Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 декабря 2017 г. N 15АП-17213/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21 февраля 2018 г. N Ф08-11488/17 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

08 декабря 2017 г.

дело N А53-11325/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 декабря 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Шимбаревой Н.В.,

судей Стрекачёва А.Н., Сулименко Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания Бабаян В.Г.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Инвестрадиострой": представитель Нагорских А.С. по доверенности от 07.11.2017 г.; представитель Ларионов А.Н. по доверенности от 20.05.2016 г.;

от конкурсного управляющего ООО "СК "Гарант Строй" Байрамбекова Мелика Мусаибовича: представитель Гвоздевская Н. по доверенности от 12.01.2017 г.

от Главного управления МВД РФ по Ростовской области: представитель Галкина А.Е. по доверенности от 16.01.2017 г.

Комиссарова Людмила Николаевна, лично;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инвестрадиострой"

на определение Арбитражного суда Ростовской области

от 02.10.2017 по делу N А53-11325/2011 о разрешении разногласий

по заявлению Комиссаровой Людмилы Николаевны

к обществу с ограниченной ответственностью "Инвестрадиострой", обществу с ограниченной ответственностью "СК "Гарант Строй"

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "СК "Гарант Строй" (ИНН 6165111722, ОГРН 1036165027106),

принятое в составе судьи Комурджиевой И.П.,

УСТАНОВИЛ:

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "СК "Гарант Строй" Комиссарова Людмила Николаевна обратилась в суд с заявлением об обязании ООО "Инвестрадиострой" заключить соглашение на предмет принятия ООО "Инвестрадиострой" обязательств ООО "СК "Гарант Строй" перед Комиссаровой Л.Н. по предоставлению жилого помещения в виде однокомнатной квартиры N 121 площадью 55,82 кв. м, расположенной на 3-м этаже, в строящемся 19-ти этажном 240 квадратном жилом доме, расположенном по адресу г. Ростов-на-Дону, пр. М. Нагибина, 38. Третьим лицом заявителем указано общество с ограниченной ответственностью "СК "Гарант Строй".

Определением суда от 22.06.2017 заявление Комиссаровой Людмилы Николаевны об обязании общества с ограниченной ответственностью "Инвестрадиострой" заключить соглашение возвращено заявителю.

Комиссарова Людмила Николаевна обжаловала определение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просила определение отменить.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2017 определение Арбитражного суда Ростовской области от 22.06.2017 по делу N А53-11325/2011 отменено, заявление Комиссаровой Людмилы Николаевны направлено для рассмотрения в Арбитражный суд Ростовской области, поскольку требования в отношении недвижимого имущества застройщика подлежат рассмотрению в рамках дела о несостоятельности (банкротстве).

Комиссарова Людмила Николаевна в порядке ст. 49 АПК РФ уточнила требования, просила обязать общество с ограниченной ответственностью "СК "Гарант Строй", общество с ограниченной ответственностью "Инвестрадиострой" заключить соглашение с Комиссаровой Людмилой Николаевной на предмет перевода долга обществом с ограниченной ответственностью "СК "Гарант Строй" и принятия обществом с ограниченной ответственностью "Инвестрадиострой" обязательств ООО "СК Гарант Строй" перед Комиссаровой Л.Н. по предоставлению жилого помещения в виде однокомнатной квартиры N 121 площадью 55,82 кв.м., расположенной на 3-м этаже, в строящемся 19-ти этажном 240 квартирном жилом доме, расположенном по адресу г.Ростов-на-Дону, пр. М.Нагибина, 38.

Определением суда от 02.10.2017 приняты уточнения требований, суд обязал ООО "СК "Гарант Строй", ООО "Инвестрадиострой" заключить соглашение с Комиссаровой Людмилой Николаевной на предмет перевода долга обществом с ограниченной ответственностью "СК "Гарант Строй" и принятия обществом с ограниченной ответственностью "Инвестрадиострой" обязательств ООО "СК Гарант Строй" перед Комиссаровой Людмилой Николаевной по предоставлению жилого помещения в виде однокомнатной квартиры N 121 площадью 55,82 кв.м., расположенной на 3-м этаже, в строящемся 19-ти этажном 240 квартирном жилом доме, расположенном по адресу г.Ростов-на-Дону, пр. М.Нагибина, 38.

ООО "Инвестрадиострой" обжаловало определение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ и просило определение отменить.

