Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 31 августа 2017 г. N 05АП-5764/17

г. Владивосток

31 августа 2017 г.

Дело N А51-8105/2016

Резолютивная часть постановления оглашена 30 августа 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 31 августа 2017 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова,

судей С.Б. Култышева, А.С. Шевченко,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Д.Ю. Родиным,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края,

апелляционное производство N 05АП-5764/2017

на решение от 27.06.2017

судьи О.А. Жестилевской

по делу N А51-8105/2016 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью "Ивест-Трейд-Строй" (ИНН 2511080507, ОГРН 1122511003922)

к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (ИНН 2538111008, ОГРН 1072540005724)

о понуждении заключить договор аренды,

при участии:

от истца: А.О. Бобошко, по доверенности от 01.02.2017, сроком действия до 31.12.2017, паспорт;

от ответчика: С.В. Присяжнюк, по доверенности от 28.03.2017, сроком действия до 31.12.2017, удостоверение.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Ивест-Трейд-Строй" (далее - ООО "Ивест-Трейд-Строй", истец) обратилось с исковым заявлением к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (далее - Департамент, ответчик) об обязании заключить договор долгосрочной аренды земельного участка, расположенного по адресу: Приморский край, г.Артём, ул. 1-я Деповская, д.2, общей площадью 28 376 кв.м. с кадастровым номером 25:27:030103:3943, сроком на 10 лет, на условиях ранее заключенного договора аренды земельного участка; о взыскании расходов по оплате госпошлины в размере 6 000 рублей.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 03.08.2016, оставленным без изменений постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2016, в удовлетворении требований отказано.

Арбитражный суд Дальневосточного округа Постановлением от 16.02.2017 решение от 03.08.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2016 по делу N А51-8105/2016 Арбитражного суда Приморского края отменил, дело направил на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края, указав, что в материалах дела имеются представленные истцом документы о том, что ООО "Ивест-Трейд-Строй" начато строительство в пределах срока действия договора аренды земельного участкам и возведено 5% строящегося объекта. При этом у него имеются заключенные и исполняющиеся договоры подряда и разрешение на строительство, действующее до 06.12.2018. При таких обстоятельствах, учитывая разумные ожидания общества в части реализации конечной цели арендного соглашения - осуществления им строительства, факт совершения мероприятий, направленных на осуществление строительства, действия департамента по отказу в продлении срока действия договора аренды от 14.12.2012 и заключении нового договора подлежали оценке на предмет добросовестного поведения, что судами сделано не было.

При новом рассмотрении истец уточнил заявленные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просит обязать Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края заключить договор долгосрочной аренды земельного участка, расположенного по адресу: Приморский край, г.Артём, ул. 1-я Деповская, д.2, общей площадью 28 376 кв.м. с кадастровым номером 25:27:030103:3943, сроком на 3 года, на условиях ранее заключенного договора аренды земельного участка. Уточнения исковых требований приняты судом.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 27.06.2017 исковые требования ООО "Ивест-Трейд-Строй" удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным решением, Департамент обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции как незаконное и необоснованное и принять по делу новый судебный акт. В обоснование своей правовой позиции Департамент указывает, что обществу было отказано в предоставлении земельного участка, поскольку право собственности на объект незавершенного строительства обществом не было зарегистрировано. Полагает, что ООО "Ивест-Трейд-Строй", обратившись с заявлением о предоставлении земельного участка 10.05.2017, злоупотребило своим правом на рассмотрение настоящего спора и могло обратиться с заявлением о предоставлении земельного участка сразу после государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в досудебном порядке, поскольку изменилось существенное условие, послужившее причиной отказа в предоставлении участка. Считает неверным вывод суда первой инстанции о том, что обществом были исчерпаны иные способы защиты нарушенного права, поскольку общество самостоятельно устранило основание, послужившее отказом. Общество вправе обратиться с заявлением в суд в рамках Главы 24 АПК РФ об оспаривании действий Департамента по заявлению о предоставлении участка от 10.05.2017.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2017 апелляционная жалоба Департамента принята к производству, дело назначено к судебному разбирательству на 30.08.2017.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы. Решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в жалобе. Представил суду на обозрение письмо Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края в адрес ООО "Ивест-Трейд-Строй" с предложением о заключении договора аренды. Ходатайство о приобщении указанных документов не было заявлено.

