Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 4 августа 2017 г. N 09АП-26519/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 5 декабря 2017 г. N Ф05-17377/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

04 августа 2017 г.

Дело N А40-136614/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 31.07.2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 04.08.2017 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.

судей Савенкова О.В., Веклича Б.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е. рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 06 марта 2017 года по делу N А40-136614/14, принятое судьей Прижбиловым С.В.,

по иску ООО "Парикмахерская N30" (ОГРН 1027739732085)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)

об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения

при участии в судебном заседании:

от истца: Круглов А.А. по доверенности от 02.10.2014 г.;

от ответчика: Яшкин А.В. по доверенности от 09.01.2017 г.;

ООО "Парикмахерская N 30" (далее истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (далее ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Игральная, д. 10, общей площадью 196,9 кв.м.

Требования заявлены со ссылками на нормы Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ".

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 06.03.2017 года требования истца удовлетворены в полном объеме. При этом суд исходил из обоснованности требований истца.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании представитель ответчика полностью поддержал доводы апелляционной жалобы. Истец с решением суда согласен, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, представленными в материалы дела письменными доказательствами подтверждается, что арендуемое имущество находилось во временном владении и временном пользовании ООО "Парикмахерская N 30" непрерывно в течение более двух лет до дня вступления в силу Закона (04.08.2008) на основании договора аренды недвижимого имущества от 24.01.1996 N 4-48/96.

Истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона Российской Федерации "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что также подтверждается внесением Общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы с 06.06.2003.

Кроме того, у ООО "Парикмахерская N 30" на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества отсутствовала задолженность по арендной плате за используемое имущество, неустойкам (штрафам, пеням).

06.08.2013 ООО "Парикмахерская N 30" обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации права о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Игральная, д. 10, общей площадью 196,9 кв.м.

Письмом от 28.07.2014 ответчик сообщил истцу об отказе в предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" на основании пунктом 2.23.4 и 2.23.5 Административного регламента.

19.06.2014 истец направил ответчику проект договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества и копию отчета об оценке рыночной стоимости данного нежилого помещения, на основании которого в договор купли-продажи было включено условие о цене отчуждаемого объекта недвижимости - 14 533 050,85 рублей.

По состоянию на 26.08.2014 (обращение истца с иском в суд) Департамент городского имущества города Москвы извещение об акцепте оферты либо об отказе от акцепта оферты, либо об акцепте оферты на иных условиях в адрес ООО "Парикмахерская N 30" не направил, в связи с чем последнее обратилось за защитой нарушенных прав в суд.

В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Поскольку ответчик в указанный срок договор не подписал, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Имущество, являющееся объектом договора аренды, является самостоятельным обособленным объектом, в отношении которого право собственности на спорный объект зарегистрировано за городом Москва.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 17.07.2009 г. N 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящего в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Статьей 3 указанного Закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Материалами дела подтверждается, что истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения, как объекты гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", помещения непрерывно арендуются истцом с 01.09.1993 года ; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 г. N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Истец отнесен к субъектам малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы и соответствует требованиям, установленным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 г.

В силу ст. 446 Гражданского кодекса РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Отчет об определении рыночной стоимости нежилых помещений должен быть произведен в соответствии с требованиями действующего законодательства об оценочной деятельности и существующими стандартами проведения оценки (Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254 утвержден Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3).

По ходатайству истца судом была назначена судебная оценочная экспертиза, по результатам проведения которой экспертом была определена рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Игральная, д. 10, общей площадью 196,9 кв.м по состоянию на дату обращения истца с заявлением о реализации права на выкуп арендуемого имущества - 06.08.2013.

Производство данной экспертизы поручено эксперту ООО "Интеллектинвестсервис" Гребченко К.Б. По результатам ее проведения эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость нежилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Игральная, д. 10, общей площадью 196,9 кв.м составляет 11 070 000 рублей.

По ходатайству ответчика эксперт был вызван в суд для дачи пояснений по представленному заключению, после чего у суда возникли сомнения в его обоснованности, поскольку экспертом при подборе аналогов не было учтено, что объект оценки имеет витринные окна, которые влияют на его стоимость.

