Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 1 августа 2017 г. N 09АП-32414/17

г. Москва

01 августа 2017 г.

Дело N А40-14765/17

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июля 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 августа 2017 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Сумароковой Т.Я., Лящевского И.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Реутов

на решение Арбитражного суда города Москвы от 10.05.2017,

по делу N А40-14765/17 (35-140), принятое судьей Панфиловой Г.Е.,

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г.Реутов (ИНН 5041001281)

к ООО "Континент" (ИНН 7704668580)

о взыскании денежных средств,

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились - извещены.

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Реутов (далее - истец) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Континент" (далее - ответчик) о взыскании 2.370.859,97 руб., в том числе: задолженность по арендной плате за земельный участок по договору аренды N 17/12 от 28.05.2012 за период с 01.07.2015 по 20.09.2016 в размере 833.088,64 руб.; задолженность по арендной плате за земельный участок по договору аренды N 04/12 от 11.04.2012 за период с 01.07.2015 по 20.09.2016 в размере 1.332.365,11 руб. и пени за период с 19.05.2014 по 20.09.2016 в сумме 205.406,22 руб.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 10.05.2017 по делу N А40-14765/17 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Заявитель апелляционной жалобы указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального права.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы истца и ответчика.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, в соответствии с Постановлением Главы города Реутова от 11.05.2012 N 271-ПА Комитет по управлению имуществом г. Реутова (арендодатель) заключил договор аренды земельного участка N 17/12 от 28.05.2012 с ООО "Континент" (арендатором) (далее - Договор N17/12), по которому ответчику передан земельный участок с кадастровым номером 50:48:0030304:27, расположенный по адресу: Московская область, г. Реутов, Юбилейный пр-т, мкр.10-А. Указанный земельный участок отнесен к категории земель - земли населенных пунктов, площадью 3500 кв.м., разрешенное использование: строительство подземного гаража.

Срок Договора N 17/12 определен с 11.05.2012 по 10.05.2014 г.

Пунктом 4.2.1. Договора N 17/12 арендатор обязался вносить арендную плату в соответствии с условиями договора, то есть поквартально и перечислять на счет Управления федерального казначейства по Московской области.

Полагая, что арендатором обязанность по своевременному внесению арендных платежей исполнена ненадлежащим образом, арендодатель 26.09.2016 направил ответчику претензию с требованием погасить задолженность, которая оставлена без ответа (т.1 л.д. 21).

Также в соответствии с Постановлением Главы города Реутова от 29.03.2012 N 171-ПА Комитет по управлению имуществом г. Реутова (арендодатель) заключил Договор аренды земельного участка N 04/12 от 11.04.2012 с ООО "Континент" (арендатором) (далее - Договор N 04/12), по которому ответчику передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:48:0010401:97, расположенный по адресу: Московская область, г.Реутов, ул. Лесная, владение 1,2. Указанный земельный участок отнесен к категории земель - земли населенных пунктов, общей площадью 2900 кв.м., разрешенное использование: строительство двухэтажной наземной автостоянки и двухуровневой подземной автостоянки.

Срок Договора N 04/12 определен с 29.03.2012 по 28.03.2014.

Пунктом 4.2.1. Договора N 04/12 арендатор обязался вносить арендную плату в соответствии с условиями договора, т.е. поквартально и перечислять на счет Управления федерального казначейства по Московской области.

Полагая, что арендатором обязанность по своевременному внесению арендных платежей исполнена ненадлежащим образом, арендодатель 26.09.2016 направил ответчику претензию с требованием погасить задолженность, которая оставлена без ответа (т.1 л.д. 27).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Отказывая в удовлетворении иска суд первой инстанции исходил из того, что на земельном участке с кадастровым номером 50:48:0030304:27 возведен многоквартирный жилой дом, который введен в эксплуатацию 05.12.2013. Поскольку право собственности на первую квартиру в данном доме зарегистрировано 16.03.2015 (что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости т.1 л.д. 115), в силу статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации), пункта 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), разъяснений, изложенных в пунктах 66 и 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума ВС РФ и ВАС РФ N10/22), земельный участок под многоквартирным домом с 16.03.2015 перешел в собственность собственников помещений в данном доме, а истец утратил право распоряжаться названным участком и требовать арендные платежи за период, указанный в иске.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 50:48:0010401:97, расположенного по адресу: Московская область, г. Реутов, ул. Лесная, владение 1,2, на котором ответчик в соответствии с условиями Договора N 14/12 и иной разрешительной документацией возвел нежилое здание в виде наземной автостоянки, суд, посчитав, что в отношении земельного участка, на котором возведено нежилое здание, в силу пункта 1 статьи 6 ГК РФ по аналогии применяются нормы права, регулирующие сходные отношения, а именно статьи 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, а также ст. 1 и 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", пришел к выводу, что данный земельный участок также выбыл из распоряжения истца.

Так как до момента прекращения права собственности истца на земельные участки, указанные в Договорах, задолженности по арендным платежам у ответчика не имеется, то суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы истца, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Так, ст. 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

При этом п. 2 ст. 23 Закона о государственной регистрации содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В соответствии с п. 5 ст. 16 Вводного закона с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из названных положений ЖК РФ, Закона о государственной регистрации, ст.16 Вводного закона, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ N 10/22, а также постановления Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.01.2012 года N 11642/11, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а публичный собственник земельного участка, предоставивший его в аренду для строительства жилого дома, утрачивает право на распоряжение им.

Таким образом, с 16.03.2015 истец утратил право на распоряжение земельным участком с кадастровым номером 50:48:0030304:27, а, следовательно, и право требовать арендные платежи за рассматриваемый в настоящем деле период времени.

На земельном участке с кадастровым номером 50:48:0010401:97 в соответствии с условиями Договора возведено нежилое здание в виде автомобильной парковки.

По смыслу абзаца 2 п. 3 ст. 552 ГК РФ при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 указано, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Такой подход не лишает арендатора (арендаторов) права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости. При этом подлежит определению площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации нежилого здания, которая может не совпадать с площадью участка, предоставленного для строительства этого объекта недвижимости.

В данном случае суд первой инстанции принял во внимание, что ответчик представил Договор купли-продажи от 25.05.2015 г. N ЛЕС 11/003 (т.1 л.д. 69-70) прошедший государственную регистрацию 09.06.2015 г., согласно которому он продал основную часть этой парковки. Кроме того, ответчик представил акты о результатах реализации договоров инвестирования (л.д. 73, 94, 99, 101, 102-105, 107-108,), свидетельство о государственной регистрации права собственности организации на машиноместо (л.д. 74).

Таким образом, после ввода автомобильной парковки в эксплуатацию ответчик передал его в собственность иным лицам, в связи с чем оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.07.2015 по 20.09.2016 в размере 1.332.365,11 руб. и пени за период с 19.05.2014 по 20.09.2016 в сумме 205.406,22 руб. не имеется.

При таких обстоятельствах, приведенные в апелляционной жалобе ответчика доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 10.05.2017 года по делу N А40-14765/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

Т.Я. Сумарокова И.С. Лящевский