Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 6 августа 2018 г. N 09АП-34519/18

г. Москва

06 августа 2018 г.

Дело N А40-207453/17

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 августа 2018 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Валюшкиной В.В.,

судей Панкратовой Н.И., Проценко А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества г. Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 18.05.2018 по делу N А40-207453/17, принятое судьей И.А. Васильевой

по иску Департамента городского имущества г. Москвы (ИНН 7705031674) к ООО "Орто-Люкс" (ИНН 7734243786) о взыскании денежных средств,

при участии в судебном заседании представителей:

истца: Лопатина Е.Б. по доверенности от 28.12.2017,

ответчика: Дегтярев С.О. по доверенности от 21.03.2018,

установил:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Орто-Люкс" о взыскании 344 683,54 руб., из которых 338 640 руб. - сумма задолженности по арендной плате за период с ноября 2016 года по июнь 2017 года и 6 043, 54 руб. - пени по договору от 29.05.2007 N 09-00426/07 за период с 05.11.2016 по 30.06.2017; о расторжении договора 29.05.2007 N 09-00426/07, заключенного с ООО "Орто-Люкс", на аренду нежилого помещения, общей площадью 96,0 кв. м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Героев-Панфиловцев, д. 9, корп. 3; а также о выселении ООО "Орто-Люкс" из нежилого помещения площадью 96,0 кв.м. (1 этаж, помещение VIII, комн. N 1-12), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Героев-Панфиловцев, д. 9, корп. 3, и обязании передать данное помещение в освобожденном виде Департаменту городского имущества города Москвы.

Решением арбитражного суда от 18.05.2018 в удовлетворении искового заявления отказано в полном объеме.

Истец, не согласившись с решением суда первой инстанции, в порядке ст. 257 АПК РФ в установленный законом срок обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой.

В судебном заседании представитель заявителя (истца по делу) поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям, просил решение суда отменить, заявленные требования удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, представил в материалы дела отзыв.

Заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав в полном объеме и оценив в совокупности документы, имеющиеся в материалах дела, доводы апелляционной жалобы и отзыв на нее, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "Орто-Люкс" заключен договор аренды от 29.05.2007 N 09-00426/07 на нежилое помещение площадью 96,0 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Героев-Панфиловцев, д. 9, корп. 3.

29.11.2016 стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды, согласно пункту 7 которого оно вступает в силу с момента его государственной регистрации; срок действия договора в соответствии с п. 2.1 и п. 1 дополнительного соглашения установлен с 15.05.2007 по 14.05.2022.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что установленная договором обязанность по своевременному перечислению арендной платы ответчиком не исполнена в период действия договора аренды - с ноября 2016 по июнь 2017, в результате образовалась задолженность в размере 338 640 руб., в связи с чем истцом в порядке п. 7.2 договора также начислены пени в размере 6 043 руб. за период с 05.11.2016 по 30.06.2017.

При этом, претензии от 13.06.2017 N 33-6-134378/17-(0)-1, N 33-6-134378/17-(0)-2 оставлены ответчиком без удовлетворения.

Таким образом, как указывает истец, ответчик более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносил арендную плату, что является основанием для досрочного расторжения договора в порядке ст.619 ГК РФ, а также для возврата имущества арендодателю в порядке ст. 622 ГК РФ.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что наличие задолженности по арендной плате не подтверждается какими-либо документами или обстоятельствами, по причине уплаты арендатором как субъектом малого предпринимательства арендной платы, исходя из льготной ставки 3 500 руб. за 1 кв. м в год в период с ноября по декабрь 2016 и 4 500 руб. за 1 кв. м. в год в период с января по июнь 2017 года; согласно представленным в материалы дела доказательствам ответчик производил платежи по арендной плате исходя из льготной ставки в 3 500 руб. и 4 500 рублей за 1 кв. м в год в рассматриваемый период времени; в связи с отсутствием задолженности по арендной плате за период с ноября 2016 по июнь 2017 в размере 338 640 руб., основания для досрочного расторжения договора отсутствуют.

Оспаривая решение суда, истец указывает, что правомерно применил рыночную ставку арендной платы за период с ноября 2016 г. по июнь 2017 г., поскольку материалами дела подтверждается отсутствие оснований для предоставления ответчику имущественной поддержки; уведомлениями от 06.04.2017 установлена ставка арендной платы в размере 10 483 руб. (получено адресатом 17.04.2017) с учетом применения коэффициента дефлятора 1.1.

