Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 августа 2017 г. N 09АП-32463/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 15 декабря 2017 г. N Ф05-16275/15 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

17 августа 2017 г.

Дело N А40-121031/14

Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 августа 2017 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.И. Левченко,

судей В.Р. Валиева, А.Н. Григорьева,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Е.В. Федотовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело N А40-121031/14

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Вернисаж"

(ОГРН 1107746297053, 127018, г. Москва, ул. Полковая, д.1, стр.19, комн.12)

к Департаменту городского имущества города Москвы

(ОГРН 1037739510423, 125009, Москва, д. 1/12)

третье лицо: Правительство Москвы

о понуждении к заключению договора

при участии в судебном заседании:

от истца: Климкин Е.И. (по доверенности от 30.03.2016), Надарейшвили А.Л. (по доверенности от 30.03.2016)

от ответчика: Руденко М.В. (по доверенности от 29.12.2016)

от третьего лица: Руденко М.В. (по доверенности от 01.09.2016)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Вернисаж" (далее - ООО "Вернисаж", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) с требованиями обязать Департамент заключить договор купли - продажи нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:0001007:4855, общей площадью 1279 кв. м., расположенного по адресу: город Москва, улица Самокатная дом 1, строение 3 по цене 56 228 000 рублей в рассрочку на три года, на следующих условиях:

"ДОГОВОР КУПЛИ - ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

(НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ)

г. Москва " " 20 г.

Департамент городского имущества города Москвы, именуемый в дальнейшем

"Продавец", в лице _______________, действующего на основании доверенности от " " 20 г.,удостоверенной нотариусом г. Москвы и зарегистрированной в реестре за N , с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью "Вернисаж", именуемое в дальнейшем "Покупатель", в лице Генерального директора Сметанина А.Б., действующего на основании Устава, с другой стороны, именуемые вместе "Стороны", а по отдельности "Сторона", руководствуясь Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Законом города Москвы от 17 декабря 2008 года N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы" заключили настоящий договор (далее - "Договор") о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Продавец обязуется передать в собственность покупателя нежилое помещение (далее - Объект), расположенное по адресу: г. Москва, улица Самокатная дом 1, строение 3, общей площадью 1279 кв. м, а покупатель обязуется принять и оплатить это имущество.

1.2. Объект находится в собственности города Москвы (запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 77-77- 04/063/2006-476 от 27.06.2006), имеет кадастровый номер 77:01:0001007:4855 и состоит из следующих нежилых помещений: подвал, помещение I - комнаты с 1 по 3, помещение I - комната 5; цоколь, помещение 1 - комнаты с 1 по 13, помещение 2, комнаты с 1 по 3, помещение I - комнаты 2а, 26, За, 36, 16, помещение II - комнаты с 4 по 6; этаж 1, помещение 1 - комнаты с 1 по 27, помещение I - комнаты 30, 31; этаж 2, помещение 1 - комнаты с 1 по 13, 18, 19, помещение I - комнаты 4а, 22, 23.

1.3. Продавец гарантирует, что на момент заключения договора объект в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога.

1.4. Продажа объекта осуществляется в соответствии с пунктом 2 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации": Покупателем в установленном законом порядке предоставлено продавцу заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества.

1.5. В соответствии с пунктом 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации объект находится в пользовании покупателя, что исключает необходимость фактической передачи объекта по акту приема - передачи.

1.6. Право собственности на объект возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Покупатель обязан:

2.1.1. Полностью уплатить цену объекта, которая установлена в пункте 3.1 договора, в порядке и на условиях, предусмотренных пунктом 3.4 договора.

2.1.2. Направить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, документы необходимые для государственной регистрации залога в соответствии с пунктом 5 статьи 488 ГК РФ и права собственности на объект.

В срок не позднее трех рабочих дней с момента подачи заявлений о государственной регистрации залога и права собственности на объект покупатель обязан предоставить продавцу копии расписок в приеме документов на государственную регистрацию залога и права собственности на объект.

