Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 марта 2017 г. N 18АП-1837/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 13 июля 2017 г. N Ф09-3738/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Челябинск

15 марта 2017 г.

Дело N А07-10569/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 марта 2017 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Ермолаевой Л.П., Пирской О.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Патрикеевой Оксаны Юрьевны на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.01.2017 по делу N А07-10569/2015 (судья Вальшина М.Х.).

В судебном заседании приняли участие индивидуальный предпринимателдь Патрикеева О.Ю. лично (паспорт) и её представитель (по устному ходатайству) - Патрикеев В.Ю.

Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Патрикеевой Оксане Юрьевне (далее - предприниматель Патрикеева О.Ю., ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 817/1-09 от 28.05.2009 за период с 29.05.2012 по 31.10.2015 в сумме 1 956 531 руб. 82 коп., пени за период с 11.05.2012 по 06.10.2015 в сумме 1 132 022 руб. 02 коп., об обязании предпринимателя освободить и возвратить по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 02:55:020603:120, площадью 2 593 кв.м, расположенный в Октябрьском районе г. Уфы, ул. Вишерская (с учетом реорганизации Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (т. 1 л.д. 92-93, т. 2 л.д. 55-56) и уточнения исковых требований (т. 2 л.д. 123-124)).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.01.2017 (резолютивная часть от 10.01.2017) исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взысканы 1 936 396 руб. 87 коп. долга по арендной плате за период с 29.05.2012 по 31.10.2015, 524 472 руб. 84 коп. пени за период с 14.05.2012 по 06.10.2015. В доход федерального бюджета с предпринимателя Патрикеевой О.Ю. взыскана государственная пошлина в сумме 37 838 руб. 44 коп.

Дополнительным решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.02.2017 (резолютивная часть от 07.02.2017) на предпринимателя Патрикееву О.Ю. возложена обязанность освободить земельный участок с кадастровым номером 02:55:020603:120, площадью 2 593 кв.м, расположенный в Октябрьском районе г. Уфы, ул. Вишерская, передав его по акту приема-передачи истцу в течение одного месяца со дня вступления решения в законную силу.

С решением суда от 11.01.2017 не согласилась предприниматель Патрикеева О.Ю. (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать Управлению во взыскании арендной платы и пени.

Податель апелляционной жалобы ссылается на то, что ответчик не имел возможности использовать земельный участок по истечении срока действия договора аренды в связи с тем, что, несмотря на подготовку всех документов, необходимых для получения разрешения на строительство, в выдаче разрешения было отказано в связи с истечением срока действия договора аренды. При отсутствии разрешения на строительство оснований для использования земельного участка по назначению (для строительства гаражей) у ответчика не имелось, в силу чего при неисполнении арендодателем встречной обязанности по предоставлению в пользование земельного участка у арендатора отсутствует обязанность по оплате пользования, а взыскание арендодателем арендной платы следует расценивать как злоупотребление правом.

По тем же основаниям апеллянт считает, что отсутствуют основания для взыскания неустойки за просрочку возврата земельного участка после окончания срока договора, поскольку просрочка возврата была вызвана действиями арендодателя. Судом также не учтено, что срок действия договора аренды истек 28.05.2012, договор в установленном законом и договором порядке продлен не был, в силу чего согласно норме п. 1 ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательство арендатора по оплате арендной платы прекратилось с 29.05.2012. Условие пункта 3.4. договора аренды, предусматривающего взыскание арендной платы по окончании срока аренды, апеллянт считает ничтожным в связи с его противоречием ст. 10 и ст. 407 ГК РФ, отсутствием доказательств фактического использования участка по окончании срока аренды, а также в связи с тем, что предприниматель Патрикеева О.Ю. как слабая сторона договора лишена права заключения договора на иных условиях.

