Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 августа 2017 г. N 15АП-11875/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 ноября 2017 г. N Ф08-9182/17 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

23 августа 2017 г.

дело N А32-3986/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 августа 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сулименко О.А.,

судей Гуденица Т.Г., Илюшина Р.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Карнауховой В.В.,

при участии:

от заявителя: Бенделиани Т.Н. - представитель по доверенности от 09.09.2016, паспорт;

от заинтересованного лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от третьего лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственная компания "Октябрь"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.06.2017 по делу N А32-3986/2017, принятое судьей Григорьевой Ю.С.,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственная компания "Октябрь" (ИНН 2333012101, ОГРН 1072333000343)

к заинтересованному лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

при участии третьего лица Администрации муниципального образования

г. Горячий ключ Краснодарского края

о признании незаконным отказа,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственная компания "Октябрь" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление; Росреестр) о признании незаконным решения N 23/001/857/2016-7316 от 10.01.2017 об отказе в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:41:1008002:3618, площадью 98,3 кв.м., расположенный по адресу: г. Горячий Ключ, ул. Ленина, 93 А; об обязании осуществить государственную регистрацию права собственности на указанный объект незавершенного строительства.

Заявленные требования мотивированы тем, что договор аренды земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, заключен до вступления в силу Закона N 171-ФЗ, устанавливающего обязательность проведения торгов, ввиду чего на момент создания объекта недвижимости - 22.08.2016 договор аренды являлся действующим. Со ссылкой на позицию, изложенную в п. 24 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, общество указало на отсутствие в рассматриваемом случае препятствий для проведения государственной регистрации права собственности.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.06.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано. Решение мотивировано тем, что управлением правомерно отказано в проведении государственной регистрации, так как спорный объект не представляется возможным отнести к зданию, строению и сооружению, права в отношении которых могут подлежать государственной регистрации, при условии истечения срока договора аренды земельного участка, на котором, расположены соответствующие объекты.

Общество с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственная компания "Октябрь" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.06.2017 отменить, ссылаясь на то, что приведенные судом первой инстанции основания для отказа в государственной регистрации спорного объекта являются необоснованными.

В обоснование апелляционной жалобы общество указало, что материалами дела подтверждается факт завершения фундаментных работ, а также ссылалось на правовую позицию, изложенную в постановлении Пленума ВАС РФ N 73, в соответствии с которой факт истечения срока договора аренды не препятствует регистрации права собственности на объект недвижимости.

Отзыв на апелляционную жалобу представлен не был.

В судебном заседании суд, проверив наличие доказательств надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, совещаясь на месте, определил рассмотреть апелляционную жалобу в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей заинтересованного лица и третьего лица. Представитель ООО "Сельскохозяйственная компания "Октябрь" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя общества, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 13.10.2016 общество обратилось в Управление Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением о государственной регистрации права собственности в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 23:41:1008002:3618, площадью 98,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Горячий Ключ, ул. Ленина, 93 А.

По результатам рассмотрения указанного заявления регистрирующим органом принято решение об отказе в осуществлении регистрационных действий от 10.01.2017 по основаниям, предусмотренным положениями статей 26, 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Так, управлением установлено, что обществом не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав, а форма и содержание документов, представленных для государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Отказ мотивирован тем, что общество на момент обращения в Управление Росреестра с соответствующим заявлением не обладало ни вещными, ни обязательственными правами в отношении земельного участка, на котором расположен объект. Договор аренды от 07.02.2013, заключенный между администрацией муниципального образования город Горячий Ключ и обществом о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером: 23:41:1008002:1096 прекратил свое действие в силу направленного в адрес общества органом местного самоуправления уведомления от 22.08.2016 о намерении прекратить соответствующие арендные отношения. После приостановления регистрационных действий обществом не представлено доказательств обладания правом аренды вышеуказанного земельного участка, в том числе документов, подтверждающих возобновление договора аренды от 07.02.2013 на новый срок.

Считая данный отказ регистратора незаконным, общество обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

На дату подачи обществом заявления действовал Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

В соответствии со статьей 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее осуществления (правоустанавливающих документов).

При проведении государственной регистрации прав регистрирующий орган осуществляет правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию, то есть проверку юридической силы правоустанавливающих и других представленных на регистрацию документов (статьи 9 и 13 Закона N 122-ФЗ).