В ходе опроса, эксперт не обосновал почему в данном случае было возможно подобрать аналоги без витринных окон. При этом эксперт не ссылался на то, что критерий "наличие витринных окон у объекта" не относится к ценообразующим факторам.

После опроса представителем ответчика заявлено ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы. Заявленное ходатайство судом было удовлетворено, а производство судебной экспертизы поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью "КМК - Стандарт" - Красавину Александру Александровичу.

По результатам ее проведения эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость нежилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Игральная, д. 10, общей площадью 196,9 кв.м составляет 13 328 000 рублей.

По ходатайству ответчика эксперт был вызван в суд для дачи пояснений по представленному заключению, после чего у суда возникли сомнения в его обоснованности, поскольку оцениваемый объект и подобранные экспертом расположены на улицах с сопоставимыми пассажиро-и транспортными потоками, вместе с тем экспертом введена понижающая корректировка на расположение относительно красной линии в размере 21 %.

В результате опроса эксперта данные сомнения и противоречия устранить не представилось возможным, в связи с чем представителем ответчика заявлено ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы, которое удовлетворено судом.

Производство судебной экспертизы поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью "Агентство судебных экспертов" Кирилловой Екатерине Владимировне. По результатам ее проведения эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость нежилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Игральная, д. 10, общей площадью 196,9 кв.м составляет 21 363 000 рублей.

По ходатайству истца эксперт был вызван в суд для дачи пояснений по представленному заключению. В результате опроса эксперта судом установлено, что при проведении экспертизы не анализировался такой ценообразующий фактор, как наличие у объектов-аналогов витринных окон, что в свое время стало единственным основанием для назначения повторной судебной экспертизы по ходатайству Департамента городского имущества города Москвы. Согласно пояснениям истца объект-аналог N 1 не имеет витринных окон, так как на фасадной части здания не обнаружено витринных окон, в связи с чем требовалось применение корректировки в размере 15.2 %.

Отвечая на вопрос, эксперт Кириллова Е.В. пояснила, что критерий "наличие витринных окон у объекта" не относится к ценообразующим факторам и применяется по усмотрению эксперта. С данным утверждением представитель Департамента городского имущества в отличие от занимаемой им ранее позиции не спорил.

В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). (пункт 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе"). (пункт 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе").

Таким образом, с учетом опроса эксперта Кирилловой Е.В., суд пришел к выводу о том, что имеющееся экспертное заключение ООО "Интеллектинвестсервис" Гребченко К.Б. соответствует требованиям Федерального закона 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки ФСО N 1 (приказ Минэкономразвития N 1 от 20.07.2007 N 256), ФСО N2 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 N 255), ФСО N 3 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 N 254), ФСО N7 (приказ Минэкономразвития от 25.09.2014 N 611), поскольку судом установлено, что критерий "наличие витринных окон у объекта" не относится к ценообразующим факторам и применяется по усмотрению эксперта.

Заключение эксперта Кирилловой Е.В. не принято судом первой инстанции в качестве доказательства, поскольку суд признал обоснованными замечания представителей истца о том, что экспертом неверно определялось расстояние от объектов аналогов и объекта оценки до станции метро, по принципу объект - "дальний вход в метро", а не объект - "ближний вход в метро", что соответствует рациональному поведению лиц, добирающихся до них общественным транспортном. Данные ошибки привели к неверному применению экспертом соответствующих корректировок.

Доводы Департамента о несогласии с ценой, а также с методикой расчетов, использованных экспертом, судом первой инстанции обоснованно отклонены, поскольку доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта или о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к существенному занижению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, не представлено, в выводах эксперта суд противоречий не усмотрел.

Ответчиком в установленном законом порядке отводов эксперту не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчетах, составленных другими оценщиками вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции соответствует обстоятельствам дела и закону, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции апелляционный суд не находит, решение отмене не подлежит.

Руководствуясь ст.176, 265, пунктом 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 06 марта 2017 года по делу N А40-136614/14 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Т.Я. Сумарокова

Судьи

О.В. Савенков Б.С. Веклич