Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 27 июня 2017 г. N 03АП-2596/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 19 октября 2017 г. N Ф02-5324/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Красноярск

27 июня 2017 г.

Дело N А33-2525/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 июня 2017 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Парфентьевой О.Ю.,

судей: Бутиной И.Н., Споткай Л.Е.,

при ведении протокола судебного заседания Поповой Е.С.,

при участии: от истца - Мураевой Е.М., представителя по доверенности от 01.04.2016, паспорт; Сапега А.С., представителя по доверенности от 01.04.2016, паспорт;

от ответчика - Христук О.А., руководителя на основании выписки из ЕГРЮЛ от 08.02.2016; Симоненко С.В., представителя по доверенности от 20.06.2016, удостоверение адвоката от 07.09.2011 N 1586;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Карабульская лесопромышленная компания"

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 29 марта 2017 года по делу N А33-2525/2016, принятое судьёй Шишкиной И.В.,

установил:

индивидуальный предприниматель Ярчак Игорь Иванович (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Красноярского края к обществу с ограниченной ответственностью "Карабульская лесопромышленная компания" (далее - ответчик, ООО "КЛК", общество, апеллянт) с требованиями:

- взыскать 3 085 686 рублей 29 копеек, из которых 2 977 677 рублей 62 копейки сумма основного долга, 108 008 рублей 67 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 07.08.2015 по 08.02.2016;

- взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму 2 977 677 рублей 62 копейки, за период с 09.02.2016 по день уплаты этих средств по средней ставке банковского процента по вкладам физических лиц для целей применения ст. 395 ГК РФ по Сибирскому федеральному округу, опубликованной Банком России;

- обратить взыскание в пользу залогодержателя индивидуального предпринимателя Ярчака Игоря Ивановича на заложенное имущество, принадлежащее на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью "Карабульская лесопромышленная компания" здание, назначение нежилое, 3-этажный (подземных этажей - 1), общей площадью 279,8 кв.м., инв. N 04:209:002:001745500:0001, находящееся по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка: ориентир с. Богучаны. Участок находится примерно в 7 км. от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: Красноярский край, Богучанский район, Перевалочная база, строение 1, за кадастровым номером 24:07:3101009:1684, определив его начальную продажную цену в сумме 4 000 000 (четыре миллиона) рублей.

Определением от 28.06.2016 принято встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Карабульская лесопромышленная компания", в котором истец по встречному иску просит:

- изменить договор от 25 июня 2016 года купли-продажи здания со следующими индивидуализирующими признаками: кадастровый номер: 24:07:3101009:1684, назначение: нежилое, 3-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 279,8 кв.м., инв. N 04:209:002:001745500:001, адрес (местонахождение) объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка: ориентир с. Богучаны; участок находится примерно в 7 км. от ориентира по направлению на северо- запад; почтовый адрес ориентира: Красноярский край, Богучанский район, Перевалочная база, строение 1, заключенного между Ярчаком Игорем Ивановичем и Обществом с ограниченной ответственностью "Карабульская лесопромышленная компания", а именно: изложить пункт 3 Договора купли-продажи здания в следующей редакции: "Цена продаваемого здания составляет 1 566 000 (один миллион пятьсот шестьдесят шесть тысяч) рублей 00 копеек", исключить из текста пункты 3.2 и 3.3 Договора купли-продажи здания.

- взыскать с Ярчака Игоря Ивановича в пользу общества с ограниченной ответственностью "Карабульская лесопромышленная компания" неосновательное обогащение в размере 972 000 (девятьсот семьдесят две тысячи) рублей;

- взыскать с Ярчака Игоря Ивановича в пользу общества с ограниченной ответственностью "Карабульская лесопромышленная компания" неустойку в размере 132 901 (сто тридцать две тысячи девятьсот один) руб. 95 коп.

Определением от 15.07.2016 судебное разбирательство отложено на 15.08.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Стройтрансгаз Сибирь".

В судебном заседании 15.08.2016 судом удовлетворено ходатайство общества с ограниченной ответственностью "Карабульская лесопромышленная компания" об увеличении требований по встречному иску в части пени за просрочку возврата займа до суммы 3 373 664 руб.

Определением от 10.03.2017 принят отказ общества с ограниченной ответственностью "Карабульская лесопромышленная компания" от встречного иска в части требований об измении договора от 25 июня 2016 года купли-продажи здания со следующими индивидуализирующими признаками: кадастровый номер: 24:07:3101009:1684, назначение: нежилое, 3-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 279,8 кв.м., инв.N 04:209:002:001745500:001, адрес (местонахождение) объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка: ориентир с. Богучаны; участок находится примерное в 7 км. от ориентира по направлению на северо- запад; почтовый адрес ориентира: Красноярский край, Богучанский район, Перевалочная база, строение 1, заключенного между Ярчаком Игорем Ивановичем и обществом с ограниченной ответственностью "Карабульская лесопромышленная компания", а именно: изложить пункт 3 Договора купли-продажи здания в следующей редакции: "Цена продаваемого здания составляет 1 566 000 (один миллион пятьсот шестьдесят шесть тысяч) рублей 00 копеек", исключить из текста пункты 3.2 и 3.3 Договора купли-продажи здания и о взыскать с Ярчака Игоря Ивановича в пользу общества с ограниченной ответственностью "Карабульская лесопромышленная компания" неосновательное обогащение в размере 972 000 (девятьсот семьдесят две тысячи) рублей, производство по делу по встречному иску в указанной части прекращено.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 29.03.2017 года по делу N А74-14162/2016:

Первоначальные исковые требования удовлетворены частично.

