Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 июня 2017 г. N 19АП-3292/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 5 октября 2017 г. N Ф10-4070/17 настоящее постановление оставлено без изменения

город Воронеж

15 июня 2017 г.

Дело N А35-7662/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 июня 2017 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи судей

Донцова П.В., Семенюта Е.А., Миронцевой Н.Д.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бауман Л.В.,

при участии:

от ООО "Элит-Агро": от Управления Росреестра по Курской области:

Аксенов Д.Г., представитель по доверенности от 05.05.2015, представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 07.04.2017 по делу N А35-7662/2016 (судья Морозова М.Н.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Элит-Агро" (ОГРН 1034610001403 ИНН 4624003264, рабочий поселок Тим Тимского района Курской области) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (ОГРН 1044637042614, ИНН 4632048452, город Курск) о признании незаконными отказов в государственной регистрации права собственности, выраженных в сообщениях от 25.05.2016 N 46/025/001/2016-737, от 25.05.2016 N 46/025/001/2016-738, от 25.05.2016 N 46/025/001/2016-739, от 06.05.2016 N 46/025/001/2016-544, обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Элит-Агро" (далее - ООО "Элит-Агро" или заявитель) обратилось в Арбитражный суд Курской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее - Управление Росреестра по Курской области или заинтересованное лицо), в котором просило с учетом уточнений:

1) признать незаконными отказы в государственной регистрации права собственности, содержащиеся в сообщении от 25.05.2016 N 46/025/001/2016-737 на объект недвижимости - здание зерносклада, 1982 года, литер Б, площадью 433,0 м2, с кадастровым номером 46:24:000000:383, по адресу: Курская область, Тимский район, Ленинский сельсовет, село Волобуевка; в сообщении от 25.05.2016 N 46/025/001/2016-738 на объект недвижимости - ЗАВ-20, 1982 года, литер Б2, площадью 100,8 м2, с кадастровым номером 46:24:071105:7, по адресу: Курская область, Тимский район, Ленинский сельсовет, село Волобуевка; в сообщении от 25.05.2016 N 46/025/001/2016-739 на объект недвижимости - здание зерносклада, 1982 года, литер Б1, площадью 1 358,2 м2, с кадастровым номером 46:24:071105:6, по адресу: Курская область, Тимский район, Ленинский сельсовет, село Волобуевка; в сообщении от 06.05.2016 N 46/025/001/2016-544 на объект недвижимости - здание конторы, 1982 года, площадью 320,7 м2, с кадастровым номером 46:24:070501:337, по адресу: Курская область Тимский район, Ленинский сельсовет, село Волобуевка, улица Придорожная, дом 41 (далее - спорные объекты недвижимости).

2) обязать устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости.

Решением Арбитражного суда Курской области от 07.04.2017 по делу N А35-7662/2016 требования заявителя удовлетворены в полном объеме.

Отказы Управления Росреестра по Курской области в государственной регистрации права собственности, содержащиеся в сообщении от 25.05.2016 N 46/025/001/2016-737 на объект недвижимости - здание зерносклада, 1982 года, литер Б, площадью 433,0 м2, с кадастровым номером 46:24:000000:383, по адресу: Курская область, Тимский район, Ленинский сельсовет, село Волобуевка; в сообщении от 25.05.2016 N 46/025/001/2016-738 на объект недвижимости - ЗАВ-20, 1982 года, литер Б2, площадью 100,8 м2, с кадастровым номером 46:24:071105:7, по адресу: Курская область, Тимский район, Ленинский сельсовет, село Волобуевка; в сообщении от 25.05.2016 N 46/025/001/2016-739 на объект недвижимости - здание зерносклада, 1982 года, литер Б1, площадью 1 358,2 м2, с кадастровым номером 46:24:071105:6, по адресу: Курская область, Тимский район, Ленинский сельсовет, село Волобуевка; в сообщении от 06.05.2016 N 46/025/001/2016-544 на объект недвижимости - здание конторы, 1982 года, площадью 320,7 м2, с кадастровым номером 46:24:070501:337, по адресу: Курская область Тимский район, Ленинский сельсовет, село Волобуевка, улица Придорожная, дом 41, признаны незаконными.

На Управление Росреестра по Курской области возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости.

Также с Управления Росреестра по Курской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Элит-Агро" взысканы судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 12 000 рублей.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Росреестра по Курской области обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований заявителя в полном объеме.

