Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 августа 2017 г. N 15АП-4122/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 ноября 2017 г. N Ф08-8335/17 настоящее постановление отменено

город Ростов-на-Дону

07 августа 2017 г.

дело N А53-25634/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 августа 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Авдониной О.Г., Галова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Невретдинова А.А.,

при участии:

от истца: представителя Сайганова В.С. по доверенности от 27.07.2016,

от ответчика: представителя Балдина В.А. по доверенности от 01.11.2016,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

индивидуального предпринимателя Запорожец Леонида Александровича

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 09 февраля 2017 года по делу N А53-25634/2016

по иску индивидуального предпринимателя Сафроновой Людмилы Викторовны

к ответчику индивидуальному предпринимателю Запорожец Леониду Александровичу

о взыскании задолженности,

по встречному иску индивидуального предпринимателя Запорожец Леонида Александровича

к индивидуальному предпринимателю Сафроновой Людмиле Викторовне

о взыскании неосновательного обогащения,

принятое в составе судьи Пипник Т.Д.,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Сафронова Людмила Викторовна (далее - ИП Сафронова Л.В.) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Запорожцу Леониду Александровичу (далее - ИП Запорожец Л.А.) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 26 400 руб., задолженности по оплате коммунальных услуг в размере 74 778 руб.

50 коп. (с учетом принятых судом первой инстанции уточнений первоначально заявленных исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды нежилого помещения от 01.07.2015.

ИП Запорожец Л.А. обратился в суд первой инстанции со встречным исковым заявлением, в котором, с учетом произведенных уточнений требований, просил взыскать с ИП Сафроновой Л.В. неосновательное обогащение в размере 305 954 руб. 11 коп.

Встречный иск мотивирован тем, что ответчику в фактическое владение было предоставлено помещение меньшей площадью, чем указано в договоре, в связи с чем на стороне арендатора образовалась переплата по договору.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 09.02.2017 с ИП Запорожца Л.А. в пользу ИП Сафроновой Л.В. взыскано 96 283 руб. 20 коп. задолженности, 3 833 руб. судебных расходов. В удовлетворении остальной части первоначальных требований и встречных требований отказано.

Суд первой инстанции указал, что материалами дела подтвержден факт передачи ответчику во временное владение помещений площадью 285,6 кв.м. и их возврат истице 08.06.2016. Суд отклонил доводы ответчика о предоставлении в аренду помещений меньшей площадью, чем оговорено в договоре, поскольку ответчиком не было представлено надлежащих доказательств ограничения доступа к части помещений либо их занятие третьими лицами. Кроме того, суд принял во внимание тот факт, что до инициирования истицей настоящего судебного спора ответчик не обращался к арендодателю с претензиями по поводу несоответствия площадей помещений, переданных в аренду. Ответчик также не представил доказательств внесения коммунальных платежей, рассчитанных исходя из площади занимаемых арендатором помещений. Истица фактически признала платеж ответчика на сумму 1 760 руб., однако распорядительных действий по определению размера исковых требований не совершила.

Запорожец Леонид Александрович обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил его отменить, в удовлетворении первоначального иска отказать, удовлетворить встречный иск в полном объёме.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему:

- арендуемое помещение по акту приема-передачи ответчику не передавалось, к договору аренды не прилагался технический план помещения, только после начала рассмотрения дела в арбитражном суде Запорожцу Л.А. стало известно о том, что ему было предоставлено помещение меньшей площадью;

- введение арендатора в заблуждение относительно размеров сдаваемого в аренду помещения является злоупотреблением правом со стороны арендодателя;

- истец необоснованно предъявлял к оплате взносы за капитальный ремонт, при расчете задолженности по коммунальным платежам использует тарифы выше, чем они установлены в г. Волгодонске;

- начисление коммунальных платежей производится ответчицей на основании лицевых счетов на помещения площадью 96,9 кв.м. и 311,3 кв.м., однако ответчик указанные помещения не арендовал.

В судебном заседании представитель ИП Запорожца Л.А. поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении первоначального иска отказать в полном объёме, удовлетворив встречный иск. Представитель ответчика пояснил, что он не согласен с уточнённым расчётом арендодателя по основаниям, приведённым в дополнительных пояснениях.