С общества с ограниченной ответственностью "Карабульская лесопромышленная компания" в пользу индивидуального предпринимателя Ярчака Игоря Ивановича:

- 2 977 677 рублей 32 копейки долга;

- 107 271 рублей 22 копейки процентов;

- 44 419 рублей 54 копеек расходов по уплате государственной пошлины;

- проценты за пользование чужими денежными средствами подлежащие начислению на сумму долга в размере 2 977 677 рублей 32 копейки начиная с 09.02.2016 по 31.07.2016 рассчитанные по средним ставкам банковского процента по вкладам физических лиц, действующим в месте жительства кредитора, опубликованными Банком России, с 01.08.2016 рассчитанные по ключевой ставке Банка России, действующей в соответствующие периоды просрочки, по день фактической оплаты долга.

В остальной части первоначального иска отказано.

Встречный иск удовлетворен частично.

Взыскано с индивидуального предпринимателя Ярчака Игоря Ивановича в пользу общества с ограниченной ответственностью "Карабульская лесопромышленная компания" 26 180 рублей 39 копеек пени, 1 570 рублей 81 копейка расходов по плате государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части встречного иска отказано.

Возвращено обществу с ограниченной ответственностью "Карабульская лесопромышленная компания" из федерального бюджета 35 162 рубля государственной пошлины, уплаченной по чек-ордеру СБ Российской Федерации от 13.07.2016.

В результате зачета первоначального и встречного исков взыскано с общества с ограниченной ответственностью "Карабульская лесопромышленная компания" в пользу индивидуального предпринимателя Ярчака Игоря Ивановича:

- 2 977 677 рублей 32 копейки долга,

- 81 090 рублей 83 копейки процентов,

- 42 848 рублей 73 копейки расходов по уплате государственной пошлины.

- проценты за пользование чужими денежными средствами подлежащие начислению на сумму долга в размере 2 977 677 рублей 32 копейки начиная с 09.02.2016 по 31.07.2016 рассчитанные по средним ставкам банковского процента по вкладам физических лиц, действующим в месте жительства кредитора, опубликованными Банком России, с 01.08.2016 рассчитанные по ключевой ставке Банка России, действующей в соответствующие периоды просрочки, по день фактической оплаты долга.

Обращено взыскание в счет погашения задолженности общества с ограниченной ответственность "Карабульская лесопромышленная компания" по договору купли-продажи от 25.06.2015 на сумму, окончательно взысканную по настоящему решению на заложенное имущество принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью "Карабульская лесопромышленная компания": здание, назначение нежилое, 3-этажный (подземных этажей - 1), общей площадью 279,8 кв.м., инв. N 04:209:002:001745500:0001, находящееся по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка: Ориентир с. Богучаны. Участок находится примерно в 7 км.от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: Красноярский край, Богучанский район, Перевалочная база, строение 1, с кадастровым номером 24:07:3101009:1684.

Определена начальная продажная стоимость имущества в размере 4 000 000 рублей, установлен способ реализации - путем проведения публичных торгов.

Не согласившись с данным судебным актом, общество обратилось с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, в иске ИП Ярчака И.И. отказать, иск ООО "Карабульская лесопромышленная компания" удовлетворить в полном объеме.

В апелляционной жалобе ответчик указал следующее:

- по договору купли-продажи, апеллянт не имел возможности получить имущество, в силу нахождения данного имущества у третьего лица, реально имущество по сделке обществу не было передано;

- в силу невозможности пользования спорным имуществом, ООО "КЛК" не может быть признанно в качестве должника, просрочившего исполнение, и не может нести ответственность за просрочку;

- судом первой инстанции, неправомерно взысканы суммы основного долга, проценты и обращено взыскание на имущество;

- по встречному иску к истцу, судом первой инстанции необоснованно снижены проценты за пользование денежными средствами;

- истец злоупотребляет правом в ущерб интересам ООО "Карабульская лесопромышленная компания".

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 03.05.2017 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 20.06.2017.

19.06.2017 в суд апелляционной инстанции от ИП Ярчака И.И. поступил отзыв на апелляционную жалобу, в которой указал следующее:

- все доводы, приведенные в апелляционной жалобе, заявлялись обществом ранее в суде первой инстанции и им дана надлежащая оценка;

- ни один довод, указанные в апелляционной жалобе не подкреплен доказательствами;

- апеллянт был осведомлен до подписания договора купли-продажи о нахождении в спорном имуществе третьих лиц, согласно пункту 7 договора покупатель до заключения договора ознакомился с техническим состоянием вышеуказанного здания и претензий не имел;

- с иском о расторжении апеллянт в суд не обращался, от встречного иска отказался, тем самым сам отказался от законных средств на защиту своих прав;

- судом первой инстанции был правомерно произведен зачет встречных прав требования.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и установленным фактическим обстоятельствам, исследовав доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения жалобы в силу следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 25.06.2015 сторонами заключен договор купли-продажи от 25.06.2015 (т.1 л.д.30-33), согласно пункту 1 которого "Продавец" Ярчак Игорь Иванович, передал, а "Покупатель" общество с ограниченной ответственностью "Карабульская лесопромышленная компания" приняло в собственность здание, назначение: нежилое, 3-этажный (подземных этажей - 1) общей площадью 279,8 кв.м., инв. N 04:209:002:001745500:0001, находящееся по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка: ориентир с. Богучаны. Участок находится примерно в 7 км от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: Красноярский край, Богучанский район, Перевалочная база, строение 1, за кадастровым номером 24:07:3101009:1684.

Указанное здание принадлежит Ярчаку Игорю Ивановичу на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию за N Ш24507304-74, выданного Администрацией Богучанского района Красноярского края от 10.12.2012 (пункт 2) (т.1 л.д.30).

Согласно пункту 3 договора до подписания настоящего договора, стороны пришли к соглашению о цене продаваемого здания в сумме 4 000 000 рублей.

