Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 июля 2017 г. N 15АП-2881/17

город Ростов-на-Дону

27 июля 2017 г.

дело N А53-21157/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 июля 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Авдониной О.Г., Галова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Невретдиновым А.А.,

при участии:

от истца: представителя Щепиной Н.Н. по доверенности N Ф-06-2/01 от 09.01.2017,

от ответчика: представителя Супруновой И.Е. по доверенности от 05.04.2017,

от третьих лиц:

от ОАО "Гранит": представителей Потаповой Е.Б. по доверенности N 17 от 09.01.2017, Соболева К.Ю. по доверенности N 50 от 01.03.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

публичного акционерного общества "Банк Зенит"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 09 января 2017 года по делу N А53-21157/2016

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области

к ответчику публичному акционерному обществу "Банк Зенит"

при участии третьих лиц: акционерного общества "Научно-производственное предприятие "Фаза", открытого акционерного общества "Гранит"

о взыскании задолженности, неустойки,

принятое в составе судьи Димитриева М.А.,

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (далее - ТУ ФАУГИ в РО, истец) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к публичному акционерному обществу "Банк Зенит" (далее - банк, ПАО "Банк Зенит", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды N 25 от 24.03.2004 за период с 14.11.2014 по 31.12.2015 в размере 16 939 486 руб. 63 коп., неустойки за период с 14.11.2014 по 31.05.2016 в размере 2 889 579 руб. 83 коп.

(с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 3 л.д. 54-55)).

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы за использование земельного участка.

Определениями от 15.09.2016 и от 03.10.2016 суд первой инстанции привлёк к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ОАО "Гранит" и АО "НПП "Фаза".

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 09.01.2017 заявленный иск удовлетворён, с банка в пользу ТУФАУГИ в РО взыскано 16 939 486 руб.

63 коп. задолженности, 2 889 579 руб. 83 коп. неустойки. С ответчика в доход федерального бюджета взыскано 122 145 руб. государственной пошлины по иску.

Судебный акт мотивирован тем, что первоначально между ТУ ФАУГИ в РО (арендодатель) и АО "НПП "Фаза", ОАО "Гранит" (арендаторы) 24.03.2004 заключён договор N 25 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности со множественностью лиц на стороне арендатора, по условиям которого ОАО "Гранит" обязалось вносить арендную плату за использование земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021908:6, общей площадью 197 838 кв.м. исходя из доли ОАО "Гранит" в праве аренды 93,94/100. В последующем банк обратил взыскание на заложенную долю в праве аренды ОАО "Гранит", оставив её за собой. В связи с этим, с 14.11.2014 обязанность по внесению арендной платы за использование земельного участка в соответствующей части перешла к банку.

Суд первой инстанции отклонил доводы ответчика о том, что в спорный период имелись препятствия в пользовании нежилыми помещениями, расположенными на арендованном земельном участке, и о приобретении помещений в размере площади, не соответствующей размеру площади земельного участка под ними.

Суд указал, что возражения ответчика относительно размера задолженности по арендной плате сводятся к ссылкам на несоответствие фактической площади земельного участка, находившегося в аренде у ответчика (в заявленный период), фактической площади находившихся в его собственности нежилых помещений, расположенных на арендованном земельном участке. Однако данные обстоятельства имели бы юридическое значение при рассмотрении иска о взыскании неосновательного обогащения в связи с фактическим использованием земельного участка. В настоящем деле иск основан на действовавшем договоре аренды и обстоятельства возможности или невозможности использования земельного участка, а также наличие каких-либо препятствий в пользовании, вызванных действиями третьих лиц не отвечают критериям относимости. Договор аренды, на котором основаны требования истца, в судебном порядке недействительным либо не заключенным не признавался, обстоятельств, влекущих ничтожность договора, при рассмотрении настоящего дела судом не установлено.

