Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 июля 2017 г. N 15АП-5453/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21 декабря 2017 г. N Ф08-8451/17 настоящее постановление изменено

город Ростов-на-Дону

19 июля 2017 г.

дело N А32-28492/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 12 июля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 июля 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Авдониной О.Г.,

судей Галова В.В., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Даниловым Е.С.,

при участии:

от истца: представителей Доценко А.Н. на основании приказа N 1 от 14.04.2015, Шумейко И.П. по доверенности от 25.02.2015 и Зайкова О.Р. по доверенности от 25.10.2016;

от ответчика: представителя Ефимовой Е.Б. по доверенности от 03.07.2017 N 05.5.9-4749/17-03,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "КвартСтройИндустрия-Юг"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 06 марта 2017 года по делу N А32-28492/2015 (судья Назыков А.Л.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "КвартСтройИндустрия-Юг" (ИНН 2310145088, ОГРН 1102310001551)

к ответчику администрации муниципального образования город Новороссийск (ИНН 2315061988, ОГРН 1032309077635)

при участии третьего лица: общества с ограниченной ответственностью "Кубанское агентство оценки" (ИНН 2312064733, ОГРН 1022301606590)

о взыскании убытков,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "КвартСтройИндустрия-Юг" (далее - истец, общество, ООО "КСИ-Юг") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования г. Новороссийск (далее - ответчик, администрация) о взыскании убытков в сумме 70 995 731 руб. 38 коп. за счет казны муниципального образования (уточненные в порядке статьи 49 АПК РФ требования - л.д. 25-27 том 5).

В обоснование иска общество указало, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:47:03 08 002:0010 площадью 2700 кв.м на основании договора аренды от 24.11.2005 (заключенного между администрацией и ООО "Новострой") и соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 18.03.2011 (заключенного между ООО "Новострой" и обществом). Земельный участок предоставлен для проектирования и строительства 16-ти этажного дома. Обществом было выявлено, что в градостроительном плане земельный участок указан как расположенный в двух территориальных зонах - в зоне размещения социальных объектов и в зоне застройки многоквартирными домами. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.02.2012 по делу N А32-44876/2011 по заявлению общества признана недействующей статья 46 Правил землепользования и застройки муниципального образования город Новороссийск от 22.04.2008 N 562 в части отнесения земельного участка к двум территориальным зонам. 11.04.2012 обществом подано заявление о выдаче разрешения на строительство, которое было удовлетворено 16.10.2012. Выданное 16.10.2012 разрешение на строительство отменено 05.12.2012 управлением архитектуры и градостроительства администрации. Постановлением администрации от 04.12.2012 N 7846 также был отменен градостроительный план, выданный застройщику. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.06.2013 по делу N А32-6069/2013 приказ муниципального казенного учреждения "Управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Новороссийск" от 05.12.2012 N 52-В "Об отмене разрешения на строительство от 16.10.2012" признан недействительным. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.05.2013 по делу N А32-5772/2013 признано недействительным постановление администрации от 04.12.2012 N 7486. Администрацией было принято также постановление от 22.11.2013 N 8447 "Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером 23:47:0308002:100 и о принятии решения о расторжении договора аренды от 24.11.2005 N 4700003894". Администрацией не приняты меры по регистрации указанного постановления, соглашение об изъятии земельного участка не представлено. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.11.2014 по делу N А32-22232/2014 был признан незаконным отказ управления архитектуры и градостроительства администрации в продлении срока действия разрешения на строительство от 16.10.2012, выраженный в письме от 03.03.2014. Суд обязал администрацию продлить на 16 месяцев срок действия разрешения на строительство. Непродление разрешения на строительство препятствовало обществу приступить к строительству объекта. Истечение срока действия договора аренды (10.11.2016) препятствует началу строительства объекта. Срок действия договора не соответствует проектному сроку строительства, в связи с чем, общество не сможет реализовать свое право на застройку земельного участка. В этой связи обществу необходимо приобрести аналогичный земельный участок, рыночная стоимость права аренды которого составляет 23 925 375 руб.

