Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 августа 2017 г. N 11АП-10547/17

г. Самара

11 августа 2017 г.

Дело N А65-27741/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 08 августа 2017 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 августа 2017 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Терентьева Е.А., судей Николаевой С.Ю., Пышкиной Н.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Коноваловой Я.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 08 августа 2017 г. в зале N 6 помещения суда

апелляционную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан и Ульяновской области

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 09 июня 2017 года, принятое по делу N А65-27741/2016, судья Савельева А.Г.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Рось-Авто" (ОГРН 1071682001522, ИНН 1639035489), Республика Татарстан, город Набережные Челны,

к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан и Ульяновской области (ОГРН 1091690054763, ИНН 1655183653), город Казань,

об урегулировании разногласий, возникших между истцом и ответчиком при установлении арендной платы на 2016 год по договору аренды земельного участка N 04-43з от 20.09.2007 г. - установлении величины размера арендной платы в сумме 3 751 811 руб.

с привлечением к участию в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора:

- индивидуального предпринимателя Хусаиновой Люции Рустамовны, Республика Татарстан, город Набережные Челны,

- общество с ограниченной ответственностью "Финактив", город Казань,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Рось-Авто" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при установлении арендной платы на 2016 год по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 20.09.2007 г. N 04-43з, установив величину размера арендной платы в сумме 3 491 235 руб.

В обоснование требования истец указал, что уведомлением от 20.07.2016 г. ответчик уведомил его об изменении ставки арендной платы с 01.01.2016 г. на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы ООО "ФинАктив" от 17.12.2015 г. N 370-14/11-15 до 6 697 772 руб. в год. Полагая, что указанный размер арендной платы не соответствует принципу экономической обоснованности, истец обратился к ответчику с предложением установить размер арендной платы 3 491 235 руб. в год в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости, подготовленным ИП Хусаиновой Л.Р.

В последующем требования истцом были уточнены, заявлено об установлении величины размера арендной платы 3 751 811 руб. в год.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.11.2016 г. в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель Хусаинова Л.Р., общество с ограниченной ответственностью "ФинАктив".

В отзыве на иск Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан указало на необоснованность требований истца, поскольку отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы спорного земельного участка, подготовленный ООО "ФинАктив" не оспорен и является обязательным для ответчика при установлении цены арендной платы, истец, являясь арендатором по договору, не вправе определять размер арендной платы.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 09 июня 2017 года иск удовлетворен.

Разногласия, возникшие при установлении арендной платы на 2016 года по договору аренды земельного участка N 04-43з от 20.09.2007 г. урегулированы, установлена величина размера годовой арендной платы - 3 751 811 руб. в год.

В возмещение расходов истца по оплате госпошлины с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имущества в Республике Татарстан и Ульяновской области в пользу ООО "Рось-Авто" взыскано 6 000 руб.

Не соглашаясь с принятым Арбитражным судом Республики Татарстан судебным актом, Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имущества в Республике Татарстан и Ульяновской области обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции от 09.06.2017 г. и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В обоснование жалобы ответчик указал, что суд первой инстанции необоснованно рассмотрел исковые требования как спор об урегулировании разногласий при заключении договора, поскольку договор между сторонами был заключен 20.09.2007 г. без разногласий, а в деле истцом оспаривался расчет арендной платы на 2016 год, ответчик полагает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку целью истца являлся пересмотр результатов оценки по определению рыночной стоимости величины годовой арендной платы за использование объекта недвижимости, произведенной ООО "ФинАктив", а не ответчиком, судом принято за основу заключение эксперта Тутовой И.С., не отвечающее требованиям статей 67 и 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Республики Татарстан, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с требованиями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие сторон и третьих лиц, которые о месте и времени судебного заседания судом апелляционной инстанции были уведомлены надлежащим образом в соответствии с положениями статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и путем размещения информации о рассмотрении дела на официальном сайте суда, явку в суд своих представителей не обеспечили.

В соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

При этом в силу части 4 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые признаны, удостоверены лицами, участвующими в деле, в порядке, установленном статьей 70 настоящего Кодекса, и приняты арбитражным судом первой инстанции, не проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции, а в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Независимо от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли арбитражным судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о необоснованности жалобы по следующим основаниям.

20.09.2007 г. Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан (арендодатель) и ООО "Рось-Авто" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору в аренду земельный участок: местонахождение - г.Набережные Челны, новый город, проспект Мира, XVIа жилой район, площадь земельного участка 15912 кв.м., кадастровый номер 16:52:04 02 05:0011, категория земли населенных пунктов, для использования в целях - под строительство дилерского центра.

Пунктом 3.6 договора стороны предусмотрели, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке в случае изменения нормативно-правовых актов, регулирующих исчисление размера арендной платы.

Обусловленный договором земельный участок был передан арендодателем арендатору по акту приема - передачи от 20.09.2007 г.

На указанном земельном участке обществом было возведено здание дилерского центра "Тойота" общей площадью 8329 кв.м., назначение нежилое, 2-этажный, инв.N 92:430:002:000002320, лит. А, находящееся по адресу: Республика Татарстан, город Набережные Челны, улица Академика Королева, дом 20А. Собственником здания является истец, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 17.11.2008 г.

Дополнительным соглашением от 20.09.2010 г. стороны согласовали срок действия договора с 20.09.2007 г. по 19.09.2056 г., а также изменили цели аренды - под размещение здания дилерского центра "Тойота" общей площадью 8329 кв.м., назначение нежилое, 2-этажный, инв.N 92:430:002:000002320, лит. А.