С принятым судебным актом не согласилось ПАО "Банк Зенит", в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему:

- при вынесении решения суд первой инстанции не принял во внимание, что в спорный период на земельном участке располагались объекты недвижимого имущества, принадлежавшие на праве собственности Российской Федерации, ОАО "Гранит", АО "НПП "Фаза" и ПАО "Банк Зенит", в связи с чем изначально определённая для ОАО "Гранит" доля в праве аренды на земельный участок в размере 93,94/100, являлась неактуальной. В материалы дела была представлена справка МУПТИ и ОН N 1110086 от 26.12.2014, которой были рассчитаны доли в праве аренды на земельный участок в спорный период. Истец, с учётом положений пункта 1 статьи 35, пункта 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, не обосновал возможности применения в расчётах задолженности по арендным платежам неактуального размера доли в праве аренды, приходящейся на ПАО "Банк Зенит";

- действия ТУ ФАУГИ в РО по взысканию арендной платы с учётом доли в праве аренды в размере 93,94/100 является формой злоупотребления субъективными правами, суд не учёл, что ПАО "Банк Зенит" неоднократно обращалось к ТУ ФАУГИ в РО с требованием о внесении соответствующих изменений в договор аренды, однако управление данные обращения банка оставило без удовлетворения;

- суд необоснованно указал, что им была проверена правильность расчёта арендной платы, подготовленного истцом, ТУ ФАУГИ в РО необоснованно производит взыскание 13 581 руб. 42 коп. задолженности и 19 768 руб. 29 коп. неустойки.

В судебном заседании представитель ПАО "Банк Зенит" поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель пояснила, что не отрицает факт необходимости расчёта задолженности по арендной плате исходя из рыночной стоимости земельного участка.

Представитель ТУ ФАУГИ в РО с доводами апелляционной жалобы не согласилась, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Представители ОАО "Гранит" оставили разрешение апелляционной жалобы на усмотрение суда.

На вопросы суда представители лиц, участвующих в деле, пояснили, что они признают следующие фактические обстоятельства дела:

- изначально спорный земельный участок был предоставлен ОАО "Гранит" на праве аренды и ранее за акционерным обществом либо его правопредшественником на праве постоянного (бессрочного) пользования не закреплялся;

- общая площадь здания корпуса N 54 лит. Ш (т. 2 л.д. 89) с учётом площади нежилых помещений подвала NN 1-63 (бомбоубежище) площадью 2 588,7 кв.м., на которые право собственности Российской Федерации признано решением Арбитражного суда Ростовской области от 24.04.2012 по делу N А53-8651/2012, составляет 22 102,79 кв.м.;

- общая площадь здания котельной лит. В (т. 2 л.д. 102) составляет 3 183,3 кв.м.

АО "НПП "Фаза" явку своего представителя не обеспечило, будучи надлежащим образом уведомлено о времени и месте рассмотрения спора. В отношении акционерного общества дело рассмотрено по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ОАО "Гранит" было создано в порядке приватизации имущественного комплекса ГП "Гранит", что подтверждается планом приватизации от 03.03.1994.

Лица, участвующие в деле, в порядке статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признали тот факт, что земельный участок, на котором располагались приватизируемые объекты недвижимого имущества, на праве постоянного (бессрочного) пользования за ГП "Гранит", а в последующем за ОАО "Гранит", не закреплялся. Также земельный участок не вошел в состав приватизируемого имущества и не поступал в собственность ОАО "Гранит".

Из материалов дела следует, что изначально земельный участок площадью 185 838 кв.м., на котором располагался имущественный комплекс приватизированного ГП "Гранит", имевший адрес: г. Ростов-на-Дону, ул. Белорусская, 9, для целей эксплуатации производственных помещений, был предоставлен ОАО "Гранит" на праве аренды на основании договора N 277 "И" от 02.09.1999.

В последующем данный земельный участок предоставлен ОАО "Гранит" на праве аренды по договору N 277 "И" от 25.10.2001, адрес земельного участка уточнён и поименован в договоре как: г. Ростов-на-Дону, ул. Белорусская, 9/7г.

В качестве арендодателя по указанным договорам аренды выступал Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Ростова-на-Дону.

10.12.2003 в ЕГРП внесена регистрационная запись N 61-01/44-220/2003-593 о праве собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 61:44:021908:006 площадью 197 838 кв.м., расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Белорусская, 9/7г.

На тот период времени на указанном земельном участке располагались объекты недвижимого имущества, на праве собственности принадлежавшие ОАО "Гранит" и АО "НПП "Фаза".

В связи с разграничением права публичной собственности на спорный земельный участок, в силу положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, на основании распоряжения N 206-р от 24.03.2004 между ТУ Минимущества Российской Федерации по Ростовской области (арендодатель) с одной стороны и АО "НПП "Фаза", ОАО "Гранит" (арендаторы) с другой стороны заключён договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, со множественностью лиц на стороне арендатора N 25 от 24.03.2004. Договор зарегистрирован в ЕГРП 25.05.2004.