В цену иска о взыскании убытков также включены рыночная стоимость реального ущерба (фактических расходов) в размере 9 231 803 руб. 98 коп.; рыночная стоимость упущенной выгоды в размере 37 838 552 руб. 40 коп. Размер убытков основан на отчете об оценке рыночной стоимости убытков, подготовленном ООО "Кубанское агентство оценки".

Решением суда от 06 марта 2017 года обществу в удовлетворении иска отказано. Суд установил, что о нахождении земельного участка с кадастровым номером 23:47:0308002:100 в разных территориальных зонах истцу должно было стать известно при приобретении им прав и обязанностей арендатора земельного участка по соглашению от 18.03.2011. Истец как профессиональный застройщик не мог не удостовериться в расположении земельного участка в территориальной зоне, в которой не допускается строительство многоквартирных жилых домов, и установить еще при заключении соглашения от 18.03.2011 нахождение земельного участка в двух различных территориальных зонах. При приобретении права аренды земельного участка общество могло также выяснить наличие у предыдущего арендатора земельного участка разрешения на строительство и градостроительного плана земельного участка, а при их отсутствии - установить причины неполучения данных документов. Приведенные истцом доводы недостаточны для того, чтобы признать строительство на спорном земельном участке объективно невозможным по вине администрации. Указанные обществом обстоятельства носили устранимый характер и обществом предпринимались меры по разрешению правовых споров с администрацией в судебном порядке. Указанные истцом затраты в размере 9 231 803 руб. 98 коп. как реальные убытки не подлежат удовлетворению. Зная о нахождении земельного участка в двух территориальных зонах и о вытекающих из этого юридических проблемах строительства многоквартирного дома и неся перечисленные расходы, общество действовало на свой риск. Арендная плата за земельный участок убытком общества не является, поскольку представляет собой плату за пользование землей, которую общество должно вносить независимо от успешности инвестиционного проекта по строительству многоквартирного жилого дома. Спорный земельный участок обществом администрации по акту приема-передачи не возвращен, участок фактически не изъят, постановление администрации об изъятии земельного участка в Росреестре не зарегистрировано, договор аренды земельного участка соглашением не расторгнут. Администрация об отказе от договора аренды земельного участка не заявила, общество также полагает договор аренды земельного участка в настоящее время действующим. Основания для взыскания с администрации рыночной стоимости права аренды земельного участка отсутствуют. Нельзя считать доказанным также размер упущенной выгоды общества в виде доходов от продажи будущих жилых и нежилых помещений, поскольку сама возможность завершения строительства многоквартирного дома неочевидна, объект незавершенного строительства отсутствует. Истцом не доказано, что он построил бы 16-ти этажный многоквартирный жилой дом, если бы только не оспариваемые обществом решения администрации.

Общество обжаловало решение в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска о взыскании убытков в размере 70 995 731 руб. 38 коп.

Апелляционная жалоба и дополнения к ней мотивированы следующими доводами:

- суд первой инстанции ошибочно указал, что в обоснование иска о взыскании убытков общество ссылалось на расположение земельного участка в двух территориальных зонах. Основанием иска о взыскании убытков являются незаконные действия по нарушению сроков выдачи разрешения на строительство, отмене разрешения на строительство и градостроительного плана, незаконный отказ в продлении разрешения на строительство и неисполнение решения суда о продлении разрешения на строительство, которые имели место в 2013-2914 годах,

- судом не принято во внимание, что разрешение на строительство обществу было выдано с нарушением сроков - через 6 месяцев после обращения с заявлением. В результате этого общество могло приступить к строительству на 6 месяцев позже установленного срока. Разрешение на строительство было отменено 05.12.2012, соответственно общество имело возможность осуществлять строительство только в течение 1,5 месяцев, в последующем строительство было приостановлено до разрешения судами требований общества об оспаривании незаконных действий администрации,