Податель жалобы ссылается на то, что в договоре купли-продажи отсутствуют сведения о земельном участке, на котором расположено отчуждаемое здание. По мнению Управления Росреестра по Курской области, при отсутствии этих данных договор считается незаключенным.

В судебном заседании представитель заявителя ООО "Элит-Агро" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, полагал решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Курской области в судебное заседание не явился.

Учитывая, что в материалах дела имеются сведения о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.

Суд апелляционной инстанции, выслушав участников процесса, изучив апелляционную жалобу и материалы дела, приходит к следующему.

14.04.2016 ООО "Элит-Агро" обратилось в Управление Росреестра по Курской области с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости.

Сообщениями от 25.05.2016 N 46/025/001/2016-737, от 25.05.2016 N 46/025/001/2016-738, от 25.05.2016 N 46/025/001/2016-739, от 06.05.2016 N 46/025/001/2016-544 Управление Росреестра по Курской области отказало в государственной регистрации перехода права собственности.

Не согласившись с названными отказами, полагая, что они противоречат действующему законодательству и нарушают права и законные интересы ООО "Элит-Агро" в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, последнее обратилось в арбитражный суд за судебной защитой.

Арбитражный суд первой инстанции, принимая обжалуемое решение, пришел к выводу, что у Управления Росреестра по Курской области отсутствовали правовые основания для отказа в государственной регистрации права собственности, материалами дела достоверно подтвержден факт приобретения права собственности ООО "Элит-Агро", наличие этого права у заявителя в настоящее время и факт использования объектов недвижимости для целей сельскохозяйственного производства. Начиная с 2006 года (с момента заключения договора купли-продажи и передачи имущества) ООО "Элит-Агро" открыто и непрерывно владеет и пользуется спорными объектами недвижимости, несет бремя по их ремонту и содержанию. Довод Управления Росреестра по Курской области об отсутствии заявления продавца о переходе права собственности к заявителю несостоятелен, поскольку продавец ликвидирован.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно пунктам 1 и 6 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с ГК РФ Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации).

В соответствии со статьей 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).

В силу абзаца 1 пункта 1 статьи 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

Основаниями для осуществления действий по государственной регистрации прав на недвижимое имущество являются юридические факты и документы, предусмотренные пунктом 1 статьи 17 Закона о регистрации.

Согласно абзацу 11 пункта 1, абзацу 1 пункта 2 статьи 17 Закона о регистрации правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 18 Закона о регистрации предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Основания отказа в государственной регистрации прав являются исчерпывающими и перечислены в статье 20 Закона о регистрации.

Из материалов дела следует, что 16.11.2006 между ПСХК "Тимский" и ООО "Элит-Агро" заключен договор купли-продажи имущества, в состав которого вошли 16 наименований объектов недвижимости, в том числе, объекты под номерами: 8 - здание зерносклада, 1982 года; 9 - здание зерносклада, 1982 года, 15 - ЗАВ-20, 1982 года; 16 - здание конторы, 1986 года, расположенные по адресу: Курская область, Тимский район, село Волобуевка. Это недвижимое имущество было передано ООО "Элит-Агро" по акту приема-передачи от 16.11.2006.

Сведения о том, что сделка между ПСХК "Тимский" и ООО "Элит-Агро" была признана недействительной, отсутствуют, доказательства обратного в материалы дела Управлением Росреестра по Курской области не представлены.

Согласно пункту 1.3 договор купли-продажи спорные объекты недвижимости построены до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", свидетельство о праве собственности ПСХК "Тимский" не оформлялось.

24.08.2007 прекращена деятельность ПСХК "Тимский" в связи с его ликвидацией на основании определения Арбитражного суда Курской области о завершении конкурсного производства по делу N А35-1937/2006.

Для оформления права собственности на спорные объекты недвижимости, а впоследствии и прав на земельный участок под ними, ООО "Элит-Агро" провело техническую инвентаризацию указанных объектов (были изготовлены технические паспорта, технические планы, присвоены почтовые адреса) и поставило последние на государственный кадастровый учет (объектам недвижимости присвоены кадастровые номера).

14.04.2016 ООО "Элит-Агро" обратилось в Управление Росреестра по Курской области с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости.

