Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2017 г. N 14АП-10759/16

г. Вологда

13 марта 2017 г.

Дело N А13-6678/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 06 марта 2017 года.

В полном объёме постановление изготовлено 13 марта 2017 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зайцевой А.Я. и Романовой А.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ждановой В.Н.,

при участии от администрации города Вологды Башмаковой С.П. по доверенности от 15.11.2016,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы администрации города Вологды и общества с ограниченной ответственностью "Строймонтаж" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 01 ноября 2016 года по делу N А13-6678/2016 (судья Зрелякова Л.В.),

установил:

администрация города Вологды (место нахождения: 160035, г. Вологда, ул. Каменный мост, д. 4; ОГРН 1033500051683, ИНН 3525064930, далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Вологодской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Строймонтаж" (место нахождения: 160000, г. Вологда, ул. Ленинградская, д. 71; ОГРН 1073525004244, ИНН 3525181465, далее - Общество) о взыскании 691 958 руб. 52 коп., в том числе 553 285 руб. 93 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением от 11.02.2009 N 01-335 за период с 01.01.2012 по 31.12.2015, 138 672 руб. 59 коп. пеней за период с 16.08.2011 по 31.12.2015.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Рыжков Сергей Николаевич, Ципилев Вячеслав Алексеевич, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (далее - Управление Росреестра).

Решением от 01 ноября 2016 года с Общества в пользу Администрации взыскано 324 639 руб. 73 коп. задолженности за период с 05.05.2013 по 31.12.2015. В удовлетворении остальной части иска отказано. С Общества в доход федерального бюджета взыскано 7900 руб. государственной пошлины за рассмотрение иска.

Администрация и Общество с решением суда не согласились и обратились с апелляционными жалобами.

Администрация в апелляционной жалобе просит обжалуемое решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. Указывает, что с 20.05.2011 Общество является собственником зданий, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 35:24:0303003:0264, следовательно, приобрело право аренды земельного участка в полном объеме и корреспондирующую данному праву обязанность по внесению арендной платы за его использование и пени в случае нарушение данной обязанности.

В судебном заседании представитель апеллянта поддержал изложенные в жалобе доводы.

Общество в апелляционной жалобе просит решение суда отменить в части взыскания задолженности и принять по делу новый судебный акт.

Дело рассмотрено в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобах, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции подлежащим изменению.

Как следует из материалов дела, 11.02.2009 Департамент земельных отношений Вологодской области (арендодатель; далее - Департамент) и Рыжков Сергей Николаевич (арендатор) заключили договор аренды земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением N 01-335, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 35:24:0303003:0264, местоположением: Вологодская обл., г. Вологда, ул. Красноармейская, д. 27, площадью 7428 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации и обслуживания зданий штаба, казармы.

Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что на земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие арендатору на праве собственности:

- двухэтажное сборно-щитовое здание казармы;

- двухэтажное сборно-щитовое здание штаба с учебными классами.

Пунктом 5.1 договора определено, что арендная плата определяется в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Вологодской области.

На основании пункта 5.4 договора арендатор вносит арендную плату ежеквартально не позднее пятнадцатого числа второго месяца квартала путем перечисления денежных средств на расчетный счет и в соответствии с реквизитами, указанными в расчете.

Согласно пункту 7.1 договора в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, он уплачивает в бюджет неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (Банка России), действующей на день исполнения денежного обязательства, с просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

Срок действия договора с 27.01.2009 по 27.01.2058 (пункты 2.1, 2.2).

В соответствии с пунктом 4.1 договора земельный участок передан арендатору.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 20.03.2009.

Постановлением Администрации от 19.07.2010 N 3727 по заявлению Рыжкова С.Н. изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 35:24:0303003:0264 с "для эксплуатации и обслуживания зданий штаба, казармы" на "административные службы и объекты технического и инженерного обеспечения предприятий".

В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.08.2010 внесены соответствующие изменения.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права право собственности Рыжкова С.Н. на двухэтажное сборно-щитовое здание штаба с учебными классами и здание казармы зарегистрировано 30.05.2006 и 06 06.2006 соответственно (том 1, листы 28-29).

По договору купли-продажи от 02.02.2011 право собственности на двухэтажное сборно-щитовое здание штаба с учебными классами и здание штаба перешло к Обществу. Право собственности Общества зарегистрировано 20.05.2011 (том 1, листы 49, 51-52).

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.12.2015 право собственности на двухэтажное сборно-щитовое здание штаба с учебными классами перешло к Ципилеву В.А. 19.02.2015 (том 1, лист 50).

Право собственности Общества на двухэтажное сборно-щитовое здание казармы прекращено 05.07.2016 на основании заявления ответчика, вследствие пожара.

