Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 22 декабря 2017 г. N 21АП-2597/17

22 декабря 2017 г.

Дело N А84-3274/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 21.12.2017.

В полном объёме постановление изготовлено 22.12.2017.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тарасенко А.А., судей Остаповой Е.А. и Сикорской Н.И.,

при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания Голубенко В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Правительства Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 16.10.2017 по делу N А84-3274/2017 (судья Погребняк А.С.)

по иску Правительства Севастополя

к жилищно-строительному кооперативу "Жилстрой"

при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя

о расторжении договора аренды земельного участка и понуждении освободить земельный участок

при участии в судебном заседании:

от жилищно-строительного кооператива "Жилстрой" - Бурчуладзе Т.А. по доверенности от 24.07.2017;

от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - Шалык А.Н. по доверенности от 09.01.2017;

от Правительства Севастополя - Шалык А.Н. по доверенности от 09.01.2017,

установил:

Правительство Севастополя (далее - истец, правительство) обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с иском к жилищно-строительному кооперативу "Жилстрой" (далее - ответчик, ЖСК "Жилстрой"), в котором просит расторгнуть договор от 07.04.2008 аренды земельного участка, общей площадью 0,6000 га (кадастровый номер 91:04:001017:101, ранее присвоенный кадастровый номер 8536900000:01:017:0046), расположенного по адресу: г.Севастополь, проспект Победы, 33-Б, заключенный между Севастопольским городским советом и обслуживающим кооперативом "Жилищно-строительное товариществом "Жилстрой" (далее - ОК "ЖСТ "Жилстрой"). Просит так же обязать ЖСК "Жилстрой" освободить и возвратить Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя по акту приема-передачи указанный земельный участок. Исковые требования мотивированы неисполнением арендатором обязанностей по договору аренды земельного участка в части его освоения в установленные договором сроки и согласно предусмотренному целевому назначению.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 16.10.2017 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд первой инстанции руководствовался тем, что допущенное ответчиком нарушение условий договора является несущественным. При этом суд отметил, что обстоятельства, связанные с невозможностью застройки ответчиком земельного участка в установленный срок, в данном случае не зависили от арендатора; они основаны на изменении нормативно-правового регулирования градостроительных отношений города Севастополя, а так же на необходимости повторного получения разрешения на начало выполнения строительства, исходя из требований градостроительных норм города Севастополя.

Не согласившись с указанным решением суда, истец обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования. Полагает, что ответчик, в нарушение условий договора аренды, в течение длительного периода времени (более 9 лет) не осуществлял никакого строительства на арендуемом земельном участке, не развивал инженерные коммуникации города, а так же благоустройство арендуемой территории. Указывает, что данные обстоятельства являются основанием для расторжения договора аренды земли.

Представители лиц, участвующих в деле, в судебном заседании поддержали соответственно апелляционную жалобу и возражения против нее.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 АПК РФ, исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 07.04.2008 между Севастопольским городским советом (арендодатель) и обслуживающим кооперативом "Жилищно-строительное товарищество "Жилстрой" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка площадью 0,6000 га, находящегося по адресу: г.Севастополь, пр.Победы, 33Б, для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями (далее - договор аренды; л.д.11-20 т.1).

В пункте 3.1 договора аренды стороны определили срок его действия - 25 лет.

Согласно пунктам 5.1, 5.2 договора аренды земельный участок передается для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями.

Пунктом 9.2.2 договора аренды установлена обязанность арендатора, в том числе, начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению - в течение срока двух лет с момента подписания акта приёма-передачи земельного участка. При этом стороны договорились в случае, если в надлежащим образом утверждённой проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока (подпункт "г" пункта 9.2.2 договора аренды).

Кроме того, определена обязанность арендатора осуществлять строительство капитального объекта - многоквартирного жилого дома только в соответствии с архитектурно-планировочным заданием, проектной документацией (с разработанными материалами ОВОС), прошедшей государственную экспертизу в установленном порядке, после получения разрешения в инспекции государственного архитектурно-строительного контроля (подпункт "д" пункта 9.2.2 договора аренды).

Согласно пункту 10.1 договора, арендатор принял на себя обязательство по участию в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры Севастополя в соответствии с действующим законодательством и решением Севастопольского городского совета от 22.10.2003 N 1429 о правах паевого участия (взносов) застройщиков в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры город Севастополя. Для указанных целей арендатор обязался в срок до получения разрешения инспекции ГАСК на производство строительных работ (после разработки проектно-сметной документации), но не позднее одного года от даты приема-передачи земельного участка, заключить с Севастопольской городской государственной администрацией договор о паевом участии застройщиков в создании инженерно-транспортной инфраструктуры Севастополя.

Пунктом 12.3 договора аренды предусмотрена возможность прекращения действия договора путем его расторжения по взаимному согласию сторон; по решению суда по требованию одной из сторон, вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует его использованию, по другим основаниям, определённым законом.