- повторное заявление общества о продлении срока разрешения на строительство (подано в декабре 2013 года) рассматривалось администрацией 3,5 месяца, и в продлении срока было отказано. Данный отказ был признан незаконным в судебном порядке, суд обязал продлить разрешение на строительство на 16 календарных месяцев в течение 10 рабочих дней. Неисполнение решения о продлении разрешения на строительство не позволило обществу приступить к строительству. Данные обстоятельства судом не исследованы,

- выводы суда о том, что приобретая земельный участок, общество могло выяснить наличие у предыдущего арендатора разрешения на строительство и градостроительного плана и принять дополнительные меры предосторожности при приобретении земельного участка не связан с основанием иска. Приобретение права аренды не может быть обусловлен наличием разрешения на строительство и градостроительного плана,

- вывод суда о том, что уплаченная обществом арендная плата не является убытком, а представляет собой плату за пользование землей, был бы правильным, если бы невозможность освоения земельного участка была бы вызвана бездействием самого застройщика, а не незаконными действиями и бездействием разрешающих органов. Отклонение судом затрат на проектные работы, экспертизу, сети, аренду земли, получение разрешения на строительство, сборов и госпошлины на государственную регистрацию, иных прямых затрат на строительство не основано на нормах закона,

- не соответствует материалам дела вывод суда о недоказанности размера упущенной выгоды общества в связи с неочевидностью возможности завершения строительства, а также вывод о том, что обществом не доказано, что оспариваемые им ненормативные правовые акты администрации, а также нахождение земельного участка в двух территориальных зонах являлись единственным основанием неосуществления им строительства. Суд не разъяснил возможность осуществления строительства без наличия разрешения на строительство,

- в материалах дела отсутствует аудиозапись судебного заседания от 06.02.2017 и аудиозапись основной части судебного заседания от 13.02.2017 (с начала заседания до первого удаления суда на совещание), а также судебных заседаний 2015 - начала 2016 годов. Длительность отсутствующей части записи от 06.02.2017-13.02.2017 составляет более 2 часов, в течение которых стороны аргументировали свою позицию, основываясь на материалах дела, в том числе ответчик приводил доводы, которые по его мнению служат основанием для отказа исковых требованиях. Указанная запись имеет существенное значение для правильного разрешения спора, так как содержит сведения, послужившие основанием для принятия судебного акта.

В отзыве на апелляционную жалобу администрация указала, что заключение эксперта, на которое ссылается истец в обоснование убытков, составлено с нарушением требований статьи 86 АПК РФ, так как эксперт до начала проведения экспертизы не был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Подпись эксперта о предупреждении его об уголовной ответственности сделана после изложения выводов экспертного заключения. При производстве экспертизы экспертом исследованы документы, которые были представлены ему истцом, не приобщенные к материалам дела. Эксперт, проводивший экспертизу, не обладал достаточной квалификацией для проведения исследования по поставленному судом вопросу. Экспертом дано заключение об определении рыночной стоимости убытков, тогда как понятие "убытков" не входит в перечень объектов оценки, так как рынок убытков как таковой отсутствует. Действующим законодательством не предусмотрено определение рыночной стоимости права арены для определения размера причиненных убытков. Размер упущенной выгоды экспертом определен произвольно. Довод общества о наличии оснований для отмены решения суда ввиду отсутствия аудиозаписи судебных заседаний от 06.02.2017 и от 13.02.2017 основан на неверном толковании определения ВАС РФ от 24.09.2013 N ВАС-13025/213 по делу N А56-38753/2012. В апелляционной жалобе общество не указывает, какие сведения, послужившие основанием для принятия судебного акта, зафиксированы в протоколе судебного заседания.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители истца огласили доводы, изложенные в апелляционной жалобе и дополнениях к ней, просили решение суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения.

Третье лицо представителя в судебное заседание не направило, будучи надлежащим образом извещено о месте и времени судебного разбирательства.