В соответствии с пунктом 3.1 договора (т.1 л.д.31) расчет между сторонами производится наличными денежными средствами, либо путем перечисления денежных средств на расчетный счет "Продавца".

Стороны в пункте 3.2 договора (т.1 л.д.31) согласовали, что расчет "Покупателя" с "Продавцом" производится периодическими платежами, в следующем порядке:

в срок до 07.08.2015 "Покупатель передает "Продавцу" денежные средства в размере 2 022 322 рубля 68 копеек;

в срок до 07.09.2015 "Покупатель передает "Продавцу" денежные средства в размере 1 000 000 рублей;

в срок до 07.10.2015 "Покупатель передает "Продавцу" денежные средства в размере 977 677 рублей 32 копейки.

В силу пункта 3.3 договора (т.1 л.д.31) до полного исполнения обязательств "Покупателя" по передаче средств "Продавцу", здание будет находиться в залоге у "Продавца".

Согласно пункту 5 договора (т.1 л.д.31) по заявлению продавца до заключения настоящего договора здание никому другому не отчуждено, не обещано быть подаренным, не заложено, в судебном споре не состоит, под запрещением и арестом не находится, что также подтверждается выпиской из ЕГРП от 15.06.2015.

Согласно пункту 7 договора (т.1 л.д.31) покупатель до заключения договора ознакомился с техническим состоянием вышеуказанного здания и претензий к нему не имеет. Продавец передает здание путем подписания настоящего договора в известном качественном состоянии (как оно есть), соответствующем санитарно-гигиеническим нормам и правилам.

Пунктом 8 договора (т.1 л.д.31) установлено, что передача недвижимости "Продавцом" и принятие ее "Покупателем" будет осуществлена в момент подписания настоящего договора. Стороны заявили, что настояний договор является актом приема-передачи недвижимого имущества. Претензий к состоянию зданию, полноте переданной документации у "Покупателя" нет.

Право собственности ООО "КЛК" на указанное здание зарегистрировано в ЕГРП 01.07.2017, а также в данном реестре зарегистрировано 01.07.2015 обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу Ярчака И.И., что подтверждается выпиской из ЕГРП от 06.12.2016.

25.06.2015 между ответчиком и истцом заключен договор займа от 25.06.2015 (т.1 л.д.38-39), согласно пункту 1 которого общество с ограниченной ответственностью "Карабульская лесопромышленная компания" передает в собственность Ярчака Игоря Ивановича денежные средства в размере 1 022 322,68 рубля 68 копеек в срок не позднее 07.07.2015.

В силу пункту 2 договора (т.1 л.д.38) вышеуказанный заем является беспроцентным.

Сторонами договора в пункте 3 (т.1 л.д.38) согласовано, что целью предоставления суммы займа "Заемщику", является погашение "Заемщиком" арендных платежей перед "Арендодателем" по договору аренды земельного участка федеральной собственности за N 07-26 от 25.06.2012.

Согласно пункту 4.1 договора (т.1 л.д.39) за несвоевременный возврат суммы займа Кредитор вправе требовать с "Заемщика" уплаты пени в размере 1% процент от неуплаченной в срок суммы займа за каждый день просрочки.

Возврат суммы займа 1 022 322 рубля 68 копеек производится заемщиком в срок не позднее 07.08.2015 (пункт 4 договора).

25.06.2012 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Ярчак Игорем Ивановичем (арендатор) заключён договор аренды земельного участка федеральной собственности N 07-26 от 25.06.2012 (т.2 л.д.146-155), согласно пункту 1.1 которого на основании распоряжения Территориального управления от 25.06.2012 N 10-581р "О предоставлении земельного участка федеральной собственности с кадастровым номером 24:07:3101009:1351 индивидуальному предпринимателю Ярчаку Игорю Ивановичу в аренду", Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок федеральной собственности с кадастровым номером 24:07:3101009:1351, площадью 83243,00 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства перевалочной базы. Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир с.Богучаны. Участок находится примерно в 7 км от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: Красноярский край, Богучанский район (далее - Участок), в границах, указанных в кадастровом паспорте, прилагаемом к Договору и являющемся его неотъемлемой частью (Приложение N 1).

В пункте 2.1 (т.2 л.д.146) установлен срок действия настоящего договора - 3 года, с 25 июня 2012 года по 24 июня 2015 года, на период строительства перевалочной базы.

В разделе 3 договора (т.2 л.д.146) стороны указали, что учитывая, что участок фактически находится в пользовании Арендатора, договор имеет значение акта приема-передачи земельного участка, являющегося предметом договора.

В силу пункта 5.4 (т.2 л.д.149) договора с согласия Арендодателя, в пределах срока договора аренды земельного участка, в порядке, установленном ст. 22 Земельного кодекса РФ, арендатор имеет право сдавать участки в субаренду, передавать свои права и обязанности третьим лицам, а также отдавать арендные права земельного участка в залог.

Платежным поручением N 161 от 07.07.2015 ООО "КЛК" перечислило за ИП Ярчак И.И. арендную плату по вышеуказанному договору в сумме 1 022 322,68 руб. в порядке выдачи истцу суммы займа по договору займа от 25.06.2015.