Пунктом 12.4 договора аренды так же предусмотрена возможность арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке в случаях: использования арендатором земельного участка не по целевому назначению; неуплаты арендатором в течение трёх месяцев арендной платы в полном объёме; не использование земельного участка под строительство на протяжении трёх лет подряд (ст.416 ГК).

В соответствии с пунктом 13.7 договора аренды, в случае если арендатор в течение сроков, определенных договором не исполнил часть либо все условия и обязательства, оговоренные в нём, то договор расторгается по вине и за счет арендатора в порядке, определенном настоящим договором.

Судом первой инстанции установлено, что 19.05.2010 между Севастопольским городским советом (арендодатель) и ОК "ЖСТ "Жилстрой" заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды земли, которым изменен срок освоения земельного участка и завершения застройки - до 11.04.2013 с момента подписания акта приема-передачи земельного участка.

Дополнительным соглашением от 28.01.2013, заключенным между Севастопольским городским советом и ОК "ЖСТ "Жилстрой" в договор аренды земли внесены изменения, согласно которым стороны договорились о проведении капитального строительства на арендованном земельном участке в соответствии с его целевым назначением, проектной документацией, разработанной и утвержденной в установленном порядке, с момента оформления соответствующего документа разрешительного характера на выполнение строительных работ (л.д. 23-27 т.1).

Судом первой инстанции установлено, что решением Арбитражного суда города Севастополя от 14.12.2015 по делу А84-1158/15 по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя к ЖСК "Жилстрой" о расторжении договора аренды земельного участка и понуждении освободить земельный участок (оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанции) в удовлетворении иска отказано. Исковые требования по указанному спору обоснованы тем, что земельный участок с кадастровым номером 8536900000:01:017:0046 по адресу: пр.Победы, 33Б в г.Севастополе не был освоен, строительные и иные работы на земельном участке не велись, что зафиксировано в акте обследования земельного участка от 15.07.2015. При этом судом были установлены обстоятельства, не зависящие от воли арендатора, препятствующие своевременному окончанию строительства ответчиком.

Так же, из материалов рассматриваемого дела усматривается, что Инспекцией Государственного архитектурно-строительного контроля в г.Севастополе 03.10.2013 за N СТ083132770132 зарегистрирована декларация о начале выполнения строительных работ (далее - Декларация N СТ083132770132), которой ЖСК "Жилстрой" задекларировал начало строительства объекта "Строительство многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по пр.Победы, 33Б в г.Севастополе (II-я очередь строительства)".

ЖСК "Жилстрой" 12.05.2016 обратилось в Севгосстройнадзор с извещением N 84 о начале строительства объекта капитального строительства "Строительство многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по пр.Победы, 33Б в г.Севастополе (II-я очередь строительства)" на основании Декларации N СТ083132770132.

Управлением государственного строительного надзора и экспертизы города Севастополя 20.09.2016 проведена проверка в отношении объекта капитального строительства "Строительство многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по пр.Победы, 33 Б в г.Севастополе (II-я очередь строительства)", по адресу: г.Севастополь, пр.Победы, 33Б. По результатам проведенной проверки ЖСК "Жилстсрой" выдано предписание N 92-02-пю-239/1-254/1-ю об устранении нарушений при строительстве, реконструкции объекта капитального строительства (л.д.8-9 т.2). Указанной проверкой установлено, что на арендуемый ответчиком земельный участок, свободен от застройки, в связи с чем сделан вывод о том, что декларация на начало выполнения строительных работ прекратила свое действие.

Указанным предписанием ЖСК "Жилстрой" запрещено начинать строительные работы до получения строительной документации на строительство; после получения такой документации ответчик обязан известить Севгосстройнадзор о начале строительства.

В результате проведения проверки соблюдения условий договора аренды земельного законодательства относительно земельного участка площадью 6 000 кв.м. по адресу: г.Севастополь, пр.Победы 33Б, предоставленного ЖСК "Жилстрой" для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома со встроенными-пристроенными помещениями, 06.07.2017 Управлением земельного контроля города Севастополя составлен Акт обследования N 0361/06.07.2017 НР/КД-АО согласно которому установлено, что обследованный земельный участок не огражден, свободен от строений, верхний слой почвы порос сорной, а также древесно-кустарниковой растительностью. Признаки осуществления строительных (и иного) работ не выявлены (л.д.32-33 т.1).

По результатам проведенной проверки 10.07.2017 истец направил в адрес ЖСК "Жилстрой" предложение о расторжении договора аренды земельного участка, а также проект соглашения о досрочном расторжении договора аренды земли (л.д.40-45 т.1).

Ответа на указанное предложение, по утверждению истца, на момент обращения его с исковым заявлением, не поступало.

Полагая, что ответчик неправомерно уклоняется от расторжения договора аренды земельного участка и освобождения арендуемого земельного участка, правительство обратилось в арбитражный суд с соответствующим требованием.