2.1.3. Не позднее одного месяца с даты государственной регистрации предоставить продавцу сведения о переходе права собственности.

2.2. Продавец обязан в течение трех рабочих дней с момента получения от покупателя копий расписок в приеме документов на государственную регистрацию (пункт 2.1.2.) направить в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество, заявления о регистрации залога и о переходе права собственности на объект с необходимыми документами.

2.3. Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности на объект несет покупатель.

3. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. Цена объекта составляет 56 228 000 (пятьдесят шесть миллионов двести двадцать восемь тысяч) рублей.

НДС в соответствии в подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

3.2. Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение трех лет со дня его заключения.

3.3. На сумму денежных средств, составляющих цену объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

3.4. Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее трех месяцев с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 17 дня каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 561 888 (одного миллиона пятисот шестидесяти одной тысячи восьмисот восьмидесяти восьми) рублей 89 (восьмидесяти девяти) копеек и процентов за рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

3.5. Оплата приобретаемого в рассрочку имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя.

3.6. Все расчеты по договору производятся в безналичном порядке путем перечисления покупателем денежных средств в рублях на расчетный счет по следующим реквизитам:

Получатель - Управление Федерального Казначейства по г. Москве

(Департамент городского имущества города Москвы)

ИНН - 7705031674

КПП - 770501001

ОКТМО - 45388000

Банк - Отделение 1 Главного управления Центрального банка Российской Федерации по Центральному федеральному округу г. Москва (отделение 1 Москва)

БИК - 044583001

Расчетный счет -40101810800000010041

КБК - 07111402023028000410

В платежном поручении необходимо указывать номер и дату договора, адрес объекта и наименование покупателя.

Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по договору публикуется на информационных ресурсах продавца.

Факт оплаты объекта подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств, в размере и сроки, указанные в настоящем договоре.

4. ЗАЛОГ ИМУЩЕСТВА

4.1. В качестве обеспечения исполнения обязательств покупателя по оплате приобретаемого имущества в соответствии с пунктом 5 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем по настоящему Договору, который является также соглашением о залоге нежилого имущества в соответствии с нормами статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 года N102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

4.2. В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" право, в силу которого имущество, на которое устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которого от продавца к покупателю будет зарегистрирован в установленном законом порядке органом, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4.3. Предметом залога является имущество, указанное в пункте 1.1 настоящего договора.

4.4. Оценка имущества произведена в установленном порядке и указана в пункте 3.1 договора.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН И РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

5.1. За нарушение обязательств по договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

5.2. Все споры между сторонами разрешаются в порядке, установленном действующим законодательством.

6. ИЗМЕНЕНИЕ ДОГОВОРА

6.1. Все изменения и дополнения к договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны обеими сторонами.

7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

7.1. Настоящим договором стороны подтверждают выполнение условий, установленных статьей 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в том числе отсутствие задолженности по арендной плате на день подачи субъектом малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

7.2. Договор составлен в трех экземплярах, один из которых находится у продавца, второй - у покупателя, третий передается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

8. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

ПРОДАВЕЦ ПОКУПАТЕЛЬ

Департамент городского имущества ООО "Вернисаж",

города Москвы, ОГРН 1107746297053, ИНН 7715806578,

ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674, КПП 771501001, адрес места нахождения:

КПП 770501001, адрес места нахождения: 127018, г. Москва, ул. Полковая, 1, стр.

115054, г. Москва, Бахрушина ул., 20 19, комн. 12

(с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) касающихся цены объекта и иных редакций пунктов 2.1.2; 2.2; 3.1; 3.4; 3.6).

