Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2017 г. N 13АП-26841/17

г. Санкт-Петербург

25 декабря 2017 г.

Дело N А26-4676/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 декабря 2017 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Колосовой Ж.В.

судей Горбик В.М., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Лужинской В.А.

при участии:

от истца: представитель Кацнельсон Е.Л. по доверенности от 04.04.2017

от ответчиков: не явились, извещены

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-26841/2017) общества с ограниченной ответственностью "Общественный спортивный комплекс"

на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 28.08.2017 по делу N А26-4676/2017 (судья Старовойтова И.В.), принятое

по иску общества с ограниченной ответственностью "Общественный спортивный комплекс"

к Администрации Петрозаводского городского округа, Государственному комитету Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок

о внесении изменений договора аренды,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Общественный спортивный комплекс" (далее - истец, Общество, 185014 Республика Карелия, г. Петрозаводск, бульвар Интернационалистов, 8) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Администрации Петрозаводского городского округа (далее - Администрация, 185910, Республика Карелия, г. Петрозаводск, пр. Ленина, 2), Государственному комитету Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок (далее - Комитет, 185035, Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Герцена, 13) о внесении изменений в договор аренды, а именно: дополнить договор пунктом 2.7 следующего содержания: "Арендная плата за пользование земельным участком за период с 10.04.2015 по 03.07.2016 уплачивается арендатором по ставке, предусмотренной для эксплуатации физкультурно-оздоровительного центра с гостиницей и помещениями для обслуживания населения, согласно постановлению Правительства Республика Карелия N 99-П от 12.05.2008. Начиная с 04.07.2016, арендная плата уплачивается по ставке, предусмотренной для реконструкции нежилого здания N 8 по бул. Интернационалистов под многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями по обслуживанию населения, согласно ЗРК N 1712-ЗРК от 10.06.2013.

Решением от 28.08.2017 суд в удовлетворении иска отказал.

Истец не согласился с вынесенным решением и обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

По мнению подателя апелляционной жалобы, судом первой инстанции не принято во внимание, что Общество, получив в собственность объекты недвижимости, расположенные на спорном участке, имея вид разрешенного использования в соответствии с дополнительным соглашением N 2820 от 18.10.2013, не имело возможности использовать в других целях земельный участок, при этом, последовательно обращалось к Администрации за выдачей документов, позволяющих использовать земельный участок в соответствии с его назначением (градостроительный план, Разрешение на строительство/реконструкцию), однако Администрация, своими действиями, совпадая в одном лице в качестве Арендодателя по договору аренды N 31014 и в качестве административного органа, выдающего соответствующие разрешительные документы, создавала препятствия в пользовании земельным участком, фактически лишив Общество возможности в период с 10.04.2015 по настоящий момент использовать земельный участок.

При этом, истец указал, что Администрация сама подписала Дополнительное соглашение N 2820, установившее вид разрешенного использования земельного участка; впоследствии указала на ничтожность данного дополнительного соглашения, что явилось предмета рассмотрения в рамках дела N А26-45/2015, а также возражала относительно предъявленного требования прокурора относительно ничтожности дополнительного соглашения N 2820, пояснив, что дополнительное соглашение от18.10.2013 N02820 к договору аренды от 09.09.2013 N031014 соответствует закону, разрешенное использование земельного участка, установленное градостроительной документацией допускает строительство на нем многоквартирных жилых домов, аукцион не может быть проведён, поскольку участок обременён наличием на нем объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в установленном порядке; в данном случае речь идет не о предоставлении земельного участка для жилищного строительства, а о реконструкции имеющегося на земельном участке объекта недвижимости, право распоряжения которым принадлежит его собственнику; дополнительное соглашение не нарушает права публично-правового образования, что установлено в рамках дел N А26-10193/2015.

Таким образом, как полагал истец, формально получив земельный участок по договору N 31014 от 09.09.2013, и имея на руках дополнительное соглашение N 2820 от 18.10.2013, внесенные в ГЗК сведения о разрешенном виде использования земельного участка, соответствующие виду разрешенного использования, установленные дополнительным соглашением N 2820, Общество не имело возможности использовать земельный участок по его назначению, исходя из действий Администрации.