Представитель ИП Сафроновой Л.В. с доводами апелляционной жалобы не согласился, пояснил, что размер задолженности по теплоснабжению составляет 69 612 руб. 96 коп. Представитель не смог дать суду пояснения о том, на какой период и на какую конкретно операцию арендодатель отнесла платёж, осуществлённый ИП Запорожцем Л.А. 09.10.2016 в размере 1 760 руб. Суд апелляционной инстанции предложил представителю ИП Сафроновой Л.В. рассмотреть вопрос о корректировки размера исковых требований путём частичного отказа от иска, представитель пояснил, что от иска в какой бы то ни было части он отказываться не намерен.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, и установлено судом первой инстанции, 01.07.2015 между ИП Сафронова (ранее Рой) Людмилой Викторовной (арендодатель) и ИП Запорожцем Л.А. (арендатор) был заключен договор аренды, по условиям которого истица передала во временное владение и пользование ответчику помещение площадью 285,6 кв.м., находящееся по адресу:

г. Волгодонск, пр. Курчатова, 47.

Помещение сдается в аренду с 01.07.2015 по 01.06.2016 сроком на 11 месяцев (пункт 1.3 договора).

Пунктом 3.1 стороны согласовали, что арендная плата составляет 99 000 руб. в месяц и вносится ежемесячно не позднее 1 числа (пункт 3.2 договора).

Пункт 2.2 договора возлагал на арендатора обязанность по уплате коммунальных платежей, по оплате расходов на техническое содержание помещения, телефона, электроэнергии, воды.

Оплату коммунальных услуг (платежи за электроэнергию, используемую арендатором в помещении, за обеспечение помещения теплом, за водоснабжение помещений) производит арендатор в течение 5 банковских дней со дня получения от арендодателя счетов за коммунальные услуги, выставляемые соответствующими организациями арендодателю и перепредъявленные арендатору (пункт 3.3 договора).

Имущество было передано в пользование арендатору, который не оспаривает факт осуществления в помещении деятельности по организации объекта общественного питания (кафе "Берлога").

Спорные помещения были возвращены истице 08.06.2016, о чем свидетельствует подписанный в обоюдном порядке акт о передаче ключей.

Как указывает истица, ответчик за период с 01.10.2015 по 30.04.2016 не оплатил коммунальные платежи по отоплению в размере 74 778 руб. 05 коп., а также не внёс арендную плату за период с 01.08.2016 по 08.06.2016 в размере 26 400 руб.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения Сафроновой Л.В. в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (статья 310 Кодекса).

ИП Запорожец Л.А. обратился со встречным иском о взыскании с ИП Сафроновой Л.В. убытков в размере 305 954 руб. 11 коп.

Встречный иск основан на утверждениях о том, что при обращении ИП Сафроновой Л.В. в арбитражный суд с иском по настоящему делу ею был представлен технический паспорт от 18.11.2011 (т. 2 л.д. 25-30), при сопоставлении сведений которого с фактически занимаемыми ИП Запорожцем Л.А. помещениями следует, что часть торгового зала (в техническом паспорте помещение N 1) была отделена стационарной перегородкой с образованием самостоятельного помещения площадью 46,53 кв.м., которым ИП Запорожец Л.А. не пользовался. Кроме того, помещения общей площадью 33,7 кв.м. (в техническом паспорте помещения NN 5, 6, 7) были заперты ИП Сафроновой Л.В. и во владение и пользование ИП Запорожцу Л.А. не передавались, т.к. арендодатель использовала их под свой офис. Фактически ИП Запорожец Л.А. использовал в качестве арендуемых нежилые помещения общей площадью 205,36 кв.м. (285,6 кв.м. - 46,53 кв.м. - 33,7 кв.м.). В связи с этим, размер арендной платы в месяц составлял 71 185 руб. 99 коп., следовательно, размер переплаты составляет 305 954 руб. 89 коп.

Доводы ответчика о фактическом использовании части арендуемых помещений был предметом исследования суда первой инстанции и обоснованно отклонен в силу следующего.

Как следует из материалов дела, ИП Сафроновой Л.В. на праве собственности принадлежало встроено-пристроенное помещение N V общей площадью 527,9 кв.м., расположенное по адресу: г. Волгодонск, пр. Курчатова, 47. В результате перепланировки и переустройства данного помещения были образованы: помещения N XVII площадью 285,6 кв.м., N XVIII площадью 115,3 кв.м., N XIX площадью 122,6 кв.м. (т. 2 л.д. 3-30). Право собственности ИП Сафроновой Л.В. на указанные помещения зарегистрировано в ЕГРП.