Исковые требования заявлены на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) и мотивированы тем, что ООО "Вернисаж" 14.07.2014 в адрес Департамента направлены копии договора купли-продажи арендованного имущества для подписания, однако ответчик не подписал указанные проекты договора.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Правительство Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 29.06.2015, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2015, в удовлетворении иска было отказано.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 10.12.2015 решение суда первой инстанции и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда отменены, дело направлено на новое рассмотрение, поскольку требования истца по существу судами обеих инстанций остались не рассмотренными.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 06.06.2016, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2016, в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 28.12.2016 решение суда первой инстанции и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

При повторном рассмотрении истец вновь уточнил редакцию договора и просил:

обязать Департамент городского имущества города Москвы заключить договор купли - продажи нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:0001007:4855, общей площадью 1279 кв. м., расположенное по адресу: город Москва, улица Самокатная дом 1, строение 3 на следующих условиях:

"ДОГОВОР КУПЛИ - ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

(НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ)

N _______________________________________

г. Москва "___"______________20____г.

Департамент городского имущества города Москвы, именуемый в дальнейшем "Продавец", в лице __________________________________________________________

действующего на основании доверенности от "___" ____________ 20 _____________ г.,

удостоверенной нотариусом г. Москвы _________________________________________ и зарегистрированной в реестре за N ___________, с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью "ВЕРНИСАЖ", именуемое в дальнейшем "Покупатель", в лице Генерального директора Сметанина А.Б., действующего на основании Устава, с другой стороны, именуемые вместе "Стороны", а по отдельности "Сторона", руководствуясь Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Законом города Москвы от 17 декабря 2008 года N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы" заключили настоящий договор (далее - "Договор") о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Продавец обязуется передать в собственность покупателя нежилые помещения (далее - объект), общей площадью 1279 кв. м., расположенное в здании по адресу г. Москва, улица Самокатная дом 1, строение 3, а покупатель обязуется принять и оплатить это имущество.

1.2. Объект находится в собственности города Москвы (запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 77-77-04/063/2006-476 от 27.06.2006), имеет кадастровый номер 77:01:0001007:4855 и состоит из следующих нежилых помещений: подвал, помещение I - комнаты с 1 по 3, помещение I -комната 5; цоколь, помещение 1 - комнаты с 1 по 13, помещение 2, комнаты с 1 по 3, помещение I - комнаты 2а, 26, За, 3б, 1б, помещение II - комнаты с 4 по 6; этаж 1, помещение 1 - комнаты с 1 по 27, помещение I - комнаты 30, 31; этаж 2, помещение 1 - комнаты с 1 по 13, 18, 19, помещение I - комнаты 4а, 22, 23.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Покупатель обязан:

3. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. Цена объекта составляет 56 228 000 (пятьдесят шесть миллионов двести двадцать восемь тысяч) рублей.

НДС в соответствии в подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

3.2. Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения.

3.4. Оплата по договору вносится покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее пяти месяцев с даты государственной регистрации перехода права собственности на объект от продавца к покупателю. Последующие ежеквартальные платежи осуществляются покупателем до 17 дня третьего месяца очередного квартала. Все ежеквартальные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 2 811 400 (двух миллионов восьмисот одиннадцати тысяч четырехсот) рублей и процентов за рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга по ставке 2,75 % в год.

Получатель - Управление Федерального Казначейства по г. Москве

(Департамент городского имущества города Москвы)

ИНН - 7705031674

КПП - 770501001

ОКТМО - 45388000

БИК - 044583001

Расчетный счет -40101810800000010041

КБК - 07111402023028000410

В платежном поручении необходимо указывать номер и дату договора, адрес объекта и наименование покупателя.

4. ЗАЛОГ ИМУЩЕСТВА

4.1. В качестве обеспечения исполнения обязательств покупателя по оплате приобретаемого имущества в соответствии с пунктом 5 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого покупателем по настоящему договору, который является также соглашением о залоге нежилого имущества в соответствии с нормами статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 года N102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

4.3. Предметом залога является имущество, указанное в пункте 1.1 настоящего договора, которое без согласия продавца может быть отчуждено покупателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом, а также сдано в аренду, передано во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлено последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) в соответствии с пунктом 1 статья 37, пунктом 1 статьи 40 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

4.4. Оценка имущества произведена в установленном порядке и указана в пункте 3.1 договора.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН И РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

5.2. Все споры между сторонами разрешаются в порядке, установленном действующим законодательством.