Суд отклоняет приведенные доводы жалобы по следующим основаниям.

Согласно пункту 6.2 договора аренды в редакции дополнительного соглашения в случае изменения условий, размера, порядка оплаты аренды, ставка арендной платы считается измененной арендодателем в одностороннем порядке. В этом случае арендодатель направляет арендатору уведомление о том, что такое изменение произошло. Данное условие является обязательным для сторон и считается согласованным с даты, указанной в нормативном акте.

Также дополнительным соглашением изменяется цель использования нежилого помещения на мастерскую по приему заказов на индивидуальное изготовление ортопедических изделий (стелек, протезов, обуви) и магазин по торговле ортопедическими и сопутствующими товарами, применяемыми при заболеваниях опорно-двигательного аппарата. Договор аренды считается заключенным с момента регистрации дополнительного соглашения в установленном порядке. Дополнительное соглашение вступило в силу 22.02.2017.

Судом установлено, что ответчик зарегистрирован в Едином реестре субъектов малого и среднего предпринимательства с 13.03.2013 (свидетельство номер 7709-115352).

Арендатор получил нежилое помещение без участия в торгах, на основании Постановления Правительства Москвы от 28.12.2005 N 1097-ПП к коммерческой арендной ставке ответчика применялись понижающие коэффициенты с учетом социально-ориентированной деятельности предприятия.

С 2007 года в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 28.12.2005 N 1097-ПП к коммерческой арендной ставке ответчика применялись понижающие коэффициенты с учетом особенностей деятельности предприятия.

Как пояснил ответчик при рассмотрении дела, 26.12.2016 ответчиком получено уведомление истца о ставке арендной платы на 2017 год. Предыдущая ставка арендной платы составляла 3 500 руб. за 1 кв.м. в год. Согласно уведомлению от 26.12.2016 с 01.01.2017 действует арендная ставка 4 500 руб. за 1 кв.м. в год, годовая арендная плата составила 432000 руб. за год.

Согласно пункту 4 дополнительного соглашения размер арендной платы с 29.11.2016 года за 1 кв. м в год установлен рыночной ставкой в 9 530 руб. Настоящая стоимость определена на основании заключения от 28.10.2016 (присвоенный порядковый номер отчета заключения - N Д-840-1303/16) о рыночной величине годовой арендной платы, силами независимого оценщика ЗАО "Международный Бизнес Центр: консультации, инвестиции, оценка".

Вместе с тем, 26.12.2016 Департамент городского имущества г. Москвы направил в адрес ООО "Орто-Люкс" уведомление о том, что с 01.01.2017 до 31.12.2017 действует льготная арендная ставка 4 500 руб. за 1 кв. м в год.

Направлением надлежащего уведомления арендодатель подтвердил и установил применение льготной ставки арендной платы по договору аренды в размере 4 500 руб. за 1 кв. м. в год в отношении арендатора, согласно п. 1 постановлению Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП в актуальной редакции от 02.12.2016 N 812-ПП.

Однако 06.04.2017 истцом направлено новое уведомление ответчику с указанием о применении рыночной арендной ставки с 01.01.2017 по 31.12.2017 - 10483 руб. за 1 кв. м в год, к перечислению начислена арендная плата за год - 1 006 368 руб.

02.02.2017 ответчик обратился с заявлением в Межведомственную комиссию по предоставлению на 2017 год имущественной поддержки предприятию как субъекту малого предпринимательства.

Согласно ответу Штаба по защите прав и законных интересов субъектов инвестиционной и предпринимательской деятельности от 20.07.2017 N ДНПП-18-25-80/7 по итогам заседания Межведомственной комиссии по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства от 15.06.2017 решение по предоставлению имущественной поддержке не принято.

13.07.2017 истцом в адрес ответчика направлена претензия о наличии задолженности по арендной плате за период с 01.11.2016 по 30.06.2017, в которой указано на необходимость внесения арендной платы в повышенном размере 338 640 руб.

Ответчиком произведены платежи по арендной плате (по льготной ставке 4 500 рублей за 1 кв.м), на основании полученных ранее уведомлений и отсутствие ответа из Межведомственной комиссии по предоставлению имущественной поддержки за период с ноября 2016 г. по ноябрь 2017 г. на сумму 452 000 руб.

