Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 октября 2017 г. N 13АП-19588/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18 января 2018 г. N Ф07-15693/17 настоящее постановление изменено

г. Санкт-Петербург

09 октября 2017 г.

Дело N А56-8169/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 октября 2017 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Горбик В.М.

судей Колосовой Ж.В., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: Ткаченко Я.В.

при участии:

от истца: Ерофеева А.В. (по доверенности от 09.01.2017), Пальянова С.Ю. (по доверенности от 24.08.2017)

от ответчика: Воронин Б.А. (по доверенности от 29.12.2016),

от 3-х лиц: 1) Коршунова Н.В. (по доверенности от 09.01.2017),

2) не явился, извещен.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-19588/2017, 13АП-19590/2017) закрытого акционерного общества "Ассоциация "Северные цветы" и Комитета имущественных отношений по Санкт-Петербургу на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.06.2017 по делу N А56-8169/2016 (судья Чуватина Е.В.), принятое

по иску закрытого акционерного общества "Ассоциация "Северные цветы"

к Комитету имущественных отношений по Санкт-Петербургу

третьи лица: 1) Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", 2) общество с ограниченной ответственностью "ЭсАйДжи Оценка"

об обязании заключить договор купли-продажи

установил:

Закрытое акционерное общество "Ассоциация "Северные цветы" (далее - ЗАО "Ассоциация "Северные цветы", истец, общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - ответчик, Комитет) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения 5Н общей площадью 73,8 кв.м, кадастровый номер 78:31:0001219:4409 (предыдущий кадастровый номер 78:31:1219:5:99:25), расположенного по адресу: Санкт- Петербург, Литейный пр., дом 64/78, литер А, по цене продажи 32300000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 27.11.2015 N 507/15, выполненным ООО "ЭсАйДжи Оценка", с рассрочкой платежа на 3 года (12 кварталов), начиная с момента заключения договора и на условиях (в редакции) проекта договора, направленного обществом в адрес Комитета.

Определением от 26.04.2016 суд приостановил производство по делу до вступления в законную силу решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-79978/2015.

В связи с вступлением 07.07.2016 в законную силу решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.03.2016 по делу N А56- 79978/2015 протокольным определением от 13.09.2016 производство по делу возобновлено.

Определением от 13.09.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - СПбГУП "ГУИОН", предприятие).

Третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, суд определением от 01.11.2016 привлек общество с ограниченной ответственностью "ЭсАйДжи Оценка".

Определением от 17.02.2017 по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "АЛЬФА Консалт" Ананьиной Олесе Александровне, с постановкой перед экспертом вопроса об определении рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью общей площадью 73,8 кв. м (кадастровый номер 78:31:0001219:4409), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Литейный проспект, дом 64/78, литера А, помещение 5-Н, в ценах и по состоянию на 07.04.2015, производство по делу приостановлено.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации общество уточнило требования, просило суд обязать Комитет заключить с обществом договор купли-продажи нежилого помещения 5-Н общей площадью 73,8 кв.м, кадастровый номер 78:31:0001219:4409 (предыдущий кадастровый N 78:31:1219:5:99:25), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Литейный проспект, дом 64/78, литер А, по цене 47800000 руб., с указанием в пункте 2.2 договора ставки для исчисления процентов по рассрочке платежа в размере 10% вместо 10,5%. Уточненные исковые требования приняты арбитражным судом к рассмотрению.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.06.2017 требования удовлетворены, суд обязал Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга заключить с ЗАО "Ассоциация "Северные цветы" договор купли-продажи нежилого помещения 5Н общей площадью 73,8 кв.м, кадастровый номер 78:31:0001219:4409, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Литейный пр., дом 64/78, литер А, определив условия пункта 2.1 и абзаца 3 пункта 2.2 проекта договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге в следующей редакции: - пункт 2.1 "Цена продажи объекта составляет 47800000 руб.", - абзац 3 пункта 2.2 "На оставшуюся сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка в оплачиваемом периоде (включая сумму, подлежащую перечислению в оплачиваемом периоде), производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже объекта в журнале "Официальный бюллетень "Вестник Фонда имущества Санкт-Петербурга", и составляющей 10% за период времени с даты начала периода, подлежащего оплате, до даты платежа, установленной в приложении 1 к договору.".