Предприниматель не согласна с расчетом арендной платы, на основании которого судом удовлетворены требования истца, в части примененной ставки арендной платы. Методика и расчет арендной платы был согласован арендодателем и прежним арендатором участка, и права и обязанности арендатора перешли предпринимателю Патрикеевой О.Ю. в связи с заключением договора перенайма в полном объеме, в связи с чем применение в отношениях с ней в расчете арендной платы ставки по виду разрешенного использования "гаражи вне кооперативов (отдельно стоящие гаражи - капитальные и металлические)" вместо установленного в договоре "гаражи подземные, полуподземные, встроенные, двух-, трех- и многоэтажные в составе кооперативов" считает необоснованным.

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу ответчика от истца не поступил.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца не явились.

С учетом мнения предпринимателя и её представителя, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца.

В судебном заседании ответчик и её представитель поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и Гаражным товариществом "Нектар" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 817/1-09 от 28.05.2009 (т. 1 л.д. 15-22), согласно п. 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 02:55:020603:120, площадью 2 593 кв.м, расположенный в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Вишерская, для строительства 2-х этажного гаража на 33 машиноместа.

В соответствии с п. 3.1. договора аренды срок аренды устанавливается с 28.05.2009 до 28.05.2012.

Пунктом 4.1. договора аренды установлено, что размер годовой арендной платы за земельный участок на момент заключения договора составляет 78 335,36 руб.

Размер арендной платы с 01.01.2008 исчисляется путем умножения ставки арендной платы за землю (установленной соответствующим решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан) на кадастровую стоимость земельного участка и часть (долю) земельного участка, занятого объектом, принадлежащим арендатору, определяемую с учетом долей в праве собственности на объект или сложившегося порядка пользования земельным участком. Расчет арендной платы определен в приложении к договору, который является его неотъемлемой частью (п.п. 4.2., 4.3. договора аренды).

Согласно п. 4.5. договора аренды размер арендной платы может пересматриваться не чаще одного раза в год арендодателем в одностороннем порядке без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и\или дополнений в договор в случае изменений градостроительных требований использования земельного участка (а также изменений ставок арендной платы с уведомлением арендаторов в официальных средствах массовой информации органа местного самоуправления городского округа г. Уфа).

В соответствии с п. 4.7. договора аренды арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее 10 числа текущего месяца.

Арендодатель и арендатор определили, что по истечении срока договора он может быть продлен по соглашению сторон (п. 3.2. договора аренды).

В силу п.п. 3.3., 3.4. договора аренды арендатору при намерении продлить договор необходимо не позднее чем за три месяца до истечении срока договора уведомить об этом арендодателя в письменной форме. В случае использования арендатором земельного участка по истечении срока действия договора (несвоевременный возврат арендованного земельного участка в соответствии со ст. 622 ГК РФ) он обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере и порядке, предусмотренные договором, и неустойку, предусмотренную п. 7.3. договора.

Пунктами 5.4.11., 5.4.13. договора аренды стороны установили обязанность арендатора письменно сообщить арендодателю не позднее чем за три месяца о предстоящем освобождении земельного участка в связи с окончанием срока действия договора, а по истечении срока действия договора в десятидневный срок не позднее 07.06.2012 передать участок по акту приема-передачи арендодателю.

Согласно п. 6.3. договора аренды по истечении срока действия договора и не получении от арендатора письменного уведомления о намерении продлить его договор прекращает свое действие.

Пунктом 7.3. договора аренды за несвоевременный возврат земельного участка помимо внесения арендной платы предусмотрено начисление и уплата арендатором арендодателю пени в размере 0,1 % от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки.

По акту приема-передачи от 28.05.2009 земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 02:55:020603:120, площадью 2 593 кв.м передан в аренду Гаражному товариществу "Нектар" (т. 1 л.д. 23).

По договору от 20.12.2009 (т. 1 л.д. 24-25) Гаражное товарищество "Нектар" уступило права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N 817/1-09 от 28.05.2009 предпринимателю Патрикеевой О.Ю.

Уступка прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка N 817/1-09 от 28.05.2009, а также обременение земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:120 в виде аренды на срок с 28.05.2009 по 28.05.2012 в пользу предпринимателя зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (выписка от 18.12.2014 N 01/031/2014-7116, т. 1 л.д. 26-27).

Решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 15.12.2010 N 31/17 полномочия Комитета по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в части реализации функций в сфере земельных отношений переданы Управлению по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (т. 1 л.д. 28-47).

Предприниматель Патрикеева О.Ю. обратилась в Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан с заявлением от 28.02.2012 N 67 (т. 2 л.д. 133) о продлении договора аренды земельного участка N 817/1-09 от 28.05.2009.

Согласно штампу входящей корреспонденции заявление получено Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан 29.03.2012.

В ответ Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан письмом от 13.04.2012 исх. N 8549 (т. 2 л.д. 134) уведомило арендатора о необходимости представления полного пакета документов.

Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан направило предпринимателю уведомление от 09.08.2012 исх. N 8301 об истечении срока действия договора аренды земельного участка N 817/1-09 от 28.05.2009, об отказе от него со стороны арендодателя, а также просило возвратить земельный участок по акту приема-передачи (т. 1 л.д. 13).

Данное уведомление направлено ответчику по адресу, который совпадает с адресом нахождения предпринимателя Патрикеевой О.Ю., указанным в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.12.2014 N 01/031/2014-7116 (т. 1 л.д. 26-27), но не вручено ему и возвращено с отметкой "адресат не проживает" (т. 1 л.д. 14).

Ответчик повторно обратился 04.04.2013 с письмом к Управлению по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан о продлении договора аренды (т. 2 л.д. 135-136).

Письмом от 30.04.2013 исх. N П-4246 (т. 2 л.д. 137, 138) Управление по земельным ресурсам сообщило о подготовке проекта постановления и прохождении процедуры его согласования.

Письмом от 26.09.2014 исх. N П-8868 (т. 2 л.д. 139) Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики сообщило предпринимателю об отказе в продлении договора аренды земельного участка N 817/1-09 от 28.05.2009 в порядке п. 1 ст. 621 ГК РФ в связи с наличием задолженности по арендной плате в размере 257 262,07 руб.

Решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 26.02.2015 N 42/18 "О реорганизации Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и Управления муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан" Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан реорганизовано путем присоединения к нему Управления муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан переименовано в Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (т. 1 л.д. 92).

Ссылаясь на прекращение срока действия договора аренды земельного участка N 817/1-09 от 28.05.2009, нарушение предпринимателем Патрикеевой О.Ю. обязательств арендатора по оплате арендной платы и возврату объекта аренды по истечении срока договора, Управление обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Признавая обоснованными требования истца в части взыскания долга по арендной плате за период с 29.05.2012 по 31.10.2015, пени за период с 14.05.2012 по 06.10.2015, суд первой инстанции пришел к выводу, что ответчик не исполнил обязательства по оплате арендной платы по действительному и заключенному договору аренды. Частично удовлетворяя требования, суд применил по заявлению ответчика срок исковой давности, отказав во взыскании задолженности в размере 20 134,95 руб., образовавшейся до 29.05.2012, произвел перерасчет неустойки в связи с неправильным расчетом истца, без учета требований ст. 193 ГК РФ, а также снизил его размер на основании ст. 333 ГК РФ по ходатайству ответчика.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда от 11.01.2017, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

На основании п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании п.п. 4, 12 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

В силу п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Из материалов дела следует, что на основании договора аренды земельного участка N 817/1-09 от 28.05.2009 (т. 1 л.д. 15-22), оформленного между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и Гаражным товариществом "Нектар", договора от 20.12.2009 (т. 1 л.д. 24-25), оформленного между Гаражным товариществом "Нектар" и предпринимателем Патрикеевой О.Ю., с учетом положений решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 15.12.2010 N 31/17 (т. 1 л.д. 28-47), между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики и предпринимателем Патрикеевой О.Ю. возникли обязательственные правоотношения по поводу аренды последней земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 02:55:020603:120, площадью 2 593 кв.м, расположенного в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Вишерская, для строительства 2-х этажного гаража на 33 машиноместа.

Уступка прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка N 817/1-09 от 28.05.2009, а также обременение земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:120 в виде аренды на срок с 28.05.2009 по 28.05.2012 в пользу предпринимателя зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (выписка от 18.12.2014 N 01/031/2014-7116, т. 1 л.д. 26-27).

