Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 августа 2017 г. N 09АП-28359/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 6 декабря 2017 г. N Ф05-18016/17 настоящее постановление оставлено без изменения

город Москва

24 августа 2017 г.

Дело N А40-12123/17

Резолютивная часть постановления объявлена 22.08.2017.

Постановление в полном объеме изготовлено 24.08.2017.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Румянцева П.В.,

судей:	Марковой Т.Т., Кочешковой М.В.,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания Бабажановым Н.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу НП МЖК "Зеленоград"на решение Арбитражного суда г. Москвы от 27.04.2017 по делу N А40-12123/17, принятое судьей Л.А. Смысловой,

по заявлению НП МЖК "Зеленоград"

к Управлению Росреестра по Москве

об оспаривании отказа,

при участии:

от заявителя:	Адам Г.Г. по дов. от 11.01.2016;
от заинтересованного лица:	Фокина Н.С. по дов. от 30.12.2016;

УСТАНОВИЛ:

НП МЖК "Зеленоград" (далее - заявитель) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве оформленного письмом N 77/012/005/2016-689,684 от 05.10.2016 в государственной регистрации права собственности города Москвы на объект недвижимого имущества расположенного по адресу г. Москва, г. Зеленоград, мкр. 5а, корп. 528, общей площадью 2 174,3 кв.м., обязании Росреестра по г. Москве зарегистрировать право собственности.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 27.04.2017 в удовлетворении заявления было отказано.

Не согласившись с решением, заявитель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, требования удовлетворить.

Ответчик возразил против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность решения проверены в соответствии со ст.ст.266, 268 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, заслушав представителей сторон, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, доводы апелляционной жалобы, считает, что решение подлежит отмене на основании ч. 2 ст. 270 АПК РФ в связи с неправильным применением норм материального права.

Материалами дела подтверждается, что на основании договора аренды от 16.08.1994 N М-10-000924 с Правительством Москвы заявителю был передан в аренду для целей строительства земельный участок площадью 48 345 кв.м. (участок N15).

На указанном земельном участке НП МЖК "Зеленоград" было построено административное здание, с присвоением адреса: г. Москва, г. Зеленоград, мкр. 5а, корп.528.

Право собственности на указанное здание зарегистрировано заявителем, что подтверждается свидетельством от 19.03.2002, выпиской из ЕГРП.

В последующем участок N 15 01.01.2007 был разделен на два земельных участка с кадастровыми номерами: 77:10:0005001:63 и 77:10:0005001:65 (далее участок N 65).

При этом корпус 528 оказался в границах участка N 65, участок получил разрешенное использование "эксплуатация административного здания".

В последующем заявителем было принято решение о строительстве пристройки к административному зданию корп. 528 площадью 497,3 кв.м.

12 апреля 2016 года истец обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлением о регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 528, в связи с вводом в эксплуатацию пристройки площадью 497,3 кв.м. к административному зданию.

Письмом от 05 октября 2016 года N 77/012/005/2016-689,684 регистрирующий орган уведомил заявителя об отказе в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество на основании пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", мотивировав отказ тем, что в материалы дела не представлены документы подтверждающие отведение земельного участка N 65, в границах которого расположено здание по адресу г. Москва, г. Зеленоград, корп. 528, под реконструкцию или строительство объекта.

Материалами дела подтверждается, что заявитель обратился к ответчику с заявлением N 77/012/005/2016-684 о государственной регистрации прекращения права собственности НП МЖК "Зеленоград" на объект недвижимого имущества (нежилое здание общей площадью 1677 кв.м) с условным номером 139849, расположенный по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп.528 и с заявлением N 77/012/005/2016-689 о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества нежилое здание общей площадью 2045,8 кв.м, с кадастровым номером 77:10:0005001:1014, расположенный по адресу: г. Москва, Зеленоград, корп.528, предоставив в качестве правоустанавливающих документов договор долгосрочной аренды земельного участка от 27.04.2007 NМ-10-033015, из которого следовало, что земельный участок с кадастровым номером 77:10:05001:065 предоставлен Департаментом земельных ресурсов города Москвы в аренду истцу на срок с 23.07.2007 до 22.03.2056 для эксплуатации административного здания, а так же разрешение на ввод объекта в эксплуатацию NRU77 l 86000-003463 от 06.05.2011, из которого следовало, что разрешен ввод в эксплуатацию пристройки к административному зданию, расположенный по адресу: г. Москва, Зеленоградский АО, мкр.5А, корп.528 общей площадью 497,3 кв.м.

В соответствии со ст. 25 Закона о регистрации право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.

Согласно п.2 ст.3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника (правообладателя) земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.

В соответствии с п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ одним из квалифицирующих признаков самовольной постройки является создание строения, сооружения или иного недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, без получения на это необходимых разрешений.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10 /22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Следовательно, приобретение права на вновь созданный объект зависит от соблюдения при его создании существующих градостроительных и строительных норм и правил, наряду с документами, подтверждающими факт создания объекта, на регистрацию представляются документы, подтверждающие соблюдение вышеуказанных норм и правил, и, в частности, документы, подтверждающие отвод земельного участка под строительство объекта.

