Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 августа 2017 г. N 09АП-30136/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 19 декабря 2017 г. N Ф05-19006/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

21 августа 2017 г.

Дело N А40-20350/17

Резолютивная часть постановления объявлена 14.08. 2017 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 21.08. 2017 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сумароковой Т.Я., судей Веклича Б.С., Алексеевой Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бутыревой К.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

ООО "Виктория Балтия" и ИП Маркаряна А.Р.

на решение Арбитражного суда г.Москвы от 31.03.2017 по делу N А40-660/16, принятое судьей Павлюк Ю.Б. (40-5)

по иску общества с ограниченной ответственностью "Виктория Балтия" (236035, Калининградская область, г. Калининград, ОГРН 1053900175207, ИНН 3905069220)

к индивидуальному предпринимателю Маркаряну Араму Робертовичу

(ОГРНИП 315774600245965, ИНН 772992752858)

о признании долгосрочного договора аренды нежилого помещения от 19.05.2015 N В65/15-ДДА расторгнутым с 14.09.2015; о взыскании авансового платежа в размере 2 800 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму 2 800 000 руб., с 14.09.2015 по 31.12.2015 из расчета 8,25% годовых, с 01.01.2016 по день фактического исполнения обязательства из расчета 11% годовых; о взыскании судебных расходов; по встречному иску индивидуального предпринимателя Маркаряна Арама Робертовича к обществу с ограниченной ответственностью "Виктория Балтия" о признании долгосрочного договора аренды нежилого помещения от 19.05.2015 N В65/15-ДДА недействительным; о взыскании реального ущерба в размере 5 078 400 руб., упущенной выгоды в размере 24 453 300 руб.

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - 1) общество с ограниченной ответственностью "Планета" (ОГРН 1147746423714, ИНН 7709952330), 2) общество с ограниченной ответственностью "СИТИ" (ОГРН 5147746112179, ИНН 7714945272)

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: не явился, извещен,

от ответчика: Занько В.В. по доверенности от 11.08.2017;

от третьих лиц: не явились, извещены,

Общество с ограниченной ответственностью "Виктория Балтия" (далее -ООО "Виктория Балтия") обратилось в Арбитражный суд города Москвы к индивидуальному предпринимателю Маркаряну Араму Робертовичу с исковым заявлением о признании долгосрочного договора аренды нежилого помещения от 19.05.2015 N В65/15-ДДА расторгнутым с 14.09.2015; о взыскании авансового платежа в размере 2 800 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму 2 800 000 руб., с 14.09.2015 по 31.12.2015 из расчета 8,25% годовых, с 01.01.2016 по день фактического исполнения обязательства из расчета 11% годовых; о взыскании судебных расходов.

Индивидуальный предприниматель Маркарян А.Р. обратился к ООО "Виктория Балтия" с встречным иском о признании долгосрочного договора аренды нежилого помещения от 19.05.2015 N В65/15-ДДА недействительным; о взыскании реального ущерба в размере 5 078 400 руб., упущенной выгоды в размере 24 453 300 руб.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 31.03.2017 года судом первой инстанции в удовлетворении первоначального и встречного иска отказано.

С решением суда первой инстанции стороны не согласились, подали апелляционные жалобы, в которых просят решение суда изменить, принять новый судебный акт.

В обоснование апелляционных жалоб заявители ссылаются на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании заявитель апелляционной жалобы ответчик полностью поддержал свои доводы. Против доводов противоположной стороны заявил возражения. Третьи лица и истец в судебном заседании не участвовали, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом. Дело рассмотрено без их участия на основании п.3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, суд установил следующие обстоятельства.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Как следует из материалов дела, 19.05.2015 между ООО "Виктория Балтия"

(арендатор) и ООО "ПЛАНЕТА" (арендодатель) заключен долгосрочный договор аренды нежилого помещения N В65/15-ДДА (далее - договор аренды) на нежилое помещение общей площадью 1 030 кв.м., состоящее из части комнаты N 5, площадью 531,5 кв.м., и комнат NN16-47, площадью 498,5 кв.м., расположенного в здании, находящемся по адресу: г. Москва, ул. Золоторожский вал, д. 38. стр.1.

