Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 8 августа 2017 г. N 10АП-9847/17

г. Москва

08 августа 2017 г.

Дело N А41-65088/16

Резолютивная часть постановления объявлена 02 августа 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 августа 2017 года 08 августа 2017 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,

судей Боровиковой С.В., Коновалова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания Инмии А.Р.,

при участии в заседании:

от истца: Воробьева А.И., представитель по доверенности от 30.09.2016;

от ответчика: Морозов А.В., представитель по доверенности от 01.03.2017; Казьмина Н.В., представитель по доверенности от 09.01.2017;

от Администрации г.о. Домодедово Московской области: Воробьева А.И., представитель по доверенности от 08.10.2015;

от Министерства имущественных отношений Московской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО "Концерн АйсРоос" на решение Арбитражного суда Московской области от 15.05.2017, принятое судьей Богатиной Ю.Г., по делу N А41-65088/16 по иску Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области к ЗАО "Концерн АйсРоос" о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности сделки,

с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора: Администрации городского округа Домодедово и Министерства имущественных отношений Московской области,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к Закрытому акционерному обществу "Концерн "АйсРоос", в котором просил признать недействительным договор от 31.12.2014 N 209/14 купли-продажи земельного участка, заключенный между Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово и ЗАО "Концерн "АйсРоос" в отношении земельного участка с кадастровым N 50:28:0020806:4 площадью 4011 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Домодедово, мкр. Авиационный, пр. Академика Туполева, а также применить последствия недействительной договора N 209/14 в виде возложения на стороны обязанности возвратить все полученное по договору (т. 1, л.д. 4-10).

Истец также просил указать в решении, что оно является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области изменений в ЕГРН о прекращении права ЗАО "Концерн "АйсРоос" на земельный участок с кадастровым номером 50:28:0020806:4.

Судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Администрация городского округа Домодедово и Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 15.05.2017 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово и Администрации городского округа Домодедово Московской области возражала против доводов апелляционной жалобы.

Дело рассмотрено в соответствии с нормами ст. ст. 121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителя Министерства имущественных отношений Московской области, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения явившихся в судебное заседание лиц, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 17.03.2005 между истцом (арендодатель) и ООО Строительная фирма "Творчество" (арендатор) был заключен договор N 340-КИЗ аренды земельного участка площадью 4011 кв.м. с кадастровым номером 50:28:0020806:0004 категории "земли поселений", по адресу Московская область, г. Домодедово, мкр. Авиационный, пр. Академика Туполева, для использования в целях строительства административно - офисного здания, сроком на два года.

Договор заключен на основании постановления Главы Домодедовского района от 12.01.2004 N 59.

Между ООО "Строительная фирма "Творчество" и ЗАО "Концерн "АйсРоос" (ответчик) 10.03.2006 заключен договор уступки прав арендатора по договору N 340-КИЗ от 17.03.2005 аренды земельного участка с КН 50:28:0020806:0004.

Постановлением Администрации г.о. Домодедово от 15.05.2007 N 1493 в договор N 340-КИЗ внесены изменения: в названии и по тексту слова "в аренду сроком на 2 года" заменены на слова "в аренду сроком на 7 лет".

Постановлением Администрации г.о.Домодедово от 06.10.2014 N 4544 срок действия договора от 17.03.2005 N 340-КИЗ аренды земельного участка с кадастровым номером 50:28:0020806:4 площадью 4011 кв.м. продлен до 15.08.2017.

09.12.2014 общество обратилось в Администрацию г.о.Домодедово с заявлением N 0751-14/К о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 50:28:0020806:4 площадью 4011 кв.м. по адресу Московская область, г.Домодедово, мкр. Авиационный, пр.Академика Туполева, 2б, на котором расположен объект капитального строительства, принадлежащий ЗАО "Концерн "АйсРоос" на праве собственности.

Постановлением Администрации г.о. Домодедово от 31.12.2014 N 6978 в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ обществу предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:28:0020806:4 площадью 4011 кв.м. за плату в размере, равном 15% кадастровой стоимости земельного участка.

31.12.2014 между комитетом (продавец) и обществом (покупатель) заключен договор N 209/14 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:28:0020806:4.

Размер платы за участок составил 3 245 354, 25 рублей.

Впоследствии постановлением Администрации г.о.Домодедово от 12.09.2016 N 2778 постановление от 31.12.2014 N 6978 "О предоставлении в собственность за плату земельного участка ЗАО "Концерн "АйсРоос" под строительство административно-офисного здания" отменено в связи с несоразмерностью площади объекта недвижимости площади испрашиваемого земельного участка. А именно, площадь объекта недвижимости - административно-офисного здания, принадлежащего на праве собственности обществу, составляет 257,6 кв.м., а площадь земельного участка 4011 кв.м.

