. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 20 января 1997 года N 577.

14 октября 1999 года Арендодатель - Администрация г. Саратов и Арендатор - ТОО "Олвимиал", заключили договор N 2258 аренды земельного участка, по условиям которого Арендодатель сдал, а Арендатор принял в пользование на условиях аренды на срок 25 лет земельный участок с кадастровым номером 64:48:030402:08, площадью 1166 кв.м., находящийся по адресу: Магнитный проезд, 1, под предприятие торговли и общественного питания 49/100 доли из земельного участка площадью 2379 кв.м. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Из материалов дела следует, что по заказу ООО "Олвимиал" ООО "Продвижение" составило эскизный проект "Капитальный ремонт фасадов, рекламное оформление и организация входа в здание по адресу: 1 й Магнитный пр., д.1" 2003 года, на основании которого истец пристроил тамбур, за счет которого увеличилась площадь помещения с 689,8 кв.м. до 760,3 кв.м.

18 мая 2016 года истец обратился в Управление Росреестра по Саратовской области о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества - нежилое помещение общей площадью 760,3 кв.м., расположенное по адресу: Саратовская область, г. Саратов, проезд Магнитный 1 -ый, д. 1.

Сообщением N 001/249/2016-132 от 22 июля 2016 года Управление Росреестра по Саратовской области отказало ООО "Олвимиал" в государственной регистрации права собственности на объект - нежилое помещение площадью 760,3 кв.м. по адресу: г. Саратов, Магнитный проезд, д. 1, на основании абз. 10, 13 пункта 1 ст. 20 Федерального закона N122-ФЗ от 21.07.1997.

Статьей 24 Федерального закона "Об архитектурной деятельности" самовольная постройка определяется как строительство объекта без разрешения на строительство.

По смыслу положений пункта 1 статьи 218, статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 2 и 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации право собственности на объект самовольного строительства может быть признано за заинтересованным лицом при наличии совокупности следующих юридических фактов: для строительства объекта в установленном порядке отведен и предоставлен земельный участок; получено разрешение на строительство; соблюдены градостроительные, строительные, природоохранные нормы.

Истец не оспаривает тот факт, что реконструкция объекта, осуществлялось без получения соответствующего разрешения.

Положением пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ установлено, что под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Как предусмотрено статьей 51 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, представляющего собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительного кодекса РФ.

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

В целях реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы государственной власти или местного самоуправления. Заявление о выдаче разрешения на строительство может быть подано через многофункциональный центр в соответствии с соглашением о взаимодействии между многофункциональным центром и органами государственной власти или местного самоуправления.

В части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ перечислены документы, которые прилагаются к заявлению о выдаче разрешения на строительство.

В случае отказа в выдаче разрешения на строительство, он может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.

Часть 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ содержит перечень случаев, когда выдача разрешения на строительство не требуется. К ним, в том числе, относятся строительство, реконструкция объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других); строительство на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования; изменение объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Между тем, как верно указано судом первой инстанции, в рассматриваемом случае имела место реконструкция, выраженная в изменении площади нежилого помещения, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Саратов, проезд Магнитный 1-й, д. 1 с 689,8 кв.м. до 760,3 кв.м. Иного из материалов дела не следует.

Согласно п.26 постановления N 10/22, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно пункту 9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

В материалах дела отсутствуют доказательства о соблюдении истцом предусмотренной законом предусмотренной процедуры получения разрешения на строительство.

Порядок признания права собственности на самовольную постройку, установленный статьей 222 ГК РФ, сам по себе не может освобождать от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами правил и условий возведения объектов недвижимости.

В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Кроме того, такая легализация означала бы наличие возможности введения в хозяйственный оборот и государственную регистрацию права собственности на объекты недвижимости, эксплуатация которых небезопасна либо вообще невозможна, например, строений и сооружений, не отвечающих нормам пожарной или экологической безопасности и т.п., что нельзя признать правильным.

Заявитель ссылается на тот факт, что пристройка была возведена в соответствии с эскизным проектом "Капитальный ремонт фасадов, рекламное оформление и организация входа в здание по адресу: 1 й Магнитный пр., д.1" 2003 года, находящегося в материалах дела.

В связи с возникшими в ходе судебного разбирательства вопросами, требующими специальных знаний, определением суда от 27 октября 2016 года по ходатайству истца по делу назначена судебная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза.

По результатам экспертного исследования сделаны следующие выводы: нежилое помещение общей площадью 760,3 кв.м., расположенное по адресу: Саратовская область, г. Саратов, проезд Магнитный 1 -ый, д. 1, не соответствует эскизному проекту "Капитальный ремонт фасадов, рекламное оформление и организация входа в здание по адресу: 1 й Магнитный пр., д.1" 2003 года, в части рекламного оформления фасадов здания и соответствует эскизному проекту (с незначительными отступлениями) в части устройства пристраиваемого тамбура.

Представленное экспертное заключение принято судом первой инстанции в качестве надлежащего доказательства, сторонами не оспорено.

Таким образом, заключением эксперта N 2963 составленного 17 декабря 2016 года, проведенного на основании Определения Арбитражного суда Саратовской области от 27 октября 2016 года, установлено, что нежилое помещение общей площадью 760,3 кв.м., расположенное по адресу: Саратовская область, г. Саратов, проезд Магнитный 1 -ый, д. 1, не соответствует эскизному проекту "Капитальный ремонт фасадов, рекламное оформление и организация входа в здание по адресу: 1 -й Магнитный проезд, д. 1" 2003 года в части рекламного оформления фасадов здания и соответствует эскизному проекту (с незначительными отступлениями) в части устройства пристраиваемого тамбура.

Как установлено в судебном заседании, земельный участок, на котором расположена спорная постройка, не находится у истца на каком-либо вещном праве, предусмотренном в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса.

Приведенные обстоятельства, как на то верно указал суд первой инстанции, исключают возможность признания права собственности на спорный объект за истцом.

Поддерживая выводы суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы коллегия суда апелляционной инстанции отмечает следующее.

Понятие капитальности строения, сооружения, относящееся к их техническим признакам, включается в более широкую категорию объектов, прочно связанных с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Именно с этими правовыми категориями закон связывает отнесение объекта к недвижимому имуществу, в связи с чем, в каждом конкретном случае, с учетом совокупности всех обстоятельств суд, рассматривающий спор, должен определить, насколько прочно как физически, так и функционально объект связан с земельным участком, на котором располагается, и будет ли сохранено его предназначение при перемещении.

Как усматривается из эскизного проекта боковые стены пристраиваемого тамбура выкладываются из кирпича, в тамбуре устраиваются две двустворчатые двери из ПВХ пластика, потолок и стены внутри тамбура, а также козырек над тамбуром облицовываются профнастилом. Соответствие пристройки эскизному проекту подтверждено судебной экспертизой.

Таким образом, совокупность доказательств позволяет прийти к выводу, что рассматриваемая пристройка является капитальным объектом, объектом недвижимого имущества.

В нарушение статьи 65 АПК РФ истец не представил доказательств, свидетельствующих о том, что спорный объект утратил свойства объекта недвижимости и прекратил свое существование.

Все доводы заявителя апелляционной жалобы по существу сводятся к иному пониманию и толкованию законных и обоснованных выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 28 декабря 2016 года по делу N А57-19924/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.И. Антонова

Судьи

С.А. Жаткина А.Ю. Никитин