Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 августа 2017 г. N 15АП-10637/17

город Ростов-на-Дону

11 августа 2017 г.

дело N А32-37459/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 04 августа 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 августа 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Глазуновой И.Н., Ильиной М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ткалич М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

закрытого акционерного общества "Белвест Ритейл ЮГ"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.05.2017 по делу N А32-37459/2016

по иску индивидуального предпринимателя Малиновского Андрея Валерьевича

к закрытому акционерному обществу "Белвест Ритейл ЮГ"

о взыскании убытков,

принятое судьей Ивановой Н.В.,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Малиновский Андрей Валерьевич (истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ЗАО "Белвест Ритейл ЮГ" (ответчик) о взыскании 138 852 руб. убытков, 8 000 руб. расходов на проведение экспертизы, 30 000 руб. расходов по оплате юридических услуг представителя.

Решением суда от 04.05.2017 с ответчика взыскано 138 852 рубля убытков, 30 000 расходов по оплате юридических услуг представителя, 8000 рублей расходов по оплате досудебной экспертизы (оценки).

Ответчик обжаловал решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, просил решение отменить, в иске отказать.

Жалоба мотивирована следующим.

В период с 23.10.2010 до 22.03.2011 субарендатором являлось иное лицо - СООО "Белвест".

Договор субаренды от 31.08.2014 не содержит обязательств субарендатора по производству ремонтно-отделочных работ после демонтажа торгового оборудования.

Истец принудил ответчика подписать акт возврата помещения от 02.08.2016 с указанными в нем недостатками, угрожая взыскать арендную плату за все время до подписания акта. После подписания данного акта ответчик направил истцу возражения относительно недостатков.

Повреждения отраженные в акте, включая отсутствие керамической плитки, отверстия в в стенах, не выходят за рамки нормального износа. Повреждения отраженные в акте от 02.08.2016 не совпадают с повреждениями отраженными в отчете от 21.08.2016 N 309. При этом отчет от 21.08.2016 N 309 фактически только определяет стоимость восстановительного ремонта помещения и не является доказательством причинения ответчиком истцу ущерба.

В отзыве на жалобу истец возражал против ее удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 23.02.2011, 01.12.2012, 31.01.2012, ИП Малиновский В.В. и ЗАО "Белвест Ритейл ЮГ" заключали договоры субаренды нежилого помещения первого этажа N 74; 78; 79; 81; 83; 84; 115, квартиры N16, здания литер К, к4, общей площадью 79,8 кв.м., в том числе торгового зала 49.3 кв.м., находящееся по адресу: Россия, Краснодарский край, город Краснодар, ул. Ставропольская 129. Последний договор между истцом и ответчиком, был заключен 31.08.2014 сроком до 23.03.2015. Дополнительными соглашениями: N1 от 23.03.2015, срок действия данного договора продлялся до 31.01.2016 года, соглашением N2 от 30.01.2016, срок продлился до 31.12.2016.

Согласно данного договора Субарендодатель предоставил в субаренду субарендатору: нежилые помещения первого этажа N 74; 78; 79; 81; 83; 84; 115,квартиры N16, здания литер К, к4, общей площадью 79,8 кв.м., в том числе торгового зала 49.3 кв.м., далее по тексту именуемые "Помещение", находящееся по адресу: Россия, Краснодарский край, город Краснодар, ул. Ставропольская 129 кадастровый (или условный) номер 23-23-01/304/2008-654 в границах поэтажного плана (Приложение N1) договора.

Данные помещения были переданы в субаренду в 2010 году после проведенного ремонта, включающего шпаклевку, грунтовку и покраску стен и потолков, отделку пола и входной группы керамогранитом, установку светильников (акт выполненных работ от 21.11.2010).

Действительно, как указывает заявитель в апелляционной жалобе и подтверждается материалами дела, в период с 01.01.2011 по 28.02.2011 данные помещения находились в субаренде СООО "Белвест", а не ответчика. Вместе с тем, данное обстоятельство не влияет на верность принятого решения суда, поскольку срок субаренды СООО "Белвест" составлял 2 месяца, помещения возвращены субарендодателю субарендатором СООО "Белвест" без видимых недостатков и замечаний по техническому состоянию.