Согласно заключению Департамента торговли и услуг города Москвы от 13.06.2017 N ДГИ-Э-98010/17 ООО "Орто-Люкс" не является предприятием бытового обслуживания.

Вопрос предоставления имущественной поддержки ООО "Орто-Люкс" рассмотрен на заседании Комиссии 15.06.2017, где принято решение о необходимости доработки указанного вопроса в части представления Департаментом города Москвы заключения о наличии оснований для предоставления ООО "Орто-Люкс" имущественной поддержки.

18.07.2017 Департаментом здравоохранения города Москвы представлено заключение N ДГИ-Э-108594/17 об отсутствии оснований для предоставления ответчику имущественной поддержки.

С учетом изложенного, на заседании Комиссией было принято коллегиальное решение об отсутствии оснований для установления льготной ставки арендной платы в размере 3500 руб. за кв.м. в год по договору аренды от 29.05.2007 N 09-00426/07.

Истец ссылается на отсутствие у ответчика льготы и направление уведомлений от 06.04.2017 N 33-6-70696/17-(0)-1 и N 33-6-70696/17-(0)-2 с 01.01.2017 которыми установлена ставка арендной платы в размере 10 483 руб. с учетом применения коэффициента дефлятора 1.1.

Однако, как следует из материалов дела, уведомления направлены истцом до принятия решения об отсутствии оснований для установления льготной ставки арендной платы.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение или расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, законом или договором.

Пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Согласно пункту 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Ответчик, направив уведомление от 06.04.2017, по факту изменил арендную ставку повторно в течение года, без приведения оснований отменил действие льготной ставки и применил действие новой рыночной ставки.

Арендатор производил оплату за ноябрь-декабрь 2016 года в соответствии с установленной на тот момент льготной арендной ставкой в размере 3 500 тыс. руб. за кв. м.

Требование арендодателя по уплате долга за временной промежуток с ноября по декабрь 2016 года основывается на том, что в своих расчетах истец применял новую рыночную ставку к данному периоду времени.

Однако в данный временной промежуток действовала установленная самим Департаментом городского имущества г. Москвы в пользу ООО "Орто-Люкс" льготная арендная ставка в размере 3 500 руб. за кв. м.

Арендодатель не оспаривал факта предоставления арендатору имущественной поддержки в виде льготной арендной ставки за 2016 год, в связи с этим применение истцом новой рыночной ставки к временному промежутку с ноября по декабрь 2016 года без оспаривания факта ранее предоставленной льготы, является неправомерным и нарушает права арендатора.

То обстоятельство, что размер арендной платы в дополнительном соглашении от 29.11.2016 определяется по результатам оценки рыночной стоимости, не исключает применения п. 1 Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП, предоставляющего имущественную поддержку субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным критериям.

Рыночная ставка арендной платы определяется во всех случаях при заключении дополнительного соглашения о пролонгации срока действия договора аренды. Данное требование было введено ч. 9 ст. 17.1 ФЗ от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" и вступило в силу с 06.12.2011.

С учетом изложенных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что наличие задолженности по арендной плате не подтверждается какими-либо документами или обстоятельствами, по причине уплаты арендатором как субъектом малого предпринимательства арендной платы, исходя из льготной ставки 3 500 руб. за 1 кв. м в год, в период с ноября по декабрь 2016, и 4 500 руб. за 1 кв. м в год, в период с января по июнь 2017 года.

Согласно представленным в материалы дела доказательствам, ответчик добросовестно производил платежи по арендной плате исходя из льготной ставки в 3 500 руб. и 4 500 рублей за 1 кв. м в год в рассматриваемый период времени в соответствии с направленными Департаментом уведомлениями.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции, придя к правомерному выводу об отсутствии у ответчика задолженности, обосновано указал на отсутствие оснований для удовлетворения требований о расторжении договора аренды.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции соответствует фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права, в том числе на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не выявлено, в связи с чем апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы судебные расходы по уплате государственной пошлины при ее подаче в силу ст. 110 АПК РФ относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 18.05.2018 по делу N А40-207453/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.В. Валюшкина

Судьи

Н.И. Панкратова А.И. Проценко