Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 августа 2017 г. N 20АП-4377/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 1 декабря 2017 г. N Ф10-5405/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Тула

28 августа 2017 г.

Дело N А23-7495/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 24.08.2017.

Постановление изготовлено в полном объеме 28.08.2017.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Тимашковой Е.Н. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Труновой И.Ю., при участии от истца - городской управы города Калуги (г. Калуга, ОГРН 1024001179113, ИНН 4027017947) - Журавлевой Е.Ю. (доверенность от 19.01.2015), в отсутствие ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Тепло-Сервис" (г. Калуга, ОГРН 1124028000084, ИНН 4028050295) и третьих лиц - общества с ограниченной ответственностью "СК Монолит", временного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Строительная корпорация "Монолит" Желнина Евгения Петровича, министерства экономического развития Калужской области, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу городской управы города Калуги на решение Арбитражного суда Калужской области от 29.05.2017 по делу N А23-7495/2015 (судья Старостина О.В.), установил следующее.

Городская управа города Калуги (далее - управа) обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Тепло-Сервис" (далее - общество) о взыскании 989 652 рублей 48 копеек, в том числе задолженности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства жилого комплекса с объектами соцкультбыта N 99/12 от 14.02.2012 за период с 01.01.2014 до 01.01.2015 в размере 744 659 рублей 50 копеек, неустойки за период с 25.12.2014 по 19.11.2015 в сумме 244 992 рублей 98 копеек (т. 1, л. д. 2).

В свою очередь общество, в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилось в суд со встречным исковым заявлением к управе о признании договора аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства жилого комплекса с объектами соцкультбыта от 14.02.2012 N 99/12 недействительным в части указания в нем вида разрешенного использования (целевого назначения).

Определением суда от 19.02.2016 встречное исковое заявление принято к производству для его совместного рассмотрения с первоначальными требованиями

Определениями суда от 16.05.2016, от 14.10.2016, принятыми на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "СК Монолит", временный управляющий общества с ограниченной ответственностью "Строительная корпорация "Монолит" Желнин Евгений Петрович, министерство экономического развития Калужской области, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии".

Решением суда от 29.05.2017 (т. 4, л. д. 75) первоначальные исковые требования удовлетворены частично: с общества в пользу управы взыскано 39 586 рублей 10 копеек, в том числе задолженность по арендной плате в размере 29 786 рублей 38 копеек и неустойка в сумме 9 799 рублей 72 копеек. В удовлетворении остальной части первоначальных исковых требований отказано. Встречные исковые требования оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе управа просит решение изменить, удовлетворив первоначальные исковые требования в полном объеме. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то, что при расчете арендной платы должна применяться повышающая ставка в размере 7,5 % от кадастровой стоимости земельного участка, считая неверным вывод суда о необходимости расчета арендной платы исходя из фактического использования земельного участка (по ставке 0,3 % от кадастровой стоимости).

В отзыве общество просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Указывает на то, что земельный участок с кадастровым номером 40:26:000000:932, на котором построено здание котельной, образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 40:26:000000:73, ранее предоставленного в аренду ООО "СК Монолит". Отмечает, что образование спорного земельного участка произведено по прошествии трех лет после начала строительства, когда на нем уже располагался объект недвижимости.

В судебном заседании представитель управы поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Общество и третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителей не направило. С учетом мнения представителя управы заседание проводилось в отсутствие неявившихся лиц в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", поскольку управа оспаривает решение в части отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований, а другие лица не заявили возражений относительно его проверки в другой части, законность и обоснованность судебного акта проверены в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации только в обжалуемой части.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя управы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, на основании распоряжения городского головы городского округа "город Калуга" от 24.09.2007 N 8889-р ООО "СК "Монолит" в аренду предоставлен земельный участок площадью 195 979 кв. метров с кадастровым номером 40:26:000000:73 (т. 3, л. д. 80-81), с арендатором заключен договор аренды указанного участка от 25.09.2007 N 415/07 для строительства жилого комплекса с объектами соцкультбыта по адресу: г. Калуга, микрорайон Тайфун, сроком на 5 лет (т. 1, л. д. 67-69).