В соответствии со статьей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации ИП Ярчак И.И. направил ответчику 18.08.2015 (по почте) заявление о полном прекращении требования ООО "Карабульская лесопромышленная компания" к Ярчаку И.И. по договору займа от 25.06.2015 на сумму 1 022 322 рубля 68 копеек, беспроцентному, сроком погашения не позднее 07,08.2015, путем, зачета встречного однородного требования Ярчака И.И. к ООО "Карабульская лесопромышленная компания" по договору купли-продажи от 25.06.2015, в соответствии с которым ООО "Карабульская лесопромышленная компания" (покупатель) обязалась оплатить Ярчаку И.И. (продавец) в срок до 07.08.2015 денежные средства в сумме 2 022 322 рубля 68 копеек, в части суммы в размере 1 022 322 рубля 68 копеек. В заявлении указано, что в связи с произведенным зачётом обязательство Ярчака И.И. перед ООО "Карабульская лесопромышленная компания" по возврату займа по договору займа от 25.06.2015 прекращается полностью, обязательство ООО "Карабульская лесопромышленная компания" перед Ярчаком И.И. по договору купли-продажи от 25.06.2015 по оплате в срок до 07.08.2015 денежных средств в сумме 2 022 322 рубля 68 копеек, прекращается в части суммы в размере 1 022 322 рубля 68 копеек, незачётная сумма в размере 1 000 000 рублей подлежит перечислению Ярчаку И.И.

Заявление направлено ответчику 18.08.2015. Согласно данным сайта ФГУП "Почта России" письмо вручено ответчику 20.08.2015.

Аналогичное заявление о зачете направлено истцом ответчику телеграммой от 20.08.2015.

28.10.2013 между индивидуальным предпринимателем Ярчак И.И. (арендатор) и ООО "АПС-Восток" (субарендатор, новое наименование - ООО "Стройтрансгаз Сибирь") подписан договор субаренды перевалочной базы N АПС-ВСТ-00633 от 28.10.2013 (т.1 л.д.174-177), согласно пункту 1.1 которого Арендатор передает, а Субарендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок, именуемый в дальнейшем "Участок", кадастровый номер 24:07:3101009:1351, площадью 83243 м2, расположенный по адресу: Красноярский край, Богучанский район, в 7 километрах от ориентира по направлению на северо-запад, в границах, указанных в кадастровом паспорте, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора.

Согласно пункту 1.2 договора земельный участок передан Арендатору на основании договора аренды N 07-26 от 25.июня 2012 года Арендодатель - Территориальное управление Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Красноярском крае.

В пункте 2.1 договора стороны установили, что настоящий договор заключается сроком до 24.06.2015, вступает в силу с момента подписания договора.

В силу пункта 2.4 договора размер арендной платы за весь земельный участок составляет 160 000 рублей в месяц, без НДС, в связи с применением Арендатором упрощенной системы налогообложения.

В пункте 2.4 договора установлено, что в состав арендной платы входит плата за пользование земельным участком, недвижимым и движимым имуществом, находящимся на участке. Состав недвижимого, движимого имущества и объектов инженерного обеспечения отражается в акте приема-передачи земельного участка, подписанного обеими сторонами и являющимся неотъемлемой частью настоящего договора.

По акту приема-передачи от 01.11.2013 (т.1 л.д.178) Арендатор передал, а Субарендатор принял во временное владение и пользование на земельном участке в том состоянии, в котором оно есть на момент передачи, под кадастровым номером 24:07:3101009:1351, площадью 83243 м2 следующее имущество:

1. Высоковольтная линия (ВЛ)-10 протяженностью 700 м за территорией, КТПН 160 ква. 10/380 и низковольтная воздушная ЛЭП (АС 35 мм) на территории базы;

2. Три артезианские скважины глубиной 16-20 м.;

3. Канализация - дворовые уборные, септики;

4. Ограждение с Востока и Юга деревянный забор;

5. Благоустроенное общежитие с мансардным этажом на 30 койкомест;

6. Автономное (котел на 3 вида топлива в подвальном помещении, эл. энергия, дрова, дизтопливо);

7. Гараж капонирного типа на 4 автомашины (отопление - дровами);

8. Холодный арочный склад площадью 45 м2;

9. Два вагон-домика на 7 проживающих;

10. Три контейнерных склада;

11. Две емкости для ГСМ объемом по 10 м3 каждая;

12. Емкость противопожарного запаса воды объемом 60 м3;

13. Незавершенное строительство - фундаменты под здание 24 х 60 м. Кран-балка пролетом 24 м. грузоподъемностью 3,2 тн., подкрановые балки и рельсы к ней.

Дополнительным соглашением N 1 от 27.04.2014 к договору субаренды перевалочной базы N АПС-ВСТ-00633 от 28.10.2013 его стороны изложили пункт 2.4 договора в следующей редакции: "Размер арендной платы за весь земельный участок составляет 184 000 рублей в месяц, без НДС в связи с применением Арендатором (УСНО). В состав арендной платы входит плата за пользование земельным участком, движимым и недвижимым имуществом, находящимся на участке. Состав недвижимого, движимого имущества и объектов инженерного обеспечения отражается в Акте приема-передачи земельного участка, подписанного обеими Сторонами и являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора".

Дополнительным соглашением N 2 от 27.10.2014 к договору субаренды перевалочной базы N АПС-ВСТ-00633 от 28.10.2013 в связи с изменением фирменного наименования с общества с ограниченной ответственностью ООО "АПС-Восток" на общество с ограниченной ответственностью "Стройтрансгаз Сибирь" на основании решения единственного участника от 16 октября 2014 года и листа записи Единого государственного реестра юридических лиц от 27 октября 2014 года, стороны договора изменили преамбулу договора.

Дополнительным соглашением N 3 от 24.06.2015 (т.2 л.д.74) к договору субаренды перевалочной базы N АПС-ВСТ-00633 от 28.10.2013 стороны продлили действие договора до 31.08.2015 (пункт 1.1); установили размер арендной платы на продлеваемый период субаренды 202 000 рублей в месяц (пункт 1.2); арендную плату за август месяц 2015 года внести не позже 15 августа 2015 года (пункт 1.3); к моменту окончания срока аренды Субарендатор полностью освобождает территорию базы и помещения от своего имущества и работников (пункт 1.4).

