Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2017 г. N 14АП-5352/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11 декабря 2017 г. N Ф07-13518/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Вологда

16 августа 2017 г.

Дело N А66-1855/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2017 года.

В полном объеме постановление изготовлено 16 августа 2017 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Писаревой О.Г. и Черединой Н.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Власовой А.Н.,

при участии от администрации города Твери представителя Соловьевой М.В. по доверенности от 30.06.2017 N 233,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Твери на решение Арбитражного суда Тверской области от 03 мая 2017 года по делу N А66-1855/2017 (судья Голубева Л.Ю.),

установил:

администрация города Твери (место нахождения: 170100, город Тверь, улица Советская, дом 11; ИНН 6901000920, ОГРН 1066950062717; далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Тверской области с иском к закрытому акционерному обществу "Школьник" (место нахождения: 170100, город Тверь, улица Красные Горки, дом 31; ИНН 6903036513, ОГРН 1026900589220; далее - Общество) о взыскании 917 266 руб. задолженности по договору аренды за период с 01.04.2015 по 30.06.2016; 5 644 007 руб. 82 коп. пеней за период с 01.06.2015 по 15.10.2016, о расторжении договора аренды земельного участка от 30.05.2000 N 346, расположенного по адресу: город Тверь, улица Красные горки, дом 31, кадастровый номер 69:40:02:0006:0004 (с учетом уточнения заявленных требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Решением от 03.05.2017 суд взыскал с Общества в пользу Администрации 917 266 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2015 по 30.06.2016, 976 769 руб. пеней за период с 01.06.2015 по 15.10.2016. В удовлетворении остальной части заявленных требований суд отказал. Взыскал с Общества в доход федерального бюджета 31 940 руб. государственной пошлины.

Администрация с решением суда не согласилась, в апелляционной жалобе просило его отменить, принять по делу новый судебный акт, удовлетворив исковые требования в полном объеме.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Вывод суда о том, что досрочное расторжение договора аренды является исключительной мерой, которая несмотря на наличие формальных оснований не может быть применена в данном конкретном случае, является ошибочным в силу статей 309, 310, пункта 1 статьи 424, подпункта 1 пункта 2 статьи 450, 606, пункта 3 статьи 619, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 1, пункта 3 статьи 3, пункта 4 статьи 22, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). Суд принял во внимание, что Обществу на праве собственности принадлежит объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, им принимаются активные меры по погашению задолженности по арендным платежам в рамках исполнительного производства N 27622/15/69038-4П. Вместе с тем, данные обстоятельства не являются основанием для отказа истцу в удовлетворении иска о расторжении договора аренды земельного участка. Суд не учел длительное неисполнение арендатором договорных обязательств, неоднократное обращение истца в арбитражный суд с соответствующими исками. Задолженность Общества по договору аренды земельного участка установлена вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тверской области от 21.05.2015 по делу N А66-2256/2015 (взыскано 2 952 548 руб., в том числе по арендной плате в размере 2 204 272 руб. и 748 276 руб. пеней за период с 20.02.2012 по 31.12.2014. Решением Арбитражного суда Тверской области от 22.07.2015 по делу N А66-9098/2015 с Общества взыскано 406 220 руб. 32 коп., в том числе 217 649 руб. по арендной плате за период с 01.01.2015 по 31.03.2015 и 188 571 руб. 32 коп. пеней за период с 01.01.2015 по 31.05.2015. На сегодняшний день в рамках исполнительного производства Обществом оплачено только 89 руб. 48 коп. В настоящем деле взыскивается задолженность в размере 917 266 руб. за период с 01.04.2015 по 30.06.2016, 5 644 007 руб. 82 коп. пеней за период с 01.06.2015 по 15.10.2016. Период неисполнения договора, возникновения задолженности и взыскание ее судебными решениями начинается с 2012 года. Наличие на земельном участке объектов недвижимости, при условии неисполнения обязательств по своевременному внесению арендной платы не может расцениваться как исключение при рассмотрении споров о расторжении договора аренды. Вывод суда об уменьшении пеней также не соответствует пункту 1 статьи 330, статье 333 ГК РФ, постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", определениям Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 263-0, от 22.01.2004 N 13-0, от 22.04.2004 N 154-0, постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 N 11680/10. Основания для снижения пеней у суда не имелись, соответствующих доказательств Общество в суд не представило.

Представитель Администрации в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил ее удовлетворить.

Общество в отзыве на жалобу возразило против изложенных в ней доводов и требований, просило решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Общество надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направило, в связи с этим дело рассмотрено в его отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Выслушав представителя Администрации, исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, отзыве на нее, апелляционная инстанция приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды земель промышленного, общественного и иного назначения от 30.05.2000.