Податель жалобы указал, что суд первой инстанции не учел, что действующее законодательство не предусматривает возможности перевода долга без учета волеизъявления нового должника. ООО "Инвестрадиострой" по условиям договора от 06 мая 2016 года было обязано взять на себя обязательства ООО СК "Гарант Строй" по предоставлению жилых помещений и денежных средств участникам строительства, включенным в реестр. Конкретный перечень обязательств и лиц, с которыми должны были быть заключены соглашения о переводе долга, были указаны в конкурсной документации, которая была утверждена собраниями кредиторов ООО СК "Гарант Строй" и в судебном порядке не оспорена. ООО "Инвестрадиострой" приняло на себя обязательства не перед всеми кредиторами, а только перед теми, кто поименован в указанном договоре.

В судебном заседании представители общества с ограниченной ответственностью "Инвестрадиострой" поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просили определение суда отменить.

Представитель конкурсного управляющего ООО "СК "Гарант Строй" Байрамбекова Мелика Мусаибовича поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил определение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Комиссарова Людмила Николаевна поддержала доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просила определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Ростовской области от 08.08.2012 г. в отношении ООО "СК "Гарант Строй" введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Байрамбеков Малик Мусаибович.

Сообщение о введении в отношении ООО "СК "Гарант Строй" процедуры наблюдения опубликовано в газете "КоммерсантЪ" от 18.08.2012 N 153, объявление N 61030072078.

Определением от 11.02.2013 г. к должнику применены правила параграфа 7 главы 9 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" "Банкротство застройщиков".

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 10.02.2014 г. в отношении ООО "СК "Гарант Строй" введена процедура внешнего управления, внешним управляющим утвержден Байрамбеков Малик Мусаибович.

Сообщение о введении в отношении должника процедуры внешнего управления опубликовано в газете "КоммерсантЪ" от 20.02.2014 N 29, объявление N 61030142412.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 24.08.2015 г. (резолютивная часть оглашена 18.08.2015 г.) ООО "СК "Гарант Строй" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура, применяемая в деле о банкротстве - конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Байрамбеков Малик Мусаибович.

11.12.2015 состоялось собрание кредиторов общества с ограниченной ответственностью "СК "Гарант Строй", по результатам которого было принято решение о реализации объекта незавершенного строительства, представляющего собой 19-ти этажный 240 квадратный жилой дом, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Нагибина, 38 и права аренды на земельный участок, расположенный под указанным объектом незавершенного строительством путем проведения торгов в форме конкурса.

На собрании кредиторов, проведенном 16.02.2016, было принято решение внести изменения в порядок, сроки и условия проведения торгов ООО "СК "Гарант Строй" в форме конкурса по объекту незавершенного строительством, представляющий собой 240 квартирный 19-ти этажный жилой дом, расположенный на земельном участке по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Нагибина, 38 обремененный обязательствами должника по предоставлению жилых помещений и денежных средств, включенным в реестр требований кредиторов и реестр передачи жилых помещений в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "СК "Гарант Строй" участникам строительства.

20.02.2016 в Едином Федеральном реестре сведений о банкротстве было опубликовано сообщение N 950328 о проведении торгов в форме конкурса.

08.04.2016 были проведены открытые торги по лоту N 1 в соответствии с Порядком, сроками и условиями реализации по объекту незавершенного строительства, представляющего собой 240 квартирный 19-ти этажный жилой дом, расположенный на земельном участке по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Нагибина, обремененный обязательствами должника по предоставлению жилых помещений и денежных средств включенным в реестр требований кредиторов и реестр передачи жилых помещений в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "СК "Гарант Строй" участникам строительства и изменениями к нему, утвержденными собраниями кредиторов, состоявшимися 11.12.2015 и 16.02.2016.

В результате проведенных торгов 06.05.2016 был заключен договор купли-продажи с победителем торгов обществом с ограниченной ответственностью "Инвестрадиострой".