Постановлением управы от 09.02.2012 N 1211-пи (т. 1, л. д. 88-89) земельный с кадастровым номером 40:26:000000:73 разделен на 19 земельных участков, в том числе земельный участок с кадастровым номером 40:26:000000:932, площадью 3 271 кв. метра, в отношении которого 14.02.2012 на основании постановления управы от 09.02.2012 N 1211-пи между управой (арендодатель) и ООО "СК Монолит" (арендатор) заключен договор аренды для строительства жилого комплекса с объектами соцкультбыта сроком до 09.02.2015 (т. 1, л. д. 7-9).

На указанном земельном участке расположено здание котельной мощностью 15,750 МВт общей площадью 459,1 кв. метра, которая постановлением управы от 10.07.2012 N 7950-пи введена в эксплуатацию как объект по адресу: г. Калуга, б-р Солнечный, д. 8А (т. 1, л. д. 52-54).

26.12.2012 между ООО "СК Монолит" (продавец) и обществом (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого 1-этажного здания котельной общей площадью 459,1 кв. метра по адресу: г. Калуга, б-р Солнечный, д. 8А. Переход права к покупателю зарегистрирован 15.09.2013.

На основании соглашения о переходе прав и обязанностей от 06.12.2013 (т. 1, л. д. 14) права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 14.02.2012 N 99/12 перешли к ответчику. Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 19.12.2013.

13.07.2016 договор аренды от 14.02.2012 N 99/12 расторгнут по соглашению N 288/16 (т. 4, л. д. 27).

Ссылаясь на наличие у арендатора за период действия договора задолженности по арендной плате за период с 01.01.2014 до 01.01.2015, управа обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В свою очередь общество, указывая на то, что при подписании договора фактически земельный участок использовался для целей эксплуатации котельной, а не для ее строительства как объекта соцкультбыта (котельная введена в эксплуатацию постановлением управы от 10.07.2012 N 7950-пи), обратилось в арбитражный со встречным исковым заявлением.

В силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно положениям пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Поскольку спорный договор аренды заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата по нему является регулируемой (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"). Изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений. Внесение сторонами иных изменений в договор аренды не может препятствовать применению новых нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 N 10782/13).

В случае, если к договору аренды земельного участка подлежит применению регулируемая арендная плата, порядок определения ее размера, утвержденный нормативным правовым актом уполномоченного органа, по общему правилу применяется для таких договоров с момента вступления в силу данного акта, даже если в момент заключения договора аренды такой порядок еще не был установлен (определение Верховного Суда Российской Федерации N 306-ЭС14-6558, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2015), утвержденный 23.12.2015; определение Верховного Суда Российской Федерации N 301-ЭС15-11204). При этом ставки арендной платы, установленные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", не применимы к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ), предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

Как видно из материалов дела, на спорный земельный участок государственная собственность не разграничена (т. 1, л. д. 13).

Таким образом, управа является уполномоченным лицом в отношении заявленных требований.

Расчет арендной платы произведен управой на основании действовавших на момент заключения договора аренды пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекс Российской Федерации", согласно которому ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с данным пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается в размере не менее 5 % от кадастровой стоимости земельного участка у случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка, а также абз. 4 пункта 8 приложения к постановлению управы от 28.03.2007 N 44 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки", предоставленные в соответствии с 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекс Российской Федерации", согласно которому размер арендной платы за земельный участок устанавливается в размере 7,5 % кадастровой стоимости в случае, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды.

Указывая, что с момента заключения договора аренды исходного земельного участка с кадастровым номером 40:26:000000:73 (от 25.09.2007 N 415/07) объекты не были введены в эксплуатацию в трехлетний период, управа считает применимым к арендной плате повышенную ставку в 7,5 % от кадастровой стоимости.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с такой позицией.

Действительно, договор аренды исходного земельного участка с кадастровым номером 40:26:000000:73 был заключен с ООО СК "Монолит", как первоначальным арендатором, 25.09.2007 для целей строительства жилого комплекса с объектами соцкультбыта.

Между тем, спорный договор аренды земельного участка с кадастровым номером 40:26:000000:932, площадью 3 271 кв. метра, ранее являвшийся частью земельного участка с кадастровым номером 40:26:000000:73 был заключен 14.02.2012.

При этом возводимая на указанном земельном участке котельная была введена в эксплуатацию постановлением управы от 10.07.2012 N 7950-пи (т. 1, л. д. 52-54).