Как установлено абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Законом для государственной регистрации права.

В рассматриваемом случае основанием для обращения заявителя в суд послужил вывод управления о том, что на государственную регистрацию не представлен документ, подтверждающий наличие прав на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства.

В соответствии со статьей 25 Закона N 122-ФЗ право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения.

Как разъяснено в пункте 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком.

Из материалов дела следует, что, приостанавливая государственную регистрацию, управление предложило обществу представить доказательства обладания земельным участком, на котором расположен спорный объект.

Представленный заявителем договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности, заключаемый по результатам торгов от 07.02.2013, между администрацией муниципального образования город Горячий Ключ и обществом о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером: 23:41:1008002:1096 заключен сроком до 25.06.2016. Срок действия разрешения на строительство спорного объекта недвижимости был установлен - до 25.11.2016.

В силу статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором.

По общему правилу, в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Вместе с тем, в абзаце 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Как верно установлено судом первой инстанции, в рассматриваемом случае, с учетом того, что договор 07.02.2013 заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (декабрь 2015 г.), то представляется возможным руководствоваться общими положениями ГК РФ о договорах.

Таким образом, договор аренды от 07.02.2013 по истечении установленного срока действия в отсутствие возражений со стороны арендодателя возобновлен на неопределенный срок.

Уведомление о прекращении договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений и освобождения арендованного имущества (Определение ВАС РФ от 15.03.2010 N 2827/10 по делу N А63-19/09, Определение ВАС РФ от 17.02.2010 N ВАС-1434/10 по делу N А63-3957/2009, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.08.2012 по делу N А63-7920/2011).

Администрацией муниципального образования город Горячий Ключ 22.08.2016 в адрес общества направлено уведомление о расторжении договора аренды от 27.06.2013, получение которого общество не отрицает. Доказательств оспаривания сделки по расторжению договора заявителем не представлено.

Таким образом, действие договора аренды на момент принятия государственным регистратором оспариваемого решения прекращено.

Между тем, согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", указанное обстоятельство не является основанием для отказа в государственной регистрации.

Как следует из пункта 24 Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, согласно пункту 4 статьи 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком.

Приведенное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.

Вместе с тем, приведенным постановлением Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 установлено, что если при проведении правовой экспертизы регистрирующий орган придет к выводу о том, что объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы и т.п.), то отказ в государственной регистрации прав является правомерным.

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства), необходимо установить, полностью ли на нем завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Из материалов настоящего дела видно, что объект незавершенного строительства на земельном участке как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует, поскольку работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы полностью не завершены, а состояние спорного объекта не позволяет идентифицировать его как объект недвижимости.

Как следует из кадастрового паспорта объекта, его степень готовности, составляет 9%, площадь - 98, 3 кв.м. Указание на наименование объекта, его назначение в кадастровом паспорте - отсутствуют. Из кадастрового паспорта не видно, из какого материала возведен объект с 9 % степенью готовности.

Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В материалах регистрационного дела, исходя из изложенного, имеются доказательства выполнения на момент обращения с заявлением лишь подготовительных работ по возведению объекта, которые по приведенной классификации относятся к стадии строительства менее, чем низкая степень готовности объекта.

Так, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о правомерности отказа Управления Росреестра по Краснодарскому краю и невозможности осуществления испрашиваемого регистрационного действия, так как спорный объект незавершенного строительства крайне низкой степени готовности, который как таковым объектом недвижимости еще не является, поскольку представляет собой улучшение земельного участка в виде его подготовки к созданию объекта недвижимости.

По мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, судом первой инстанции верно определены обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судебная коллегия признает правомерной ссылку апелляционной жалобы на положения п. 24 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, однако факт незаконности отказа в государственной регистрации ввиду истечения срока договора аренды не свидетельствует о незаконности отказа Управления Росреестра по Краснодарскому краю в государственной регистрации от 10.01.2017, так как в ходе исследования обстоятельств дела судом установлен факт отсутствия объекта незавершенного строительства.

При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции признает обжалуемое решение суда обоснованным, вынесенным на основании объективного исследования обстоятельств и материалов дела, с учетом норм действующего законодательства.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм процессуального права, которые в соответствии с ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.06.2017 по делу N А32-3986/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.А. Сулименко

Судьи

Т.Г. Гуденица Р.Р. Илюшин