Согласно статьям 40, 41 Земельного Кодекса РФ собственники, арендаторы земельных участков вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительного регламентов, строительных, экологических, санитарно- гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Документов, подтверждающие отведение земельного участка под возведение пристройки, реконструкции здания, либо изменение назначения земельного участка па период проведения строительства пристройки, реконструкции здания не предоставлены.

Для получения недостающей информации и документов ответчик в порядке п. 1 ст. 19 закона о регистрации направил соответствующие запросы в адрес: Департамента городского имущества города Москвы, Префектуры Зеленоградского АО г. Москвы.

Дополнительными документами N 77/012/005/2016-689 от 17.05.2016 истец представил договор аренды земельного участка N М-10-000924 от 16.08.1994 с дополнительными соглашениями, предметом которого является завершение строительства и последующей эксплуатации зданий и сооружений жилого комплекса совместно с существующими.

По условиям договора была предусмотрена обязанность арендатора в срок до 31 декабря 1995 года завершить строительство зданий и сооружений жилого комплекса. Дополнительным соглашением N М-10-00092 4/6 от 5 25.10.2000 к договору аренды земельного участка N М-10-000924 от 16.08.1994 в пункт 1.1 раздела "Предмет и цель аренды" внести изменения в части площади земельного участка и изложить его в следующей редакции: "Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в долгосрочное пользование на условиях аренды земельный участок площадью 4,1 га по адресу: г. Зеленоград, 5-й микрорайон, именуемый в дальнейшем "Участок" (кадастровый номер 77:10:0005001:15).

На Участке имеются четыре 8-ми этажных жилых корпуса, диспетчерская, здание РЭУ, 1-2 этажное здание ЦТП, ТП-1, ТП-2, 22-х этажный жилой корпус, 6-12-ти этажный жилой корпус".

По сведениям ГКН земельный участок с кадастровым номером 77:10:0005001:15 был снят с учета 30.08.2010 и ему был присвоен статус - "Архивный" в связи с образованием 01.01.2007 последующих земельных участков с кадастровыми номерами 77:10:0005001:63 и 77:10:0005001:65, разрешенное использование последнего - эксплуатация административного здания по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 528.

Таким образом, Росреестр и суд первой инстанции посчитали, что документы, подтверждающие отведение земельного участка с кадастровым номером 77:10:0005001:65, на котором расположено здание по адресу: r. Москва, г. Зеленоград, корп. 528, в отношении которого осуществлена реконструкция в виде строительства пристройки, в материалы дела ПУД представлены не были.

Вместе с тем письмом от 10.06.2016 N 14-09-3846/6 Префектура Зеленоградского АО г. Москвы подтвердила возведение пристройки на основании представленного разрешения на ввод, а также сообщила, что уполномоченным органом в сфере земельно-имущественных отношений является Департамент городского имущества города Москвы.

Письмом от 28.06.2016 N ДГИ-1-5276 7/ 16-1 Департамент городского имущества города Москвы сообщил, что земельный участок с кадастровым номером 77:10:0005001:63 был представлен заявителю на основании Договора аренды от 16.08.1994 М-10-000924 для строительства зданий и сооружений жилого комплекса, который был расторгнут дополнительным соглашением от 22.03.2013.

Дополнительный запрос Росреестра от 09.09.2016 N 12-13 4/16 в Департамент городского имущества города Москвы по спорному вопросу остался без ответа.

Суд первой инстанции посчитал, что полученные ответы на запросы от уполномоченных органов не подтверждали предоставление заявителю земельного участка с кадастровым номером 77:10:0005001:65, в границах которого расположено здание по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 528 для возведения к нему пристройки, либо изменение назначения указанного земельного участка (с "для эксплуатации административного здания" на "для проведения строительства пристройки или реконструкции административного зданию) на период осуществления строительства пристройки или реконструкции здания.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции в связи со следующим.

Согласно положениям ст.ст. 2,4,13,16,17,18 ФЗ от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), действовавшим на момент оспариваемого отказа, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на объект недвижимости.

При этом под государственной регистрацией прав понимается не только государственная регистрация вещных прав на объект недвижимости, но и государственная регистрация ограничений (обременении) прав на этот объект (например: сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда и др.), т.е. Законом о регистрации установлен принцип единства объекта регистрации прав и ограничений (обременении) прав на недвижимое имущество.

Исходя из положений п. 2 ст. 2 и п. 5 ст. 12 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей оправах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП).

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" от 24.07.2007 N 221-ФЗ, кадастровый учет недвижимости подтверждает факт существования недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.

Согласно п. 1 ст. 28 Закона о регистрации, права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации.

В соответствии с абзацами 4, 10, 12, 13 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации, возникших после введения в действие Закона, перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона сделки с объектом недвижимого имущества; ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе.