Указанная котельная по договору купли-продажи от 26.12.2012 была отчуждена в пользу общества, право собственности ответчика зарегистрировано 15.09.2013.

Впоследствии, на основании соглашения о переходе прав и обязанностей от 06.12.2013 (т. 1, л. д. 14), права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 14.02.2012 N 99/12 перешли к ответчику. Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 19.12.2013.

Таким образом, на момент заключения указанного соглашения о замене арендатора цель договора аренды (в данном случае - строительство объекта соцкультбыта) была достигнута, а потому применение после достижения такой цели повышенной ставки арендной платы неправомерно.

Согласно пункту 6 приложения к постановлению управы от 28.03.2007 N 44 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки", в редакции, действующей в 2014 году (за который заявлены требования), к арендной плате за спорный земельный участок, как за участок под объектами коммунального хозяйства (объектами соцкультбыта), применима ставка 0,3 % от кадастровой стоимости.

Подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип целевого использования земельных участков, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования земельного участка в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

В соответствии с условиями договора аренды спорный земельный участок предоставляется ответчику для строительства жилого комплекса с объектами соцкультбыта на срок до 09.02.2015.

При этом земельный участок специально обособлялся для нежилого объекта (котельной как объекта соцкультбыта).

При таких обстоятельствах взыскание с арендатора задолженности по арендной плате за период после ввода объекта в эксплуатацию, как за объект, строительство которого не завершено в установленный срок, является злоупотреблением правом со стороны управы, поскольку она, зная о завершении строительства объекта на спорном земельном участке (постановление от 10.07.2012 N 7950-пи о вводе котельной в эксплуатацию), предъявляет требования как за незавершение строительства, исходя лишь из того, что после ввода объекта в эксплуатацию, в договор аренды не внесены изменения в части целевого (разрешенного) использования земельного участка. При этом факт нахождения объекта в градостроительной зоне Ж-1 (Правила землепользования и застройки, утвержденные решением городской думы г. Калуга 14.12.2011 N 247), допускающей его нахождение в ней котельной, не отрицаются управой и подтверждены ее представителем в суде апелляционной инстанции.

Согласно статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения указанных требований суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. Если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, соответствующие последствия применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом. При этом добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В рассматриваемом случае управа, зная и понимая, что на спорном земельном участке строительство завершено и с ее разрешения объект введен в эксплуатацию, используя ситуацию отсутствия заключенного к договору аренды соглашения об изменении целевого назначения земельного участка, недобросовестно пользуется своим правом на получение арендной платы по более высокой цене (фактически представляющей собой санкцию за незавершение строительства).

Произвольное применение управой ставок, с учетом регулируемого характера арендной платы за землю, неправомерно. Доказательств нецелевого использования земельного участка (акты проверок, предписания, постановления о привлечении к административной ответственности и т.п.) управой не представлены.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о частичном удовлетворении иска и определении размера задолженности исходя из ставки, установленной для земельных участков под объектами соцкультбыта (0,3 % х 9 928 793 рубля 40 копеек кадастровой стоимости).

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" указано, что на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из указанных норм права, а также из правовой природы неустойки следует, что обязанность должника уплатить кредитору неустойку в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства представляет собой обязанность, являющуюся дополнительным (акцессорным) денежным обязательством.

Пунктом 5.2 договора установлено что, в случае нарушения сроков внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю неустойку из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Размер неустойки, с учетом скорректированной судом задолженности с 25.12.2014 по 19.11.2015 составит 9 799 рублей 72 копеек. Расчет неустойки проверен и признан правильным. Контррасчет неустойки ответчиком не представлен. Ходатайств о несоразмерности неустойки и ее снижении суду первой инстанции не представлено, ввиду чего в силу правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", оснований для ее уменьшения в апелляционной инстанции не имеется.

Решение суда в части отказа в удовлетворении встречного иска никем из лиц, участвующих в деле, не оспаривается, ввиду чего не является предметом апелляционного пересмотра.

Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии с частью 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку заявитель в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, последняя взысканию не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 29.05.2017 по делу N А23-7495/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.А. Капустина

Судьи

Е.Н. Тимашкова О.Г. Тучкова