6. ИЗМЕНЕНИЕ ДОГОВОРА

7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

ПРОДАВЕЦ ПОКУПАТЕЛЬ

Департамент городского имущества ООО "ВЕРНИСАЖ",

города Москвы, ОГРН 1107746297053, ИНН 7715806578,

ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674, КПП 771501001, адрес места нахождения:

КПП 770501001, адрес места нахождения: 127018, г. Москва, ул. Полковая, 1, стр.

115054, г. Москва, Бахрушина ул., 20 19, комн. 12.

Истец уточнил редакции пунктов 1.1; 3.2; 3.4; 4.3.

При повторном рассмотрении судом первой инстанции изучены отчеты об оценке рыночной стоимости, выводы оценщика ООО "АБН-Консалт" относительно рыночной стоимости признаны объективными и достоверными, ввиду чего решением Арбитражного суда города Москвы от 04.05.2017 определены условия договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 1 279 квадратных метров по адресу: город Москва, улица Самокатная, дом 1, строение 3 и изложены в следующей редакции:

пункт 3.1. договора:

"3.1. Цена объекта составляет 146 602 000 (сто сорок шесть миллионов шестьсот две тысячи) руб. в соответствии с отчетом от 10.12.2014 N 74-14Б/129 об оценке рыночной стоимости объекта, выполненной ООО "АБН-Консалт", достоверность которого подтверждена экспертным заключением от 25.12.2014 N 3616/С-14, выполненным НП СРО "СВОД".

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.".

пункт 3.2 договора:

"3.2. Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения".

пункт 3.4 договора:

"3.4. Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с момента заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 2 443 366 (два миллиона четыреста сорок три тысячи триста шестьдесят шесть) рублей 66 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".

Остальные пункты договора судом оставлены в редакции Департамента городского имущества города Москвы (далее - ДГИ г. Москвы, ответчик).

Не согласившись с указанным решением, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил отменить состоявшееся решение, вызвать эксперта Кириллову Е.В. в судебное заседание для дачи объяснений, удовлетворить требования исходя из цены, определенной судебным экспертом Кирилловой Е.В., обязать Департамент городского имущества города Москвы заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:0001007:4855, общей площадью 1 279 квадратных метров по адресу: город Москва, улица Самокатная, дом 1, строение 3 по цене 56 228 000 рублей, без НДС в рассрочку на пять лет, на условиях, изложенных в прилагаемом проекте договора купли-продажи.

В качестве одного из доводов апелляционной жалобы, истец указывает на то, что судом первой инстанции допущены процессуальные нарушения, влекущие безусловную отмену судебного акта, а именно, судом рассмотрены требования, которые истцом не заявлялись.

Согласно разъяснениям абзаца 2 пункта 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" если судом апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционной жалобы в порядке апелляционного производства будет установлено, что при рассмотрении дела в суде первой инстанции лицо заявляло ходатайство в соответствии со статьей 49 Кодекса об изменении предмета или основания иска, увеличении или уменьшении исковых требований и суд неправомерно отказал в удовлетворении такого ходатайства или рассмотрел заявление без учета заявленных изменений либо по какому-то другому требованию лица, участвующего в деле, не принял решения и утрачена возможность принятия дополнительного решения, то суд апелляционной инстанции, исходя из положений части 1 статьи 268 АПК РФ о повторном рассмотрении дела, в силу части 6.1 статьи 268 АПК РФ переходит к рассмотрению дела по правилам, установленным Кодексом для рассмотрения дела в суде первой инстанции, в рамках которого рассматривает не рассмотренные ранее требования, принимает измененные предмет или основание иска, увеличенные (уменьшенные) требования.

В части 6.1 статьи 268 АПК РФ указано, что при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 Кодекса, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в срок, не превышающий трех месяцев со дня поступления апелляционной жалобы вместе с делом в арбитражный суд апелляционной инстанции. О переходе к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции выносится определение с указанием действий лиц, участвующих в деле, и сроков осуществления этих действий.