Таким образом, истец считает, что земельный участок с кадастровым номером 50:28:0020806:4 был предоставлен ответчику в собственность с нарушением норм ст.ст. 33, 35, 36 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора).

В связи с указанным обстоятельством Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово обратился в арбитражный суд с настоящим иском о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий его недействительности.

Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд согласен с решением суда первой инстанции.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в ранее действовавшей редакции, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Согласно ч. 5 ст. 36 ЗК РФ для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

В месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления осуществляет подготовку проекта договора купли- продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора (ч. 6 ст. 36 ЗК РФ).

В случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.

Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".

Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (ч. 7 ст. 36 ЗК РФ).

В силу ч. 2 ст. 35 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса. Предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (ч. 3 ст. 33 ЗК РФ).

Согласно ст. 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами (ч.1). Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Как разъяснено в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.05 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, установленное статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации право собственника здания на оформление земельно-правовых отношений подлежит реализации посредством получения занимаемого зданием земельного участка в том размере, который определяется площадью застройки соответствующего земельного участка и площадью необходимой для его использования, вместе с тем необходимость той или иной площади земельного участка для эксплуатации находящегося на нем здания определяется в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 33 Кодекса, в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

При этом нормы статей 33 и 36 Земельного кодекса Российской Федерации не предоставляют собственнику объекта недвижимого имущества самостоятельно определять площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, находящегося в его собственности.

Из материалов дела следует, что площадь спорного земельного участка составляет 4110 кв.м, при этом площадь расположенного на нем здания, находящегося в собственности ответчика, составляет 257,6 кв.м.

В целях установления площади земельного участка, необходимой для эксплуатации здания, определением Арбитражного суда Московской области от 01.12.2016 назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО "Бюро технической информации Московской области" - Суясову З.В.

Судом перед экспертом был поставлен вопрос: определить какая площадь, конфигурация земельного участка с кадастровым номером 50:28:0020806:4 или его часть необходимы для эксплуатации непосредственно здания кадастровый номер 50:28:0020806:4599 его собственником ЗАО "Концерн "АйсРоос" на момент предоставления участка в собственность - 31.12.2014.

Согласно экспертному заключению от 30.12.2016 N Э-038/16 для эксплуатации нежилого здания с кадастровым номером 50:28:0020806:4599 необходим земельный участок площадью 0,5 га.

Такой вывод сделан экспертом на основании нормативно-технической документации, регламентирующей размеры земельных участков для обеспечения эксплуатации зданий.

В качестве нормативного документа, содержащего сведения о минимальных размерах земельных участков, экспертом использован Свод 7 66_5849974 правил СП 42.13330.2011 СНиП 2.07.01-89. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений".

В качестве основного параметра, определяющего раздел земельного участка, используемого для эксплуатации капитального строительства, является его функциональное назначение.

Как следует из материалов дела, здание в настоящее время используется в качестве отделения банка.

Сведений относительно функционального назначения здания на 31.12.2014 в материалах дела не имеется, однако ввиду отсутствия документов об изменении внутренней планировки, а, следовательно, и назначения здания, эксперт принял за основу текущее назначение - отделение банка с 7 операционными кассами.

Согласно приложения Ж Свода правил СП 42.13330.2011, на объект капитального строительства, используемый для размещения отделений банков - с числом операционных касс 7 и более, размер земельного участка должен составлять 0,5 га.

С учетом требований нормативной документации экспертом предложен вариант эксплуатации здания с учетом санитарно-защитных зон, требований к обеспечению беспрепятственного доступа мало-мобильных групп населения, обеспеченности машиноместами для гостевой и рабочей парковок. Данный вариант схемы планировочной организации земельного участка представлен в приложении N 1 к заключению. Планировочная организация участка разрабатывалась на основании СП 42.13330.2011 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений", с соблюдением санитарных, водоохранных, экологических, противопожарных нормативов.

Вариантом планировочных решений предусматривается размещение здания банка (административно-офисного здания) с необходимой инфраструктурой. Количество работающих - 12 человек. Количество операционных окон - 7. Согласно приложения Ж СП 42.13330.2011 для отделений банков и операционных касс с количеством операционных касс - 7, норма расчета земельного участка - 0,5 га на объект.