Действительность и заключенность указанных сделок истцом и ответчиком не оспаривались (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ), соответствующих возражений не заявлено предпринимателем при рассмотрении поданной апелляционной жалобы.

Пунктом 3.1. договора установлен срок его действия - до 28.05.2012.

Согласно п. 3.2. договора по истечении срока действия договора договор может быть продлен по соглашению сторон, а арендатору, при намерении продлить договор, необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока, уведомить об этом арендодателя (п. 3.3. договора).

Из материалов дела следует, что предприниматель письмом вх. от 29.03.2012 (т. 2 л.д. 133) обращалась с заявлением к Администрации о продлении договора аренды, однако оформленное в соответствии с п. 1 ст. 160, ст. 161 ГК РФ и условиями п. 3.3. договора аренды дополнительное соглашение о продлении срока договора аренды заключено не было, в силу чего договор аренды прекратил свое действие по истечении его срока.

Между тем, вопреки ошибочному мнению апеллянта, истечение срока действия договора аренды не освобождает арендатора от оплаты арендной платы.

Из взаимосвязанных положений ст. ст. 328, 606, 614, 651 ГК РФ следует, что обязанность по оплате арендной платы имеется у арендатора за период с момента его передачи во владение и пользование арендатору и до момента возврата арендодателю.

При этом норма ст. 651 ГК РФ для случаев аренды недвижимости предусматривает специальный порядок как передачи земельного участка во владение арендатора, так и его возврата арендодателю, в силу чего в соответствии с положениями ст. 68 АПК РФ именно акт приема-передачи является допустимым доказательством возврата имущества из аренды.

Из материалов дела следует, что по акту приема-передачи от 28.05.2009 (т. 1 л.д. 23) земельный участок с кадастровым номером 02:55:020603:120 был передан во владение и пользование гаражного товарищества "Нектар".

Отсутствие соответствующего документа, оформляющего передачу земельного участка арендодателем новому арендатору - предпринимателю Патрикеевой О.Ю. при заключении ею договора перенайма от 20.12.2009 (т. 1 л.д. 24), вопреки мнению апеллянта, не свидетельствует о неисполнении арендодателем обязанности по передаче арендованного имущества, поскольку такая обязанность исполнена арендодателем при первоначальном выбытии земельного участка из владения арендодателя на основании акта приема-передачи от 28.05.2009.

Кроме того, материалами дела подтверждается (т. 2 л.д. 133, 135), и самим апеллянтом не оспаривается, что ею осуществлялось использование земельного участка, что свидетельствует о фактическом поступлении участка во владение арендатора.

Доказательств возврата земельного участка арендодателю материалы дела не содержат, апеллянт не отрицает тот факт, что соответствующий документ не составлялся.

Отсутствие в материалах дела сведений о фактическом использовании земельного участка в соответствии с целями, указанными в договоре, на что ссылается ответчик в апелляционной жалобе, не освобождает его от обязанности по возврату земельного участка из аренды, равно как и от обязанности оплачивать пользование при невозврате участка.

Апелляционный суд при этом отмечает, что правоотношения сторон обусловлены заключенным между ними договором аренды, в силу чего именно на арендаторе как стороне обязательства лежит в порядке ч.1 ст. 65 АПК РФ обязанность по доказыванию факта неиспользования земельного участка, тогда как арендодатель исполнивший обязанность по передаче объекта аренды, не обязан доказывать факт его использования арендатором.

Кроме того, из пояснений представителя ответчика в суде апелляционной инстанции апелляционной коллегией установлено, что невозврат земельного участка арендодателю был обусловлен намерением ответчицы возобновить договорные отношения, о чем, в том числе свидетельствует её обращение в орган местного самоуправления письмом от 04.04.2013 (т. 2 л.д. 135). Таким образом, невозврат участка не был связан с добросовестным заблуждением арендатора относительно предусмотренного законом порядка возврата земельного участка по окончании срока аренды, а был обусловлен экономическим интересом арендатора по использованию участка в своей предпринимательской деятельности.