С учетом указанных обстоятельств и требований Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

В заседании суда апелляционной инстанции 01.08.2017 представители истца исковые требования поддержали в полном объеме.

Представитель ответчика возражала против удовлетворения исковых требований.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в соответствии со статьями 266 и 268 АПК РФ, выслушав представителя истца, ответчика и третьего лица, с учетом исследованных по делу доказательств, полагает, что решение Арбитражного суда города Москвы от 04.05.2017 подлежит отмене по безусловным основаниям, а исковые требования ООО "Вернисаж" подлежат оставлению без удовлетворения на основании следующего.

Согласно статье 3 Закона N -159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества при следующих условиях: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Истцом избран способ защиты права о понуждении заключить договор в редакции приложенного обществом проекта (с учетом уточнений редакций пунктов договора). При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что Департаментом проект договора в его редакции в материалы дела не представлялся.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

По смыслу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях недостижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты (пункт 1 статьи 445 ГК РФ).

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Подготовка и представление заявителем проекта договора является обязательным условием при рассмотрении в суде требования о понуждении заключить договор.

Проект договора должен содержать все существенные условия подлежащего заключению договора, которые исследуются и оцениваются судом при разрешении спора.

Как установлено судом апелляционной инстанции, согласно выписке протокола N 39 от 26.05.2010 Комиссии по проведению торгов ООО "Вернисаж" признано победителем аукциона по лоту N 22-ЮВ(па)-2010 для субъектов малого предпринимательства Москвы. Нежилые помещения по адресу: Москва, Самокатная ул., д.1, стр. 3, ЮВАО, пл. 1279 кв.м (отдельно стоящее 2-этажное нежилое здание: подвал пом. I, комн. 1-3, 5; цоколь, пом. I, комн. 1, 2, 2а, 2б, 3, 3а, 3б, 4-13,16, пом.II, комн. 1-6; 1-й этаж, пом. I, комн. 1-27, 30, 31; 2-й этаж, пом. I, комн. 1-4, 4а, 5-13, 18, 19, 22, 23). Функциональное назначение использования объекта: под офис. Цель использования согласована с органами:

- ЦГСЭН (от 28.12.2009 N 5/89), с рекомендацией разработки и согласования проекта размещения предприятий в органах Роспотребнадзора в установленном порядке;

- Управлением ГО и ЧС по Юго-Восточному округу (Госпожнадзора) (от 24.11.2009 N 2-10-2731), при условии соблюдения противопожарных мероприятий.

Право собственности города Москвы в установленном порядке зарегистрировано на помещения общей площадью 1 279 кв.м. в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись от 27.06.2006 N 77-77-04/063/2006-476.

По результатам аукциона 26.05.2010 между Департаментом и ООО "Вернисаж" заключен договор аренды N 05-00046/10 нежилого объекта (нежилое помещение, здание, сооружение) (деле - объект аренды) общей площадью 1 279 кв.м, находящегося по адресу: г. Москва, ул. Самокатная, д. 1, стр. 3, цель использования - под офис.

Согласно Акту приема (передачи) нежилого помещения (здания, сооружения), находящегося в собственности г. Москвы от 27.05.2010, а Департамент сдал, а арендатор принял нежилое помещение (здание, сооружение).

В соответствии с пунктом 8 особых условий к договору аренды от 26.05.2010 N 05-00046/10, арендатор, при необходимости, производит текущий ремонт нежилого здания за счет собственных средств в сроки согласованные с Департаментом, без права предъявления арендодателю требования по возмещению понесенных расходов.

Оценив представленные документы, суд апелляционной инстанции полагает, что истцом арендуется здание в целом. При этом суд руководствуется также следующим.

На спорный объект были составлены документы технической инвентаризации по состоянию на 03.02.2006, а также поэтажные планы от 03.02.2006.

С учетом названных документов были сформированы условия договора аренды от 26.05.2010 N 05-00046/10, а указанные документы включены в данный договор в качестве приложений, являющихся неотъемлемой частью договора аренды.