В соответствии с условиями договора ООО "Инвестрадиострой" приобрело на торгах права и обязанности ООО "СК "Гарант Строй" как застройщика по незавершенному строительством объекту, представляющие собой право собственности ООО "СК "Гарант Строй" на объект незавершенного строительства. Площадь: общая 24810,9 кв. м. Степень готовности: 20%. Кадастровый номер: 61:44:0012246:184. Адрес (местоположение): Ростовская обл., г. Ростов-на-Дону, пр. Михаила Нагибина, 38, а также право аренды земельного участка, общей площадью 6 049 кв. м, кадастровый номер: 61:44:012246:10, расположенного по адресу: Ростовская обл., г. Ростов-на-Дону, пр. Михаила Нагибина, 38, категория: земли поселений (земли населенных пунктов). Разрешенное использование: для проектирования и строительства жилого дома с объектами соцкультбыта, офисами, помещениями паспортно-визовой службы, адресным бюро ГУВД РО и подземной автостоянкой, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.05.2016; право пользования на условиях аренды земельным участком кадастровый номер 61:44:012246:10, обязанности ООО "СК "Гарант Строй перед участниками строительства согласно реестра требований кредиторов на дату его закрытия.

Во исполнение договора участниками строительства, включенными в реестр требований должника, ООО "СК "Гарант Строй" и ООО "Инвестрадиострой" заключено соглашение о переводе долга, согласно которому ООО "Инвестрадиострой" обязалось исполнить перед участниками долевого строительства обязательства ООО "СК "Гарант Строй".

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "СК "Гарант Строй", в Арбитражный суд Ростовской области поступили заявления Бондаревой В.Б., Бондаревой Е.Б., Семиной О.А., Устич В.Г., Мисюк Н.А., Ткаченко В.П., Ефимовой Н.П., Демакова С.В., Дробязко А. А., Масычева С.И., Строгановой Н.А., Николаевой Е.Ю., Пенчук А.Н., Ковалевой Л.Ю., Чеха Н.И., Попова Э.Д., Козина Г.Ш., Крутовой А.И., заявители просили признать недействительными торги 08 апреля 2016 года лот N 0020086 и отменить результаты торгов от 08 апреля 2016 года лот N 0020086; признать недействительной сделкой договор купли-продажи от 06 мая 2016 года между ООО СК "Гарант-строй" и ООО "Инвестрадиострой"; применить последствия недействительности торгов от 08 апреля 2016 года и договора купли-продажи от 06 мая 2016 года между ООО СК "Гарант-строй" и ООО "Инвестрадиострой".

Определением суда от 08.12.2016, оставленным без изменения Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2017 и Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.04.2017, в удовлетворении заявления отказано.

Комиссарова Людмила Николаевна обратилась в суд с заявлением об обязании ООО "СК "Гарант Строй", ООО "Инвестрадиострой" заключить соглашение с Комиссаровой Людмилой Николаевной на предмет перевода долга обществом с ограниченной ответственностью "СК "Гарант Строй" и принятия обществом с ограниченной ответственностью "Инвестрадиострой" обязательств ООО "СК Гарант Строй" перед Комиссаровой Л.Н. по предоставлению жилого помещения в виде однокомнатной квартиры N 121 площадью 55,82 кв.м., расположенной на 3-м этаже, в строящемся 19-ти этажном 240 квартирном жилом доме, расположенном по адресу г.Ростов-на-Дону, пр. М.Нагибина, 38.

В обоснование заявления указала следующее.

27.07.2010 между Комиссаровой Людмилой Николаевной и ООО "Гарант Строй" был заключен договор N 40-121 уступки прав требования по договору N40 от 03.03.2010 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. М. Нагибина, д. 38.

Согласно п. 1.1 указанного договора участник долевого строительства заключил с Главным Управлением внутренних дел по Ростовской области договор участия в долевом строительстве N 40 от 03.03.2010 года жилого дома, расположенного в г. Ростове-на-Дону, по пр. М. Нагибина, д. 38. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 17.05.2010 года, запись в Едином государственном реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 61 -6101/378/2010-139.

По условиям договора уступки права, участник долевого строительства ООО "СК Гарант Строй" уступает Комиссаровой Л.Н. на возмездной основе, право по договору участия в долевом строительстве N 40 от 03.03.2010 в виде требования от застройщика по окончанию строительства передачи в собственность жилого помещения, в виде однокомнатной квартиры N 121 площадью 55,82 кв.м. на 3 этаже 19-ти этажного 240-квартирного жилого дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. М. Нагибина, 38. Право требования по договору уступки переходит к Комиссаровой Л.Н. при условии оплаты 1 395 500 рублей.

28.07.2010 данная сумма была внесена в кассу ООО "СК Гарант Строй", что подтверждается квитанцией к приходном кассовому ордеру N 686 от 28.07.2010 года.