Как указывалось ранее, по условиям договора от 01.07.2015 ИП Запорожцу Л.А. предоставлено нежилое помещение площадью 285,6 кв.м.

Между сторонами акт приёма-передачи помещения не подписывался, также в качестве приложения к договору не поименован технический паспорт помещения либо иной документ, содержащий графическое описание объекта недвижимого имущества, передаваемого в аренду.

Вместе с тем, ИП Запорожец Л.А. принял от ИП Сафроновой Л.В. ключи от арендуемого помещения, что следует расценивать как совершение действия, свидетельствующего о фактическом вступлении арендатора во владение спорным помещением. При этом как на момент получения ключей от помещения, так и в течение всего срока действия договора аренды ИП Запорожец Л.А. не заявлял какие-либо претензии арендодателю по поводу несоответствия полученного в аренду помещения условиям договора аренды (по его техническому состоянию, в связи с несоответствием площади фактически арендуемого помещения условиям договора и т.д.). Суд первой инстанции правомерно указал на то, что та разница в площадях помещения, на которую указывает ИП Запорожец Л.А. как на несоответствие площади фактически использованного помещения условиям договора, является существенной (по утверждению ИП Запорожца Л.А. фактически арендуемое им помещение было на 80,23 кв.м. меньше, чем это предусматривалось по условиям договора). Для обнаружения такого расхождения в площадях не требуется обладать специальными познаниями либо располагать технической документацией на помещение. Данный факт не мог остаться не выявленным ни в ходе обычного визуального осмотра помещения, ни в ходе проведения его элементарного обмера с использование общедоступных средств измерения.

В течение действия договора между сторонами не возникало разногласий относительно площади арендуемого помещения, до инициирования Сафроновой Л.В. настоящего судебного спора ответчик не обращался к истице с претензиями по поводу площади помещений.

Как указывалось ранее, ИП Запорожец Л.А. утверждает о том, что помещения общей площадью 33,7 кв.м. (в техническом паспорте помещения N N 5, 6, 7) использовались самой ИП Сафроновой Л.В. для целей размещения своего офиса. Вместе с тем, суд первой инстанции правомерно указал на то, что доступ к этим помещения мог быть обеспечен только через иные помещения, арендуемые ИП Запорожцем Л.А. - через торговый зал N 1 и коридор N 4.

Часть торгового зала N 1 площадью 46,53 кв.м. действительно была отгорожена стационарной перегородкой, вход в данное образованное помещение осуществлялся со стороны кафе "Суши Во", находящемся в аренду у Кима Э.Б.

(т. 2 л.д. 94).

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции в качестве свидетелей были допрошены Запорожец А.Л. (отец ИП Запорожца Л.А.), Гетманцева Е.С. (работник ИП Запорожца Л.А.) и Ким Э.Б.

Запорожец А.Л. пояснил, что он работал управляющим кафе у ИП Запорожца Л.А. Спорное помещение было принято сразу при заключении договора, на вопрос суда о причинах, по которым не составлялся акт приемки помещения, свидетель пояснений дать не смог. Свидетель пояснил, что Сафронова Л.В. ежедневно приходила для работы в кабинеты (помещения N N 5, 6, 7), счета на оплату коммунальных услуг для ИП Сафроновой Л.В. сотрудники управляющей компании передавали через работников Запорожца Л.А., которые находились в помещении постоянно.

Гетманцева Е.С. пояснила, что она работала барменом у ответчика, пояснила, что в соседнем помещении, имевшем отдельный вход, располагался суши-бар. Сафронова Л.В. ежедневно приходила в арендуемое помещение и находилась в кабинетах (помещения N N 5, 6, 7), которые для организации работы кафе ИП Запорожцем Л.А. не использовались. Счета на оплату коммунальных услуг от управляющей организации принимала лично Гетманцева Е.С. для передачи их Сафроновой Л.В.

На вопрос суда о том, какую деятельность вела Сафронова Л.В. (помещения N N 5, 6, 7) и почему при ее постоянном присутствии в помещении счета на оплату коммунальных услуг передавались через Гетманцеву Е.С., свидетели пояснений дать не смогли.