Площадь рассматриваемой территории составляет 0,4011 га, что не превышает нормативно необходимой площади.

Расчет вместимости гостевых автостоянок для проектируемого объекта выполнен в соответствии с таблицей 9 ТСН 30-303-2000 "Планировка и застройка городских и сельских поселений": Объекты коммерческо-деловой и финансовой сфер - 20 машино-мест на 100 работающих, количество работающих составляет 12 человек. 12:100х20 - 3 машино-мест.

С учетом посетителей в проекте принято 56 машино-мест. Расчет необходимого количества машино-мест для инвалидов и маломобильных групп населения производился на основании п.п.4.2.1 СП 59.13330.2012 "Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения".

Минимальное количество специализированных мест для автотранспорта инвалидов на кресле-коляске следует принимать из расчета 5% от расчетного количества, но не менее 1-м/м. В варианте принято 4. Предусмотрены следующие сооружения: гостевая стоянка вместимостью 56 машино-мест, в том числе 4-м/м для маломобильных групп населения, площадью 1260 кв.м.; площадка ТБО площадью 8 кв.м.; разворотная площадка площадью 144 кв.м. (требование банка).

При проектировании гостевых стоянок учтены противопожарные требования - противопожарный разрыв до здания банка составляет 10-м. Размещение площадки ТБО не противоречит санитарным нормам.

Расстояние от площадки до жилой застройки составляет 20-м. Проектом предусмотрено устройство твердых покрытий проездов, парковок, площадок, переходных дорожек. Проезды отделены от газонов и отмостки бортовым камнем типа БР 1--.30.15 по (ГОСТ 665-82), тротуары от газонов - БР 100.20.8 (ГОСТ 6665-82). Посадка деревьев на рассматриваемой территории не предусмотрена.

В границах участка предусмотрены следующие типы покрытий: для организации проездов, автостоянок - из асфальтобетона; для тротуаров, дорожек и площадок - вновь проектируемое из тротуарной плитки.

Свободная от застройки территория благоустраивается путем посадки газонов. В соответствии со СП 20.13330.2011 "Нагрузки и воздействия" участок относится: к III району по весу снегового покрова 180 кг/кв.м.; к I району территории по давлению ветра - 23 кг/кв.м.

Исследовав экспертное заключение, заслушав пояснения эксперта, суд первой инстанции установил, что устные пояснения эксперта входят в противоречие с выводами экспертного заключения, в заключении содержатся выводы по вопросам права, что не входит в компетенцию эксперта, экспертное заключение не содержит обоснованных выводов по фактическим обстоятельствам, подлежащим установлению экспертом на основании определения суда от 01.12.2016.

В связи с этим определением Арбитражного суда Московской области от 31.01.2017 суд в порядке ст. 87 АПК РФ назначил повторную экспертизу, проведение которой поручил ООО "Бюро технической информации Московской области" эксперту Суясову З.В.

Суд поставил перед экспертом вопрос: определить, какая площадь, конфигурация земельного участка с кадастровым номером 50:28:0020806:4 или его часть необходимы для эксплуатации непосредственно здания кадастровый номер 50:28:0020806:4599 его собственником ЗАО "Концерн "АйсРоос" на момент предоставления участка в собственность (31.12.2014).

В экспертном заключении N Э-038/16/1 повторной судебной землеустроительной экспертизы указано следующее.

Исходя из уточнения и конкретизации поставленного судом вопроса, эксперт готовит повторное заключение, основываясь на следующих определениях и понятиях, закрепленных действующим законодательством в отношении зданий: Эксплуатация зданий, сооружений, в том числе содержание автомобильных дорог, должна осуществляться в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации, нормативных правовых актов Российской Федерации, нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации и муниципальных правовых актов. В целях обеспечения безопасности зданий, сооружений в процессе их эксплуатации должны обеспечиваться техническое обслуживание зданий, сооружений, эксплуатационный контроль, текущий ремонт. Здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и /или подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных (п.п.6 п.2 ст.2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384 "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений"). Сеть инженерно-технического обеспечения - совокупность трубопроводов, коммуникаций и других сооружений, предназначенных для инженерно-технического обеспечения зданий и сооружений (п.п.20 п.2 ст.2 Технического регламента).

Техническим регламентом не устанавливается нормативная величина земельного участка, необходимого для эксплуатации здания.