При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы суд руководствуется следующим.

Согласно части 3 статьи 1 Федерального конституционного закона "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь" от 21.03.2014 N 6-ФКЗ (далее - Закон N 6-ФКЗ) Республика Крым и город Севастополь считаются принятыми в Российскую Федерацию с даты подписания Договора между Российской Федерацией и Республикой Крым о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя.

В соответствии со статьей 23 Закона N 6-ФКЗ законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.

Правоотношения в настоящем деле, регулируются как законодательством Украины, так и законодательством Российской Федерации ввиду того, что они являются длящимися: такие правоотношения возникли до ратификации договора "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов" от 18.03.2014 и вступления в силу Закон N 6-ФКЗ.

Статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (далее - Закон N 46-ЗС) определено, что указанный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.

В силу частей 8, 11 статьи 3 Закона N 46-ЗС право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации (далее - ГК РФ) и Земельному кодексу Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины), изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.

Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины).

Частями 2, 3 статьи 188 ХК Украины предусмотрен обязательный досудебный порядок по иску о расторжении договора.

В соответствии с частями 2, 3 статьи 651 ГК Украины, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени лишена того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.

Статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" (далее - ЗУ "Об аренде земли") по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.

По требованию арендодателя, согласно статье 619 ГК РФ, договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Изучив материалы дела, коллегия апелляционного суда пришла к выводу о том, что хотя ответчиком не выполнен полный комплекс необходимых мер для осуществления строительства, решая вопрос о расторжении договора аренды спорного земельного участка по инициативе арендодателя, приоритетным является решение вопроса о добросовестности действий арендатора, направленных на достижение цели договора, а так же возможности ее достижения в пределах срока договора аренды.

Как правильно указал суд первой инстанции, арендатор предпринял следующие конкретные действия по освоению арендованного земельного участка согласно условиям договора аренды.

Материалами дела подтверждается, что 03.10.2013 под N СТ083132770132 Инспекцией Государственного архитектурно-строительного контроля в г.Севастополе зарегистрирована декларация о начале выполнения строительных работ (далее - Декларация N СТ083132770132), которой ЖСК "Жилстрой" задекларировал начало строительства объекта "Строительство многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по пр. Победы, 33Б в г. Севастополе (II-я очередь строительства)".

В связи с предписанием, выданным Севгосстройнадзором на основании постановлений Правительства N 668-ПП, N 339-ПП ответчиком были выполнены кадастровые работы, с целью осуществления кадастрового учета на земельном участке.

09.09.2017 Управлением государственной регистрации права и кадастра Севастополя арендатору выдана кадастровая выписка о земельном участке с межевым планом с координатами и дирекционными углами земельного участка.

В материалы дела представлены доказательства осуществления ответчиком действий, направленных на получение разрешительной документации на строительство объекта в Департаменте архитектуры и градостроительства Севастополя для осуществления возможности начать строительные работы во исполнение императивных предписаний Севгосстройнадзора, учитывая, что ранее выданная разрешительная документация на начало строительства прекратила свое действие.

Суд отмечает, что по своей правовой природе расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору (по строительству объекта) представляет собой меру ответственности, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных и адекватных действий для освоения земельного участка.

В данном случае обстоятельства, связанные с невозможностью застройки участка в установленный срок вызваны не зависящими от арендатора обстоятельствами, по причинам, не зависящим от воли ответчика, возникшим в силу изменений нормативно-правового регулирования градостроительных отношений Севастополя, необходимости повторного получения разрешения на начало выполнения строительства, исходя из требований градостроительных норм города Севастополя.

Кроме того, как указано выше, решением Арбитражного суда города Севастополя от 14.12.2015 по делу А84-1158/2015, оставленным в силе постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2016 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 23.06.2016, установлено, что ответчиком были предприняты меры для надлежащего исполнения обязательства, а обстоятельства, препятствовавшие своевременному окончанию строительства, выразившиеся в процедуре проектирования и согласования проекта строительства, не зависели от воли арендатора, условия договора не были исполнены по объективным причинам.

На основании положений статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции верно указал, что допущенное ответчиком нарушение условий договора не может быть признано существенным, то есть таким, которое влечет для арендодателя такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении Договора, и достаточным для прекращения Договора в судебном порядке по иску арендодателя о расторжении договора.

Апелляционная коллегия приходит к выводу, что имеющиеся в материалах дела доказательства добросовестности арендатора в рассматриваемых договорных отношениях являются допустимыми и достаточными.

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, которые привели к принятию неправильного судебного акта, либо являющихся безусловным основанием для его отмены, судом апелляционной инстанции не установлено.

Следовательно, оснований для отмены или изменения решения суда по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, не имеется.

Руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 16.10.2017 по делу N А84-3274/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Правительства Севастополя - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

А.А. Тарасенко

Судьи

Е.А. Остапова Н.И. Сикорская