Пункт 1.1 всех договоров субаренды, в том числе и Договора субаренды от 31.08.2014 гласит, что помещения передаются в субаренду ответчику в состоянии, не требующем ремонта.

В акте приема передачи от 01.03.2011 года указано: видимых недостатков при осмотре нет, замечаний по техническому состоянию помещения нет. Техническое состояние вышеуказанного недвижимого имущества соответствует условиям договора субаренды.

Во всех других актах приема передачи всех указанных договоров, в частности от 01.12.2012, 30.01.2012, 31.01.2012, 30.11.2012, 01.12.2012, 31.08.2014, 01.09.2014 Субарендатор также подтверждает, что видимых недостатков при осмотре нет, замечаний по техническому состоянию помещения нет. Техническое состояние вышеуказанного недвижимого имущества соответствует условиям договора субаренды.

С 01.03.2011 по 23.07.2016 указанные помещения передавались Ответчику в субаренду в состоянии, не требующем ремонта, без видимых недостатков, без замечаний по техническому состоянию помещения.

Согласно п.2.2.1, 2.2.2 договора субаренды, субарендатор обязался использовать помещение по назначению в соответствии с условиями настоящего договора, поддерживать Помещение в исправном состоянии, по мере необходимости за счет собственных средств производить текущий ремонт Помещения (п.2.2.3 договора).

Письмом от 23.06.2016 Субарендатор уведомил Субарендодателя о прекращении договорных отношений согласно п.2.2.7; 5.5 с 23.07.216 года.

Согласно ст. 622 ГК РФ, пункта 5 Договора субаренды, Субарендатор должен был возвратить помещения по акту приема-передачи, в том виде, в котором получил, в исправном состоянии, с учетом нормального износа.

В соответствии с Договором и извещением о досрочном освобождении помещения 28.07.2016 года, был произведен осмотр передаваемого помещения, в ходе которого Субарендатору было предложено до подписания акта приема-передачи устранить выявленные повреждения и недостатки.

Субарендатор отказался привести помещение в исправное состояние, устранить выявленные повреждения, и передал помещение 02.08.2016 года по Акту приема-передачи с неисправностями и повреждениями, требующее текущего ремонта (что отражено в акте приема-передачи от 02.08.2016), подписанный субарендатором и субарендодателем.

Довод заявителя о подписании акта от 02.08.2016 под принуждением судом не принимается как не доказанный.

При этом в письме от 04.08.2016 N 0026 (л.д. 111) ответчик не оспаривал факт наличия указанных в акте от 02.08.2016 недостатков (абз. 1 письма).

Для оценки рыночной стоимости восстановительного ремонта нежилых помещений нежилого помещения первого этажа N 74; 78; 79; 81; 83; 84; 115,квартиры N16, здания литер К, к4, общей площадью 79,8 кв.м., в том числе торгового зала 49.3 кв.м., находящееся по адресу: Россия, Краснодарский край, город Краснодар, ул. Ставропольская 129 истец обратился в ООО "Агентство независимой оценки "НЭСКО".

Уведомление о проведении осмотра с привлечением оценщика передано представителю ответчика в присутствии свидетеля Григорян В.В., о чем последний расписался на копии уведомлении (л.д. 11). Ответчик факт получения уведомления не оспорил, ходатайство о вызове свидетеля не заявил.

Согласно отчета N 309 от 21.08.2016 года, недвижимое имущество имеет следующие повреждения аварийного характера:

1. Ступеньки повреждены 8 плиток,4 торцевых.

Заявитель указывает, что в акте от 02.08.2016 данное повреждение не отражено. Довод не соответствует действительности, поскольку в акте от 02.08.2016 указано на многочисленные повреждения входной группы, указано, что разбита керамическая плитка, несколько плиток отбиты и отсутствуют. Из акта о приемке выполненных работ от 21.11.2010 следует, что входная группа отделана керамогранитом;

2. Кровля повреждена, металлопрофиль просверлен, отверстия под крепления рекламного щита. Довод заявителя о том, что отверстия в крыше не являются повреждением, судом отклоняется, поскольку не предусмотренные проектом либо технологией монтажа отверстия являются именно механическими повреждениями, влияющими на герметичность;

3. Уличная подсветка не горит, одна лампочка отсутствует;

4. Не горит внутренняя табличка "Выход";

5. Сломан доводчик входной двери;

6. Просверлены отверстия в полу, повреждены 5 плиток.