Не согласившись с названным решением, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило состоявшийся судебный акт изменить и взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу ЗАО "Ассоциация "Северные Цветы" расходы на проведение судебной экспертизы в размере 40 000 руб., также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб., в остальной части решение оставить без изменения. Податель жалобы не согласился с отнесением расходов по судебной экспертизе и государственной пошлине на истца, полагая, что исковые требования удовлетворены, соответственно, судебные расходы подлежат взысканию с ответчика.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда изменить, установить цену продажи объекта 50 900 000 руб. В обоснование доводов апелляционной жалобы Комитет сослался на то, что положенное в основу судебного акта заключение эксперта ООО "Альфа Консалт" Ананьиной О.А. содержит противоречия, в результате чего данное заключение нельзя отнести к допустимому доказательству по делу. Кроме того, представленный ответчиком отчет об оценке ГУП "ГУИОН" от 17.08.2016 N 31-8-0110(093)-2016 о рыночной стоимости недостатков, выявленных судом, не имеет и данный отчет не признан недостоверным.

В судебном заседании апелляционного суда представитель истца доводы своей апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда изменить, возразил на доводы апелляционной жалобы ответчика; представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы истца возразил, просил решение суда изменить, поддержал доводы своей апелляционной жалобы.

Представители ГУП "ГУИОН" заняли солидарную с Комитетом позицию по существу спора, просили в удовлетворении жалобы истца отказать.

ООО "ЭсАйДжи Оценка", извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание не направило, поэтому в соответствии с данными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 разъяснениями дело рассмотрено в его отсутствие.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционных жалоб и отзывы на них, заслушав мнения представителей участвующих в деле лиц, апелляционный суд установил следующее.

Между Комитетом (арендодателем) и государственным учреждением кинотеатр "Паризиана" (арендатором) был заключен договор аренды от 03.03.1995 N 10/171760 (далее - договор), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект нежилого фонда - нежилое помещение площадью 144,2 кв.м, по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., дом 78/64. На основании дополнительного соглашения от 18.01.2007 N 9 к договору сторона арендатора заменена на общество.

Дополнительным соглашением от 04.06.2008 N 11 сторонами согласовано изменение объекты аренды, в качестве таковых сторонами определены: нежилое помещение 5Н площадью 73,8 кв.м, кадастровый номер 78:31:1219:5:99:25, по адресу: Санкт-Петербург, Литейный пр., дом 64/78, литер А, и нежилое помещение 42Н площадью 98,5 кв.м, кадастровый номер 78:31:1219:5:99:27, по адресу: Санкт-Петербург, Литейный пр., дом 64/78, литер А.

Общество обратилось 07.04.2015 в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права приобретения арендуемого нежилого помещения 5Н площадью 73,8 кв.м, кадастровый номер 78:31:0001219:4409, по адресу: Санкт- Петербург, Литейный пр., дом 64/78, литер А (далее - помещение).

По результатам рассмотрения заявления общества Комитет направил уведомление от 29.06.2015 N 23777-19, в котором заявителю сообщено, что общество не обладает преимущественным правом приобретения помещения ввиду несоответствия критериям, предусмотренным статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Письмами от 11.12.2015 N 170, от 15.12.2015 N 171 общество направило в Комитет предложение о заключении договора купли-продажи помещения по цене, определенной по результатам проведенной оценки, с приложением проекта договора. Сославшись на бездействие Комитета по заключению с обществом договора купли-продажи помещения в порядке реализации обществом преимущественного права на приобретение помещения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.03.2016 по делу N А56-79978/2015 отказ Комитета, выраженный в уведомлении от 29.06.2015 N 23777-19, признан незаконным, на Комитет возложена обязанность выполнить предусмотренные Законом N 159-ФЗ действия для реализации обществом преимущественного права приобретения помещения.

В процессе рассмотрения настоящего дела Комитетом принято распоряжение от 06.10.2016 N 2387-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Литейный пр., дом 64/78, литер А, пом. 5Н", которым предусмотрены способ приватизации - продажа помещения обществу по преимущественному праву приобретения, цены выкупа - 50900000 руб. в соответствии с отчетом об оценке ГУП "ГУИОН" об оценке рыночной стоимости от 17.08.2016 N 31-8-0110(093)-2016, форма платежа - в рассрочку на период 20 кварталов.

В октябре 2016 года представителем Комитета направлен обществу проект договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге в соответствии с условиями, определенными распоряжением Комитета от 06.10.2016 N 2387-рз.

Проект договора купли-продажи помещения подписан обществом с протоколом разногласий, сдан представителю Комитета - АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" 22.11.2016.

В протоколе разногласий общество указало на несогласие с условиями пункта 2.1 договора в части цены продажи помещения, просило указать ее в размере 32300000 руб., а также с условием абзаца 3 пункта 2.2 договора о размере процентов, начисляемых по рассрочке платежа, просило указать его в значении "10%" вместо "10,5%".

В статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации оговорено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Законом N159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 Закона N159-ФЗ.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона N159-ФЗ заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проектов договора купли-продажи арендуемого имущества.

Частью 3 статьи 9 Закона N159-ФЗ предусмотрено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

При этом положения Закона N159-ФЗ не наделяют уполномоченный орган государственной власти правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При заключении договора купли-продажи нежилого помещения между сторонами возник спор относительно цены помещения.

На основании статьи 3 Закона N159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N135-ФЗ).

Согласно отчету ГУИОН об оценке от 17.08.2016 N31-8-0110(093)-2016 рыночная стоимость определена в размере 50 900 000 руб.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор согласно статье 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.), если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно.

Статьей 3 Закона N159-ФЗ предусмотрена обязанность лица, имеющего преимущественное право приобретения спорного объекта, заключить договор по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки стоимости.

При оценке спорного условия договора купли-продажи о цене выкупаемого помещения суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Экспертом в заключении по результатам проведенной ООО "Альфа Консалт" экспертизы сделан вывод о том, что рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 07.04.2015 составляла 47 800 000 руб.

Суд первой инстанции правомерно указал, что имеющееся экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Довод ответчика, мотивированный ссылкой в апелляционной жалобе тем, что отчет об оценке, подготовленный ГУП "ГУИОН", не признан недостоверным, отклонен, поскольку сам по себе факт не предъявления соответствующего требования не свидетельствует об отсутствии между непосредственными сторонами сделки приватизации спора о цене продажи помещения. Кроме того, то обстоятельство, что значение рыночной стоимости помещения, определенное экспертом, отличается от соответствующего значения, определенного в отчете ГУП "ГУИОН", менее, чем на 10%, не свидетельствует о невозможности применения результатов экспертизы для целей разрешения гражданско-правового спора между Комитетом и обществом. Разница в стоимости, определенной в отчете ГУП "ГУИОН", и в стоимости, полученной экспертом ООО "Альфа Консалт", свидетельствует лишь о том, что примененные в оценке методы и подходы не могут быть полностью идентичными.

Оценив указанные доводы, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что обществом не доказана недостоверность заключения ООО "Альфа Консалт".

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно счел заключение эксперта ООО "Альфа Консалт" достоверным доказательством по делу, урегулировав преддоговорный спор в части определения цены выкупа помещения, установив ее в размере 47 800 000 руб.

Довод истца в апелляционной жалобе о неправильном распределении судебных расходов по делу основан на ошибочном толковании правовых норм.

Судебные расходы согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, в числе прочих относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам (статья 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы при частичном удовлетворении исковых требований относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Между тем в силу разъяснений, содержащихся в пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статья 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) не подлежат применению при разрешении, в том числе иска неимущественного характера. Как указано в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 23.12.2014 N2777-О, возмещение судебных расходов на основании части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации осуществляется только той стороне, в пользу которой вынесен судебный акт, и в соответствии с тем судебным постановлением, которым спор разрешен по существу.

Аналогичное положение изложено в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", согласно которому принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Судом первой инстанции установлено, что предметом разногласий сторон являлась выкупная стоимость имущества, подлежащего выкупу на основании Закона N159-ФЗ.

Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор. Следовательно, в результате рассмотрения преддоговорного спора по существу суд всегда будет вынужден удовлетворить исковые требования - урегулировать преддоговорный спор.

Вместе с тем это не означает, что судебный акт по преддоговорному спору не может считаться принятым в пользу той или иной стороны в зависимости от того, в редакции какой стороны суд принял спорный пункт договора.

Как видно из материалов дела, в данном случае на рассмотрение арбитражного суда были переданы разногласия только по одному условию договора - о цене продажи объекта недвижимости, которую общество предлагало установить, согласно первоначальным требованиям в размере 32 300 000 руб., а Комитет - 50 900 000 руб.

В результате рассмотрения указанных разногласий суд определил цену нежилого помещения в размере 47 800 000 руб., что сопоставимо с первоначально предложенной Комитетом ценой, максимально приближено к ней, не выходит за пределы допустимого диапазона, в котором может колебаться величина рыночной стоимости объекта оценки.

При таких обстоятельствах решение по настоящему делу нельзя считать принятым в пользу общества, а Комитет - стороной, проигравшей преддоговорный спор, в связи с чем судебные расходы правомерно возложены на общество.

Таким образом, решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционные жалобы следует оставить без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11 июня 2017 года по делу N А56-8169/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо- Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.М. Горбик

Судьи

Ж.В. Колосова Н.С. Полубехина