Правила землепользования и застройки в г.о.Домодедово не утверждены, следовательно, не установлен максимальный процент застройки для земельных участков данной функциональной зоны. Ввиду отсутствия нормативно-правовой базы в натуральном виде, определяющей минимальные и максимальные размеры земельных участков, необходимых для эксплуатации нежилого здания, эксперт, исходя из понятия эксплуатации, содержащегося в ст. 55.24 ГрК РФ, исходил из минимальной площади, занимаемой непосредственно конструктивными элементами здания и практического набора мероприятий сопутствующих эксплуатации здания, такие как эксплуатационный контроль и текущий ремонт.

Исходя из норм ГрК РФ и Технического регламента, для определения конфигурации и площади участка необходимого для эксплуатации непосредственно здания, нужно определить, какая часть участка занята конструктивными элементами здания (в том числе сетями инженерно- технического обеспечения).

По результатам исследования подготовлен чертеж земельного участка с нанесенными на него контурами здания и сетей водопровода, водоотведения (канализации) и теплоснабжения. В рамках соблюдения требований "Технического регламента" собственник здания ЗАО "Концерн "АйсРоос" на 31.12.2014 в процессе эксплуатации здания обязан осуществлять эксплуатационный контроль за техническим состоянием здания путем осуществления периодических осмотров, контрольных проверок и (или) мониторинга состояния оснований, строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения в целях оценки состояния конструктивных и других характеристик надежности и безопасности здания, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения и соответствия указанных характеристик требованиям технических регламентов и проектной документации (ст.55.24 ГрК РФ).

Для осуществления периодического осмотра, а также в случае выявления необходимости, проведения текущего ремонта конструктивных элементов здания и сетей, специалисту эксплуатационной службы необходимо иметь прямой доступ ко всем конструктивным элементам здания.

Расстояние необходимое для осмотра и текущего ремонта здания (капитальный ремонт на дату 31.12.2014 не требуется, так как здание новое - год ввода 2014) определяется экспертом шириной строительных лесов, используемых при наружных фасадных работах. Согласно ГОСТ 27321-87 "Леса стоечные приставные для строительно-монтажных работ" минимальная ширина таких лесов составляет 1 метр. Данного расстояния достаточно для прохода и осмотра состояния здания, а также монтажа лесов, в случае проведения текущих ремонтных работ.

В отношении сетей инженерного обеспечения ранее установленные нормы (СНиП 3.05.03-85 "Тепловые сети") ширины земельного участка для прокладки тепловых сетей 2 тр. D76 с учетом изоляции ширина 0,2-м плюс 0,3-м в каждую сторону для производства земляных работ экспертом берется применительно 1 метр, так как актуализированные версии СП 124.13330.2012 "Тепловые сети", СП 32.13330.2012 "Канализация. Наружные сети и сооружения" и СП 31.13330.2012 "Водоснабжение. Наружные сети и сооружения" данные нормы не отражает, но по набору работ, проводимых при ремонта или замене сопоставимы с набором работ в СНиП 3.05.03-85. Указанные параметры частей земельного участка с КН 50:28:0020806:4 определены экспертом как минимально допустимые для эксплуатации здания на дату 31.12.2014 и не включают земельные участки необходимые для организации автомобильной стоянки для сотрудников, гостевой стоянки, разгрузочно-погрузочной площадки транспорта обслуживающих организаций и благоустройства территории.

Таким образом, зная конструктивное расположение здания и расстояние от здания, необходимое для его эксплуатации, эксперт определил конфигурацию и площади частей участка с КН 50:28:0020806:4, требуемых в процессе эксплуатации.

Исходя из функционального назначения этих частей определены три основных контура:

- контур части земельного участка, необходимый для эксплуатации внутренних и наружных стен и фундамента здания, а также доступа на кровлю - площадью 414 кв.м. (с каталогом координат поворотных точек);

- контур части земельного участка, занятого теплотрассой - площадью 38 кв.м.

(с каталогом координат поворотных точек);

- контур части земельного участка, занятого водопроводом и канализацией - 5 кв.м. (с каталогом координат поворотных точек).

В случае необходимости формирования единого земельного участка под зданием вместе с системами инженерно-технического обеспечения экспертом сформирован единый участок, включающий в себя выше указанные контуры - площадью 456 кв.м.

Таким образом, в ответе на поставленный вопрос - определить какая площадь, конфигурация земельного участка с кадастровым номером 50:28:0020806:4 или его часть необходимы для эксплуатации непосредственно здания кадастровый номер 50:28:0020806:4599 его собственником ЗАО "Концерн "АйсРоос" на момент предоставления участка в собственность (31.12.2014) - эксперт пришел к следующим выводам.

