Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 декабря 2017 г. N 15АП-19700/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30 марта 2018 г. N Ф08-1551/18 настоящее постановление изменено

город Ростов-на-Дону

20 декабря 2017 г.

дело N А32-34295/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 декабря 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Барановой Ю.И.

судей Ереминой О.А., Новик В.Л.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конозовой Е.В.

при участии:

от истца - представитель Плотников Д.И. по доверенности N 0702-45/208 от 20.12.2016, паспорт;

от ответчика - КУ Завгородний С.Г., лично, паспорт;

от третьих лиц: от АКБ "Союз" - представитель Кузят Е.М. по доверенности N 67 от 12.02.2015, паспорт;

от ОАО "Сочинский мусороперерабатывающий комплекс" - представитель не явился, извещен;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы акционерного коммерческого банка "Союз" и конкурсного управляющего ООО "ТСМ"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 25.09.2017 по делу N А32-34295/2016

по иску администрации г. Сочи

к ООО "ТСМ"

при участии третьих лиц: ОАО "Сочинский мусороперерабатывающий комплекс" и акционерный коммерческий банк "Союз"

о взыскании задолженности, пени, расторжении договора аренды,

принятое в составе судьи Боровика А.М.

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Сочи обратилась в суд с заявлением о взыскании с ООО "ТСМ" задолженности по арендной плате в размере 2 203 365,55 руб. и пени в размере 345 028,92 руб., расторжении договора аренды 24.04.2009 N 4900005162.

В порядке ст. 49 АПК РФ истцом заявлялось ходатайство об уточнении требований, где заявил отказ от требований в части взыскания задолженности по договору аренды в размере 2 203 365 рублей 55 копеек, а также в части пени за период с 01.03.2016 по 25.05.2016.

Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено на основании статьи 49 АПК РФ.

Решением суда от 25.09.2017 ходатайство об уточнении требований удовлетворено. Принят отказ от требований в части взыскания задолженности по договору аренды в размере 2 203 365 рублей 55 копеек, а также в части пени за период с 01.03.2016 по 25.05.2016. Производство по делу в данной части прекращено. Требования о взыскании пени за период с 01.01.2015 по 01.03.2016 оставлено без рассмотрения. Расторгнут договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 24.04.2009 N 4900005162. С ООО "ТСМ" в доход федерального бюджета взыскано 6000 рублей государственной пошлины.

Не согласившись с указанным судебным актом, АКБ "Союз" как конкурсный кредитор обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что разногласия по размеру задолженности за периоды, не относящиеся к заявленным в иске требованиям, не могут считаться безусловно установленными, поскольку предметом иска не являлись. Допущенные ответчиком нарушения сроков внесения арендной платы не являются существенным нарушением договора, ввиду того, что ответчик произвел оплату неустойки, начисленной на суммы несвоевременно оплаченных платежей по арендной плате в размере 0,05% за каждый день просрочки. Нарушения в просрочке погашения не являются существенными, не носят неустранимого характера, устранены ответчиком в полном объеме оплатой неустойки, в связи с чем, не лишили арендодателя того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора аренды. Сохранение договорных отношений между сторонами не противоречит положениям статей 450 и 619 ГК РФ. Принимая во внимание изложенное, а также долгосрочный характер отношений сторон, наличие на спорном земельном участке принадлежащего обществу на праве собственности объектов недвижимого имущества (здания и сооружения), коммуникационных и инженерных сетей, обслуживающих эти объекты, невозможность освобождения объекта аренды после расторжения договора, заявитель полагает, что факт существенного нарушения ООО "ТСМ" условий договора аренды отсутствует. Поскольку спорный земельный участок занят объектами недвижимого имущества, он необходим для использования этих объектов, заявитель указывает, что исковые требования в части расторжения договора аренды, последствием которого является возврат муниципальному образованию земельного участка, не подлежат удовлетворению. Поскольку на земельном участке расположены принадлежащие ООО "ТСМ" объекты недвижимости, а также неотделимые от земельного участка сети, коммуникации, объекты инженерной инфраструктуры, что подтверждается прилагаемыми к настоящему заявлению документами, а также иными документами, представленными в материалы дела, положения статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежат применению. По мнению заявителя, иск в части расторжения договора направлен на причинение вреда кредиторам ООО "ТСМ", в том числе залоговому кредитору Банку СОЮЗ (АО), поскольку имущественное право аренды земельного участка, все расположенные на земельном участке здания и сооружения, а также инженерные, коммуникационные сети, являющиеся неотделимыми улучшениями участка, составляют конкурсную массу, подлежат реализации, в установленном Законом о банкротстве порядке, для удовлетворения требований кредиторов.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик также обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что основания для расторжении договора аренды отсутствуют ввиду погашения всей просроченной задолженности по аренде и неустойки, разногласия по размеру задолженности, имеющиеся у ООО "ТСМ" за периоды, не относящиеся к заявленным требованиям, не могут считаться безусловно установленными относительно заявленных настоящем деле требований, поскольку предметом установления такого размера не являлись. Нарушения и просрочки погашения не являются существенными, не носят неустранимого характера, устранены ответчиком в полном объеме оплатой неустойки, а соответственно не лишили арендодателя того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора аренды. Заявитель указывает, что сохранение договорных отношений между сторонами не противоречит положениям статей 450 и 619 ГК РФ. Принимая во внимание изложенное, а также долгосрочный характер отношений сторон, наличие на спорном земельном участке принадлежащих обществу на праве собственности объектов недвижимого имущества (здания и сооружения), коммуникационных и инженерных сетей, обслуживающих эти объекты, факт существенного нарушения ООО "ТСМ" условий договора аренды отсутствует. Поскольку спорный земельный участок занят объектами принадлежащим должнику, и этот земельный участок необходим для использования расположенных на нем объектов и коммуникационных сетей по их назначению, права аренды земельного участка включены в конкурсную массу, действия по расторжению договора аренды направлены исключительно па причинение вреда кредиторам должника.