7. Стены просверлены, отверстия по всей плоскости, потертости, поврежден гипсокартон;

8. Потолок просверлены отверстия и вкручены крючки вдоль ветражного стенда, потертости, повреж. покрытие;

9. Не горят лампы встроенных светильников в колич.3 шт;

10. Отсутствуют заглушки на электрокоробах;

11. Просверлено отверстие в несущей стене под сплитсистему;

12. В торце арки просверлены отверстия;

13. Стенки - потертости, царапины, повреждено покрытие водоэмульсионной краски;

14. Потолок: потертости, царапины пятна зеленого цвета, повреждено покрытие водоэмульс.

15. Лампочки встроенных светильников кол.10 шт. не горят, 1 светильник отсутствует;

16. Отсутствуют заглушки на электрокоробах 3 шт.

17. Светильник квадратный отсутствует накладная решетка (хром) в лампе дневного света;

18. Туалет - поломан лючок;

19. Тамбур.

20. Стены повреждено покрытие, потертости царапины.

21. Потертости на двери туалета в районе ручки, повреждено покрытие краска.

22. Отверстия в полу 1 плитка, комната 2:

23. Стены повреждено покрытие, просверлены отверстия, потертости, царапины.

24. Потолок - просверлены отверстия, повреждено покрытие.

25. Не работает светильник, отсут. лампы в кол-ве 4 шт.

26. Заглушка подоконника отсутствует.

Указанные недостатки зафиксированы на прилагаемых к отчету фотоматериалах.

Согласно отчета, итоговая рыночная стоимость восстановительного ремонта нежилых помещения первого этажа нежилые помещения первого этажа N 74; 78; 79; 81; 83; 84; 115,квартиры N16, здания литер К 4, составляет 138 852 рубля.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По правилам части 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно п. 1 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право лица требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Обществом к взысканию заявлены убытки в виде стоимости восстановительного ремонта помещения.

Суд оценил, представленный в материалы отчет N 309 от 21.08.2016 года по правилам статьи 71 АПК РФ наряду с иными доказательствами по делу. Оснований не доверять эксперту не имеется. Процедура назначения и проведения оценки соблюдена, заключение эксперта соответствует предъявляемым законом требованиям, оснований для признания данного отчета ненадлежащим доказательством по делу не имеется. Каких-либо противоречий, либо сомнений в обоснованности заключения эксперта у суда не возникло.

Сторонами о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статьи 87 АПК РФ не заявлено.

Согласно статье 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Отчет N 309 от 21.08.2016 по существу ответчиком не опровергнут.

Таким образом, на момент возврата спорное помещение находилось в ненадлежащем техническом состоянии, о чем свидетельствуют следующие доказательства:

Акт приема-передачи помещений от 02.08.2016, подписанный субарендатором и субарендодателем, содержащий сведения о повреждениях.

Отчет N 309 от 09.02.2016 и приложенный к нему акт осмотра, уведомленный о котором ответчик на осмотр не явился.

Анализируя состояние освобожденных субарендатором помещений, суд пришел к выводу, что общая изношенность помещения свидетельствует о явном нарушении арендатором обязанности производить текущий ремонт и поддерживать помещение в надлежащем техническом состоянии, а состояние помещений на момент их возврата не соответствует требованиям закона о возвращении имущества в состоянии естественного износа (статья 622 ГК РФ).

Суд отметил, что на момент приема-передачи помещения в аренду арендатором в акте приема-передачи от 30.01.2016 не были отражены какие-либо недостатки передаваемого помещения, что является риском самого субарендатора.

Таким образом, помещение было приведено в ненадлежащее техническое состояние в период действия последнего договора субаренды нежилого помещения N б/н от 31.08.2014, в связи с чем арендатор, руководствуясь условиями заключенного сторонами договора, должен был произвести текущий ремонт помещений.

Стоимость ремонтно-строительных работ по восстановительному ремонту нежилых помещений нежилых помещения первого этажа нежилые помещения первого этажа N 74; 78; 79; 81; 83; 84; 115, квартиры N16, здания литер К 4,составляет 138 8522 (Сто тридцать восемь тысяч восемьсот пятьдесят два)рубля.