В связи с уклонением ООО "СК Гарант Строй" от проведения государственной регистрации состоявшейся уступки права, Комиссарова Л.Н. обратилась в суд с соответствующим исковым заявлением.

Решением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 02.02.2012 иск Комиссаровой Л.Н. был удовлетворен и 19.04.2013 договор уступки права был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Конкурсный управляющий ООО СК "Гарант Строй" в порядке ст. 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" Комиссарову Л.Н. не уведомил. Байрамбеков М.М., являясь временным управляющим, а затем и конкурсным управляющим, незаконно бездействовал и не уведомил Комиссарову Л.Н. о том, что застройщиком объекта незавершенного строительства, где она являлась участником долевого строительства, признан ООО "СК Гарант Строй", который ранее выступал в качестве подрядчика.

По причине незаконного бездействия Комиссарова Л.Н. не смогла своевременно обратиться с заявлением о включении в реестр требований кредиторов на передачу жилого помещения.

Постановлением апелляционной инстанции от 07.11.2017 признано незаконным бездействие арбитражного управляющего Байрамбекова Малика Мусаибовича по неисполнению обязанностей, предусмотренных п.2 ст. 201.4 Закона о банкротстве - не уведомлении Комиссаровой Л.Н. об открытии конкурсного производства и возможности заявления требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований, а также о возможности одностороннего отказа от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения.

Определением суда от 24.03.2017 удовлетворено ходатайство Комиссаровой Людмилы Николаевны о восстановлении пропущенного на подачу заявления срока. Требование Комиссаровой Людмилы Николаевны, как участника долевого строительства, о передаче жилого помещения в виде однокомнатной квартиры N 121 площадью 55,82 кв. м, расположенной на 3 этаже, в строящемся 19-ти этажном 240 квартирном жилом доме, расположенном по адресу г. Ростов-на-Дону, пр. М. Нагибина, 38, включено в реестр требований о передаче жилых помещений общества с ограниченной ответственностью "СК "Гарант Строй". Сумма, уплаченная участником долевого строительства застройщику по договору долевого участия в строительстве -1 395 500 рублей, размер уступки по договору уступки прав требования N 40-121 от 27 июля 2010 года-10 000 рублей.

В связи с чем, Комиссарова Людмила Николаевна обратилась в суд с заявлением об обязании ООО "СК "Гарант Строй", ООО "Инвестрадиострой" заключить соглашение с Комиссаровой Людмилой Николаевной на предмет перевода долга ООО "СК "Гарант Строй".

Как следует из материалов дела, Комиссарова Л.Н. обратилась в суд с заявлением о включении ее требований в реестр 19.01.2017 года - после проведения торгов по реализации объекта незавершенного строительства, представляющего собой 240 квартирный 19-ти этажный жилой дом, расположенный на земельном участке по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Нагибина, обремененный обязательствами должника по предоставлению жилых помещений и денежных средств включенным в реестр требований кредиторов и реестр передачи жилых помещений, а также после заключения договора купли-продажи от 06.05.2016 с ООО "Инвестрадиострой".

При этом, в обоснование своей позиции Комиссарова Л.Н. указала, что поскольку конкурсный управляющий ООО СК "Гарант Строй" в порядке ст. 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" Комиссарову Л.Н. не уведомил, бездействие арбитражного управляющего признано незаконным, Комиссаровой Л.Н. срок для включения в реестр не пропущен. Комиссарова Л.Н. считает, что у покупателя на торгах возникла обязанность заключить договор перевода долга перед ней. Комиссарова Л.Н. ссылается на правовую позицию, изложенную в определении Верховного Суда РФ от 26.10.2015 N 308-ЭС15-6308 по делу N А53-36063/2012 (ООО "Панельстрой")

Изучив материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба ООО "Инвестрадиострой" подлежит удовлетворению, обстоятельства рассматриваемого спора иные, чем в деле N А53-36063/2012.

В рамках данного дела решение о создании ЖСК или иного кооператива в соответствии с пунктом 8 статьи 201.10 Закона о банкротстве не принималось.

ООО "Инвестрадиострой" приобрело имущество на торгах, т.е. в результате гражданско-правовой сделки.