Дополнительным соглашением N 4 от 31.08.2015 к договору субаренды перевалочной базы N АПС-ВСТ-00633 от 28.10.2013 стороны продлили действие договора до 01.12.2015 (пункт 1.1); установили размер арендной платы на продлеваемый период субаренды 202 000 рублей в месяц (пункт 1.2); арендную плату за текущий месяц внести не позже 15 числа следующего месяца (пункт 1.3); к моменту окончания срока аренды Субарендатор полностью освобождает территорию базы и помещения от своего имущества и работников (пункт 1.4).

Дополнительным соглашением N 5 от 30.10.2015 (т.1 л.д. 179) к договору субаренды перевалочной базы N АПС-ВСТ-00633 от 28.10.2013 стороны продлили действие договора до 31.12.2015 (пункт 1.1); установили размер арендной платы на продлеваемый период субаренды 202 000 рублей в месяц (пункт 1.2); арендную плату вносить не позже 15 числа текущего месяца (пункт 1.3); к моменту окончания срока аренды Субарендатор полностью освобождает территорию базы и помещения от своего имущества и работников (пункт 1.4).

В материалы дела третьим лицом представлено неподписанное Ярчаком И.И. дополнительное соглашением N 6 от 31.12.2015 о продлении срока договора до 31.03.2016.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования по первому иску частично, а так же удовлетворяя частично требования по встречному иску, обоснованно исходил из следующего.

Согласно статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно статье 556 Кодекса передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Между сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 25.06.2015, отношения по которому регулируются главой 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Договором предусмотрена цена здания - 4 000 000 руб. и сроки оплаты его стоимости:

в срок до 07.08.2015 "Покупатель передает "Продавцу" денежные средства в размере 2 022 322 рубля 68 копеек;

в срок до 07.09.2015 "Покупатель передает "Продавцу" денежные средства в размере 1 000 000 рублей;

в срок до 07.10.2015 "Покупатель передает "Продавцу" денежные средства в размере 977 677 рублей 32 копейки.

В силу пункта 3.3 договора до полного исполнения обязательств "Покупателя" по передаче средств "Продавцу", здание будет находиться в залоге у "Продавца".

Пунктом 8 договора установлено, что передача недвижимости "Продавцом" и принятие ее "Покупателем" будет осуществлена в момент подписания настоящего договора. Стороны заявили, что настояний договор является актом приема-передачи недвижимого имущества. Претензий к состоянию зданию, полноте переданной документации у "Покупателя" нет.

При таких обстоятельствах суд пришел к верному выводу, что здание передано истцом ответчику.

Право собственности ООО "КЛК" на указанное здание зарегистрировано в ЕГРП 01.07.2017, а также в данном реестре зарегистрировано 01.07.2015 обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу Ярчака И.И., что подтверждается выпиской из ЕГРП от 06.12.2016.

В счет оплаты стоимости здания предприниматель учел сумму 1 022 322 рубля 68 копеек, которую ООО "КЛК" оплатило за истца по договору аренды земельного участка от 25.06.2012 по платежному поручению N 161 от 07.07.2015 согласно условиям договора займа (с учетом заявления о зачете встречных однородных требований в порядке статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации заявлением от 18.08.2015, которое получено ООО "КЛК" 20.08.2015 согласно данных сайта ФГУП "Почта России").

Сроки оплаты недвижимого имущества согласно условиям договора купли-продажи от 25.06.2015 истекли.

На основании изложенного суд первой инстанции обоснованно указал, что задолженность ООО "КЛК" перед ИП Ярчаком И.И. по договору купли-продажи от 25.06.2015 составляет 2 977 677 рублей 32 копейки (4 000 000 рублей - 1 022 322 рубля 68 копеек).

Истец просил взыскать задолженность в сумме 2 977 677 рублей 68 копеек, что больше, чем сумма долга с учетом зачета.

Поскольку доказательств оплаты остальной части долга обществом не представлено, требования истца о взыскании долга обоснованно удовлетворено судом частично в сумме - 2 977 677 рублей 32 копейки.

За просрочку оплаты суммы долга истец начислил ответчику проценты за пользование чужими денежными средствами на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в сумме 108 008 рублей 67 копеек за период с 07.08.2015 по 08.02.2016.

Судом первой инстанции в результате проверки расчета выявлены ошибки в части указания периодов просрочки внутри общего периода начисления процентов.

Согласно расчету суда размер процентов за период с 08.08.2015 по 08.02.2016 следующий:

1. c 08.08.2015 по 16.08.2015 = 9 дней: 9,89% = 1 000 000 руб./ 100 * 9,89 / 365 * 9 дней = 2 438 рублей 63 копейки.

c 17.08.2015 по 07.09.2015 = 22 дня: 9,75% = 1 000 000 руб./ 100 * 9,75 / 365 * 22 = 5 876 рублей 71 копейка.

2. c 08.09.2015 по 14.09.2015 = 7 дней: 9,75% = 2 000 000 руб. / 100 * 9,75 / 365 * 7 = 3 739 рублей 73 копейки.

c 15.09.2015 по 07.10.2015 = 23 дня: 9,21% = 2 000 000 руб. / 100 * 9,21 / 365 * 23 = 11 607 рублей 12 копеек.