Ссылки апеллянта на отсутствие у неё разрешения на строительство, и в этой связи, по мнению ответчицы, невозможности использования земельного участка отклоняются, поскольку не свидетельствуют о невозможности фактического использования участка, в том числе для иных целей. Из писем самой ответчицы в адрес Управления (т. 2 л.д. 133, 135), кроме того, следует, что на земельном участке размещены инженерные коммуникации, вырыт котлован, залита подушка фундамента под гараж.

Доказательств создания арендодателем препятствий в пользовании земельным участком, материалы дела не содержат.

В силу абз. 2 ст. 622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", в случае расторжения договора аренды взысканию подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу.

Аналогичная обязанность арендатора содержится в п. 3.4. договора аренды, который, вопреки убеждению апеллянта, не только не противоречит действующему законодательству, но и прямо соответствует норме ст. 622 ГК РФ и принципу платности землепользования (ст. 1 ЗК РФ).

Таким образом, при отсутствии доказательств возврата земельного участка из аренды, равно как и доказательств невозможности использования земельного участка по вине арендодателя, суд первой инстанции обоснованно признал ответчицу обязанной по оплате арендной платы за спорный период.

Доводы апеллянта о том, что неоплата арендной платы произошла вследствие виновных действий органа местного самоуправления, необоснованно отказавшего в заключении договора аренды на новый срок, противоречат фактическим обстоятельствам дела.

Как ранее установлено судом, предприниматель обратилась в орган местного самоуправления с заявлением от 28.03.2012 о продлении договора аренды (т. 2 л.д. 133), однако дополнительное соглашение о продлении срока договора заключено не было.

При этом орган местного самоуправления выразил намерение заключить договор аренды на новый срок, что следует из его письма от 13.04.2012 (т. 2 л.д. 134).

Ссылки апеллянта на последующее бездействие Администрации соответствующими доказательствами не подтверждены, доказательства обжалования бездействия Администрации по незаключению договора аренды в материалы дела не представлено.

Впоследствии предприниматель обратилась в Управление с заявлением от 04.04.2013 (т. 2 л.д. 135), и письмом от 26.09.2014 исх. N П-8868 (т. 2 л.д. 139) Управление сообщило предпринимателю об отказе в продлении договора аренды земельного участка N 817/1-09 от 28.05.2009 в порядке п. 1 ст. 621 ГК РФ в связи с наличием задолженности по арендной плате в размере 257 262,07 руб.

В суде апелляционной инстанции предприниматель и его представитель подтвердили, что в период с мая 2012 по апрель 2014 (до момента последнего из указанных обращений), равно как и впоследствии арендная плата арендодателю не оплачивалась.

Указанные обстоятельства не позволяют признать действия арендатора, связанные с землепользованием публичными землями, добросовестными, в силу чего следует признать, что именно вследствие действий арендатора, допустившего нарушение обязательств по оплате арендной платы, договор аренды не был заключен.

В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (п. 1 ст. 424 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 39.7 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В силу п. 3 указанной статьи, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 указанного постановления Пленума также указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.12.2014 N 01/031/2014-7116 (т. 1 л.д. 26-27) и кадастровому паспорту земельного участка от 21.04.2009 N 02/09-193300 (т. 1 л.д. 19) переданный в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:55:020603:120 зарегистрированных правообладателей не имеет, то есть относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

При таких обстоятельствах, поскольку указанный земельный участок относится к категории публичных земель, с учетом вышеприведенных правовых норм стоимость аренды земельного участка является в силу п. 1 ст. 424 ГК РФ регулируемой ценой, и арендодатель вправе рассчитывать на получение, а арендатор обязан уплатить арендную плату за пользование земельным участком, исходя из таковой цены.

В обоснование заявленных исковых требований Управление указало на ненадлежащее исполнение предпринимателем Патрикеевой О.Ю. обязательств арендатора по договору аренды земельного участка N 817/1-09 от 28.05.2009 и наличие задолженности по арендной плате за период с 29.05.2012 по 31.10.2015 в сумме 1 956 531 руб. 82 коп. (т. 2 л.д. 123, расчет иска - т. 2 л.д. 125-126).