Согласно условиям данного договора арендодатель передал во владение и пользование арендаторам сроком до 10.12.2052 для эксплуатации производственных и административных помещений земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 61:44:021908:006, площадью 197 838 кв.м., расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Белорусская, 9/7г.

Согласно пункту 5.1 договора размер годовой арендной платы за земельный участок устанавливается пропорционально занимаемой арендатором площади (каждого из арендаторов) в здании (сооружении), которая исчисляется как соотношение площади принадлежащих арендатору на правах хозяйственного ведения, собственности помещений в здании (сооружении) к общей площади здания (сооружения).

При этом ОАО "Гранит" было обязано вносить арендую плату, составляющую 93,94/100 доли от общего размера данной платы, а АО "НПП "Фаза" - 6,06/100 доли (пункт 5.1.1 договора).

Пунктом 5.4 договора закреплено, что арендаторы перечисляют арендную плату за каждый месяц вперёд не позднее 10 числа текущего месяца.

В силу пункта 6.4.6 договора арендаторы обязались своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке, определённом договором и последующими изменениями и дополнениями к нему.

Согласно пункту 10.1 договора обязательства арендатора, возникшие из договора, рассматриваются как солидарные, за исключением долевых обязательств, предусмотренных разделом 5 "размер и условия внесения арендной платы", пунктами 5.4.2, 6.4.3, 6.4.5, 6.4.6, 6.4.7, 6.4.8, 6.4.9, 8.1, 8.2 договора, объём которых определяется исходя из доли каждого из арендаторов в вещном праве на здание (сооружение) или площади помещения, находящегося у одного из арендаторов на вещном праве в здании, расположенном на участке.

Передача земельного участка арендаторам подтверждается актом приема-передачи от 24.03.2004.

Как следует из материалов дела, между ПАО "Банк Зенит" (залогодержатель) и ОАО "Гранит" (залогодатель) 14.03.2012 заключён договор об ипотеке N ТАГ-02-И, по условиям которого в обеспечение исполнения обязательств по договору N ТАГ-002 об условиях открытия аккредитивов ОАО "Гранит" передало банку в залог ряд нежилых помещений общей площадью 31 650,8 кв.м. здания лит. А, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Белорусская, 9/7г, а также право аренды 93,94/100 доли земельного участка площадью 197 838 кв.м. с кадастровым номером 61:44:021908:006, расположенного по выше указанному адресу.

В связи с тем, что ОАО "Гранит" ненадлежащим образом исполнило свои обязательства по договору N ТАГ-002 об условиях открытия аккредитивов, банк обратил взыскание на предмет договора об ипотеке.

Ввиду того, что имущество, выступающее предметом залога, не было реализовано на торгах в рамках исполнительного производства, на основании акта судебного пристава-исполнителя МО по ОИП УФССП по РО от 12.11.2014 предмет ипотеки передан ПАО "Банк Зенит".

В связи с этим, 14.11.2014 в ЕГРП внесена регистрационная запись о праве собственности ПАО "Банк Зенит" на нежилые помещения здания лит. А общей площадью 31 650,8 кв.м. (т. 2 л.д. 99-100), а также регистрационная запись о праве аренды банка на земельный участок с кадастровым номером 61:44:021908:6 площадью 197 838 кв.м., расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Белорусская, 9/7г (т. 3 л.д. 56-57).

Как следует из материалов дела, после государственной регистрации права собственности на нежилые помещения банк в своих письмах от 08.12.2014, от 21.08.2014, от 07.09.2015, от 20.10.2015 просил ТУ ФАУГИ в РО оформить право аренды на спорный земельный участок и начислять арендные платежи исходя из доли в праве собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, приходящейся на ПАО "Банк Зенит" (банк указывал, что на земельном участке помимо нежилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности, располагаются объекты недвижимого имущества, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации, ОАО "Гранит" и АО "НПП "Фаза", предоставлял справки МУПТИиОН г. Ростова-на-Дону с расчётом технической доли принадлежащего банку недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Белорусская, 9/7г).

В ответных письмах под теми или иными предлогами ТУ ФАУГИ в РО не приняло правовую позицию банка, предложило ПАО "Банк Зенит" заключить дополнительное соглашение к договору аренды N 25 от 24.03.2004, согласно которому за банком закреплялась на праве аренды та же самая доля на земельный участок, которая изначально фигурировала в договоре в отношении ОАО "Гранит" - 93,94/100 (т. 2 л.д. 118). ПАО "Банк Зенит" данное дополнительное соглашение не подписало.