Доводы ответчика о том, что он содержал помещения в исправном состоянии, и повреждения отраженные в акте и в отчете независимой оценки не выходит за рамки нормального износа, за пятилетний период не нашли подтверждения в ходе судебного разбирательства, так как ответчиком не приведены доказательства - расчеты, заключение экспертной организации подтверждающие, что повреждения указанные в акте приеме-передачи, от 02.08.2016 года и отчете N 309 не выходят за рамки нормального износа.

Апелляционный суд также считает, что механические повреждения стен, потолков, крыши в виде целенаправленно перфорированных отверстий, отсутствие элементов (светильников, люка, решетки, заглушки электрокоробок) бой и утрата плитки, к нормальному износу не относятся. Иного ответчик не доказал.

Бремя доказывания возникновения данных повреждений не по вине ответчика возлагается судом не последнего также с учетом характера повреждений и того, что факт наличия повреждений, возникновение повреждений в период субаренды помещения ответчиком, стоимость устранения повреждений, истец доказал.

Суд учитывает, что потертости стен и двери могли возникнуть и в рамках нормального износа помещения, однако с учетом зафиксированных на фотоматериалах многочисленных перфорированных отверстий, повреждений стен и покрытия двери, суд приходит к выводу, на основании имеющихся доказательств и в отсутствии доказательств обратного, об обоснованности вывода эксперта о необходимости шпаклевки и покраски стен, покраски двери.

При этом по условиям договора ответчик обязался производить текущий ремонт помещений.

Спорные помещения являются нежилыми.

Под текущим ремонтом понимаются работы, которые предупреждают преждевременный износ объекта аренды и инженерного оборудования. Он состоит в систематическом и своевременном проведении работ по предохранению имущества от преждевременного износа и устранению возникающих повреждений и неисправностей и включает в себя побелку, окраску, ремонт пола, стен, дверей, радиаторов отопления, коммуникаций и систем инженерного оборудования (постановление Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279 "Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений").

Работы, относящиеся к капитальному или текущему ремонту, определены также Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила). Данными Правилами предусмотрен примерный перечень работ, производимых при капитальном или текущем ремонте жилищного фонда (Приложения N 7 и N 8).

В соответствии с Разделом II и Приложением N 7 Правил текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей. К текущему ремонту отнесены герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов. Частичная смена отдельных элементов перекрытий; заделка швов и трещин; укрепление и окраска. Усиление элементов деревянной стропильной системы, антисептирование и антиперирование; устранение неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель, замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции.

Следовательно, текущий ремонт - это ремонт, который предупреждает преждевременный износ объекта. Он состоит в систематическом и своевременном проведении работ по предохранению имущества от преждевременного износа и устранению возникающих повреждений и неисправностей.

Арендатор обязан поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии, то есть не допускать его ухудшения. Последнее означает выполнение арендатором всех предписаний о порядке пользования имуществом и его хранения, устранение ухудшений, обусловленных нормальным процессом пользования имуществом и не требующих капитального ремонта.

Таким образом, требование истца о взыскании стоимости восстановительного ремонта нежилых помещения первого этажа нежилые помещения первого этажа N 74; 78; 79; 81; 83; 84; 115,квартиры N16, здания литер К 4,составляет 138 852 (Сто тридцать восемь тысяч восемьсот пятьдесят два) рубля стоимости ремонтно-строительных работ по восстановительному ремонту нежилых помещений подлежало удовлетворению.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика 30 000 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя, которое судом первой инстанции удовлетворено.

В обоснование факт несения расходов по оплате услуг представителя истцом представлена квитанция сумму 30 000 руб., а также договор на оказания юридических услуг от 17.10.2016.

Апелляционный суд с учетом норм ст.ст. 101, 106, 110 АПК РФ, Постановления Пленума от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", подтвержденности факта несения расходов и их относимости к настоящему делу, сложившейся в регионе гонорарной практике и с учетом фактически оказанных представителем услуг, не усматривает оснований для пересмотра выводов суда первой инстанции в данной части.

В апелляционной жалобе доводы в данной части отсутствуют.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом первой инстанции допущено не было.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, а понесенные по ней судебные расходы распределяются в соответствии с нормами статьи 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.05.2017 по делу N А32-37459/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

И.Н. Глазунова М.В. Ильина