В судебное заседание представитель ОАО "Сочинский мусороперерабатывающий комплекс", надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечил. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие представителя ОАО "Сочинский мусороперерабатывающий комплекс", в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель АКБ "Союз" поддержала доводы своей апелляционной жалобы.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционных жалоб, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между муниципальным образованием город-курорт Сочи и Государственной корпорацией по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта согласно распоряжению Главы города Сочи от 10.04.2009 N 378-р заключен договор аренды от 24.04.2009 N 4900005162 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301004:42 общей площадью 43366 кв.м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул.Водораздельная, 1, с видом разрешенного использования "для эксплуатации комплекса по сортировке и переработке твердых бытовых отходов".

В соответствии с договором от 14.05.2009 права и обязанности по договору аренды переданы ОАО "Тоннельный отряд N 44. В соответствии с договором от 31.12.2009 права и обязанности по договору аренды переданы ОАО "Сочинский мусороперерабатывающий комплекс".

В соответствии с уведомлением ОАО "Сочинский мусороперерабатывающий комплекс" права и обязанности по договору аренды переданы ООО "ТСМ".

Однако, ответчиком в нарушение принятых по договору аренды обязательств, арендная плата не вносилась, в результате образовалась задолженность по арендной плате в размере 2 203 365,55 руб. за период с 01.01.2015 по 31.03.2016 и пени в размере 345 028,92 руб.

Указанные обстоятельства и послужили основанием для обращения истца в суд.

В суде первой инстанции истцом заявлялось ходатайство об уточнении требований, где заявил отказ от требований в части взыскания задолженности по договору аренды в размере 2 203 365 рублей 55 копеек, а также в части пени за период с 01.03.2016 по 25.05.2016.

Оценив представленные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о частичном удовлетворении исковых требований.

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как установлено судом, между муниципальным образованием город-курорт Сочи и Государственной корпорацией по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта согласно распоряжению Главы города Сочи от 10.04.2009 N 378-р заключен договор аренды от 24.04.2009 N 4900005162 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301004:42 общей площадью 43366 кв. м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул.Водораздельная, 1, с видом разрешенного использования "для эксплуатации комплекса по сортировке и переработке твердых бытовых отходов".

В соответствии с договором от 14.05.2009 права и обязанности по договору аренды переданы ОАО "Тоннельный отряд N 44". В соответствии с договором от 31.12.2009 права и обязанности по договору аренды переданы ОАО "Сочинский мусороперерабатывающий комплекс".

Между Банком СОЮЗ (акционерное общество) и Открытым акционерным обществом "Сочинский мусороперерабатывающий комплекс" заключен Договор об открытии кредитной линии N 035/2013-РЛ00-00 от 24.05.2013 года.

В целях обеспечения исполнения обязательств по Договору об открытии кредитной линии N 035/2013-РЛ00-00 от 24.05.2013 года между Банком и ОАО "СМК" заключен Договор об ипотеке N 035/2013-ЗНО1-00 от 24.05.2013 года, по условиям которого (п. 1.3 Договора об ипотеке) с залог Банку было переданы здания и сооружения (16 объектов), любое возведенное на земельном участке здание, постройка, сооружение и иное недвижимое имущество, расположенные на земельном участке по адресу; Россия, Краснодарский край, г.Сочи, Хостинский район, ул. Водораздельная, дом N 1, а также права аренды земельного участка по договору N 4900005162 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договору аренды) от 24.04.2009 г., заключенному 31.12.2009 г. между ОАО "СМК" и Открытым акционерным обществом "Тоннельный отряд N44", зарегистрированному Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 27.03.2010 г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.03.2010 г. сделана запись регистрации N 23-23-191010/2010-038).