Как следует из материалов дела, 31.12.2015 между ПАО "Банк Зенит" (продавец) и ОАО "Гранит" (покупатель) был заключён договор купли-продажи, по условиям которого банк произвёл отчуждение нежилых помещений общей площадью 31 650,8 кв.м. здания лит. А, а также права аренды 93,94/100 доли земельного участка площадью 197 838 кв.м. с кадастровым номером 61:44:021908:6, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Белорусская, 9/7г.

Переход права собственности на объект недвижимости и переход права аренды на земельный участок зарегистрированы в ЕГРП 31.12.2015 (т. 2 л.д. 45-49).

Из претензий ТУ ФАУГИ в РО, направленных в адрес ПАО "Банк Зенит", искового заявления и дополнений к нему, следует, что управление требовало от банка погасить задолженность по арендным платежам в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:021908:6 за период с 14.11.2014 по 31.12.2015 в размере 16 939 486 руб. 63 коп., при этом арендная плата начислялась исходя из кадастровой стоимости земельного участка, а также с учётом доли в праве аренды на земельный участок в размере 93,94/100.

Суд первой инстанции признал данный расчёт обоснованным. Суд апелляционной инстанции не может согласиться с правильностью выводов суда первой инстанции, т.к. они основаны на неправильном применении норм материального права.

В подпункте 1 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип учета значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю.

Подпунктом 5 пункта 1 указанной выше статьи установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Согласно разъяснениям, приведённым в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Применительно к рассматриваемому спору выше приведённые нормы права и разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации означают, что при обращении взыскания на заложенные нежилые помещения и приобретения их в свою собственность ПАО "Банк Зенит" в рамках договора аренды занимало место ОАО "Гранит" только в той части (доле), которая приходилась на долю площади данных помещений к общей площади всех объектов недвижимого имущества, располагавшихся на спорном земельном участке. При этом права и обязанности ПАО "Банк Зенит" как арендатора соответствующей доли земельного участка определялись самим договором аренды.

Согласно обстоятельствам, признанным лицами, участвующими в деле, а также содержанию выписок из ЕГРП, в спорный период на земельном участке располагались следующие объекты недвижимости, принадлежавшие следующим лицам:

- ПАО "Банк Зенит" на праве собственности принадлежали нежилые помещения здания лит. А общей площадью 31 650,8 кв.м. (т. 2 л.д. 99-100);

- Российской Федерации на праве собственности принадлежали нежилые помещения подвала N 1 гальванического цеха лит. Ш общей площадью 2 588,7 кв.м. (т. 2 л.д. 97-98, т. 5 л.д. 1-7);

- АО "НПП "Фаза" на праве собственности принадлежали нежилые помещения здания лит. А общей площадью 7 634,2 кв.м. (т. 2 л.д. 104-105, т. 3 л.д. 121);

- ОАО "Гранит" на праве собственности принадлежали следующие объекты недвижимости общей площадью 74 592,39 кв.м. (т. 2 л.д. 52-96, 102-103, 106-109):

1) семисекционная градирня лит. Ч, площадью 480,3 кв.м.;

2) склад химикатов лит. Г, площадью 741,5 кв.м.;

3) очистные сооружения лит. Т, площадью 1 796,1 кв.м.;

4) склад ДОК лит. Ю, площадью 327,5 кв.м.;

5) корпус N 54 лит. АА, площадью 15 793,9 кв.м.;

6) водородно-кислородная станция лит. З, площадью 1 312,4 кв.м.;

7) бытовой корпус N 55 лит. Б, площадью 6 771,6 кв.м.;

8) здание холодильной станции лит. О, площадью 2 520,9 кв.м.;

9) кузница лит. П, площадью 200,8 кв.м.;

10) авторемонтные мастерские лит. Д, площадью 364,1 кв.м.;

11) склад ДОК лит. Э, площадью 338,5 кв.м.;

12) навес для хранения металла лит. Р, площадью 1 841,1 кв.м.;

13) деревообрабатывающий цех лит. Ф, площадью 1 759,2 кв.м.;

14) энергетический корпус лит. С, площадью 3 077 кв.м.;

15) гаражи лит. Ж, площадью 808,2 кв.м.;

16) насосная станция лит. АБ, площадью 210,1 кв.м.;

17) насосная станция оборотного водоснабжения лит. Н, площадью 570,9 кв.м.;

18) склад технологический лит. Е, площадью 753,2 кв.м.;