3. c 08.10.2015 по 14.10.2015 = 7 дней: 9,21% = 2 977 677,32 руб./ 100 * 9,21 / 365 * 7 = 5 259 рублей 48 копеек.

c 15.10.2015 по 16.11.2015 =33 дня: 9,02% = 2 977 677,32 руб. / 100 * 9,02 / 365 * 33 = 24 283 рубля 16 копеек.

c 17.11.2015 по 14.12.2015 = 28 дней: 9% = 2 977 677,32 руб./ 100 * 9 / 365 * 28 = 20 558 рублей 21 копейка.

c 15.12.2015 по 31.12.2015 = 17 дней: 7,18% = 2 977 677,32 руб. / 100 * 7,18 / 365 * 17 = 9 957 рублей 68 копеек.

c 01.01.2016 по 24.01.2016 = 24 дня: 7,18% = 2 977 677,32 руб./ 100 * 7,18 / 366 * 24 = 14 019 рублей 49 копеек.

c 25.01.2016 по 08.02.2016 = 15 дней: 7,81% = 2 977 677,32 руб. / 100 * 7,81 / 366 * 15 = 9 531 рубль 01 копейка.

Общая сумма процентов равна 107 271 рубль 22 копейки.

Повторно проверив расчет процентов, суд апелляционной инстанции признает верным расчет процентов, произведенный судом первой инстанции, и соглашается с правомерность взыскания процентов в указанном размере.

Согласно пункту 3 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

С учетом правил части 3 статьи 395 Кодекса, подлежат удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами подлежащие начислению на сумму долга в размере 2 977 677 рублей 32 копейки начиная с 09.02.2016 и по день фактической уплаты суммы долга.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или Законом об ипотеке не установлены иные правила.

В соответствии со статьей 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Статьей 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона). Правила настоящего Кодекса о залоге на основании договора соответственно применяются к залогу, возникшему на основании закона, если законом не установлено иное.

В силу пункта 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Статьей 489 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Договором купли-продажи от 25.06.2015 предусмотрена оплаты стоимости объекта недвижимого имущества в рассрочку и содержится условие о том, что до полного исполнения обязательств покупателя по передаче денежных средств продавцу здание будет находиться в залоге у продавца.

Ипотека в отношении здания в силу закона зарегистрирована в ЕГРП 01.07.2015.

Статьей 337 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Статьей 340 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом. Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

Согласно статье 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Таким образом, учитывая, что обществом ненадлежащим образом исполнено обязательство по оплате стоимости имущества, требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество заявлено правомерно и подлежит удовлетворению.

Статьей 349 Кодекса предусмотрен порядок обращения взыскания на заложенное имущество: обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Статьей 350 Кодекса предусмотрено, что реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены статьей 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 54 указанного Закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации; способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Кроме того, в соответствии с пунктом 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 января 1998 года N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" (далее - Информационное Письмо ВАС) при обращении взыскания на предмет залога в судебном порядке в решении суда должна быть указана начальная продажная цена заложенного имущества.

В соответствии с пунктом 6 данного Информационного письма начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании его оценки, согласованной сторонами в договоре ипотеки. И только в том случае, если одной из сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, указанной в договоре ипотеки, суд может определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами.

В договоре купли-продажи установлена цена имущества - 4 000 000 руб. Поскольку сторонами согласована начальная продажная цена имущества, доказательств ее несоответствия рыночной стоимости в материалы дела не представлено, начальная продажная стоимость подлежит установлению в соответствии с ценой указанной в договоре купли-продажи от 25.06.2015.

По встречному иску ответчиком заявлены требования о взыскании с истца пени в размере 3 373 664 рубля за просрочку возврата суммы займа по договору займа от 25.06.2015 за период с 08.08.2015 по 01.07.2016.

Суд первой инстанции верно квалифицировал, заключенный между сторонами договор от 25.06.2015 в качестве договора займа, отношения по которому регулируются параграфом 1 главы 42 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Часть 1 статьи 807 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 2 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения, при этом по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

По условиям договора займа от 25.06.2015 общество с ограниченной ответственностью "Карабульская лесопромышленная компания" передает в собственность Ярчака Игоря Ивановича денежные средства в размере 1 022 322 рубля 68 копеек в срок не позднее 07.07.2015.

Сторонами договора в пункте 3 согласовано, что целью предоставления суммы займа "Заемщику", является погашение "Заемщиком" арендных платежей перед "Арендодателем" по договору аренды земельного участка федеральной собственности за N 07-26 от 25.06.2012.

Согласно пункту 4.1 договора за несвоевременный возврат суммы займа Кредитор вправе требовать с "Заемщика" уплаты пени в размере 1% процент от неуплаченной в срок суммы займа за каждый день просрочки.

Возврат суммы займа 1 022 322 производится заемщиком в срок не позднее 07.08.2015 (пункт 4 договора).

Платежным поручением N 161 от 07.07.2015 ООО "КЛК" перечислило за ИП Ярчак И.И. арендную плату по вышеуказанному договору в сумме 1 022 322 рубля 68 копеек в порядке выдачи истцу суммы займа по договору займа от 25.06.2015.

Требование об уплате пени по договору займа направлено ответчиком истцу претензионным письмом по почте 14.06.2016 и согласно данных сайта почты России получено адресатом 26.07.2016.

Согласно статье 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

ИП Ярчак И.И. направил ответчику 18.08.2015 (по почте) заявление о полном прекращении требования ООО "Карабульская лесопромышленная компания" к Ярчаку И.И. по договору займа от 25.06.2015 на сумму 1 022 322 рубля 68 копеек, со сроком погашения не позднее 07,08.2015, путем, зачета встречного однородного требования Ярчака И.И. к ООО "Карабульская лесопромышленная компания" по договору купли-продажи от 25.06.2015, в соответствии с которым ООО "Карабульская лесопромышленная компания" (покупатель) обязалась оплатить Ярчаку И.И. (продавец) в срок до 07.08.2015 денежные средства в сумме 2 022 322 рубля 68 копеек, в части суммы в размере 1 022 322 рубля 68 копеек. В заявлении указано, что в связи с произведенным зачётом обязательство Ярчака Игоря Ивановича перед ООО "Карабульская лесопромышленная компания" по возврату займа по договору займа от 25.06.2015 прекращается полностью, обязательство ООО "Карабульская лесопромышленная компания" перед Ярчаком И.И. по договору купли-продажи от 25.06.2015 по оплате в срок до 07.08.2015 денежных средств в сумме 2 022 322 рубля 68 копеек, прекращается в части суммы в размере 1 022 322 рубля 68 копеек, незачётная сумма в размере 1 000 000 рублей подлежит перечислению Ярчаку И.И.