Сообщениями от 25.05.2016 N 46/025/001/2016-737, от 25.05.2016 N 46/025/001/2016-738, от 25.05.2016 N 46/025/001/2016-739, от 06.05.2016 N 46/025/001/2016-544 Управление Росреестра по Курской области отказало в государственной регистрации перехода права собственности.

Оспариваемые отказы мотивированы тем, что из договора купли-продажи от 16.11.2006 и акта приема-передачи от 16.11.2006 следует, что собственником спорных объектов недвижимости является ПСХК "Тимский". Однако записи в ЕГРП о праве собственности ПСХК "Тимский" на эти объекты отсутствуют. Продавцом заявление на переход права на нежилое здание не представлено. Кроме того, в договоре купли-продажи от 16.11.2006 отсутствуют сведения о земельном участке, на котором расположено отчуждаемое нежилое здание.

Установив все обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения дела, на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, которые были оценены в их совокупности и взаимосвязи, суд первой инстанции правомерно и обоснованно пришел к выводу, что оспариваемые отказы Управления Росреестра по Курской области не соответствуют закону.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства.

Вместе с тем Законом о регистрации не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.

В абзацах 2-4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что при отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Поскольку продавец спорных объектов недвижимости был ликвидирован, притязания третьих лиц на это имущество отсутствуют, а материалами дела достоверно подтвержден факт приобретения права собственности ООО "Элит-Агро", наличие этого права у заявителя в настоящее время и факт использования объектов недвижимости для целей сельскохозяйственного производства, то отказ заявителю в государственной регистрации перехода права собственности не соответствует названным нормам права.

В связи с этим требования ООО "Элит-Агро" подлежали удовлетворению в полном объеме.

Все сделанные по настоящему делу выводы согласуются с позицией Арбитражного суда Центрального округа, изложенной в постановлении от 15.10.2015 N Ф10-3649/2015 по делу N А14-16935/2014, оставленным без изменения Определением Верховного Суда Российской Федерации от 10.02.2016 N 310-КГ15-19326.

Апелляционная коллегия не усматривает оснований для переоценки выводов суда первой инстанции. Несогласие подателя жалобы с выводами суда первой инстанции не может являться основанием для отмены обжалуемого решения.

Довод Управления Росреестра по Курской области о том, что в договоре купли-продажи отсутствуют сведения о земельном участке, на котором расположены отчуждаемые объекты недвижимости, является несостоятельным.

Из договора купли-продажи, заключенного между ПСХК "Тимский" и ООО "Элит-Агро", следует, что земельные участки, на которых расположены спорные объекты недвижимости, не оформлены и не являлись предметом сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Как разъяснено в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Таким образом, непредставление на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество документов о правах продавца на земельный участок, на котором расположен отчуждаемый объект недвижимости, не является в силу статьи 20 Закона о регистрации основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на указанный объект.

Покупатель в силу закона приобретает право на использование земельного участка, который занят этой недвижимостью и необходим для его использования. При этом к покупателю переходит право впоследствии оформить земельный участок, находящийся под приобретенным объектом и необходимый для его использования, на основании статьи 36 ЗК РФ. В свою очередь, оспариваемый отказ в регистрации перехода права собственности лишает заявителя этого права. При этом в настоящее время возможность изменить договору купли-продажи, заключенный между ПСХК "Тимский" и ООО "Элит-Агро", отсутствует ввиду ликвидации ПСХК "Тимский".

Учитывая, что названный договор купли-продажи соответствует требованиям статьи 554 ГК РФ, и у регистрирующего органа имелись достаточные данные, позволяющие установить, какое именно недвижимое имущество отчуждается и где оно располагается, это недвижимое имущество было поставлено на кадастровый учет, то у Управления Росреестра по Курской области отсутствовали правовые основания для отказа в регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости.

Остальные доводы апелляционной жалобы фактически повторяют позицию Управления Росреестра по Курской области при рассмотрении дела судом первой инстанции, нашли свое отражение в решении суда первой инстанции. Они были подробно исследованы и, по мнению суда апелляционной инстанции, им была дана правильная юридическая оценка.

Суд первой инстанции полно установил фактические обстоятельства дела, непосредственно исследовал представленные доказательства, дал им правильную правовую оценку и принял обоснованное решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Учитывая, что в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, арбитражными судами, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины, вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не разрешается.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 07.04.2017 по делу N А35-7662/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

П.В. Донцов

Судьи

Е.А. Семенюта Н.Д. Миронцева