Между тем, при обращении в Управление Росреестра для осуществления государственной регистрации права собственности на помещение, заявителем в регистрирующий орган были представлены все необходимые в соответствии с положениями ст.ст. 16-18 Закона о регистрации документы, в том числе: распоряжение Префекта Зеленоградского АО г. Москвы от 24.12.2007 N 1355-рп (т. 1 л.д. 45); акт разрешенного использования участка территории градостроительного объекта для осуществления строительства, реконструкции N А-1627/02 от 18.04.2006 (т. 1 л.д. 47); разрешение на строительство объекта от 23.01.2008 (т. 1 л.д. 53); разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU 77186000-003463 от 06.05.2011 (т. 1 л.д. 55).

Согласно части 1 статьи 8 Закона города Москвы от 19.12.2007 года N 48 "О землепользовании в городе Москве" земельные участки, распоряжение которыми осуществляют органы исполнительной власти города Москвы, могут быть предоставлены в аренду гражданам и юридическим лицам в соответствии с федеральным законодательством, настоящим Законом и иными правовыми актами города Москвы при условии соблюдения обременений и ограничений по использованию этих земельных участков.

В соответствии с частью 2 указанной статьи при предоставлении органами исполнительной власти города Москвы земельного участка в аренду устанавливается вид использования земельного участка из числа разрешенных градостроительным регламентом. При изменении установленного вида разрешенного использования земельного участка вносятся изменения в договор аренды земельного участка.

Земельным кодексом Российской Федерации, Градостроительным кодексом Российской Федерации, а также законодательством г. Москвы орган исполнительной власти, принимающий решение об изменении одного основного вида разрешенного использования земельного участка на другой в рамках разрешенных градостроительным регламентом, не был конкретизирован.

Между тем, поскольку на момент издания распоряжения от 24.12.2007 N 1355-рп при предоставлении земельных участков определяется правовой режим их использования, к которым относится и определение вида разрешенного использования земельного участка, соответствующее решение принимается исполнительным органом государственной власти, осуществляющим предоставление земельных участков.

В соответствии со статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10, 11 указанного закона.

Статьей 4 Закона города Москвы от 19.12.2007 года N 48 "О землепользовании в городе Москве" предусмотрено, что органы исполнительной власти города Москвы осуществляют распоряжение земельными участками, находящимися в собственности города Москвы; земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена; иными земельными участками в соответствии с федеральным законодательством.

В соответствии с пунктом 2 Временного положения о разграничении полномочий между Правительством Москвы и Администрациями округов в вопросах градостроительства и регулирования землепользования (приложение N 2 к постановлению Правительства Москвы от 31 марта 1992 года N 174а), действовавшим в период возникновения спорных правоотношений, префекты административных округов принимают решение, в частности, о предоставлении земельных участков на территориях, за исключением перечисленных в п. 1.

Согласно ст. 47 Устава г. Москвы и Положению о префектуре административного округа, утвержденному постановлением правительства Москвы от 03.12.2002 года N 981-ПП, Префект административного округа является должностным лицом исполнительной власти г. Москвы и от имени города своими действиями приобретает и осуществляет имущественные и личные неимущественные права и обязанности, а также принимает решения по отводу земельных участков.

Таким образом, исходя из анализа указанных выше документов и правовых норм, следует, что уполномоченный исполнительный орган г. Москвы каким на момент издания разрешительного акта - распоряжения от 24.12.2007 N 1355-рп - являлся Префект Зеленоградского АО г. Москвы, санкционировал изменение разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 77:10:0005001:65 под строительство рассматриваемой пристройки к зданию.

В связи с изложенными выводами, апелляционная жалоба подлежит удовлетворению с принятием нового судебного акта о признании незаконным отказа Управления Росеестра по г. Москве в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, расположенного по адресу: Московская область, г.Зеленоград, мкр. 5А, корп. 528, общей площадью 2174,3 кв.м. с возложением обязанности на Управление Росреестра по г. Москве зарегистрировать право собственности на указанный объект.

Расходы заявителя по уплате госпошлины относятся на ответчика.

Руководствуясь ст.ст. 110, 266, 268, 269, 270, 271 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г.Москвы от 27.04.2017 по делу N А40-12123/17 отменить.

Признать незаконным отказ Управления Росеестра по г. Москве в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, расположенного по адресу: Московская область, г.Зеленоград, мкр. 5А, корп. 528, общей площадью 2174,3 кв.м.

Обязать Управление Россеестра по г. Москве зарегистрировать право собственности на указанный объект.

Взыскать с Управления Росреестра по г. Москве в пользу НП МЖК "Зеленоград" расходы по уплате госпошлины по иску в сумме 3000 рублей и по апелляционной жалобе в сумме 1500 рублей.

Возвратить НП МЖК "Зеденоград" из федерального бюджета излишне уплаченную госпошлину по апелляционной жалобе в сумме 1500 рублей

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

П.В. Румянцев

Судьи

Т.Т. Маркова М.В. Кочешкова