Апелляционная жалоба рассмотрена с объявлением перерыва в судебном заседании с 04.07.2017 до 12.07.2017 в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя третьего лица.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 07.02.2005 главой администрации города-героя Новороссийска было вынесено постановление N 208 "О предварительном согласовании ООО "Новострой" места размещения двух 9-ти этажных жилых домов со встроено-пристроенными нежилыми помещениями в г. Новороссийске, ул. Героев Десантников, район дома N 77" (л.д. 16 том 1), которым ООО "Новострой" был утвержден акт выбора и технического обследования земельного участка (трассы) от 06.12.2004 для проектирования и строительства двух 9-этажных жилых домов со встроено-пристроенными нежилыми помещениями на ул. Героев Десантников в районе дома N 77 в г. Новороссийске. Глава администрации постановил сформировать из земель поселений в черте г. Новороссийска земельный участок площадью 2700 кв.м по указанному адресу. ООО "Новострой" также было согласовано место размещения указанных двух 9-этажных жилых домов, разрешено в течение двух лет вести разработку проектной документации на объект, постановлено обратиться в Новороссийский городской филиал ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Краснодарскому краю для постановки на кадастровый учет земельного участка и после утверждения проектной документации в установленном порядке обратиться в администрацию г. Новороссийска с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка под строительство двух 9-этажных жилых домов.

Согласно кадастровому паспорту N 2343/12/11-111790 (л.д. 23 том 1) 22.007.2005 земельный участок по указанному адресу площадью 2700 кв.м был сформирован и поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 23:47:03 08 002:0100.

Главой администрации города-героя Новороссийска было издано постановление от 10.11.2005 N 3674 о предоставлении ООО "Новострой" в аренду сроком на три года земельного участка площадью 2700 кв.м с кадастровым номером 23:47:03 08 002:0100 для проектирования и строительства двух 9-ти этажных жилых домов.

На основании указанных постановлений 24.11.2005 между администрацией города-героя Новороссийска (арендодатель) и ООО "Новострой" был заключен договор N 4700003894 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:47:03 08 002:0100 площадью 2700 кв.м по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, ул. Героев Десантников, район дома N 77, для проектирования и строительства двух 9-ти этажных жилых домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями в г. Новороссийске, ул. Героев Десантников, район дома N 77.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 06.02.2006.

Согласно пункту 1.3 договора спорный земельный участок передан арендатору с 10.11.2005.

Соглашением от 06.10.2008 (л.д. 25 том 1) стороны продлили действие договора аренды до 10.11.2011.

В последующем соглашением от 02.12.2010 срок действия договора аренды земельного участка продлен до 10.11.2016.

Постановлением администрации от 16.03.2011 N 1133 (л.д. 27 том 1) уточнен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:47:0308002:100 с проектирования и строительства двух 9-ти этажных жилых домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями на проектирование и строительство 16-ти этажного односекционного дома.

18.03.2011 администрацией, ООО "Новострой" и ООО "КСИ-Юг" заключено соглашение (л.д. 29 том 1), по которому ООО "Новострой" передало ООО "КСИ-Юг" права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды от 24.11.2005 N 4700003894 для проектирования и строительства 16-ти этажного дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями. Соглашение зарегистрировано 15.04.2011.

17.03.2011 стороны заключили соглашение о внесении изменений в пункт 1.1 договора от 24.11.2005 N 4700003894 в части указания объекта, для строительства которого был предоставлен земельный участок. Согласно пункту 1.1 договора в новой редакции обществу предоставлен земельный участок, предназначенный для проектирования и строительства 16-ти этажного односекционного жилого дома.

Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 15.04.2011.

Постановлением администрации муниципального образовании город- курорт Новороссийск от 01.08.2011 N 3592 (л.д. 32 том 1) был утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 23:47:03 08 002:0100, предоставленного для проектирования и строительства 16-ти этажного односекционного жилого дома. В разделе 2 данного градостроительного плана содержалось указание на то, что согласно правилам землепользования и застройки, утвержденным решением городской Думы Новороссийска от 22.04.2008 N 562, спорный земельный участок расположен в двух зонах: ОС 2/81 - зоне размещения социальных объектов и Ж2/33 - зоне застройки многоквартирными жилыми домами.