Согласно представленным Управлением расчету иска (т. 2 л.д. 125-126), пояснениям относительно определения размера иска (т. 1 л.д. 100-101), а также расчетам годовой арендной платы за указанный период (т. 1 л.д. 7-12), задолженность ответчика по арендной плате рассчитана в соответствии с решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7 "Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан" в редакции решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 18.12.2013 N 26/8 по формуле: Апл = КСУ х Сап х (S1/S), где КСУ - кадастровая стоимость земельного участка, Сап - ставка арендной платы (в процентах от кадастровой стоимости земли), S - площадь земельного участка, S1 - площадь земельного участка к оплате.

Показатель Сап определен Управлением применительно к виду разрешенного использования "гаражи вне автокооперативов" (капитальные (отдельно стоящие, подземные, одно- и многоэтажные) и металлические гаражи (в том числе типа "ракушка") физических и юридических лиц, индивидуальных предпринимателей) в следующем размере:

с 01.04.2012 по 31.12.2012 - 4,24 % (решение Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 12.04.2012 N 3/3);

с 01.01.2013 по 31.12.2013 - 4,5 % (решение Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 20.12.2012 N 12/9);

с 01.01.2014 по 31.12.2014 - 4,73 % (решение Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 20.12.2012 N 12/9);

с 01.01.2014 по 31.12.2014 - 4,73 % (решение Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 20.12.2012 N 12/9);

с 01.01.2015 по 31.12.2015 - 4,73 % (решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 29.07.2015 N 48/3, от 29.07.2015 N 48/3).

Податель апелляционной жалобы не возражает против применения указанной формулы расчета арендной платы, однако считает, что показатель Сап должен быть рассчитан применительно к виду разрешенного использования "гаражи подземные, полуподземные, встроенные, двух-, трех- и многоэтажные в составе автокооперативов", который использовался для расчета арендной платы для прежнего арендатора - Гаражного товарищества "Нектар".

Оценив указанные доводы апеллянта, суд апелляционной инстанции находит их необоснованными.

По смыслу норм ст.ст. 39.7, 65 ЗК РФ и правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.12.2011 N 9069/11, публичные образования при сдаче в аренду земельных участков, принадлежащих им на праве собственности, а также участков, право собственности на которые не разграничено, выступают одновременно и как субъекты гражданского оборота и стороны договоров аренды, и как субъекты публичных отношений, наделенные правом в установленных законом случаях издавать нормативные акты, устанавливающие ставки арендной платы или механизм их определения. В силу такого властного полномочия публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условие о размере арендной платы в ранее заключенных им договорах аренды, даже когда условия договора вообще не предусматривают возможности одностороннего изменения размера арендной платы.

Данное властное полномочие направлено на реализацию принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Таким образом, публичное образование как арендодатель земельных участков при определении арендной платы, руководствуется действующей в соответствующий период муниципальной методикой определения арендной платы, утвержденной на основании п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ, конкретные показатели которой подлежат применению, исходя, в том числе из категории и вида деятельности конкретного арендатора, в силу чего ставки арендной платы, определенные первоначально в договоре аренды к прежнему арендатору, могут быть неприменимы к арендатору, получившему право аренды в результате перенайма. Иной подход не только противоречил бы принципу регулируемого характера ставок арендной платы за публичные земли, но и принципу добросовестности, поскольку позволял бы арендатору оплачивать экономически необоснованную арендную плату за публичные земли, тем самым извлекая преимущества из своего незаконного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).

В силу изложенного, мнение апеллянта, что ему как приобретателю права аренды на основании договора уступки права требования от 20.12.2009, перешло в том числе право оплачивать арендную плату в размере, определенном применительно к прежнему арендатору, противоречит вышеизложенным нормам материального права.

Из материалов дела следует, что первоначальным арендатором земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:120 являлся гаражное товарищество "Нектар", применительно к которому, исходя из его организационно-правовой формы, целей его создания и деятельности, а также разрешенного использования земельного участка был определен показатель ставки арендной платы применительно к виду разрешенного использования "гаражи подземные, полуподземные, встроенные, двух-, трех- и многоэтажные в составе автокооперативов".