В соответствии с условиями договора ООО "Инвестрадиострой" приобрело на торгах право собственности ООО СК "Гарант Строй" на объект незавершенного строительства. Площадь: общая 24810,9 кв. м. Степень готовности: 20%. Кадастровый номер: 61:44:0012246:184. Адрес (местоположение): Ростовская обл., г. Ростов-на-Дону, пр-кт Михаила Нагибина, 38, а также право аренды земельного участка, общей площадью 6 049 кв. м, кадастровый номер: 61:44:012246:10, расположенным по адресу: Ростовская обл., г. Ростов-на-Дону, пр-кт Михаила Нагибина, 38. Категория: Земли поселений (земли населенных пунктов). Разрешенное использование: Для проектирования и строительства жилого дома с объектами соцкультбыта, офисами, помещениями паспортно-визовой службы, адресным бюро ГУВД РО и подземной автостоянкой, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.05.2016 года.

При этом, ООО "Инвестрадиострой" по условиям заключенного договора приняло на себя обязательства ООО СК "Гарант Строй" по предоставлению жилых помещений и денежных средств участникам строительства, включенным в реестр на дату его закрытия.

Таким образом, условия сделки указаны в договоре купли-продажи от 06.05.2016, в том числе, в конкурсной документации и договоре купли-продажи указаны фамилии всех кредиторов, размер и вид обязательств принимаемых ООО"Инвестрадиострой". В настоящий момент между ООО СК "Гарант Строй", ООО "Инвестрадиострой" и кредиторами подписаны соглашение о переводе долга.

Таким образом, на момент вступления Комиссаровой Л.Н. в дело незавершенный строительсвом объект недвижимости, право аренды земельного участка и обязательства перед участниками строительства были отчуждены должником в пользу ООО "Инвестрадиострой" в результате проведенных торгов.

Согласно ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В соответствии с пунктом 3 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

Согласно пункту 8 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

Следует отметить, что объем прав и обязанностей, принимаемых покупателем ООО "Инвестрадиострой", является существенным условием, поскольку в зависимости от объема обязательств определялась цена договора (стоимость имущества - размер обязательств перед кредиторами, согласно договору, продажная стоимость имущества составила 6 549 097, 30 руб.).

Денежные средства, полученные в результате продажи объекта незавершенного строительства, были израсходованы в рамках процедуры банкротства.

Ссылки Комиссаровой Л.Н. на пункт 8 статьи 201.10 Закона о банкротстве подлежат отклонению.

В соответствии с пунктом 8 статьи 201.10 Закона о банкротстве жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив должен соответствовать следующим требованиям:

1) основными целями деятельности жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются завершение строительства многоквартирного дома и предоставление в многоквартирном доме, строительство которого завершено, членам указанного кооператива жилых помещений в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений;

2) членами жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства);

3) в качестве паевых взносов члены жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также в установленный уставом такого кооператива срок денежные средства для завершения строительства.

Из анализа указанной нормы следует, что членами ЖСК являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений. Статус участника, включенного в реестр, обеспечивает участие в кооперативе и правопреемство кооператива в силу закона.

Однако указанная норма не распространяется на покупателя на торгах, поскольку имущество приобретено на основании гражданско-правой сделки на определенных условиях.

Таким образом, отсутствует норма закона или договора, обязывающая покупателя самостоятельно увеличить объем своих обязательств.

Как было отмечено, стоимость имущества по договору купли-продажи от 06.05.2016 определена с учетом возмещения должнику стоимости незавершенного строительства за минусом обязательств перед участниками строительства, включенными в реестр.

В состав стоимости строительства вошли денежные средства, уплаченные Комиссаровой Л.Н. Покупатель, приобретая имущество на торгах, возместил должнику стоимость доли Комиссаровой Л.Н.

Оценка объекта незавершенного строительства, представляющего собой 240 квартирный 19-этажный жилой дом, расположенный на земельном участке по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Нагибина, 38, оспорена не была. Таким образом, покупатель оплатил должнику денежные средства, уплаченные Комиссарой Л.Н. по договору долевого участия путем оплаты стоимости незавершенного строительства.

Доводы Комиссаровой Л.Н. о том, что имущество обременено залогом, не могут быть приняты во внимание в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, Комиссаровой Л.Н., полагая, что имущество обременено залогом в силу закона, с заявлением о признании недействительными торгов от 08 апреля 2016 года в порядке ст. 42 АПК РФ не обращалась.