В отношении помещения, образованного за счёт перегораживания торгового зала N 1, входящего в состав указанной в договоре площади арендуемого имущества, свидетели пояснили, что оно использовалось другим хозяйствующим субъектом, однако не смогли суду указать на конкретное лицо, использовавшее данные помещения.

Допрошенный в качестве свидетеля Ким Э.Б. пояснил, что в период использования помещения ИП Запрожцем Л.А. его часть, имеющая отдельный вход (часть торгового зала N 1), в действительности не функционировала. В связи с этим свидетель обращался к ИП Сафроновой Л.В. с просьбой о передаче данного помещения ему в аренду, но получил отказ в связи с тем, что данное помещение арендуется Запорожцем Л.А.

Суд первой инстанции обоснованно критически оценил пояснения свидетелей Запорожца А.Л. и Гетманцевой Е.С., т.к. данные лица имеют заинтересованность в исходе дела, о чем свидетельствует родственная связь Запорожца А.Л. с ответчиком и трудовые отношения с ним Гетманцевой Е.С. Свидетели также не смогли дать пояснения о том, по какой причине счета на оплату коммунальных услуг, выставляемые управляющей организацией в адрес ИП Сафроновой Л.В., принимались сотрудниками ИП Запорожца Л.А., с учётом того, что по сведениям ответчика и свидетелей в помещениях N N 5, 6, 7 у ИП Сафроновой Л.В. размещался офис.

В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции в качестве свидетелей были допрошены Радченко Е.В., Авдеев А.В., Ким Э.Б., Гурина Т.Л.

Свидетель Радченко Е.В. пояснила, что в спорный период она работала директором ООО "Уют Холл". В начале 2016 года в МКД, в котором располагаются спорные нежилые помещения, находился принадлежавший ей мебельный магазин. Примерно в январе-феврале 2016 года хозяин кафе приобретал в принадлежавшем ей магазине столы и стулья.

На вопрос суда о том, заходила ли свидетель в спорное помещение (речь идёт о помещении, образованном в результате установления в торговом зале N 1 перегородки), свидетель пояснила, что в помещение она не заходила, посещала суши-бар, расположенный рядом, а также проживала неподалёку. Вход в кафе и суши-бар был общим, в кафе доставлялись столы и стулья. Рядом с этими кафе располагался пивной бар (бар "Берлога" принадлежал ИП Запорожцу Л.А.), магазин мебели располагался с торца здания.

На вопрос представителя ИП Сафроновой Л.В. о том, кому фактически передавалась мебель, свидетель пояснила, что она лично при доставке мебели не присутствовала, показала только вход в кафе, куда нужно было доставлять мебель. В последующем в это же помещение доставлялась барная стойка. Кто конкретно заказывал мебель, свидетель не помнит.

Суд апелляционной инстанции полагает пояснения свидетеля Радченко Е.В. не информативными, не могущими устанавливать обстоятельства рассматриваемого спора, т.к. свидетель не смогла пояснить, кому конкретно она поставляла мебель, не представила документы, подтверждающие факт приобретения мебели ИП Сафроновой Л.В., свидетель не назвала в какой период функционировало кафе (в данной части речь ведётся о кафе "Бутер", располагавшемся рядом с кафе "Суши Во" и имевшим общую входную группу с последним), кто конкретно размещал данное кафе в спорной части торгового зала N 1. В своих определениях суд апелляционной инстанции неоднократно предлагал ИП Запорожцу Л.А. как лицу, инициировавшему допрос свидетеля Радченко Е.В., представить договор и передаточные документы к нему, которые бы достоверно подтверждали факт приобретения ИП Сафроновой Л.В. мебели для организации работы кафе "Бутер". В судебном заседании представитель ИП Запорожца Л.А. пояснил, что такие документы суду не могут быть предоставлены. При этом ответчик не обратился к суду с ходатайством об оказании ему содействия в получении данных документов путём их истребования у того или иного лица.

Свидетель Авдеев А.В. пояснил, что он откликнулся на объявление ИП Запорожца Л.А., размещённое в газете, по поводу поиска лиц, могущих дать пояснения о том, какие кафе размещались в спорный период в МКД.

Свидетель пояснил, что он проживает по адресу: Ростовская область, х. Погожев, Комсомольская, 52, от г. Волгодонска 5-6 км.

На вопрос суда о том, по какому адресу располагаются спорные объекты, свидетель пояснил, что объект располагается в г. Волгодонске по ул. Курчатова, 47.

