Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 июля 2017 г. N 09АП-30364/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 28 сентября 2017 г. N Ф05-13100/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

20 июля 2017 г.

Дело N А40-219490/16

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 июля 2017 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Д.Н. Садиковой,

судей А.Н. Григорьева, Н.И. Левченко,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Е.В. Федотовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества г. Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 17 мая 2017 года

по делу N А40-219490/16, принятое судьей Н.Н. Селиверстовой

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Сабина-92"

к Департаменту городского имущества г. Москвы

об урегулировании разногласий

при участии в судебном заседании:

от истца: Абрамов С.В. (по доверенности от 13.10.2016)

от ответчика: Бавыкина Л.С. (по доверенности от 09.01.2017)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Сабина-92" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, общей площадью 109,6 кв.м. (подвал, пом. IV, комн. 9-17, 20), расположенных по адресу: г. Москва, ул. Профсоюзная, д. 98, корп. 1 путем принятия п. 3.1. договора купли-продажи нежилого помещения, в следующей редакции: "Цена объекта составляет 6 622 145 (шесть миллионов шестьсот двадцать две тысячи сто сорок пять) руб. 00 копеек в соответствии с экспертным заключением. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется". Пункта 3.4. договора в следующей редакции: "Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 20 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 110 369 (сто десять тысяч триста шестьдесят девять) руб. 08 коп., и процентов за предоставляемую рассрочку, начисленных на остаток от основного долга (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

Рассмотрев исковые требования, суд первой инстанции решил: Урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью "Сабина- 92" (ОГРН 1027739825915) при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, общей площадью 109,6 кв.м. (подвал, пом. IV, комн. 9-17, 20), расположенных по адресу: г. Москва, ул. Профсоюзная, д. 98, корп. 1 путем принятия п. 3.1. договора купли-продажи нежилого помещения, в следующей редакции: 7 "Цена объекта составляет 6 622 145 (шесть миллионов шестьсот двадцать две тысячи сто сорок пять) руб. 00 копеек в соответствии с экспертным заключением. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется". Пункта 3.4. договора в следующей редакции: "Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 20 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 110 369 (сто десять тысяч триста шестьдесят девять) руб. 08 коп., и процентов за предоставляемую рассрочку, начисленных на остаток от основного долга. Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Сабина-92" (ОГРН 1027739825915) расходы по оплате экспертизы в размере 20 000 (двадцать тысяч) руб. 00 коп., а также расходы по госпошлине в размере 6000 (шесть тысяч) руб. 00 коп.

Не согласившись с решением суда, ответчик подал апелляционную жалобу, в обоснование которой указал, что только собственник может установить цену отчуждаемого объекта; полагает, что заключение эксперта является ненадлежащим доказательством по делу.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Девятый арбитражный апелляционный суд, проверив в судебном заседании в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность принятого по делу решения, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, считает, что оснований для отмены судебного акта по настоящему делу не имеется.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался статьей 3, частью 4 статьи 4, частью 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Материалами дела подтверждаются установленные судом первой инстанции обстоятельства, согласно которым Общество с ограниченной ответственностью "Сабина-92" является арендатором нежилых помещений площадью 109,6 кв.м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Профсоюзная, д. 98, корп. 1 на основании договора аренды от 06.04.2001 г. N 07-00122/01, заключенного с Департаментом государственного и муниципального имущества г. Москвы (правопреемник - Департамент городского имущества города Москвы). Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРП 26.09.2001 года внесена соответствующая запись. Общество с ограниченной ответственностью "Сабина-92" отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства. Помещения непрерывно арендуются Истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, задолженность по арендным платежам отсутствует.

Истец полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 20.06.2016 года обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемых помещений.

Департамент городского имущества города Москвы, рассмотрев обращение Общества, направил Истцу проект договора купли-продажи недвижимого имущества, стоимость выкупаемых помещений установлена в размере 11 108 000,00 руб. (п. 3.1), на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 14.08.2016 года N 76-16Б/159, выполненного ООО "АБН-Консалт". Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился в специализированную оценочную компанию ИП Чернобровина Ю.Н.

В соответствии с подготовленным ИП Чернобровиной Ю.Н. заключением об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений, цена объекта составила 5 268 000,00 руб. то есть ниже суммы, указанной Департаментом. Истец подписал предложенный истцом проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), но с протоколом разногласий, касающимся пункта п. 3.1 договора, в части указания цены выкупаемых помещений, п. 3.4 Договора в части указания иной суммы рассрочки по оплате. 14.10.2016 года Истец направил Ответчику подписанный договор купли-продажи помещений с протоколом разногласий и предложением заключить договор купли- продажи на иных условиях. Департамент в ответ на указанное обращение, письмом от 21.10.2016 года отклонил предложенный истцом протокол разногласий в части определения цены спорного объекта.

Поскольку при заключении договора между сторонами возникли разногласия в цене выкупаемого имущества, судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза с целью установления рыночной стоимости спорных нежилых помещений. Проведение экспертизы поручено ООО "Центр независимой экспертизы собственности", эксперту Марченковой Светлане Владимировне. Согласно экспертному заключению по делу N А40-219490/16-6-1942, рыночная стоимость исследуемого объекта - нежилого помещения общей площадью 109,6 кв.м., находящегося по адресу: г. Москва ул. Профсоюзная, д. 98, корп. 1, по состоянию на 20.06.2016 года составляет 6 622 145,00 руб. без учета НДС. В судебное заседание по ходатайству ответчика был вызван эксперт. Эксперт, предупрежденный об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, пояснения, по представленному экспертному заключению дал необходимые разъяснения.

Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции полагает, что заключение эксперта ООО "Центр независимой экспертизы собственности" отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 20.06.2016 года, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества. Надлежащих доказательств и соответствующих им обстоятельств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертом методике исследования, судом апелляционной инстанции не выявлено.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции не дал надлежащую оценку отчету ООО "АБН-Консалт", отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку между сторонами имеется спор о достоверности величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, при том, что согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу и не имеет для арбитражного суда заранее установленной силы (части 4, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции не находит предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 17 мая 2017 года по делу N А40-219490/16 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Д.Н. Садикова

Судьи

А.Н. Григорьев Н.И. Левченко