Договор аренды предусматривает предоставление на срок до 2058 года в аренду земельного участка общей площадью 43366 квадратных метров, кадастровый номер 23:49:0301004:42, категория земель - земли населенных пунктов, находящегося по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Водораздельная, 1, в границах указанных в кадастровом паспорте земельного участка.

Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю осуществлена государственная регистрация возникшей ипотеки по Договору об ипотеке N 035/2013-ЗН01-00 от 24.05.2013 года на вышеуказанные объекты недвижимого имущества и права аренды земельного участка, что подтверждается соответствующими отметками регистрирующего органа на договоре ипотеки, а также выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно материалам дела, 28.01.2015 года, между открытым акционерным обществом "Сочинский мусороперерабатывающий комплекс" (Продавец) и Обществом с ограниченной ответственностью "ТСМ", (Покупатель), с согласия Банка (сторона по договору как Кредитор и Залогодержатель), был заключен Договор купли продажи недвижимого и движимого имущества и перевода долга.

Так, на основании Договора купли продажи недвижимого и движимого имущества и перевода долга от 28.01.2015 ОАО "СМК" продало, а ООО "ТСМ" приобрело в собственность вышеуказанные здания и сооружения, расположенные по адресу: Россия, Краснодарский край, г.Сочи, Хостинский район, ул.Водораздельная, дом N 1, а также перешли права арендатора по договору аренды земельного участка.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.03.2016 года принято к производству заявление ООО "КУБАНЬСПЕЦСНАБ" о признании общества с ограниченной ответственностью "ТСМ" несостоятельным (банкротом), возбуждено производству по делу N А32-4639/2016.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.04.2016 в отношении ООО "ТСМ" введена процедура наблюдения.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.03.2017 должник ООО "ТСМ" признано несостоятельным, в отношении общества введена процедура банкротства - конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден арбитражный управляющий Завгородний Сергей Геннадьевич.

В соответствии со статьей 126 Федерального закона Российской Федерации от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 данного Федерального закона, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

Согласно пункту 1 статьи 63 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве), с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены к должнику только с соблюдением установленного настоящим Федеральным законом порядка предъявления требований к должнику.

В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", под текущими платежами понимаются денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом. Возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими.

Из разъяснений, изложенных в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 60 "О некоторых вопросах, связанных с принятием Федерального закона от 30.12.2008 N 296-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" следует, что денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие до возбуждения дела о банкротстве, независимо от срока их исполнения не являются текущими ни в какой процедуре. Если денежное обязательство или обязательный платеж возникли до возбуждения дела о банкротстве, но срок их исполнения должен был наступить после введения наблюдения, то такие требования по своему правовому режиму аналогичны требованиям, срок исполнения по которым наступил на дату введения наблюдения, поэтому они подлежат предъявлению только в деле о банкротстве в порядке, определенном статьями 71 и 100 Закона о банкротстве.

Согласно пункту 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве" в силу абзаца второго пункта 1 статьи 63, абзаца второго пункта 1 статьи 81, абзаца восьмого пункта 1 статьи 94 и абзаца седьмого пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве, с даты введения наблюдения, финансового оздоровления, внешнего управления и конкурсного производства требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены только в рамках дела о банкротстве в порядке статей 71 или 100 Закона о банкротстве.

Таким образом, все исковые заявления о взыскании с должника задолженности по денежным обязательствам и обязательным платежам, за исключением текущих платежей и неразрывно связанных с личностью кредитора обязательств должника гражданина, поданные в день введения наблюдения или позднее во время любой процедуры банкротства, подлежат оставлению без рассмотрения на основании пункта 4 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В абзаце 3 пункта 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 63 "О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве" указано, что требования о применении мер ответственности за нарушение денежных обязательств, подлежащих включению в реестр требований кредиторов, не являются текущими платежами. По смыслу пункта 3 статьи 137 Закона о банкротстве эти требования учитываются отдельно в реестре требований кредиторов и подлежат удовлетворению после погашения основной суммы задолженности и причитающихся процентов. Эти требования в силу пункта 3 статьи 12 Закона о банкротстве не учитываются для целей определения числа голосов на собрании кредиторов.

