Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 августа 2017 г. N 15АП-12645/17

город Ростов-на-Дону

30 августа 2017 г.

дело N А53-11879/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 30 августа 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 августа 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Пономаревой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.,

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен;

от ответчика: представитель не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 14 июля 2017 года по делу N А53-11879/2017

по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

к обществу с ограниченной ответственностью "СтройГрад"

о взыскании,

принятое в составе судьи Димитриева М.А.,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СтройГрад" о взыскании задолженности, пени и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Дело рассмотрено судом первой инстанции в порядке упрощенного производства по правилам главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

30.06.2017 судом вынесена резолютивная часть решения, которая в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 229 АПК РФ размещена на официальном сайте Арбитражного суда Ростовской области в телекоммуникационной сети Интернет 01.07.2017.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обратился с заявлением о составлении мотивированного решения, в связи с чем суд принял решение по данному делу по правилам, установленным главой 20 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и составил мотивированное решение.

Решением от 14.07.2017 в удовлетворении иска отказано.

Истец обжаловал решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, просил решение отменить, удовлетворить иск. По мнению истца судом первой инстанции не учтено, что разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома выдано не было, в материалы дела такой документ ответчиком не был представлен. Таким образом, участники долевого строительства не могли осуществить регистрацию права собственности на квартиры, так как дом не был введен в эксплуатацию. Кроме того, строительство дома является предметом действующего договора между ООО "СтройГрад" и департаментом, копия которого, как и все дополнительные соглашения к нему, были представлены в материалы дела, что также свидетельствует о невозможности регистрации права собственности на квартиры, ввиду того, что дом еще не построен. По смыслу статей 218 - 220 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности может быть признано на созданное имущество, каковым не завершенный строительством объект не является. В данной ситуации отсутствует зарегистрированное в установленном порядке право собственности на объект незавершенного строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционные жалобы на решения арбитражного суда по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства, рассматриваются в суде апелляционной инстанции судьей единолично без вызова сторон по имеющимся в деле доказательствам.

Пунктом 47 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 18.04.2017 N 10 "О некоторых вопросах применения судами положений Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об упрощенном производстве", разъяснено, что апелляционные жалобы, представления на судебные акты по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства, рассматриваются судом апелляционной инстанции по правилам рассмотрения дела судом первой инстанции в упрощенном производстве с особенностями, предусмотренными статьей 335.1 ГПК РФ, статьей 272.1 АПК РФ. В частности, такая апелляционная жалоба, представление рассматривается судьей единолично без проведения судебного заседания, без извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте проведения судебного заседания, без осуществления протоколирования в письменной форме или с использованием средств аудиозаписи. В то же время правила частей первой и второй статьи 232.4 ГПК РФ, абзаца 1 части 1, части 2 статьи 229 АПК РФ не применяются.

От истца через канцелярию суда поступили дополнительные документы, подтверждающие направление копии апелляционной жалобы ответчику, которые судом апелляционной инстанции рассмотрены и приобщены к материалам дела.

От ответчика поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который судом апелляционной инстанции рассмотрен и приобщен к материалам дела.

Апелляционная жалоба рассмотрена без вызова сторон.

Законность и обоснованность решения суда проверены судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 04.03.2013 между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону и обществом с ограниченной ответственностью "Ника" заключен договор аренды земельного участка N 34487 с кадастровым номером 61:44:0021006:21, общей площадью 5588 кв.м, имеющий адресные ориентиры: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. 1-й Конной Армии, д. 23/10 для использования в целях строительства многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземными автостоянками, сроком до 01.06.2016.

25.05.2013 договор в установленном законом порядке зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

На основании договора об уступке прав и обязанностей от 12.08.2015 к обществу с ограниченной ответственностью "СтройГрад" перешли права и обязанности арендатора по договору N 34487 от 04.03.2013.

06.11.2015 договор в установленном законом порядке зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Истец, ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.01.2017 по 31.03.2017 в размере 245 260 рублей 87 копеек, обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Рассмотрев материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Указанный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно положениям пункта 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Разделом 3 договора стороны согласовали размер и порядок внесения арендной платы.

В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

По правилам статьи 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Кодекса).

Возражая в удовлетворении исковых требований, ответчик ссылается на пункт 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. В подтверждении своего довода ответчик приобщил к материалам дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, дополнительные соглашения к договору аренды земельного участка N 34487 от 03.02.2016, 21.07.2016.