В соответствии с экспликацией на здание по адресу: г. Москва, ул. Самокатная, д. 1, стр. 3, суммарная площадь всех помещений в здании составляет 1 279 кв.м (подвальный этаж (91, 1 кв. м) +цокольный этаж (305,4 и 66, 0 кв.м)+1-й этаж (399,3 кв.м.)+2-й этаж (417,2 кв.м).

Вместе с тем, 14.10.2014 была составлена новая экспликация и новые поэтажные планы, из которых следует, что общая площадь всех помещений по адресу: г. Москва, ул. Самокатная, д. 1, стр. 3 составляет 1 319, 8 кв. м.

Указанные помещения площадью 40, 8 кв.м, ранее находившиеся "за итогом", не были внесены ввиду технической ошибки по составлении экспликации от 03.02.2006 и поэтажных планов от 03.02.2006, положенных в основу условий указанного договора аренды.

Как установлено судом апелляционной инстанции, разницу в 40, 8 кв.м образуют нежилые помещения, не имеющие самостоятельного назначения и представляющие собой помещения общего пользования, которые эксплуатируются ООО "Вернисаж" и доступ к которым не ограничен Департаментом.

Таким образом, объект выкупа, указанного в проекте договора не соответствует объекту аренды.

Пунктом 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" предусмотрено, что приватизация зданий, строений и сооружений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Пунктом 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что отчуждение зданий, строений, сооружений осуществляется одновременно с отчуждением покупателю такого имущества земельного участка, занимаемого этим имуществом и необходимого для его использования.

В соответствии с пунктом 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных законом.

Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся в нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается (пункт 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка является ничтожной; практика применения законодательства по этому вопросу сформирована постановлениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2010 N 14831/09 и 03.04.2012 N 14556/11.

По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 ГК РФ условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

Таким образом, ввиду того, что заявление истца о выкупе касается только помещений в здании, которым он пользуется по договору аренды, без решения вопроса о земельном участке, оснований для удовлетворения исковых требования не имеется.

Истец 14.02.2014 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемого имущества, ссылаясь на статью 3 Закона N 159-ФЗ.

Субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на выкуп арендованного имущества только при наличии совокупности всех трех названных выше условий, установленных данной статьей и при отсутствии хотя бы одного из условий предусмотренного названной нормой, преимущественное право арендатора на выкуп арендуемого имущества не может быть реализовано.

Как следует из материалов дела истцом не соблюдено условие, указанное в части 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ.

Арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2013 должно находиться во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего федерального закона.

Пунктом 1.3 договора аренды от 26.05.2010 N 05-00046/10 установлено, что объект аренды передается в аренду для использования под офис.

Вместе с тем, в результате ряда осмотров нежилых помещений спорного здания Управлением городским имуществом в ЮВАО Департамента выявлены нарушения установленного целевого использования нежилых помещений, а именно, ООО "Вернисаж" использует переданные в аренду помещения под общежитие.

В подтверждение данного факта составлены акты осмотров нежилых помещений г. Москвы от 01.10.2013 N 00-034971/13 и от 06.11.2013 N 00-05022/13.

Кроме того, в адрес ООО "Вернисаж" Департаментом было направлено письмо от 08.10.2013 N ДГИ-И-23990/13 с требованием, устранить выявленные нарушения в срок до 18.10.2013 и проинформировать об этом Департамент.

Доказательств исполнения предписания Департамента в материалы дела не представлено.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что указанным обстоятельствам судебная оценка по делу N А40-33252/15 не давалась.

Учитывая изложенное, согласно пункту 2 статьи 269 АПК РФ решение Арбитражного суда города Москвы от 04.05.2017 подлежит отмене на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, с принятием судом апелляционной инстанции нового судебного акта об отказе в удовлетворении иска о понуждении заключить договор на условиях ООО "Вернисаж".

Судебные расходы по делу относятся на истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 04 мая 2017 года по делу N А40-121031/14 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Левченко

Судьи

В.Р. Валиев
А.Н. Григорьев

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.