На основании изложенного, суд пришел к верному выводу о том, что в рассматриваемом случае обязательство по выплате денежных средств возникло до возбуждения производства по делу о несостоятельности ответчика. Поскольку настоящий иск о взыскании задолженности по пени за период с 01.01.2015 по 01.03.2016 (с учетом уточнения) предъявлен в суд (28.09.2016) после принятия заявления о признании должника несостоятельным и введения в отношении него процедуры наблюдения (27.04.2016), он правомерно судом первой инстанции оставлен без рассмотрения в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Также, истцом заявлены требования о расторжении договора аренды 24.04.2009 N 4900005162.

В соответствии с условиями договора Арендатор обязан в полном объеме выполнять все условия договора в предусмотренные Договором сроки (п. 4.1.1).

Согласно п. 3.2.4 Договора Арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования земельным участком и досрочном расторжении в установленном порядке Договора при следующих существенных нарушениях его условий:

- использование Участка не по целевому назначению и разрешенному использованию. указанному в п. 1.1. Договора;

- нарушение Арендатором условий, указанных в разделе 10.1 Договора, и невыполнение Арендатором обязанностей, указанных в п. 4.1.9 - 4.1.14 Договора;

- невнесение арендной платы в течение одного квартала;

- использование Участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку.

Судом установлено, что в данном случае материалами дела подтверждается невнесение арендатором арендных платежей более чем за два периода оплаты. Арендные платежи не вносились полтора года, в результате чего образовалась задолженность спорная задолженность около 2,7 миллионов рублей.

Так на момент обращения в суд, ответчик допустил просрочку исполнения обязанности по внесению платежей в размере 3 988 383,03 руб. установленных договором периодов, что составило два года и три месяца.

Вместе с тем, 11.09.2017 года платежным поручением N 4856 от 11.09.2017 года Банк СОЮЗ (АО) произвел оплату (погашение задолженности) за ООО "ТСМ" по договору аренды от 24.04.2009 N 4900005162 Департаменту имущественных отношений Администрации г. Сочи в сумме 5 738 965, 67 руб.

Третье лицо указало, что в состав погашенной задолженности входит:

-задолженность по арендной плате (основному долгу) за период с 26.02.2015 по 30.09.2017 включительно в размере 5 021 718,31 рублей,

- задолженность по начисленной неустойке (пени) за период с 26.02.2015 по 11.09.2017 включительно в размере 717 247,36 рублей.

В силу абзаца девятого пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве, введенного Федеральным законом от 29.12.2014 N 482-ФЗ, с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей.

Соответственно, согласно статье 126 Закона о банкротстве с даты введения в отношении должника конкурсного производства прекращается начисление процентов, неустоек (штрафов, пеней) и иных санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей, а также процентов, предусмотренных настоящей статьей.

Истец подтвердил, что за спорный период погашена задолженность за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0301004:42 общей площадью 43366 кв. м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Водораздельная, 1 в полном объеме.

Вместе с тем, рассмотрев представленный акт сверки расчетов за период с 25.04.2009 по 19.09.2017, судом установлено, что с учетом произведенной оплаты платежным поручением N 4856 от 11.09.2017 в сумме 5 738 965, 67 руб., переплата по основному обязательству составила 739 082,55 рублей, задолженность по пене в размере 1 135 564,44 рублей. Таким образом, всего задолженность по спорному договору отражена в размере 396 481,89 рублей.

Судом также учтено, что исковое заявление о расторжении договора было подано истцом в суд до перечисления денежных средств в уплату долга.

Такая просрочка исполнения обязательства является существенным нарушением условий договора, влекущим его расторжение в судебном порядке.

В пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" отражена правовая позиция, согласно которой право арендодателя требовать расторжения договора аренды по основанию порока поведения арендатора не прекращается даже в случае устранения арендатором нарушения по истечении разумного срока, если иск о расторжении договора был предъявлен арендодателем в разумный срок. Даже если должник предпринял действия по исполнению обязательства после истечения разумного срока, кредитор вправе расторгнуть отношения.

При этом, факт нахождения имущества, принадлежащего ответчику на спорном земельном участке, не свидетельствует о возможности пренебрежения возложенными на арендатора обязанностями по соблюдению условий договора и требований законодательства, исключительности предусмотренных положений о расторжении спорного договора.

В соответствии с частью 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора по основанию его нарушения арендатором обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

В адрес ответчика департаментом имущественных отношений администрации города Сочи 23.12.2015 была направлена претензия с предложением ликвидировать в 10-дневный срок образовавшуюся задолженность по арендной плате и пени, а также 21.02.2016 направлена претензия о явке арендатора в департамент имущественных отношений администрации города Сочи в 10-дневный срок для подписания соглашения о расторжении договора аренды.