Как следует из материалов дела, 04.03.2013 между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону и обществом с ограниченной ответственностью "Ника" был заключен договор аренды земельного участка N 34487 с кадастровым номером 61:44:0021006:21, общей площадью 5588 кв.м, имеющий адресные ориентиры: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. 1-й Конной Армии, д. 23/10 для использования в целях строительства многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземными автостоянками.

Договором от 12.08.2015 права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N 34487 от 04.03.2013 перешли к новому арендатору обществу с ограниченной ответственностью "Стройград".

Решением Департамента строительства и архитектуры города Ростова-на-Дону от 25.12.2015 земельному участку с кадастровым номером 61:44:0021006:21 присвоен новый адрес: Ростовская область, Первомайский район, г. Ростов-на-Дону, ул. Сержантова, 9/27.

Дополнительным соглашением N 1 к договору аренды N 34487 от 04.03.2013 стороны внесли изменения относительно площади земельного участка, которая составила 3184 кв.м.

Дополнительным соглашением N 2 к договору аренды N 34487 от 04.03.2013 на основании договора уступки прав и обязанностей арендатора на общество с ограниченной ответственностью "Стройград" стороны внесли изменения в наименование арендатора.

Дополнительным соглашением N 3 от 21.07.2016 в связи с переходом права собственности на земельный участок в общую долевую собственность помещений многоквартирного дома, в соответствии с пунктом 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. от 29.02.2016) "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также руководствуясь статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации между гражданами Зикеевой Татьяной Валерьевной, Харджиевым Григорием Арутюновичем, Зикеевой Галиной Михайловной, Панковой Еленой Ивановной, Тер-Миносьян Ириной Михайловной (арендодатели) и обществом с ограниченной ответственностью "Стройград" (арендатор) внесены изменения в наименование арендодателя, срока аренды, размер арендной платы и реквизит сторон договора.

Принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка. В силу изложенного с момента первой регистрации права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме договор аренды соответствующего земельного участка является прекратившимся в силу закона.

При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу статей 552 Гражданского кодекса, 35 Земельного кодекса и статьи 25.5 Закона о государственной регистрации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно части 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. ст. 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации земельный участок под жилым домом является неделимым и не может использоваться иначе, как под эксплуатацию жилого дома.

Согласно пункту 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 26 постановления от 17.11.2011 N 73 содержатся следующие разъяснения. В силу части 1 статьи 16 Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок.

Аналогичный правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11.

Таким образом, регистрация права собственности на квартиру в сданном в эксплуатацию многоквартирном жилом доме в составе комплексной застройки влечет прекращение арендных обязательств застройщика в отношении части земельного участка, занятой данным зданием и необходимой для его использования, поскольку в данной части земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников квартир и право Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону распоряжаться эти участком прекращается.

После ввода соответствующего объекта в эксплуатацию арендная плата подлежит взысканию до момента государственной регистрации права за первым собственником помещений многоквартирного жилого дома.

Повторно рассмотрев дело, исследовав доводы апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены либо изменения судебного акта и признает апелляционную жалобу несостоятельной.

Согласно представленным в материалы дела выпискам из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 17.05.2017 право собственности на первую квартиру в многоквартирном доме по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Сержантова, 9/27 зарегистрировано 29.06.2016 (л.д. 43-60).

В силу статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (пункт 2 статьи 23 Закона N 122-ФЗ).

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73) содержатся следующие разъяснения. В силу части 1 статьи 16 Вводного закона и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В пункте 67 постановления N 10/22 разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Таким образом, с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме (соответствующей очереди строительства) у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком, расположенным под возведенным объектом и необходимым для его использования, а у ответчика прекратилась обязанность по внесению арендной платы за эту часть участка.

Таким образом, обязанность ответчика по оплате за пользование земельным участком прекращена с момента первой регистрации права собственности на квартиры - 29.06.2016.

С учетом изложенного, требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.01.2017 по 31.03.2017 удовлетворению не подлежат.

При таких обстоятельствах, судом первой инстанции обоснованно отказано в удовлетворении исковых требований.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 14 июля 2017 года по делу N А53-11879/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

В соответствии с частью 3 статьи 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление может быть обжаловано в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья

И.В. Пономарева