В соответствии с пунктами 1.1-1.3 договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 18000,3 кв.м с кадастровым номером 69:40:02:0006:0004, расположенный по адресу: город Тверь, Московский район, улица Красные горки, дом 31, под производственное предприятие. Границы участка обозначены в прилагаемом к договору чертеже линиями красного цвета.

Согласно пунктам пункт 2.1-2.2, 2.6 договора арендная плата определяется в соответствии с приложением 2 к договору, являющимся неотъемлемой его частью. Арендная плата вносится Арендатором, исходя из расчета арендной платы частями: не позднее 15.04 - годовой суммы; не позднее 15.07 - годовой суммы и не позднее 15.10 - годовой суммы. Арендодатель ежегодно производит расчет арендной платы на текущий год и направляет его арендатору почтой в срок до 15 марта. При неполучении расчета арендатор должен получить его у арендодателя в срок до 30 марта текущего года.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что в случае неуплаты арендной платы в установленные договором сроки арендатор оплачивает пени в размере 0,3 % от просроченной суммы задолженности за каждый день просрочки.

В силу пункта 6.1 договора договор, может быть расторгнут при использовании участка не по целевому назначению; при нерациональном использовании земли, а также способами приводящими к ее порче; при переводе ценных сельскохозяйственных угодий в менее ценные; при не внесении арендной платы за землю по трем установленным срокам уплаты.

В пункте 7.1 договора установлен срок действия договора с 30.05.2000 по 31.12.2010, договор вступает в силу с момента его государственной регистрации

Договор зарегистрирован в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству Администрации 30.05.2000.

В связи с тем, что после истечения срока действия договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком в отсутствие возражений арендодателя, договор считается заключенным на неопределенный срок.

Администрация 13.09.2016 направила Обществу уведомление с требованием о погашении задолженности и о расторжении договора аренды.

Претензия оставлена Обществом без ответа.

По расчету истца, задолженность ответчика по арендной плате составила 917 266 руб. за период с 01.04.2015 по 30.06.2016.

Истец также начислил и предъявил ответчику 5 644 007 руб. 82 коп. пеней за период с 01.06.2015 по 15.10.2016.

Ссылаясь на злостное неисполнение договорных обязательств по внесению арендной платы в течение длительного времени, в соответствии с пунктом 5.2 истец просил расторгнуть договор аренды земельного участка земель промышленного, общественного и иного назначения от 30.05.2000.

Ненадлежащее выполнение ответчиком договорных обязательств явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными в части взыскания 917 266 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2015 по 30.06.2016, 976 769 руб. пеней за период с 01.06.2015 по 15.10.2016 (применил статью 333 ГК РФ). В удовлетворении остальной части заявленных требований суд отказал.

С решением суда не согласился истец.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и тому подобное), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным; формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ установлено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ.

Как указал суд первой инстанции, заявленная Администрацией задолженность Общества по арендным платежам в спорный период подтверждается материалами дела. Расчет долга суд первой инстанции проверил, признал его правильным.

Истец также начислил и предъявил ко взысканию с ответчика пени в размере 5 644 007 руб. 82 коп. за период с 01.06.2015 по 15.10.2016.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Поскольку материалами дела подтверждается факт просрочки внесения арендной платы, требование о взыскании неустойки предъявлено истцом обоснованно. Размер неустойки определен истцом правильно, в соответствии с условиями договора.

Из материалов дела видно, что Общество в суде первой инстанции заявило о несоразмерности неустойки и просило ее уменьшить, ссылаясь на положения статьи 333 ГК РФ.

В силу статьи 333 ГК РФ подлежащая уплате неустойка может быть уменьшена судом, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

В соответствии с пунктом 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление Пленума N 7) подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Согласно пункту 71 Постановления Пленума N 7, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Как указано в пункте 73 Постановления Пленума N 7, бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Согласно пункту 74 Постановления Пленума N 7, возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).

В силу пункта 75 Постановления Пленума N 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

Согласно пункту 77 Постановления Пленума N 7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Аналогичные положения ранее были заложены в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации".

Применительно к настоящему спору видно, что суд первой инстанции, рассматривая заявление ответчика о снижении неустойки по правилам статьи 333 ГК РФ, учитывал конкретные обстоятельства дела, а также условия, при которых возникла заявленная истцом задолженность, действия сторон в сложившихся правоотношениях в спорный период, завышенный размер пеней (0,3 % за каждый день просрочки или более 100 % в год). Суд снизил размер пеней до 976 769 руб. с соблюдением требований статьи 333 ГК РФ, Постановления Пленума N 7, с учетом величины, достаточной для компенсации потерь кредитора, исходя из суммы не менее двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

Исходя из вышеизложенного доводы Администрации, изложенные в апелляционной жалобе в части необоснованно применения статьи 333 ГК РФ и снижения пеней, не принимаются во внимание, поскольку направлены на переоценку установленных судом по делу обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.