Срок действия названного договора аренды составляет 10 лет с момента его государственной регистрации. На момент заключения договора аренды собственником помещения являлось ООО "ПЛАНЕТА", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 77-АР от 24.10.2014 N 805249.

В соответствии с п. 4.6. договора аренды арендатор перечислил на расчетный счет арендодателя по платежному поручению от 26.05.2015 N 19293 авансовый платеж в размере 2 800 000 руб., который должен был впоследствии засчитан за первый месяц аренды после подписания акта приема-передачи помещения.

Арендодателем 03.06.2015 г. согласована необходимая перепланировка помещения и на основании акта допуска арендатора для проведения отделочных и подготовительных работ, подписанного сторонами 05.06.2015, в связи с чем арендатор приступил к подготовке помещения для его использования в качестве продовольственного супермаркета "Виктория".

Для этих целей арендатор заключил 10.06.2015 договор подряда на проектные работы N В65-ПР/2015 с ООО "Архитектурно-проектное бюро "ДЕЛЬТА"; 22.06.2015 арендатором заключен договор подряда NВ65-СМР/2015 с ООО "СУ-17" (подрядчик) для проведения комплекса строительно-монтажных и отделочных работ в соответствии с выполненной проектной документацией ООО "АПБ "ДЕЛЬТА". Согласно акту приема-передачи от 23.06.2015 подрядчик приступил к выполнению работ.

На основании договора купли-продажи от 25.05.2015 собственником здания стал предприниматель Маркарян А.Р., который также является залогодержателем доли в ООО "ПЛАНЕТА" согласно договору залога от 15.05.2015.

Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненно наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В пункте 23 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Следовательно, в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель ООО "ПЛАНЕТА" перестал быть стороной по долгосрочному договору аренды.

Представитель предпринимателя Маркаряна А.Р. уведомил ООО "Виктория Балтия" о том, что 10.06.2015 Арбитражным судом города Москвы возбуждено исковое производство по делу N А40-103187/15 по иску Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы к ООО "Рома С Компания А" о признании объекта, находящегося по адресу: Москва, ул. Золоторожский вал, д. 38, стр. 1 самовольной постройкой, о признании зарегистрированного права собственности отсутствующим и об обязании освободить земельный участок.

При этом определением Арбитражного суда города Москвы от 10.06.2015 приняты обеспечительные меры по делу N А40-103187/15 в виде запрета Управлению Росреестра по Москве осуществлять регистрацию любых сделок в отношении названного объекта. ООО "Рома С Компания А" является арендатором земельного участка на котором находится здание в котором расположено помещение, являющееся предметом заключенного ООО "Виктория Балтия" с ООО "ПЛАНЕТА" договора аренды.

В соответствии с пунктом 2.4. договора аренды арендодатель обязался гарантировать, что в отношении помещения отсутствуют исковые требования третьих и лиц, а также не совершать без согласия арендатора каких-либо сделок, которые могут привести к обременению правами третьих лиц.

По мнению ООО "Виктория Балтия" при заключении договора аренды ООО "ПЛАНЕТА" и предприниматель Маркарян А.Р. не поставили арендатора в известность об идущем судебном разбирательстве и наложенных обеспечительных мерах и тем самым нанесли ему ощутимые убытки.

ООО "Виктория Балтия" прекратило ведение подготовительных строительно-монтажных работ в помещении и 14.09.2015 в адрес предпринимателя Маркаряна А.Р. направило требование о расторжении договора аренды с 14.09.2015 в одностороннем порядке, возврате авансового платежа в размере 2 800 000 руб. и затрат на выполненные подготовительные строительно-монтажные работы.

В адрес предпринимателя Маркаряна А.Р. направлена 23.10.2015 претензия за от 19.10.2015 исх.N 10-19-15/УК с указанием требований и сроков урегулирования разногласий.