Согласно данным сайта Почта России заявление о зачете вручено ответчику 20.08.2015.

На дату направления истцом заявления о зачете встречные требования сторон были однородными, сроки исполнения обязательств по двум договорам на сумму зачета наступили.

На основании изложенного суд первой инстанции пришел к верному выводу, что сумма займа 1 022 322 рубля 68 копеек оплачена истцом ответчику 20.08.2015 путем заявления о зачете встречного однородного требования. После 20.08.2015 просрочки в возврате суммы займа не имеется.

Судом первой инстанции обоснованно указано, что пени за просрочку возврата суммы займа подлежат начислению с 08.08.2015 по 20.08.2015 согласно следующему расчету: 1 022 322 рубля 68 копеек х 1 % х 13 дней = 132 901 рубль 95 копеек.

Истцом заявлено ходатайство о снижении неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с тем, что размер неустойки 1 % в день является значительным, а размер начисленной неустойки несоразмерным последствиям нарушения обязательства.

В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В Определении N 263-О от 21.12.2000 Конституционный Суд Российской Федерации разъяснил, что именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод конкретного лица в целях защиты прав и законных интересов других лиц (часть 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации). Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки.

Согласно пункту 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение. При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

Как указано выше, стороны в договоре займа предусмотрели, что в случае просрочки платежа, покупатель уплачивает продавцу неустойку в размере 1% от неуплаченной суммы займа за каждый день просрочки.

Установленный договором займа - 1 % в день размер неустойки составляет 365% годовых и значительно превышает двукратную учетную ставку банковского процента, действовавшую в спорный период, а также ставки по кредитам в спорный период. В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие причинение истцу убытков в период до заявления истцом о зачете (с 08.08.2015 по 20.08.2015).

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу, что сумма начисленной договорной неустойки является явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства, в связи с чем посчитал возможным на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по ходатайству истца снизить размер неустойки до суммы 26 180 рублей 39 копеек, исходя из 0,2 % в день.

Судом первой инстанции дана верная оценка доводам ООО "КЛК" относительно невозможности неисполнения истцом обязательств по фактической передаче обществу нежилого здания, передаче здания не свободным от прав третьего лица, отсутствии возможности осуществлять правомочия собственника ввиду нахождения в здании арендатора - ООО "Стройтрансгаз Сибирь".

Суд первой инстанции, отклоняя доводы общества, обоснованно исходил из следующего.

Согласно пункту 5 договора купли-продажи от 25.06.2015 по заявлению продавца до заключения настоящего договора здание никому другому не отчуждено, не обещано быть подаренным, не заложено, в судебном споре не состоит, под запрещением и арестом не находится, что также подтверждается выпиской из ЕГРП от 15.06.2015.

Согласно пункту 7 договора покупатель до заключения договора ознакомился с техническим состоянием вышеуказанного здания и претензий к нему не имеет. Продавец передает здание путем подписания настоящего договора в известном качественном состоянии (как оно есть), соответствующем санитарно-гигиеническим нормам и правилам.

Пунктом 8 договора установлено, что передача недвижимости "Продавцом" и принятие ее "Покупателем" будет осуществлена в момент подписания настоящего договора. Стороны заявили, что настояний договор является актом приема-передачи недвижимого имущества. Претензий к состоянию зданию, полноте переданной документации у "Покупателя" нет.

Согласно договору субаренды перевалочной базы N АПС-ВСТ-00633 от 28.10.2013 истцом с ООО "Стройтрансгаз Сибирь" договор заключен на срок до 24.06.2015, т.е на срок более года.

Данный договор не регистрировался его сторонами в ЕГРП.

В пункте 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" если договор аренды недвижимости не был зарегистрирован, заключенное сторонами соглашение по общему правилу не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав, которые могут быть противопоставлены правам, не знавших об аренде третьих лиц (п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ). В силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК Российской Федерации о сохранении договора аренды в силе при изменении собственника имущества.

Поскольку договор субаренды между Ярчаком И.И. и ООО "Стройтрансгаз Сибирь" не регистрировался, соответственно, в договоре купли-продажи здания от 25.06.2015 отсутствует условие об обременении здания правами третьего лица.

Судом первой инстанции выяснялись обстоятельства передачи здания и осмотра его покупателем при заключении договора купли-продажи. В судебном заседании 21.09.2016 присутствовал директор ООО "КЛК" Христук О.А., по ее ходатайству судом допрошен в качестве свидетеля Христук А.В. (супруг Христук О.А.) который осуществлял с ее согласия сопровождение заключения договора купли-продажи., осматривал здание.

Согласно протоколу допроса свидетеля, данное лицо пояснило следующее: с Ярчаком И.И. была предварительная договоренность о продаже здания и территории, участок был в аренде у Росимущества. Общество согласилось приобрести здание общежития, в котором проживал сам Ярчак И.И., он сказал, что в здании проживают люди иной организации. Христук А.В. приехал до заключения договора примерно в конце мая - начале июня 2015 года посмотреть здание, Ярчак И.И. показал ему котельную в здании. Христук А.В. заходил в котельную и на второй этаж к Ярчаку И.И., который сказал, что здание сдает людям, но если ООО "КЛК" здание купит, то люди съедут до августа 2015 года. Договор был подписан у нотариуса в с. Богучаны. Христук А.В. видел логотип "Стройтрансгаз" на машине на территории земельного участка. В августе приехали на территорию базы к Ярчаку И.И., он зашел выяснить вопросы по земле. В конце августа 2015 года в здании находились люди, которые сказали, что у них договор с Ярчаком И.И, об аренде. Ярчак И.И. заверил, что эти люди освободят здание, о чем с истцом общались в сентябре 2015 года.