Однако ответов на данные обращения арендодателем получено не было, для подписания соглашения о расторжении договора аренды арендатор не явился.

Суд первой инстанции обоснованно отметил, что направление ответчику уведомления по известному адресу, содержащего требование о погашении задолженности и предложение расторгнуть договор, свидетельствует о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с положениями пункта 2 названной статьи, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

- при существенном нарушении договора другой стороной;

- в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса) (пункт 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Претензионный порядок урегулирования спора подразумевает особую (письменную) примирительную процедуру - процедуру урегулирования спора самими спорящими сторонами, осуществляемую посредством предъявления претензии и направления ответа на нее. В связи с чем, направление уведомления, содержащего требование о погашении задолженности и предложение расторгнуть договор, свидетельствует о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора (постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2012 по делу N А46-6272/2012, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2013 по делу N А67-1011/2012).

При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что истец принял надлежащие меры по урегулированию спора в досудебном порядке. Поскольку установленный законом досудебный порядок расторжения договора истцом соблюден, исковые требования о расторжении договора аренды удовлетворены правомерно.

Отклоняя доводы апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции учитывает, что материалами дела подтверждается невнесение арендатором арендных платежей более чем за два периода оплаты. На момент рассмотрения настоящего дела ответчик действительно оплатил имеющуюся задолженность.

Вместе с тем, установив, что обязательство по внесению арендной платы не исполнено арендатором более двух раз подряд по истечении установленного договором срока на момент подачи искового заявления, суд пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды.

В пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" отражена правовая позиция, согласно которой право арендодателя требовать расторжения договора аренды по основанию порока поведения арендатора не прекращается даже в случае устранения арендатором нарушения по истечении разумного срока, если иск о расторжении договора был предъявлен арендодателем в разумный срок. Даже если должник предпринял действия по исполнению обязательства после истечения разумного срока, кредитор вправе расторгнуть отношения.

Факт нахождения имущества, принадлежащего ответчику на спорном земельном участке, не свидетельствует о возможности пренебрежения возложенными на арендатора обязанностями по соблюдению условий договора и требований законодательства, исключительности предусмотренных положений о расторжении спорного договора.

Доводы о том, что иск в части расторжения договора направлен на причинение вреда кредиторам ООО "ТСМ", в том числе залоговому кредитору Банку СОЮЗ (АО), поскольку имущественное право аренды земельного участка, все расположенные на земельном участке здания и сооружения, а также инженерные, коммуникационные сети, являющиеся неотделимыми улучшениями участка, составляют конкурсную массу, подлежат реализации, в установленном Законом о банкротстве порядке, для удовлетворения требований кредиторов, судом отклоняются. Администрация г. Сочи воспользовалась правом, предусмотренных законом и договором на его расторжение ввиду допущенных существенных нарушений.

По смыслу положений статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушение арендатором обязанности по внесению арендной платы оценивается как существенное в силу чего и влечет право арендодателя заявить о расторжении договора. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Учитывая, что ответчик долгое время не принимал мер к погашению задолженности, истцом правомерно заявлены требования о расторжении договора. Тот факт, что банком за общество погашен долг после предъявления настоящего иска, не свидетельствует, что третье лицо взяло на себя обязательства производить ежемесячно оплату за должника на будущее.

Доводы жалобы банка, обусловленные передачей права аренды спорного земельного участка, на котором расположено принадлежащее обществу недвижимое имущество, вместе с данным имуществом банку в залог, судом не принимаются. Наличие законодательно установленных препятствий для досрочного расторжения арендодателем договора аренды земельного участка с арендатором, допустившим существенные нарушения своих обязательств, судом не установлено и банком не доказано. В целях соблюдения процессуальных и материальных гарантий прав банка, он привлечен судом к участию в настоящем деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Аргумент жалобы о том, что поскольку недвижимость, находящаяся на спорном земельном участке, принадлежит на праве собственности обществу, администрация не может предоставить данный участок в аренду другому лицу, основан на требованиях Гражданского и Земельного кодексов, однако сам по себе о нарушении прав банка как залогодержателя права аренды данного участка, не свидетельствует.

Также отсутствуют препятствия со стороны собственника во взыскании платы за фактическое пользование обществом спорным земельным участком.

Таким образом, выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и отмены или изменения решения суда по настоящему делу по доводам, приведенным в апелляционных жалобах, суд апелляционной инстанции не усматривает.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.09.2017 по делу N А32-34295/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.И. Баранова

Судьи

О.А. Еремина В.Л. Новик