Разработанная проектная документация на строительство объекта "16-ти этажный односекционный жилой дом по ул. Героев Десантников, 77 в г. Новороссийске" получила положительное заключение государственной экспертизы (л.д. 33 том 1).

Решением Арбитражного суд Краснодарского края от 28.02.2012 по делу N А32-44876/2011 признана недействующей и противоречащей статье 85 Земельного кодекса Российской Федерации и статье 34 Градостроительного кодекса Российской Федерации статья 46 Правил землепользования и застройки муниципального образования город Новороссийск, утвержденных решением городской Думы муниципального образования город Новороссийск от 22.04.2008 N 562, в части отнесения в карте градостроительного зонирования территории муниципального образования город Новороссийск земельного участка площадью 2700 кв.м с кадастровым номером 23:47:03 08 002:0100 в г. Новороссийске по ул. Героев Десантников, 77 к двум территориальным зонам: ОС 2/81 - зоне размещения социальных объектов и Ж2/33 - зоне застройки многоквартирными жилыми домами.

11.04.2012 общество обратилось к МКУ "Управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Новороссийск" с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта (л.д. 35-37 том 1).

16.10.2012 ООО "КСИ-Юг" было выдано разрешение на строительство N Ru 23308000-1297-12 (л.д. 50 том 1) на строительство объекта "16-ти этажный односекционный жилой дом по ул. Героев Десантников, 77 в г. Новороссийске".

Приказом МКУ "Управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Новороссийск" от 05.12.2012 (л.д. 51-52 том 1) данное разрешение на строительство было отменено.

Постановлением администрации муниципального образования город Новороссийск от 19.11.2012 N 7053 был утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 23:47:03 08 002:0100.

Постановлением администрации муниципального образования город Новороссийск от 04.12.2012 N 7486 пункт постановления от 19.11.2012 N 7053 об утверждении градостроительного плана, отменен.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.06.2013 по делу N А32-6069/2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2013, приказ МКУ "Управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Новороссийск" от 05.12.2012 "Об отмене разрешения на строительство N Ru 23308000-1297-12 от 16.10.2012" признан недействительным.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.05.2013 по делу N А32-5772/2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2013, признано недействительным постановление администрации муниципального образования город Новороссийск от 04.12.2012 N 7486.

22.11.2013 администрацией было принято постановление N 8447 об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером 23:47:03 08 002:0100.

В исковом заявлении общество указало, что до настоящего времени действий по изъятию земельного участка администрацией предпринято не было.

16.12.2013 общество обратилось к органу местного самоуправления с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство.

03.03.2014 обществу было отказано в удовлетворении данного заявления.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.11.2014 по делу N А32-22232/2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2015, отказ Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Новороссийск в продлении разрешения на строительство признан незаконным. Суд обязал управление продлить на 16 календарных месяцев срок действия разрешения на строительство N Ru 23308000-1297-12 от 16.10.2012 в отношении строительства 16-ти этажного односекционного жилого дома по ул. Героев Десантников, 77 в г. Новороссийске на основании представленных заявителем документов в течение 10 рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда.

В исковом заявлении общество указало, что неправомерный отказ в продлении разрешения на строительство, а также неисполнение органом местного самоуправления решения суда, обязавшего продлить разрешение на строительство, привели к утрате возможности застройщиком-арендатором земельного участка осуществить строительство жилого дома на арендованном земельном участке в связи с истечением срока действия договора аренды (10.11.2016), то есть до истечения проектного срока строительства.

ООО "КСИ-Юг", ссылаясь на то, что названными незаконными действиями органов местного самоуправления ему были причинены убытки, обратилось в суд с иском по настоящему делу.

В соответствии со статьей 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.