На вопрос суда свидетель пояснил, что данный адрес ему известен в связи с тем, что в спорный период он работал в ПАО "Новые технологии" на стройке, которая располагалась по ул. Курчатова, 56 в г. Волгодонске.

Свидетель пояснил, что он посещал кафе "Бутер" и кафе "Берлога", которые располагаются в одном здании, раньше помещение было одно, в нём располагался магазин радиотоваров, в настоящее время ему не известно, были ли помещения кафе совмещены между собой, с фасадной части дома кафе располагались рядом друг с другом.

На вопрос суда о том, известно ли свидетелю кому принадлежат кафе, свидетель пояснил, что кафе принадлежат разным лицам, он лично знаком с Людмилой Владимировной, которой принадлежит кафе "Бутер", кафе "Берлога" принадлежит Запорожцу Александру Леонидовичу.

На вопрос представителя ИП Сафроновой Л.В. свидетель пояснил, что на стройке он начал работать в апреле 2016 года, а кафе "Бутер" посещал, начиная с мая 2016 года, летом и осенью.

Суд критически оценивает пояснения данного свидетеля. Прежде всего, именем и отчеством истицы являются "Людмила Викторовна", а не "Людмила Владимировна", как об этом утверждал свидетель, также настаивавший на том, что он лично знаком с ИП Сафроновой Л.В. Пояснения свидетеля о том, что он посещал кафе "Бутер" начиная с мая 2016 года, кроме его слов не подтверждается иными доказательствами по делу. При этом в материалы дела представлены доказательства того, что работа кафе "Бутер" была организована ООО "ДМР", которое арендовало у ИП Сафроновой Л.В. помещение общей площадью 285,6 кв.м. на основании договора аренды от 11.06.2016 после их оставления ответчиком (т. 3 л.д. 98-108). Достоверность данных доказательств ИП Запорожцем Л.А. не опровергнута.

Свидетель Ким Э.Б. пояснил, что он является арендатором помещения у ИП Сафроновой Л.В., со спорным помещением (часть торгового зала N 1) вход в его помещения является общим.

Свидетель на плане здания указал место расположения арендуемых им помещений и спорного помещения, пояснил, что спорное помещение было отделено от основного помещения кафе "Берлога" перегородкой. В рассматриваемый период спорное помещение пустовало до лета 2016 года. Он хотел взять данное помещение в аренду, однако ИП Сафронова Л.В. пояснила, что помещения занято другим арендатором. Свидетель пояснил, что в середине 2016 года в спорном помещении располагалось кафе "Бутер".

На вопрос суда свидетель пояснил, что он подтверждает тот факт, что ИП Сафронова Л.В. с марта по декабрь 2015 года осуществляла размещение своего холодильного оборудования в помещениях, арендуемых свидетелем (в кафе "Суши Во"). Он согласился на размещение имущества Сафроновой Л.В. в своём кафе для целей уменьшения вносимой им арендной платы.

На вопрос представителя ИП Запорожца Л.А., свидетель пояснил, что письменно к ИП Сафроновой Л.В. с просьбой передать ему в аренду спорное помещение он не обращался, когда точно устно он обращался с таким предложением к ИП Сафроновой Л.В., свидетель не помнит.

Свидетель Гурина Т.Л. пояснила, что в период 2015-2016 годов она работала в ЖК "Жилстрой" по адресу: ул. Курчатова 47 в г. Волгдонске. В 2014 году в ЖК "Жилстрой" она занимала должность специалиста по взаимодействию с собственниками, уволилась она в марте 2016 года. Свидетель пояснила, что ЖК "Жилстрой" в спорный период являлся управляющей компанией МКД, расположенного по адресу: ул. Курчатова, 47.

На плане здания свидетель указала, где располагались суши-бар, спорное помещение, пивной бар "Берлога". Свидетель пояснила, что вначале в спорном помещении располагалось ателье, в 2015-2016 годах данное помещение пустовало, по площади данное помещение не было большим.

Свидетель пояснила, что зимой 2015-2016 года в гараже, который располагался рядом с суши-баром, произошел порыв трубы, когда выходили на ремонт объекта, она видела, что спорное помещение пустовало.

В нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ИП Запорожец Л.А. не представил доказательства, достоверно подтверждающие факт того, что ИП Сафроновой Л.В. в выше указанных спорных помещениях (помещения N N 5, 6, 7 общей площадью 33,7 кв.м., часть торгового зала N 1 площадью 46,53 кв.м.) в заявленный период была организована какая-либо хозяйственная деятельность, размещены её работники, имущество.

То обстоятельство, что часть помещений фактически ответчиком не использовалась (часть торгового зала N 1 площадью 46,53 кв.м.), что в том числе следует из пояснений свидетелей Кима Э.Б. и Гуриной Т.Л., не изменяет содержание взаимных прав и обязанностей сторон договора аренды.

Объём использования арендуемого имущество ставится в зависимость исключительно от воли самого арендатора. Заключив договор и передав имущество во владение и пользование, арендодатель устранился от такового и вправе рассчитывать на получение платы за это. Фактическая же эксплуатация предмета аренды (или отсутствие таковой) является результатом волеизъявления арендатора и не влечет правовых последствий для арендодателя.

Суд апелляционной инстанции полагает установленным материалами дела факт принятия в аренду ИП Запорожцем Л.А. нежилого помещения N XVII площадью 285,6 кв.м., так как ответчик в ходе исполнения сделки ни разу не предъявлял претензий к ИП Сафроновой Л.В. по поводу несоответствия площади фактически переданного ему во владение помещения условиям договора.

Свидетельскими показаниями Кима Э.Б., достоверность которых не опровергнута ответчиком, подтверждается тот факт, что он в спорный период обращался к ИП Сафроновой Л.В. с просьбой о передаче ему в аренду спорного помещения (части торгового зала N 1 площадью 46,53 кв.м.) в связи с тем, что оно пустовало, однако ИП Сафронова Л.В. отказа ему в заключении такой сделки ввиду того, что данное помещение находилось в аренде у ИП Запорожца Л.А.

Суд апелляционной инстанции исследовал и довод ИП Запорожца Л.А., согласно которому в спорный период ИП Сафроновой Л.В. в налоговую службу предоставлялись налоговые декларации по уплате ЕНВД (т. 3 л.д. 15-37), согласно содержаниям которых истицей осуществлялась деятельность, предусмотренная по классификатору ОКВЭД под кодом "55.30", в то время как в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ИП Сафронова Л.В. заявляла о том, что она осуществляет исключительно деятельность по сдаче в аренду принадлежащих ей на праве собственности нежилых помещений.

Согласно классификатору ОКВЭД деятельность под кодом "55.30" предполагает осуществление деятельности по изготовлению, реализацию и организацию потребления непосредственно на месте кулинарной продукции, продажу напитков.

ИП Сафронова Л.В. пояснила, что реализацию напитков она осуществляла посредством размещения своего холодильного оборудования в помещении кафе "Суши Во", арендуемом Кимом Э.Б., в связи с чем размер арендной платы для последнего был уменьшен.

Допрошенный в судебном заседании суда апелляционной инстанции свидетель Ким Э.Б. на вопрос суда пояснил, что он подтверждает тот факт, что ИП Сафронова Л.В. с марта по декабрь 2015 года осуществляла размещение своего холодильного оборудования в помещениях, арендуемых свидетелем (в кафе "Суши Во"). Он согласился на размещение имущества Сафроновой Л.В. в своём кафе для целей уменьшения вносимой им арендной платы.

Достоверность данных пояснений свидетеля ответчиком не опровергнута.

При обращении с иском ИП Сафронова Л.В. просила взыскать с ИП Запорожца Л.А. арендную плату за период с 1 по 8 июня 2016 года в размере 26 400 руб. В подтверждение даты возвращения помещения истицей представлен акт о передаче ключей от 08.06.2016, который ответчиком не оспорен.

Согласно абзацу 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Поскольку ИП Запорожцем Л.А. не представлено доказательств внесения арендной платы за отыскиваемый период, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил иск в части взыскания задолженности по арендной плате в сумме 26 400 руб.

Также истица просила взыскать с ответчика задолженность по оплате тепловой энергии, поставленной в арендуемые помещения в спорный период в сумме 74 778 руб. 50 коп.

В подтверждение иска в этой части в материалы дела представлен договор с управляющей организацией - ООО УК "Жилстрой" от 25.06.2015 о предоставлении услуг по содержанию и коммунальному снабжению помещений. Договор заключен на принадлежащие истице помещения общей площадью 408 кв.м. с разделением их на: встроенные помещения общей площадью 96,9 кв.м. и на пристроенные помещения общей площадью 311,3 кв.м., в связи с чем начисления платы за предоставленные коммунальные ресурсы производилось по двум лицевым счетам.