Между тем, ООО "Виктория Балтия" не учтено, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 30.10.2015 отказано в удовлетворении требований Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы о признании объекта, находящегося по адресу: Москва, ул. Золоторожский вал, д. 38, стр. 1, самовольной постройкой, о признании зарегистрированного права собственности отсутствующим и об обязании освободить земельный участок. При этом определением от 17.02.2016 обеспечительные меры отменены.

Таким образом, требование ООО "Виктория Балтия" о признании договора аренды расторгнутым с 14.09.2015 (даты прекращения строительно-монтажных работ в помещении направления требования о расторжении договора) удовлетворению не подлежит за отсутствием оснований для расторжения договора.

Кроме того, арендатор продолжал пользоваться объектом аренды, производил либо организовывал в нем ремонтные работы. Факт пользования спорным помещением не оспаривается, поэтому оснований для возврата уплаченных за пользование помещением платежей не имеется. Как не имеется и оснований для начисления процентов за пользование чужими денежными средствами. Доводы апелляционной жалобы истца по первоначальному иску не могут быть приняты в качестве изменения решения суда первой инстанции.

По встречному иску основанием для признании договора недействительным истцом заявлено, что ранее был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 25.05.2015, между ООО "Планета" и предпринимателем Маркаряном А.Р., где собственником помещения являлось ООО "Планета".

Между ООО "Планета" и ООО "СИТИ" 15.05.2015 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому ООО "СИТИ" (покупатель) приобрело в собственность процент доли в нежилом помещении, общей площадью 4785,9 кв.м., по адресу: г. Москва, ул. Золоторожский вал, д. 38, стр. 1, кадастровый (условный) номер: 77:04:0001021:1326 и 15.05.2015 между продавцом и покупателем подписан акт приема-передачи недвижимого имущества.

По мнению предпринимателя заключенный 19.05.2015 договор аренды между ООО "Виктория Балтия" и ООО "Планета" на передачу имущества, находящегося в долевой собственности, без согласия всех участников долевой собственности, поэтому договор аренды, заключенный между ООО "Планета" и ООО "Виктория Балтия" является недействительным.

Во встречном иске также указывается, что на объект возникло право общей долевой собственности, на основании соглашения о порядке пользования общим долевым имуществом - ТД "Золоторожский" (далее - соглашение), заключенного 16.05.2015.

При этом данный документ в материалы дела не приложен, в связи с чем, суд не усматривает данный довод являющимся доказательством недействительной сделки. Доказательств того, что объект аренды является общим долевым имуществом также не представлено.

Требование Предпринимателя Маркаряна А.Р. о взыскании с ООО "Виктория Балтия" убытков в виде реального ущерба и упущенной выгоды также обоснованно не удовлетворено судом первой инстанции.

В силу статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб.

В пунктах 11, 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что применяя статью 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует учитывать, что по общему правилу лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Возмещение убытков в меньшем размере возможно в случаях, предусмотренных законом или договором в пределах, установленных гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Для взыскания убытков истцом должна быть доказана вина причинителя вреда, размер убытков и причинно-следственная связь между неправомерными действиями ответчика и причиненным ущербом. Отсутствие доказательства хотя бы одного из указанных оснований не дает права требовать возмещения убытков. Кроме того, истцом должно быть доказано, что им принимались меры для предотвращения убытков и уменьшения их размера.

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Согласно ст.65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается в качестве основания своих требований или возражений. Истцом по встречному иску не доказано ни одно из оснований заявленных требований.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции соответствует обстоятельствам дела, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции апелляционный суд не находит, решение изменению не подлежит.

Госпошлина по апелляционным жалобам в порядке ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ подлежит отнесению на заявителей.

Руководствуясь статьями 110, 176, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 31.03.2017 по делу N А40-660/16 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Т.Я. Сумарокова

Судьи

Б.С. Веклич Е.Б. Алексеева