Между тем сведений о том, что предприниматель Патрикеева О.Ю. также осуществляла деятельность в составе автокооператива, а возведение 2-х этажного гаража на 33 машиноместа планировалось в целях создания или эксплуатации существующего гаражного кооператива и в целях удовлетворения бытовых потребностей его членов, в материалы дела не представлено. Кроме того, ответчица имеет статус индивидуального предпринимателя, что исключает применение к ней согласованной применительно к гаражному товариществу "Нектар" ставки арендной платы для автокооперативов, поскольку для осуществления аналогичной деятельности индивидуальным предпринимателем предусмотрена иная ставка.

По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ).

Поскольку предпринимателем Патрикеевой О.Ю. указанных доказательств представлено не было, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что расчет арендной платы по показателю ставки арендной платы должен быть произведен применительно к виду разрешенного использования "гаражи вне автокооперативов" (капитальные (отдельно стоящие, подземные, одно- и многоэтажные) и металлические гаражи (в том числе типа "ракушка") физических и юридических лиц, индивидуальных предпринимателей).

В силу изложенного, суд первой инстанции обоснованно признал требования Управления (с учетом срока исковой давности) обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу абз. 3 ст. 622 ГК РФ договором аренды может быть предусмотрена неустойка за несвоевременный возврат объекта аренды.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).

В пункте 7.3. договора аренды его стороны предусмотрели за несвоевременный возврат земельного участка помимо внесения арендной платы начисление и уплату арендатором арендодателю пени в размере 0,1 % от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки.

Учитывая, что ответчиком не было исполнено обязательство по своевременному внесению арендной платы по договору аренды земельного участка, суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии правовых и фактических оснований для взыскания с ответчика договорной неустойки.

Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что взысканная с ответчика неустойка несоразмерна последствиям неисполнения им обязательства по оплате арендной платы и является чрезмерной, необоснованны.

Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Основанием для применения ст. 333 ГК РФ может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др. (п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Согласно разъяснениям, данным в п.п. 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (п. 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств").

На основании п. 1 ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Применительно к спорным правоотношениям судом первой инстанции дана оценка доводам ответчика о чрезмерности взыскиваемой неустойки, судом приняты во внимание: компенсационная природа неустойки, принцип соразмерности гражданско-правовой ответственности последствиям нарушенного обязательства, наличие объективных обстоятельств, препятствовавших своевременному исполнению ответчиком обязательства, в частности длительную болезнь ответчика, несвоевременное рассмотрение истцом обращения ответчика о продлении договора.

Суд применил норму ст. 333 ГК РФ и снизил размер неустойки до двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей на момент начисления неустойки, которая по расчетам суда составила 524 472 руб. 84 коп., что согласуется с разъяснениями, данными в п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации".

Апеллянтом не подтверждено относимыми, достоверными и достаточными доказательствами то обстоятельство, что установленный судом размер взыскиваемой неустойки ведет к неосновательному обогащению истца, а не компенсирует ему расходы или уменьшает его неблагоприятные последствия, возникшие вследствие длительного, систематического неисполнения ответчиком своего денежного обязательства, в том числе после инициирования арбитражного спора.

Судом первой инстанции учтены все обстоятельства, имеющие значение для дела, при разрешении вопроса о снижении размера неустойки, а также дана надлежащая оценка доводам предпринимателя о чрезмерности неустойки.

Дополнительных доводов и подтверждающих их доказательств, позволяющих апелляционной коллегии прийти к иным выводам относительно чрезмерности взысканной неустойки, а также относительно необходимости снижения неустойки в большем размере апеллянтом в жалобе не приведено.

Решение суда первой инстанции является законным, обоснованным и отмене не подлежит.

Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений судом первой инстанции норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.01.2017 по делу N А07-10569/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Патрикеевой Оксаны Юрьевны - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

Л.П. Ермолаева О.Н. Пирская