В соответствии со статьями 15, 16 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

В силу пункта 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В рамках настоящего дела ООО "КСИ-Юг" заявило требование о взыскании убытков в размере 70 995 731 руб. 38 коп., состоящих из следующих сумм (сводный расчет убытков - л.д. 130 том 6):

1) Реальный ущерб в размере 9 231 803 руб. 98 коп., а именно:

- 7 664 327 руб. 48 коп. затрат на проектные работы, экспертирование и сети;

- 1 152 456 руб. 22 коп. затрат по арендным платежам за землю;

- 165 412 руб. затрат на юридические услуги, связанные с получением разрешения на строительство;

- 15 000 руб. сборы и пошлины на государственную регистрацию прав;

- 13 942 руб. убытков, связанных с уничтожением многолетних насаждений;

- 26 880 руб. 48 коп. затрат на снос или перенос объектов недвижимого имущества;

- 193 465 руб. 80 коп. убытков, связанных с устройством ограждения.

2) Упущенная выгода в размере 37 838 552 руб. 40 коп.

3) Стоимость восстановления права (рыночная стоимость права аренды земельного участка для строительства жилого дома) в размере 23 925 375 руб.

Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать следующую совокупность обстоятельств: факт причинения убытков и их размер, противоправное поведение причинителя вреда, наличие причинно-следственной связи между возникшими убытками и действиями указанного лица, а также вину причинителя вреда в произошедшем.

При отсутствии хотя бы одного юридического факта из названного юридического состава требование о возмещении убытков удовлетворению не подлежит.

В исковом заявлении в качестве основания для обращения в суд с иском о взыскании убытков общество указало на утрату им возможности осуществить строительство жилого дома на арендованном земельном участке в связи с истечением срока действия договора аренды (10.11.2016).

Таким образом, в качестве невозможности осуществления строительства на спорном земельном участке и, соответственно, возникновения права требовать от муниципального образования возмещения убытков, понесенных в связи с невозможностью реализации проекта на строительство объекта, общество сослалось на истечение срока действия договора аренды.

Вместе с тем, данный довод общества основан на неправильном понимании положений действующего законодательства Российской Федерации ввиду следующего.

Согласно пункту 1 статьи 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникающие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Договор аренды спорного земельного участка N 4700003894 был заключен 24.11.2005.

Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 108-ФЗ) положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) дополнены редакцией статьи 17.1, вступившей в законную силу со 02.07.2008. Пунктом 1 названной нормы предусмотрено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров, за исключением случаев, перечисленных в названной статье закона.

Закон N 108-ФЗ не содержит указания на то, что его действие распространяется на отношения, возникшие до его принятия.

Из условий договора от 24.11.2005 N 4700003894 следует, что воля сторон на заключение данного договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, сформирована и выражена при подписании договора аренды до вступления в силу норм, предписывающих предоставление публичного имущества в аренду путем проведения конкурса либо аукциона. Именно при подписании договора стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды недвижимого имущества, произошла фактическая передача имущества в пользование арендатору. Доказательства того, что спорный земельный участок был возвращен арендатором публичному собственнику, в материалах дела отсутствуют. Оспариваемый договор заключен сторонами до принятия Закона N 108-ФЗ и соответствовал законодательству, действовавшему на момент его подписания.

Подобный правовой подход соответствует сложившейся судебной арбитражной практике (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.05.2010 N ВАС-6186/10).

Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенной срок (статья 610 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", не исключается возможность возобновления на неопределенный срок договора аренды государственного или муниципального имущества в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Как указывалось выше, спорный договор аренды заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов, следовательно, положения статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, вступившей в действие (02.07.2008) после возникновения спорных правоотношений (24.11.2005), в данном случае применению не подлежат.

Доказательства возврата спорного земельного участка арендатором публичному собственнику после окончания действия договора в материалах дела отсутствуют.

Общество не оспаривает, что до настоящего времени спорный земельный участок находится в его фактическом владении (в судебном заседании, состоявшемся 12.07.2017, представители истца признали обстоятельство нахождения спорного земельного участка во владении общества и внесения им соответствующих арендных платежей).