В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции истица представила уточненный расчет задолженности по оплате тепловой энергии на сумму 69 612 руб. 20 коп.

Из приведённого расчёта следует, что ИП Сафроновой Л.В. были учтены все платежи, внесённые ИП Запорожцем Л.А. для целей оплат предоставленных ему коммунальных услуг, за исключением одного платежа в размере 1 760 руб., внесённого 09.10.2016. Представитель истицы не смог дать суду апелляционной инстанции вразумительных пояснений о том, по какой причине данный платёж не принят ИП Сафроновой Л.В. в свои расчёты. При этом в материалах дела отсутствуют доказательства того, что истица возвратила данные денежные средства ответчику либо отнесла их на погашение иной задолженности, образовавшейся в связи с исполнением договора аренды, иного гражданско-правового обязательства.

Суд апелляционной инстанции предлагал представителю истицы реализовать своё процессуальное право на корректировку размера исковых требований путём заявления частичного отказа от иска. Однако представитель истицы пояснил, что им не будет заявляться частичный отказ от иска.

В связи с этим, суд апелляционной инстанции принимает в расчёты платёж в размере 1 760 руб., в связи с чем полагает, что за спорный период с ответчика в пользу истицы надлежит взыскать 67 852 руб. 20 коп. задолженности по оплате поставленной тепловой энергии.

Доводы ответчика, приводимые в обоснование его возражений по поводу наличия задолженности по оплате потреблённых им коммунальных ресурсов, подлежат отклонению по следующим основаниям.

Прежде всего, из расчёта истицы следует, что денежные средства, поступавшие от ответчика в целях оплаты коммунальных ресурсов в силу положений пунктов 2.2, 3.3 договора аренды, были направлены истицей на оплату счетов, выставляемых управляющей компанией и ресурсоснабжающими организациями, на следующие операции: на оплату электроснабжения; на оплату водоснабжения и водоотведение; на оплату содержания общего имущества МКД, услуг управляющей компании по управлению МКД, текущего и капитального ремонтов общего имущества МКД; частично на оплату отопления.

Такое разнесение истицей денежных средств, получаемых от ответчика, не противоречит ни нормам действующего законодательства, ни условиям договора аренды.

Величина тарифов, примененных истицей в своих расчётах, взята ИП Сафроновой Л.В. из выставляемых в её адрес счетов управляющей компанией и ресурсоснабжающими организациями. В связи с этим, довод ответчика о том, что истица неправомерно включает в свои расчёты 18% НДС, подлежит отклонению, т.к. ставка данного налога включена в счета ресурсоснабжающими организациями.

Объём электроснабжения и теплоснабжения, а также стоимость услуг компании, управляющей МКД (содержание общего имущества МКД, текущий и капитальный ремонты), рассчитан истицей пропорционально площади помещения, предоставленного ИП Запорожцу Л.А. в аренду (спорное помещение не было снабжено самостоятельными приборами учёта коммунальных ресурсов), объём водоснабжения и водоотведения рассчитан истицей исходя из пользования ответчиком мойкой и туалетом.

ИП Запорожец Л.А. указывает на то, что истицей не подтверждены объёмы потребления коммунальных ресурсов, предъявляемые к оплате. Суд апелляционной инстанции полагает, что обязанность по ведению учёта объёмов потреблённых коммунальных ресурсов в спорный период возлагалась именно на ответчика, как на лицо, непосредственно потребляющее данные коммунальные ресурсы. В нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не привёл документально обоснованные пояснения по поводу неправильности определения истицей объёмов коммунальных ресурсов, потреблённых ответчиком, не представил методику расчёта, подлежащую применению с учётом того, что в спорный период арендуемое помещение не было снабжено отдельными приборами учёта. Действуя разумно и предусмотрительно, ИП Запорожец Л.А. не мог не понимать, что иной порядок определения объёма потребляемых коммунальных ресурсов, нежели их пропорциональное распределение с учётом площади арендуемых помещений, будет являться невозможным, действия по оборудованию спорного помещения самостоятельными приборами учёта коммунальных ресурсов ответчик не предпринимал, в том числе не обращался к истице с соответствующими предложениями ни до заключения договора аренды, ни в ходе его исполнения.