Исходя из положений ст. 55.24 ГрК РФ и подп. 6, 20 п. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 385-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" и учитывая конфигурацию и расположение элементов здания на земельном участке с КН 50:28:0020806:4 эксперт выявил три части участка, минимально необходимых и достаточных для эксплуатации издания на дату 31.12.2014 - соответственно площадями 414 кв.м., 38 кв.м. и 5 кв.м., единый участок включающий в себя вышеуказанные контуры составляет площадь 456 кв.метров.

В апелляционной жалобе ответчик не согласен с выводами эксперта, изложенными в заключении повторной экспертизы.

Ответчик считает, что к расчету соразмерной площади спорного земельного участка подлежит применению приложение Ж к Своду правил СП 42.13330.2011 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений", а не приложение Г, примененное экспертом. В приложении Г установлены показатели плотности застройки территориальных зон, а не отдельных земельных участков, предоставленных для строительства отдельных зданий. Для жилых, общественно-деловых зон коэффициенты застройки и коэффициенты плотности застройки приведены для территории квартала (брутто) с учетом необходимых по расчету учреждений и предприятий обслуживания, гаражей; стоянок для автомобилей, зеленых насаждений, площадок и других объектов благоустройства. Коэффициенты, установленные в приложении Г, применяются не в отношении отдельного здания, а в отношении квартала. Договор купли-продажи земельного участка может быть признан недействительным, если при его заключении были нарушены максимально допустимые размеры, предусмотренные законодательством. В заключении эксперта, как указал ответчик, информация о максимально допустимых пределах земельного участка отсутствует.

Кроме того, поскольку нормативная величина спорного земельного участка законодательно не установлена (отсутствуют Правила землепользования и застройки в г.о.Домодедово), эксперт при определении площади участка исходит из набора мероприятий, сопутствующих эксплуатации здания - эксплуатационного контроля и текущего ремонта.

Однако отсутствуют сведения о том, что данный перечень является исчерпывающим и в отношении здания не могут проводиться иные действия.

В апелляционной жалобе ответчик ссылается также на заключение специалиста от 24.03.2017N 334035, составленное ООО "Р-ВЦ", в части обоснованности выводов, полученных экспертом Суясовым З.В. при проведении повторной судебной экспертизы по делу N А41-65088/16 (заключение эксперта от 20.02.2017 N Э- 038/16/1).

Согласно содержащимся в заключении от 24.03.2017 N 334035 выводам, экспертом не учтены положения ч. 1 ст. 11.9 Земельного кодекса РФ "Требования к образуемым и измененным земельным участкам" и ч. 1 ст. 38 ГрК РФ "Предельные (минимальные и(или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства"; при проведении исследования эксперт не учел обязательность применения СП 42.13330.2011 "СП Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений" и ТСН 30-303-200 (ТСН ПЗП-99 МО "Планировка и застройка городских и сельских поселений"); неправомерно отнес подземные коммуникации, расположенные на земельном участке к "конструктивным элементам здания"; безосновательно утверждает, что необходимость ремонта и текущего осмотра здания является основанием для обоснования размеров земельного участка; подменяет понятие "ширины траншеи" на понятие "ширины земельного участка" при применении СНиП 3.05.03-85 "Тепловые сети" и, основываясь на данной подмене, обосновывает размер участка под подземными коммуникациями; в нарушение действующих норм обосновывает размер земельного участка под линейными подземными коммуникациями. При таких обстоятельствах специалист ООО "Р-ВЦ" сделал вывод, что выводы эксперта Суясова З.В. в экспертном заключении N Э-038/16/1 не обоснованы.

Между тем из текста заключения специалиста и представленных им выводов следует, что необоснованность (ошибочность) выводов эксперта Суясова З.В. заключается в превышении необходимой площади земельного участка, а не ее занижении.

Так, специалистом указано на то, что нахождение в пределах участка подземных и иных инженерных коммуникаций не является основанием для его предоставления собственникам таких объектов на каком-либо праве (ч.8 ст.90 ЗК РФ); вывод эксперта о том, что для осуществления ремонта и осмотра здания необходим прямой доступ к зданию, ничем не подтвержден, по мнению специалиста, это не может служить основанием для установления размеров земельного участка.

Этим же опровергается довод ответчика о том, что экспертом определен минимально, а не максимально допустимый размер земельного участка.

В соответствии со ст. 55.24 ГрК РФ эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с их разрешенным использованием (назначением). Эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации, нормативных правовых актов Российской Федерации, нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации и муниципальных правовых актов.