Следовательно, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Доказательства прекращения арендных отношений в порядке, установленном статьей 610 ГК РФ, в материалах дела отсутствуют.

При таких обстоятельствах, ввиду наличия титула на спорный земельный участок, обществом до настоящего времени не утрачена возможность реализации проекта по строительству жилого дома на данном участке.

Довод апелляционной жалобы об отсутствии у общества возможности использования земельного участка по назначению отклоняется судом апелляционной инстанции. Как указывалось выше, общество сохраняет фактическое владение земельным участком, арендные правоотношения сторон не прекращены. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.11.2014 по делу N А32-22232/2014, которым суд обязал Управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Новороссийск продлить выданное обществу разрешение на строительство, устранены препятствия административного характера для осуществления строительных работ. Согласно пояснениям администрации в соответствии с установленным порядком разрешение на строительство подлежит продлению при предоставлении обществом в муниципальный орган оригинала данного разрешения; администрация готова исполнить решение суда при соблюдении обществом данного порядка. Общество не представило доказательства представления им в муниципальный орган оригинала разрешения на строительство и отказа администрации в совершении действий по исполнению решения суда по делу N А32-22232/2014.

С учетом этого, обращение общества в суд с иском по настоящему делу о взыскании убытков, понесенных в связи с невозможностью осуществления строительства 16-ти этажного жилого дома ввиду утраты права аренды земельного участка, является преждевременным.

Как указывалось выше, обществу выдано разрешение на строительство. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.11.2014 по делу N А32-22232/2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2015, на Управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Новороссийск возложена обязанность продлить на 16 календарных месяцев срок действия разрешения на строительство N Ru 23308000-1297-12 от 16.10.2012 в отношении строительства 16-ти этажного односекционного жилого дома по ул. Героев Десантников, 77 в г. Новороссийске Краснодарского края.

Ссылка заявителя жалобы на постановление администрации от 22.11.2013 N 8447 об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером 23:47:03 08 002:0100, отклоняется судом апелляционной инстанции.

Само по себе принятие указанного решения не влечет юридических последствий в виде прекращения договора аренды земельного участка. Для достижения данного правового результата необходимо соблюдение установленного законом порядка изъятия земельного участка для муниципальных нужд.

Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют доказательства реализации публичным собственником установленной законом процедуры изъятия земельного участка для муниципальных нужд.

Согласно пункту 13 статьи 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд действует в течение трех лет со дня его принятия.

Таким образом, на момент разрешения судом первой инстанции спора по существу данный срок истек.

Из материалов дела следует, что после издания администрацией постановления от 22.11.2013 N 8447 общество продолжило предприниматель меры по освоению земельного участка, в частности, обратилось в суд с заявлением об оспаривании отказа в продлении разрешения на строительство. Общество также в 2015 году предпринимало меры по понуждению Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Новороссийск по исполнению решения Арбитражного суда Краснодарского края от 07.11.2014 по делу N А32-22232/2014 по продлению срока действия разрешения на строительство N Ru 23308000-1297-12 от 16.10.2012 в отношении строительства 16-ти этажного односекционного жилого дома по ул. Героев Десантников, 77 в г. Новороссийске Краснодарского края (пояснения истца - л.д. 65 том 7).

Общество в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представило доказательства невозможности осуществления им строительных работ на спорном земельном участке.

С учетом этого, общество обратилось с иском о взыскании с администрации убытков ввиду невозможности реализации проекта по строительству жилого дома преждевременно. Данное право общества на момент предъявления искового заявления не созрело.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что общество не лишено своего права на обращение в суд с требованием о взыскании убытков в случае наступления обстоятельства невозможности осуществления строительных работ на спорном земельном участке.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.

При обращении с апелляционной жалобой общество перечислило в федеральный бюджет 3 000 руб. государственной пошлины по платежному поручению N 3 от 09.03.2017 (л.д. 18 том 7).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06 марта 2017 года по делу N А32-28492/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.Г. Авдонина

Судьи

В.В. Галов А.А. Попов