Представитель истца на доводы апелляционной жалобы возражал. Решение Арбитражного суда Приморского края просил оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

14.12.2012 Администрацией Артемовского городского округа (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Миратур" (арендатор) заключен договор N 699 аренды земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: торговые комплексы, магазины, фактическое использование участка: для строительства торгового комплекса и магазина, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир восточный угол жилого дома. Участок находится примерно в 29 м от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Артем, ул. 1-я Деповская, 2, кадастровый номер участка 25:27:030103:3943 площадью 28376 кв.м, сроком с 12.12.2012 по 11.12.2015 (пункты 1.2-1.6, 2 договора).

По акту приема-передачи 12.12.2012 земельный участок передан арендатору.

18.01.2013 обществом с ограниченной ответственностью "Миратур" (арендатор) и обществом с ограниченной ответственностью "Инвест-Трейд-Строй" (новый арендатор) заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 699 от 14.12.2012.

Договор аренды и соглашение зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем в Единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены соответствующие записи.

06.10.2015 ООО "Инвест-Трейд-Строй" получено разрешение на строительство N RU25-302-063-2015 торгового центра на земельном участке с кадастровым номером 25:27:030103:3943. Срок действия разрешения установлен до 06.12.2018.

27.11.2015 на кадастровый учет поставлен объект незавершенного строительства степенью готовности 5 % за кадастровым номером 25:27:030103:4709.

16.02.2017 на основании договора аренды земельного участка от 14.12.2012 N 699, соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 18.01.2013, разрешения на строительство N RU25-302-063-2015 зарегистрировано право собственности истца на объект незавершенного строительства готовностью 5% с кадастровым номером 25:27:030103:4709, расположенного в пределах земельного участка с кадастровым номером 25:27:030103:3943, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 16.02.2017.

Руководствуясь пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, истец обратился к ответчику с заявлением от 22.10.2015, полученным последним 02.11.2015, о заключении с нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 25:27:030103:3943 для строительства торгового комплекса и магазина без проведения торгов сроком до 11.12.2025.

02.12.2015 истец в дополнение к заявлению от 22.10.2015 направил в адрес ответчика кадастровый паспорт на объект незавершенного строительства.

11.12.2015 ответчик письмом N 20/03/02-06/42639 сообщил об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 25:27:030103:3943, указав на отсутствие в перечне оснований, предусматривающих случаи предоставления земельного участка без проведения торгов (подпункты 1-30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ), предоставления земельного участка для целей строительства.

18.05.2016 Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края направил в адрес истца уведомление N 20/04/07-12/14765 об отказе от договора аренды N 699 от 14.12.2012, содержащее также требование по истечении трех месяцев с момента получения уведомления освободить земельный участок, привести участок в состояние, пригодное для его дальнейшего использования, сдать его по акту приема-передачи.

Отказ Департамента от заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 25:27:030103:3943 на новый срок для завершения строительства сторонами явился основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском.

Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции счел требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 268, 270 АПК РФ, правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе и в отзыве на неё, судебная коллегия считает решение арбитражного суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению в связи со следующим.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом пунктом 1 статьи 607 ГК РФ земельные участки отнесены к объектам аренды.

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

В силу положений пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Как установлено пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

На основании пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 ЗК РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При отсутствии в совокупности условий, перечисленных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, арендатор земельного участка не имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 Земельного кодекса РФ);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ установлены случаи заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

Кроме того, в силу пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства указанного объекта.

Необходимым условием для продления договора аренды в соответствии с указанными нормами является наличие на земельном участке объекта незавершенного капитального строительства.

Как следует из материалов дела и не оспорено ответчиком, на испрашиваемом истцом земельном участке расположен объект незавершенного строительства степенью готовности 5 % с кадастровым номером 25:27:030103:4709.