Согласно пункту 12 Постановления Пленума ВАС РФ N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" при рассмотрении споров, в том числе об обжаловании отказа в совершении записи о погашении ипотеки со стороны органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, необходимо учитывать, что продажа заложенного имущества должника в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), привела к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.

В определении Верховного Суда РФ от 26.05.2016 N 308-ЭС16-1368 по делу N А53-13780/2015 отмечено, что сложившаяся правоприменительная практика исходит из того, что при реализации имущества на торгах в рамках дела о банкротстве организации происходит прекращение прав третьих лиц на данное имущество, и покупатель получает вещь свободной от каких-либо правопритязаний.

Применительно к отношениям по залогу данное регулирование означает, что залогодержатель, не воспользовавшись своим правом на включение в реестр обеспеченных залогом требований, фактически отказывается от преимуществ, предоставляемых установленным в его пользу обременением.

При этом наличие в гражданском законодательстве конкурирующих норм о праве следования (пункт 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации) не может быть принято во внимание, поскольку специальный закон, имеющий приоритет над общими нормами частного права, содержит иное правило, устанавливающее прекращение залога.

Кроме того, следует учесть и тот факт, что по общему правилу, пока не доказано иное, приобретение имущества на торгах предполагает добросовестность приобретателя.

Учитывая вышеизложенное, в настоящий момент залог на указанное имущество прекращен в результате его реализации в порядке, установленном Законом о банкротстве. Имущество перешло к покупателю без каких-либо обременений. При этом, Комиссарова Л.Н. не утратила материальное право на оспаривание торгов.

В обоснование своей позиции Комиссарова Л.Н. указала, что ООО "Инвестрадиострой" действовало недобросовестно, имело возможность получить сведения о том, что 27.07.2010 между Комиссаровой Людмилой Николаевной и ООО "Гарант Строй" был заключен договор N 40-121 уступки прав требования по договору N40 от 03.03.2010 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. М. Нагибина, д. 38, поскольку 19.04.2013 договор уступки права был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области. По мнению Комиссаровой Л.Н., ООО "Инвестрадиострой" должно было сопоставить данные реестра кредиторов и сведения ЕГРП.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 26.05.2016 N 308-ЭС16-1368 по делу N А53-13780/2015, существенным обстоятельствам для разрешения спора является выяснения вопроса о добросовестности приобретателя имущества.

Суд апелляционной инстанции исследовал указанный вопрос и установил следующее.

ООО "Инвестрадиострой" приобрело объект незавершенного строительства, представляющего собой 240 квартирный 19-этажный жилой дом, расположенный на земельном участке по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Нагибина, 38, в 2016 году, т.е. спустя 5 лет с момента возбуждения дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "СК "Гарант Строй".

На момент приобретения имущества отсутствовали удовлетворенные жалобы на действия конкурсного управляющего, ООО "Инвестрадиострой" не располагало информацией о том, что Байрамбеков Малик Мусаибович не исполнил обязанность, предусмотренную п.2 ст. 201.4 Закона о банкротстве, не уведомил Комиссарову Л.Н. об открытии конкурсного производства и возможности заявления требований.

ООО "Инвестрадиострой" не было обязан принимать меры по проверке состава дольщиков и их уведомлению.

Следует отметить, что наличие зарегистрированных договоров, не исключает утрату интереса дольщика в участии в деле.

Кроме того, ООО "Инвестрадиострой", принимая во внимание разъяснения пункта 12 Постановления Пленума ВАС РФ N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", обоснованно исходил из того, имущество переходит к нему без каких-либо обременений.

Необходимо учитывать, что ООО "Инвестрадиострой" является коммерческой организацией, приобретая объект незавершенного строительства, общество обоснованно рассчитывало на определенный экономический результат, достижение указанного во многом результата обусловлено наличием квартир, свободных от обременения.

Согласно договору от 06.05.2016 г. ООО "Инвестрадиострой" не только уплатило денежные средства, но и приняло на себя обязательства перед кредиторами, включенными в реестр, в том числе, по строительству дома, при этом, степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 20%.

Таким образом, суд апелляционной инстанции полагает, что ООО "Инвестрадиострой" в указанной ситуации действовало добросовестно.

Напротив, суд апелляционной инстанции полагает, возможным поставить под сомнение добросовестность Комиссаровой Л.Н.