В целях обеспечения безопасности зданий, сооружений в процессе их эксплуатации должны обеспечиваться техническое обслуживание зданий, сооружений, эксплуатационный контроль, текущий ремонт зданий, сооружений.

Эксперт определил минимально допустимый размер земельного участка для эксплуатации здания исходя из норм ст. 55.24 ГрК РФ и Технического регламента.

В соответствии с п. 7.6 СП 42.13330.2011. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89* плотность застройки жилых, общественно-деловых и смешанных зон следует принимать в соответствии с региональными градостроительными нормативами с учетом установленного зонирования территории, типа и этажности застройки, дифференциации территории по градостроительной ценности, состояния окружающей среды, природно-климатических и других местных условий. Предельные значения коэффициентов застройки и коэффициентов плотности застройки территории кварталов (микрорайонов) жилых, общественно-деловых и смешанных зон приведены в Приложении Г. В региональных градостроительных нормативах при соответствующих обоснованиях допускается уточнение (увеличение или уменьшение) предельно допустимых значений плотности застройки различных зон, а также установление более дифференцированных показателей плотности с учетом величины города и типа застройки.

Согласно п. 3 СП 42.13330.2011. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*" плотность застройки кварталов, занимаемых промышленными предприятиями и другими объектами, как правило, не должна превышать показателей, приведенных в Приложении Г.

В Приложении Г к Своду правил, являющимся обязательным, установлены нормативные показатели плотности застройки территориальных зон (жилых, общественно-деловых, производственных), каковыми являются коэффициент застройки и коэффициент плотности застройки. Коэффициент застройки - отношение площади, занятой под зданиями и сооружениями, к площади участка (квартала); плотность застройки - отношение площади всех этажей зданий и сооружений к площади участка (квартала).

В таблице Г1, содержащейся в приложении Г, коэффициенты застройки и коэффициенты плотности застройки для жилых и общественно-деловых зон приведены для территории квартала с учетом необходимых по расчету учреждений и предприятий обслуживания, гаражей, стоянок для автомобилей, зеленых насаждений, площадок и других объектов благоустройства.

Приложение Г содержит указание на возможность установления дополнительных показателей, характеризующих предельно допустимый строительный объем зданий и сооружений по отношению к площади участка, число полных этажей и допустимую высоту зданий и сооружений в конкретных зонах, а также другие ограничения, учитывающие местные градостроительные особенности.

Вместе с тем, для городских поселений плотность застройки участков территориальных зон следует принимать не более приведенной в таблице Г1.

При этом, приложение Ж "Нормы расчета учреждений и предприятий обслуживания и размеры их земельных участков" является рекомендуемым, а не обязательным, в отличие от приложения Г, в нем приведены ориентировочные размеры земельных участков.

Таким образом, эксперт правомерно в своих исследованиях исходил из норм приложения Г к СП 42.13330.2011.

Оценив в совокупности в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в материалах дела доказательства, принимая во внимание выводы эксперта, содержащиеся в заключениях первоначальной и дополнительной судебных экспертиз, устные пояснения эксперта, заключения специалиста, арбитражный апелляционный суд считает, что повторная экспертиза является надлежащим и допустимым доказательством по делу, поскольку экспертом дан ответ на вопрос, какая площадь земельного участка необходима для эксплуатации и обслуживания расположенного на нем здания ответчика, и проведена в соответствии с нормами действующего земельного и градостроительного законодательства.

Ответчик ходатайство о проведении повторной или дополнительной экспертиз в порядке ст. 87 АПК РФ не заявил.

Таким образом, материалами дела установлено, что по оспариваемому договору купли-продажи ответчику - ЗАО "Концерн "АйсРоос" в собственность передан земельный участок площадью, значительно превышающей площадь, необходимую для эксплуатации здания.

Поскольку договор купли-продажи земельного участка от 31.12.2014 N 209/14 заключен с нарушением требований закона, то данный договор в силу ч. 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным.

В силу п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку договор купли-продажи земельного участка от 31.12.2014 N 209/14 является недействительной сделкой, к отношениям сторон подлежит применению двухсторонняя реституция в виде возвращения их в первоначальное состояние.

При указанных обстоятельствах арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что исковые требования правомерно были удовлетворены судом первой инстанции в полном объеме.

Оснований для отмены решения суда первой инстанции и отказа в удовлетворении исковых требований не имеется.

Апелляционная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 15.05.2017 по делу N А41- 65088/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

С.В. Боровикова С.А. Коновалов