Договор аренды земельного участка с ответчиком заключен не был.

Общество произвело оплату по договору аренды N 01-335 в размере 116 803 руб. 26 коп. по платежному поручению от 28.01.2013 N 277.

Администрация, ссылаясь на то, что ответчик не внес арендную плату по договору за период с 01.01.2012 по 31.12.2015, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными по праву и размеру частично.

Апелляционная инстанция при проверке законности и обоснованности обжалуемого решения суда приходит к следующим выводам.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ)).

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

В соответствии с пунктом 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (действующей во взыскиваемый период) при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Как установил суд первой инстанции, с 20.05.2011 Общество являлось собственником расположенных на земельном участке с кадастровым номером 35:24:0303003:0264 объектов недвижимости (здания штаба с 20.05.2011 до 19.02.2015, здания казармы с 20.05.2011 до 05.07.2016).

Следовательно, в результате приобретения указанных объектов недвижимости ответчик приобрел право аренды земельного участка.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, предусмотренные договором аренды.

Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Одной из форм платы за землю является арендная плата.

Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 137-ФЗ установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Расчет арендной платы произведен истцом с применением ставок и методики, утвержденных постановлением Правительства Вологодской области от 27.12.2011 N 1699 "Об установлении порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Вологодской области, а также за использование земельных участков, находящихся в собственности Вологодской области, на 2012 год", постановлением Правительства Вологодской области от 17.12.2012 N 1499 "Об установлении порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Вологодской области, а также за использование земельных участков, находящихся в собственности Вологодской области, на 2013 год", решением Вологодской городской Думы от 19.12.2013 N 1947 "Об установлении ставок арендной платы и коэффициентов за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории муниципального образования "Город Вологда", постановлением Правительства Вологодской области от 01.12.2014 N 1083 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности Вологодской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Вологодской области".

Указанный расчет проверен судом и является арифметически верным.

При рассмотрении дела Обществом заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Статья 195 ГК РФ определяет, что исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года (статья 196 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 199 ГК РФ течение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Учитывая, что Администрация обратилась в суд первой инстанции с иском 05.05.2016, срок исковой давности по требованиям о взыскании задолженности за период с 01.01.2012 по 04.05.2013 в сумме 228 646 руб. 19 коп. пропущен. В удовлетворении иска в части взыскания задолженности за указанный период отказано верно.

Задолженность в сумме 324 639 руб. 73 коп. за период с 05.05.2013 по 31.12.2015 взыскана правомерно.

В апелляционной жалобе Общество ссылается на незаконность и необоснованность взыскания задолженности, однако в чем конкретно заключаются допущенные судом первой инстанции нарушения, не указывает (том 2, лист 82).

При изложенных обстоятельствах доводы Общества признаются апелляционной инстанцией несостоятельными.

Напротив, с доводами Администрации, изложенными в жалобе, апелляционная коллегия согласна.

Суд первой инстанции при рассмотрении дела пришел к выводу о неправомерности взыскания с Общества неустойки ввиду того, что им не подписывался договор аренды земельного участка.

Данный вывод суда является ошибочным.

Согласно части третьей статьи 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Статьей 35 ЗК РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно толкованию норм права, изложенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 введен пункт 25 в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которому по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, к Обществу перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка в силу закона.

Факт отсутствия письменного договора аренды земельного участка не влияет в данном случае на выполнение арендатором обязательств по перечислению арендной платы и выплате неустойки, поскольку арендованный земельный участок арендодателю не возвращен, на участке в спорный период находились принадлежащие арендатору земельного участка объекты недвижимости.

Таким образом, вывод суда об отсутствии у Общества обязательств по уплате пени, противоречит нормам материального права.

С учетом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности, пени подлежат удовлетворению в сумме 45 631 руб. 46 коп. за период с 16.05.2013 по 31.12.2015 (расчет пени (том 1, лист 82)).

При указанных обстоятельствах решение суда подлежит изменению.

Расходы по уплате государственной пошлины распределяются по правилам статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 01 ноября 2016 года по делу N А13-6678/2016 изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:

"Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Строймонтаж" в пользу администрации города Вологды 324 639 руб. 73 коп. задолженности за период с 05.05.2013 по 31.12.2015, 45 631 руб. 46 коп. пеней с 16.05.2013 по 31.12.2015.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Строймонтаж" в доход федерального бюджета 9010 руб. 75 коп. государственной пошлины за рассмотрение иска".

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Строймонтаж" в доход федерального бюджета 987 руб. 30 коп. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строймонтаж" оставить без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.Н. Шадрина

Судьи

А.Я. Зайцева А.В. Романова