Таким образом, решение суда в этой части является законным, обоснованным.

Вместе с тем, апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции в части отказа Администрации в иске о расторжении договора аренды.

Отказывая в удовлетворении требований о расторжении договора аренды земельного участка, суд первой инстанции пришел к следующему выводу. Обществу на праве собственности принадлежит объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке (производственный корпус площадью 1136,4 кв.м кадастровый номер 69:40:0200005:1119), им принимаются активные меры по погашению задолженности по арендным платежам в рамках исполнительного производства N 27622/15/69038-4П. В случае удовлетворения требований о расторжении договора аренды земельного участка у ответчика могут возникнуть существенные затруднения в полноценной реализации прав собственника недвижимого имущества на его распоряжение.

Апелляционная инстанция полагает, что данные выводы не соответствуют установленным по делу обстоятельствам и нормам материального права.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, а также другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

В силу пункта 6.1 договора договор, может быть расторгнут при не внесении арендной платы за землю по трем установленным срокам уплаты.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 23 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. При это судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Как следует из материалов дела и не опровергается ответчиком, в течение длительного времени арендатор неоднократно нарушал условия договора в части внесения соответствующих платежей. Задолженность взыскивалась решениями судов по делам N А66-2256/2015, А66-9098/2015. Судебные акты ответчиком не исполнялись. В рамках настоящего дела Администрация заявила о взыскании долга за последующий период с апреля 2015 года по июнь 2016 года. Из представленной в материалы дела таблицы начисления арендной платы и внесения платежей видно, что при наличии нарастающего долга на начало 2015 года более 3 000 000 руб. плата вносилась нерегулярно минимальными платежами (50 000 руб., 78 руб., 10 руб.) в спорный период. О наличии долга, нарушении условий договора в части внесения платы, необходимости погашения и последствиях таких нарушений, предусмотренных пунктами 5.2 (начисление пени), 6.1 (расторжение договора) истец неоднократно уведомлял ответчика. Последняя претензия направлена 13.09.2016.

Таким образом, установив невнесение арендатором платежей за спорный период более чем по трем сроках оплаты, длительный период нарушения (апрель 2015 года - июнь 2016 года), что в совокупности с ранее возникшей задолженностью, на которую ссылается истец в иске, является существенным нарушением договора, при этом такое нарушение (его последствия) не устранено арендатором в разумный срок ни на момент предъявления претензии (сентябрь 2016 года), ни на момент обращения Администрации с иском в суд (февраль 2017 года), ни на дату принятия решения (май 2017 года), ни на дату направления апелляционной жалобы (02.06.2017 в суд первой инстанции, 22.06.2017 - в апелляционный суд, принятие жалобы к производству 23.06.2017), соблюдение арендодателем досудебного порядка расторжения договора, руководствуясь статьями 450, 619 ГК РФ, апелляционный суд полагает, что у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для вывода о формальном характере требования истца о расторжении договора и отказа в иске в этой части.

В данном случае расторжение договора аренды явилось законной санкцией за ненадлежащее исполнение арендных обязательств в течение длительного времени.

При этом ссылка Общества в отзыве на жалобу на погашение долга 07.07.2017 не освобождает его от тех последствий, которые наступили в результате существенного нарушения договорных обязательств в течение длительного времени.

Ссылка Общества на необходимость в пользовании земельным участков в связи с нахождением на нем объекта недвижимости не принимается во внимание.

Нормы ГК РФ и ЗК РФ, регулирующие вопросы расторжения договоров аренды, не делают исключения в части возможности прекращения права пользования землей при наличии на ней объекта недвижимости, поэтому при наличии оснований для расторжения договора иск подлежал удовлетворению.

Прекращение договора аренды земельного участка не нарушает исключительных прав ответчика, имеющего в собственности объект недвижимости, расположенный на таком земельном участке, поскольку не лишает его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

С учетом изложенного апелляционный суд полагает, что решение суда в этой части подлежит отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ, а исковые требования Администрации в этой части являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ с ответчика в бюджет подлежит взысканию государственная пошлина в размере 40 940 руб. за рассмотрения иска и апелляционной жалобы.

В остальной части решение суда является законным, а доводы жалобы -необоснованными.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 03 мая 2017 года по делу N А66-1855/2017 отменить в части отказа в удовлетворении иска о расторжении договора аренды и распределении судебных расходов.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 30 мая 2000 года N 346.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Школьник" в доход федерального бюджета 40 940 руб. государственной пошлины.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Твери - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.Я. Зайцева

Судьи

О.Г. Писарева Н.В. Чередина