Право собственности на данный объект незавершенного строительства зарегистрировано за истцом, никем не оспорено, ответчиком или иным уполномоченным органом по истечении срока действия договора аренды N 699 от 14.12.2012 не заявлено требований об изъятии указанного объекта незавершенного строительства.

Доказательств того, что спорный земельный участок ранее предоставлялся для завершения строительства ответчиком не представлено.

Таким образом, условия, необходимые для предоставления без торгов земельного участка с кадастровым номером 25:27:030103:3943 для завершения строительства, истцом были соблюдены, учитывая, что срок разрешения на строительства также не истек.

В связи с этим, учитывая соблюдение истцом условий для заключения договора аренды без проведения торгов для завершения строительства, суд первой инстанции обоснованно счел уточненные исковые требования об обязании Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Ивест-Трейд-Строй" договор аренды земельного участка площадью 28376 кв.м. с кадастровым номером 25:27:030103:3943, разрешенное использование: торговые комплексы, магазины, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир восточный угол жилого дома, участков находится примерно в 29 м. от ориентира по направлению на юго-восток, почтовый адрес ориентира: Приморский край, г.Артем, ул.1-я Деповская, 2, для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 25:27:030103:4709, сроком на три года на условиях ранее действовавшего договора аренды земельного участка N 699 от 14.12.2012, подлежащими удовлетворению.

Пунктом 1 статьи 10 ГК РФ установлен запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Учитывая, что после регистрации права собственности на объект незавершенного строительства истец повторно обратился в адрес ответчика с заявлением от 10.05.2017 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 25:27:030103:3943 для завершения строительства, ответ на которое ответчиком не представлен, судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что такое поведение ответчика не отвечает принципам добросовестности.

Довод апеллянта об избрании истцом неверного способа защиты нарушенного права, а именно, о необходимости рассмотрения настоящего спора по правилам главы 24 АПК РФ, являлся предметом рассмотрения в суде первой инстанции и был обоснованно отклонен ввиду того, что 16.03.2016 ООО "Ивест-Трейд-Строй" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Департамента, изложенного письмом от 11.12.2015 N 20/03/02-06/42639 об отказе в предоставлении земельного участка, расположенного по адресу: Приморский край, г.Артем, ул.1-я Деповская, д.2, общей площадью 28 376 кв.м. с кадастровым номером 25:27:030103:3943, в аренду без проведения торгов. Решением Арбитражного суда Приморского края от 14.06.2016, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2016 по делу N А51-5396/2016, в удовлетворении заявленного требования о признании незаконным указанного решения Департамента, отказано, в том числе по мотиву избрания неверного способа защиты нарушенного права и регулирования спорных правоотношений гражданским законодательством.

Таким образом, истцом исчерпаны иные способы защиты нарушенного права, при том условии, что ответчик уклоняется от урегулирования спора мирным путем.

Довод апеллянта о том, что обществу было отказано в предоставлении земельного участка, поскольку право собственности на объект незавершенного строительства обществом не было зарегистрировано подлежит отклонению ввиду того, что, как установлено материалами дела, общество является арендатором земельного участка, на котором расположены реестровые объекты незавершенного строительства, на основании договора, заключенного до 01.03.2015, что не оспаривается сторонами.

Иные доводы апелляционной жалобы по существу выражают несогласие с произведенной судом первой инстанции оценкой фактических обстоятельств дела и содержат собственное мнение заявителя относительно этих обстоятельств. Между тем оценка доказательственной базы является прерогативой суда и по настоящему делу произведена в соответствии с требованиями действующего процессуального законодательства. Полномочий для иной оценки в силу положений статьи 286 АПК РФ у суда апелляционной инстанции не имеется.

Таким образом, принимая во внимание приведенные нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции судом апелляционной инстанции не установлено.

Следовательно, оснований для изменения или отмены обжалуемого решения не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы, с учетом освобождения апеллянта от уплаты государственной пошлины на основании статьи 105 АПК РФ, статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, суд не относит ни на одну из сторон.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 27.06.2017 по делу N А51-8105/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

С.Б. Култышев А.С. Шевченко