В договоре аренды нежилого помещения от 01.07.2015, заключенном между ИП Сафроновой Л.В. и ИП Запорожцем Л.А., предусмотрена обязанность арендатора оплачивать коммунальные услуги не только за теплоэнергию, водоснабжение, электроэнергию, но и за техническое содержание помещения (подпункт "Н" пункта 2.2 договора), которое включает в себя и расходы на капитальный ремонт общего имущества МКД, в котором располагалось спорное нежилое помещение.

Также является необоснованным довод ответчика о том, что стоимость расходов по оплате теплоснабжения подлежит уменьшению на площадь коридора N 4 (на 59,3 кв.м.), т.к. в последнем не установлены радиаторы обогрева. Суд апелляционной инстанции отмечает, что отопление данного помещения происходит за счёт отопления смежных с ним помещений, нормы действующего законодательства не ставят начисление оплаты за теплоснабжение нежилых помещений в зависимость от непосредственного наличия в них обогревательных узлов. Не может начисляться оплата за теплоснабжение в отношении "холодных" помещений, однако ИП Запорожец Л.А. не представил доказательства того, что помещение коридора N 4 по своим техническим характеристикам относится к таковым.

В акте сверки от 02.05.2016 (т. 1 л.д. 132) сторонами отражены расчёты по арендной плате и по коммунальным платежам только в части электроснабжения, в связи с этим довод ответчика о том, что ранее истица признавала факт отсутствия задолженности по теплоснабжению, подлежит отклонению.

С учётом изложенного, размер задолженности ответчика по оплате теплоснабжения за заявленный период составляет 67 852 руб. 20 коп., а общий размер задолженности перед истицей равен 94 252 руб. 20 коп. (67 852 руб. 20 коп. + 26 400 руб.).

Таким образом, суду первой инстанции всего следовало взыскать с ответчика в пользу истице 94 252 руб. 20 коп. задолженности по договору аренды, в остальной части первоначально иска надлежало отказать.

Суд первой инстанции правомерно отклонил встречный иск, предметом которого фактически выступало требование ИП Запорожца Л.А. о взыскании с ИП Сафроновой Л.В. переплаты в сумме 305 954 руб. 11 коп., т.к.

ИП Запорожцем Л.А. не представлены доказательства, достоверно и объективно подтверждающие факт предоставления ему нежилого помещения общей площадью меньшей 285,6 кв.м.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на ответчика относится государственная пошлина по первоначальному иску (4 035 руб.) пропорционально удовлетворенным требованиям (93%) в сумме 3 759 руб. и в полном объёме государственная пошлина по встречному иску в размере 9 119 руб. полностью. При обращении со встречным иском по чеку-ордеру от 07.10.2016 ИП Запорожцем Л.А. в федеральный бюджета уплачена государственная пошлина в размере 6 000 руб., в связи с чем с предпринимателя в доход федерального бюджета дополнительно надлежит взыскать 3 119 руб. государственной пошлины по встречному иску.

С ИП Сафроновой Л.В. в пользу ИП Запорожца Л.А. надлежит взыскать 210 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 09 февраля 2017 года по делу N А53-25634/2016 отменить в части, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:

"Взыскать с индивидуального предпринимателя Запорожца Леонида Александровича (ИНН 614315994130, ОГРНИП 304614327800012) в пользу индивидуального предпринимателя Сафроновой Людмилы Викторовны (ИНН 614303244486, ОГРНИП 316619600090919) задолженность в размере 94 252 руб. 20 коп., судебные расходы по уплате государственной пошлины по первоначальному иску в размере 3 759 руб., всего взыскать 98 011 руб. 20 коп.

В удовлетворении остальной части первоначального иска отказать.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Запорожца Леонида Александровича (ИНН 614315994130, ОГРНИП 304614327800012) в доход федерального бюджета 3 119 руб. государственной пошлины по встречному иску".

Взыскать с индивидуального предпринимателя Сафроновой Людмилы Викторовны (ИНН 614303244486, ОГРНИП 316619600090919) в пользу индивидуального предпринимателя Запорожца Леонида Александровича (ИНН 614315994130, ОГРНИП 304614327800012) судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 210 руб.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

А.А. Попов

Судьи

О.Г. Авдонина В.В. Галов