19) склад алюминиевый лит. Я, площадью 312,2 кв.м.;

20) корпус N 54 лит. Ш, площадью 19 514,09 кв.м. (здесь площадь здания приведена с учётом её уменьшения на площадь нежилых помещений бомбоубежища площадью 2 588,7 кв.м., находящихся в собственности Российской Федерации, что установлено решением Арбитражного суда Ростовской области от 24.04.2012 по делу N А53-8651/2012. В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители сторон признали тот факт, что согласно техническому паспорту общая площадь здания лит. Ш составляет 22 102,79 (т. 4 л.д. 102-121). Без помещений бомбоубежища площадь нежилых помещений здания, находившихся в собственности ОАО "Гранит", составляла 19 514,09 кв.м., в выписке из ЕГРП площадь здания не скорректирована на площадь нежилых помещений бомбоубежища);

21) азотно-кислородная станция лит. М, площадью 1 055,3 кв.м.;

22) компрессорная и насосная станция лит. Л, площадью 1 394,2 кв.м.;

23) цех ширпотреба лит. У, площадью 3 259,4 кв.м.;

24) котельная лит. В, площадью 3 183,3 кв.м. (в судебном заседании представители признали тот факт, что в выписке из ЕГРП допущена опечатка в указании площади здания в размере 31 783,1 кв.м., правильной является площадь 3 183,3 кв.м.);

25) главный магазин лит. И, площадью 3 224,6 кв.м.;

26) столовая на 530 посадочных мест лит. К, площадью 2 982 кв.м.

Таким образом, общая площадь всех объектов недвижимости, располагавшихся на спорном земельном участке в спорный период, составляла 116 466,39 кв.м. (31 650,8 кв.м. + 2 588,7 кв.м. + 7 634,2 кв.м. + 74 592,39 кв.м.). Следовательно, доли в праве пользования земельным участком, рассчитанные как пропорция площади объектов недвижимости, принадлежащих каждому из землевладельцев, к общей площади всех объектов недвижимости, составляли:

- для ПАО "Банк Зенит" - 0,27176 (31 650,8 кв.м. / 116 466,39кв.м.),

- для Российской Федерации - 0,02223 (2 588,7 кв.м. / 116 466,39кв.м.),

- для АО "НПП "Фаза" - 0,06555 (7 634,2 кв.м. / 116 466,39кв.м.),

- для ОАО "Гранит" - 0,64046 (74 592,39 кв.м. / 116 466,39кв.м.).

В соответствии с пунктом 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

С учётом изложенного, в силу прямого указания пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации в спорный период на стороне арендаторов по договору аренды N 25 от 24.03.2004 выступали ОАО "Гранит", АО "НПП "Фаза" и ПАО "Банк Зенит", каждый из которых был обязан уплачивать арендную плату с учётом выше приведённых долей в праве пользования земельным участком.

О том, что стороны несли именно долевую ответственность в части внесения арендной платы, свидетельствует следующее.

Согласно пункту 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.

При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

Как указывалось ранее, разделом 5, пунктами 6.4.6, 10.1 договора аренды прямо предусмотрена долевая обязанность по внесению арендных платежей.

Суд апелляционной инстанции полагает, что в спорный период размер арендной платы подлежал определению исходя из рыночной стоимости земельного участка, а не из кадастровой стоимости, как на это ошибочно указывает суд первой инстанции.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с положениями статьи 36 Конституции Российской Федерации, пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли на территории Российской Федерации является платным.

В соответствии с положениями статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.12.2011 N 9069/11 публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения.

В силу пункта 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Ввиду того, что договор аренды спорного земельного участка был заключён после вступления в действие Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающего механизм нормативного определения арендной платы за использование земель публичной собственности, стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.

В спорный период порядок определения размера арендной платы, сроки её внесения регламентировались нормами постановления Правительства Российской Федерации N 582 от 16.07.2009 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Правила N 582).

Согласно пунктам 6, 11 Правил N 582 арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле:

А = С x Р,

где:

А - арендная плата;

С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка;

Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

В случае если на стороне арендатора выступают несколько лиц, арендная плата для каждого из них определяется пропорционально их доле в праве на арендованное имущество в соответствии с договором аренды земельного участка.

Спорный земельный участок не относится к землям, поименованным в пунктах 3 - 5 Правил N 582, также лицами, участвующими в деле, признан тот факт, что изначально земельный участок правопредшественникам арендаторов не предоставлялся на праве постоянного (бессрочного) пользования (к спорным правоотношениям не подлежат применению нормы части 2 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации N 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие земельного кодекса российской федерации"), в связи с этим размер арендной платы подлежал определению исходя из рыночной стоимости земельного участка.