Таким образом, из данных пояснений следует, что обществу в лице его руководителя через доверенное лицо было известно на дату заключения договора купли-продажи о нахождении в здании иных лиц, что не явилось тем не менее препятствием для заключения данного договора купли-продажи.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, что доводы общества о том, что непосредственно в момент заключения договора здание не осматривалось, противоречат содержанию самого договора купли-продажи.

Из материалов дела не следует, что после заключения договора и до возникновения настоящего спора о взыскании долга по договору купли-продажи общество предъявляло ИП Ярчак И.И. письменные претензии о ненадлежащем исполнении обязательств по передаче нежилого здания в пользование либо предъявляло письменные требования об освобождении здания третьему лицу - ООО "Стройтрансгаз Сибирь".

О факте отсутствия требований от общества к ООО "Стройтрансгаз Сибирь" об освобождении здания либо о представлении документов о праве собственности на здание в период до подачи истцом настоящего иска сообщается и в отзыве третьего лица по делу.

ООО "КЛК" представлены в материалы дела скриншот от 07.04.2016 (после подачи иска Ярчаком И.И.) об отправке в адрес ООО "Стройтрансгаз Сибирь" копии договора купли-продажи от 25.06.2015, свидетельства о государственной регистрации права и письма. В письме ООО "КЛК" в адрес третьего лица сообщается, что данное общество является собственником нежилого здания, выражает несогласие с уплатой арендной платы третьим лицом Ярчаку И.И., а не новому собственнику и просит внести изменение в договор аренды с Ярчаком И.И. о замене стороны договора и арендные платежи направлять на расчетный счет ООО "КЛК". В скриншоте имеются отсканированные образы направленных по электронной почте документов,

Согласно копии письма ООО "Стройтрансгаз Сибирь" от 05.05.2016, направленного третьим лицом по электронной почте в адрес ООО "КЛК", третье лицо просит для заключения договора аренды выслать развернутое коммерческое предложение по аренде принадлежащего обществу здания и пояснения о том, кто является арендатором земельного участка и приложить копии всех правоустанавливающих документов. Письмо отправлено специалистом отдела жизнеобеспечения объектов ООО "Стройтрансгаз Сибирь" Куманцевым О.В.

Ответчиком представлен также скриншот о направлении по электронной почте претензии от 08.09.2015 в адрес получателя Кириленко, при этом текст самой претензии не отсканирован, в связи с чем соотнести содержание указанной претензии с приложенной на бумажном носителе претензии в адрес третьего лица не представляется возможным, учитывая, что ООО "Стройтрансгаз Сибирь" не подтверждает факт получения от общества в сентябре 2015 года возражений по вопросу нахождения их в здании, сообщает об отсутствии официальной переписки с ИП Ярчаком И.И. и ООО "КЛК" по вопросу нахождения в здании.

Доказательства направления письма ООО "КЛК" от 25.12.2015 в адрес ООО "Стройтрансгаз Сибирь" по вопросу незаконного занятия спорного здания не представлены.

После получения от Ярчака И.И. заявления о зачете суммы долга по договору займа в счет погашения задолженности общества перед истцом по договору купли-продажи ООО "КЛК" также не заявляло возражений против такой формы оплаты стоимости имущества (зачет), первоначально во встречном иске просило взыскать проценты за просрочку возврата суммы займа только по дату заявления о зачете.

Общество как собственник здания не лишен возможности защищать свои права, нарушенные со стороны каких-либо третьих лиц, всеми предусмотренными законом способами, в том числе в судебном порядке.

Покупатель вправе распоряжаться объектом недвижимого имущества с момента государственной регистрации перехода права собственности (статьи 218, 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае непредставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Ссылку общества на пункт 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции обоснованно признал ошибочной, поскольку в силу пункта 4 указанной статьи правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 настоящей статьи, применяются, если договором или законом не предусмотрено иное.

Иное предусмотрено пунктом 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Данной нормой Кодекса не предусмотрено право покупателя приостановить встречное исполнение обязательства по оплате переданного имущества.

От встречного иска в части требований об изменении цены договора купли-продажи в сторону ее уменьшения общество отказалось, что свидетельствует об отсутствии намерений воспользоваться правами, указанными в статье 460 Гражданского кодекса Российской Федерации.

О расторжении договора купли-продажи общество также не заявляет.

При данных обстоятельствах, учитывая намерение ответчика сохранить титул собственника здания и недоказанность доводов об отсутствии информации по вопросу нахождения в здании третьего лица, отказ от оплаты стоимости имущества не может быть признан обоснованным.

На основании вышеизложенного оценив обстоятельства дела и представленные доказательства в совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения первоначального и встречного исков.

Расходы по уплате государственной пошлины по первоначальному и встречному искам судом первой инстанции распределены правильно по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пропорционально удовлетворенным исковым требованиями.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, по существу дублируют доводы, приведенные в суде первой инстанции, направлены на переоценку фактических обстоятельств, установленных судом, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого судебного акта.

Судом первой инстанции материалы дела исследованы полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 29 марта 2017 года по делу N А33-2525/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.

Председательствующий

О.Ю. Парфентьева

Судьи

И.Н. Бутина Л.Е. Споткай