В соответствии с подпунктом "г" пункта 2 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. N 582) размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов - на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

20.07.2016 г. Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан уведомило ООО "Рось-Авто" об изменении с 01.01.2016 г. ставки арендной платы по договору в соответствии с расчетом: сумма арендной платы в год 6 697 772 руб., сумма арендной платы в месяц 558 147 руб. 67 коп.

При этом ответчик указанное письмо обосновал Отчетом по определению рыночной стоимости величины годовой арендной платы за использование спорным земельным участком N 370-14/11-15, подготовленный ООО "ФинАктив", согласно которому рыночная стоимость арендной платы спорного земельного участка составляет 6 697 772 руб. в год.

Возражая против указанного расчета истец ссылается на отчет об оценке стоимости рыночно обоснованной величины арендной платы N 09/167, подготовленный ИП Хусаиновой Л.Р., в соответствии с которым рыночная стоимость арендной платы спорного земельного участка составляет 3 491 235 руб. в год.

По заключению эксперта, проведенного по определению Арбитражного суда Республики Татарстан, рыночная стоимость права временного владения и пользования спорным земельным участком по состоянию на дату оценки (15.12.2015 г.) составляет 3 751 811 руб. в год.

Ответчиком в суд первой инстанции были представлены возражения на экспертное заключение, полагая, что определенная экспертом цена не может быть признана достоверной и обоснованной.

Изучив материалы дела суд апелляционной инстанции находит доводы заявителя апелляционной жалобы несостоятельными.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Поскольку предметом договора аренды является земельный участок, находящийся в федеральной собственности, порядок формирования арендной платы, условия и сроки ее внесения определяются постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельный участок, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".

Ответчик уведомлением от 20.07.2016 г. известил истца о том, что с 01.01.2016 г. арендная плата устанавливается в размере 6 697 772 руб.

Суждения ответчика о том, что истцом избран неверный способ защиты и истцу надлежало оспаривать оценку рыночной стоимости арендной платы, проведенную ООО "ФинАктив" - несостоятельны.

Способы защиты права регламентированы статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом в силу статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Таким образом выбор способа защиты своего права остается за истцом, а ответчик не вправе определять за истца каким способом последнему отстаивать свои права.

Целью поданного истцом иска является установление справедливого размера арендной платы в соответствии с рыночной стоимостью арендной платы земельного участка. Поскольку установленная отчетом ООО "ФинАктив" об оценке рыночной стоимости арендной платы величина арендной платы не является для истца обязательной - истец вправе, не оспаривая результаты оценки, непосредственно оспаривать исполнение арендодателем условия договора о формировании величины арендной платы на основе ее рыночной оценки. При этом, вопреки несостоятельному мнению Межтерриториального управления, надлежащим ответчиком является не оценщик, а уполномоченных государством орган, осуществляющий функцию распоряжения спорным земельным участком.

В данном деле истцом не оспаривались условия заключенного договора и оспаривались действия арендодателя по исполнению этих условий. Поскольку согласия между арендодателем и арендатором по поводу установления величины арендной платы за земельный участок на 2016 год достигнуто не было, истец был вправе передать данный спор на рассмотрение арбитражного суда.

Решение суда не обязывает ответчика определять величину арендной платы на основании отчета, заказчиком которого является арендатор, поэтому ссылки ответчика на соответствующее указание Федерального агентства по управлению государственным имуществом - беспредметна.

Выраженное в апелляционной жалобе несогласие ответчика с выводами судебного эксперта - не влечет за собой безусловное исключение данного доказательства.

В оспариваемом решении суда первой инстанции изложена подробная оценка доводам ответчика и третьего лица (ООО "ФинАктив") относительно недостатков заключения судебного эксперта.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии с Основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется, в том числе, исходя из принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Суд первой инстанции, рассматривая дело по существу, оценил все три представленных в дело отчета об оценке рыночной стоимости права аренды спорного земельного участка, при этом пришел к обоснованному выводу о несостоятельности утверждений ответчика относительно недостоверности оценки, установленной судебным экспертом. Незначительные недостатки и несоответствия, изложенные ответчиком на существо обоснованного заключения эксперта на повлияли.

Вопреки несостоятельным утверждениям заявителя апелляционной жалобы в отчете судебного эксперта присутствует анализ рынка недвижимости, в том числе сегмента земельных участков со сходными категориями, разрешенным использованием. Таким образом требования приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 г. N 299 и от 25.09.2014 г. N 611 экспертом выполнены. Актуальность сведений представленных эксперту сторонами при рассмотрении дела в суде первой инстанции не оспаривалась.

Довод ответчика о приложении к отчёту не актуального кадастрового паспорта (2007 г.), судом отклонен, поскольку эксперт проводил исследование по тем документам, которые были ему переданы, не получая документы самостоятельно. Согласно пояснениям эксперта, представленный ему кадастровый паспорт был сверен с актуальными сведениями на сайте Росреестра и установлена его актуальность и на момент исследования.

Предположения ответчика о том, что суду надлежало рассмотреть вопрос о назначении повторной или дополнительной экспертизы ничем не обоснованно, является надуманным и безосновательным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. Ответчиком при рассмотрении дела в суде первой инстанции и в суде апелляционной инстанции никаких ходатайство о проведении повторной или дополнительной экспертизы не заявлялось.

В силу положений статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительная экспертиза может быть назначена при недостаточной ясности или полноты заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела, а повторная экспертиза - в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта, наличия противоречий в заключении эксперта. Таких оснований по делу не усматривается и ответчиком не приведено.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 09 июня 2017 года, принятое по делу N А65-27741/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан и Ульяновской области оставить без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.А. Терентьев

Судьи

С.Ю. Николаева Н.Ю. Пышкина