Согласно отчёту ООО "МОК" N 3375/05-17 от 30.05.2017, достоверность которого не оспаривается лицами, участвующими в деле, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:44:021908:006 площадью 197 838 кв.м. составила: в 2014 году - 98 523 324 руб., в 2015 году - 100 501 704 руб.

Ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшая на 01 января 2014-2015 годов была установлена указанием Банка России N 2873-У от 13.09.2012 в размере 8,25% годовых.

Следовательно, размер арендной платы за весь земельный участок в 2014 году составлял 8 128 174 руб. 23 коп. (98 523 324 руб. х 8,25%), размер годовой арендной платы, приходившейся на долю 0,27176, составлял 2 208912 руб. в год, а за период с 14.11.2014 по 31.12.2014 - 209 487 руб. 36 коп. (102 880 руб. 94 коп. за 17 дней ноября 2014 года + 187 606 руб. 42 коп. за декабрь 2014 года).

Размер арендной платы за весь земельный участок в 2015 году составлял 8 291 390 руб. 58 коп. (100 501 704 руб. х 8,25%), а размер годовой арендной платы, приходившейся на долю ПАО "Банк Зенит" (0,27176), составлял 2 253 268 руб.

30 коп.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что в спорный период ПАО "Банк Зенит" вносились арендные платежи, в связи с этим, за период с 14.11.2014 по 31.12.2015 с ответчика в пользу истца надлежит взыскать задолженность по арендной плате в размере 2 543 755 руб. 66 коп. (209 487 руб.

36 коп. + 2 253 268 руб. 30 коп.). В удовлетворении остальной части иска о взыскании задолженности по арендным платежам надлежит отказать.

При обращении с иском ТУ ФАУГИ в РО также было заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки с 14.11.2014 по 31.05.2016 в размере 2 889 579 руб. 83 коп. В данной части требование истца подлежало удовлетворению на сумму 430 559 руб. 47 коп.

Пунктом 8.1 договора предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором (одним из арендаторов) обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на дату заключения договора от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

На дату заключения договора аренды ставка рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации была установлена телеграммой Банка России N 1372-У от 14.01.2004 в размере 14% годовых.

ТУ ФАУГИ в РО правомерно начисляет неустойку с 14.11.2014 (с даты государственной регистрации права собственности ПАО "Банк Зенит" на нежилые помещения), т.к. согласно пункту 5.4 договора аренды арендаторы перечисляют арендную плату за каждый месяц вперёд не позднее 10 числа текущего месяца.

Действуя разумно и предусмотрительно, как того требуют обычаи гражданского оборота, ПАО "Банк Зенит" было обязано удостовериться в том, что ОАО "Гранит" внесло арендный платёж за ноябрь 2014 года в сроки, установленные договором, а при установлении неуплаты такого платежа - было обязано внести его не позднее даты государственной регистрации за собой права собственности на нежилые помещению.

Суд апелляционной инстанции полагает размер заявленной штрафной санкции соразмерным последствиям неисполнения ответчиком обязанности по внесению арендных платежей, оснований для применения к спорным правоотношениям норм статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.

С учётом корректировки суммы основного долга размер неустойки за заявленный период по расчёту суда апелляционной инстанции составляет 430 559 руб. 47 коп. Суд также учитывал положения статьи 193 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В удовлетворении остальной части требования о взыскании неустойки надлежит отказать.

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по делу подлежат распределению между сторонами спора пропорционально размеру удовлетворённых требований (иск удовлетворён на 15% от заявленного размера взыскания).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 09 января 2017 года по делу N А53-21157/2016 изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции:

"Взыскать с публичного акционерного общества "Банк Зенит" (ИНН 7729405872, ОГРН 1027739056927) в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (ИНН 6163097776, ОГРН 1096195001704) задолженность за период с 14.11.2014 по 31.12.2015 в размере 2 543 755 руб. 66 коп., неустойку за период с 14.11.2014 по 31.05.2016 в размере 430 559 руб. 47 коп.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с публичного акционерного общества "Банк Зенит" (ИНН 7729405872, ОГРН 1027739056927) в доход федерального бюджета 18 771 руб. государственной пошлины по делу".

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

А.А. Попов

Судьи

О.Г. Авдонина В.В. Галов