Как следует из материалов дела, Комиссарова Людмила Николаевна обратилась в суд с жалобой на действия (бездействия) конкурсного управляющего Байрамбекова М.М.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2017 N 15АП-11929/2017 по делу N А53-11325/2011 признано незаконным бездействие арбитражного управляющего Байрамбекова Малика Мусаибовича по неисполнению обязанностей, предусмотренных п. 2 ст. 201.4 Закона о банкротстве - не уведомлении Комиссаровой Л.Н. об открытии конкурсного производства и возможности заявления требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований, а также о возможности одностороннего отказа от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения.

При этом установлено, что информация о договоре, заключенном 27.07.2010 между Комиссаровой Людмилой Николаевной и ООО "Гарант Строй", не была предоставлена управляющему ни ООО "Гарант Строй", ни правоохранительными органами, ни Ленинским судом г. Ростова-на-Дону. Денежные средства через банк не вносились, в связи с чем, информация о сделке не могла быть получена из выписки банка. В справке, выданной ГУ МВД России по Ростовской области, о составе участников долевого строительства Комиссарова Л.Н. не значилась.

Суд исходил из того, что конкурсный управляющий имеет самостоятельные обязанности, существующие вне зависимости от прав дольщиков.

Вместе с тем, Комиссарова Людмила Николаевна с адресом регистрации: 344058, г. Ростов-на-Дону, пр. Коммунистический, 25/2, кв.45, имеет статус адвоката и адвокатский кабинет.

Таким образом, обладает необходимыми знаниями и навыками, действуя с должной степенью осмотрительности, могла получить информацию о ходе строительства. Наличие статуса адвоката свидетельствует о том, что Комиссарова Л.Н. обладает большим объемом знаний, чем обычный непрофессиональный участник строительства.

Однако никаких мер для получения информации о ходе строительства с 2012 г. не предпринимала, в частности, Комиссарова Л.Н. ни разу за указанный период не обратилась с ГУ МВД России по Ростовской области с просьбой предоставить сведения о строительстве дома по адрес: ул. Нагибина, 38 г. Ростов-на-Дону.

Доводы Комиссаровой Л.Н. о том, что ей не было известно, что объект передан ООО СК "Гарант Строй", не могут быть приняты во внимание.

Проблема строительства дома по адрес: ул. Нагибина, 38 г. Ростов-на-Дону широко освещалась в местных средствах массовой информации и системе Интретнет. В частности, сведения о том, что ООО СК "Гарант Строй" заключило с ГУВД РО договор на строительство данного объекта с обязательством принятия на себя обязательств ООО "СИГ" перед дольщиками, были опубликованы на сайте Ростов официальный 16.01.2013 г. В публикациях за 2013 г. и 2014 г. указаны сведения о банкротстве ООО СК "Гарант Строй", сведения об обращении дольщиков в различные органы (в том числе, Председателю Законодательного собрания Ростовской области и Председателю Правительства РФ). При этом, для получения указанной информации достаточно указать в поисковой системе адрес: Нагибина 38, г. Ростов-на-Дону.

Следует отметить, что сведения о процедуре банкротства имеются на сайте ЕФРСБ, в электронной газете Коммерсантъ.

Комиссарова Л.Н. при должной степени осмотрительности должна была ознакомиться с указанными сведениями, следовательно, имела возможность включиться в реестр требований кредиторов ООО СК "Гарант Строй" до реализации объекта.

В 2017 г. в местных средствах массовой информации появились сведения о решении проблемы дольщиков по адресу Нагибина 38, г. Ростов-на-Дону и возобновлении строительства.

Суд апелляционной инстанции полагает, что именно получение указанной информации, послужило основанием для обращения Комиссаровой Л.Н. с заявлением о включении в реестр требований.

Таким образом, Комиссаровой Л.Н. не опровергнута добросовестность ООО "Инвестрадиострой", в результате приобретения которым объекта недвижимости была решена проблема обманутых дольщиков, широко освещавшаяся в местных средствах массовой информации с 2013 года.

Суд апелляционной инстанции считает, что Комиссарова Л.Н. имеет возможность защитить свои имущественные права иными способами, предусмотренными законом, в том числе, путем заявления требований о взыскании убытков.

С учетом изложенного, в удовлетворении заявления Комиссаровой Л.Н. следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ростовской области от 02.10.2017 по делу N А53-11325/2011 отменить.

В удовлетворении заявления отказать.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.В. Шимбарева

Судьи

А.Н. Стрекачёв Н.В. Сулименко