При этом Общество указало, что в рассматриваемом случае, имеет место препятствование в пользование земельным участком в связи с отсутствием (не предоставлением по законному требованию) необходимых документов, в связи с чем Общество считало необходимым исчислять и уплачивать арендную плату по договору аренды с момента предоставления документов, позволяющих использовать земельный участок в соответствии с назначением.

Кроме того, по мнению истца, вывод суда о том, что Общество имело возможность использовать земельный участок, является ошибочным, так как Общество имело возможность лишь владения земельным участком, однако, лишено было возможности в его распоряжении.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал.

Ответчики, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания в соответствии со статьей 123, абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, своих представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность решения суда проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления Администрации Петрозаводского городского округа от 14.08.2013 No4232 "О предоставлении ООО "Модерн-Инвест" в аренду земельного участка по бульвару Интернационалистов" 09.09.2013 года, между администрацией (арендодатель) и ООО "Модерн-Инвест" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, имеющего кадастровый номер 10:01:0120109:102, общей площадью 28997 кв.м., расположенного по адресу: г. Петрозаводск, бул. Интернационалистов, д.8, из земель населённых пунктов для эксплуатации физкультурно-оздоровительного центра с гостиницей и помещениями по обслуживанию населения.

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.11.2013.

Согласно дополнительному соглашению от 18.10.2013 пункт 1.2 договора изложен в редакции: "Участок предоставлен из земель населенных пунктов для реконструкции нежилого здания N8 по бул. Интернационалистов под многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями по обслуживанию населения".

По договору от 24.02.2015 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору от 09.09.2013 аренды земельного участка ООО "Модерн-Инвест" в связи с продажей объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, передало права и обязанности по указанному договору аренды обществу с ограниченной ответственностью "Общественный спортивный комплекс".

Уступка прав аренды зарегистрирована в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.04.2015.

17.04.2015 Общество обратилось в Администрацию с заявлением о внесении изменений в градостроительный план земельного участка, имеющего кадастровый номер 10:01:12 01 09:102, утвержденный постановлением администрации Петрозаводского городского округа No3496 от 06.09.2011, изложив в новой редакции в соответствии с действующим разрешенным видом использования: "Для реконструкции нежилого здания N8 по бульвару Интернационалистов под многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями по обслуживанию населения".

Решением Арбитражного суда Республики Карелия по делу N А26-5280/2015 от 30.07.2015, вступившим в законную силу, удовлетворены требования Общества в полном объеме, признано незаконным, противоречащим Градостроительному кодексу Российской Федерации, бездействие администрации Петрозаводского городского округа, выразившееся в непринятии решения по заявлению от 17.04.2015 общества с ограниченной ответственностью "Общественный спортивный комплекс" о внесении изменений в градостроительный план земельного участка, имеющего кадастровый номер 10:01:12 01 09:102, утвержденный постановлением администрации Петрозаводского городского округа No3496 от 06.09.2011, в редакции постановления от 28.04.2012.

При этом, Администрация Петрозаводского городского округа обязана была в соответствии с названным решением суда устранить допущенное нарушение прав и законных интересов Общества путем принятия решения о внесении изменений в градостроительный план земельного участка, имеющего кадастровый номер 10:01:12 01 09:102, либо об отказе во внесении изменений в поименованный градостроительный план.

27.07.2015 Администрация направила в адрес Общества ответ N 5.3-06-264, в соответствии с которым отказала Обществу в подготовке изменений в градостроительный план земельного участка, в силу того, что дополнительное соглашение N 2820 от 18.10.2013, является ничтожной сделкой.

11.09.2015 Администрация направила в адрес Общества ответ на заявление N 02 от 17.08.2015 за N 5.3-06-610, в соответствии с которым указала на ранее направленный отказ во внесении изменений в градостроительный план от 27.07.2015 N 5.3-06-264.

С учетом полученных ответов от 27.07.2015 и от 11.09.2015 Общество обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением о признании незаконным отказа Администрации о внесении изменений в градостроительный план земельного участка, делу присвоен N А26-7945/2015.

В процессе рассмотрения дела N А26-7945/2015 в Арбитражный суд Республики Карелия поступило исковое заявление Прокурора Республики Карелия о признании дополнительного соглашения N 2820 от 18.10.2013 ничтожной сделкой (дело N А26-10193/2015).

Решением Арбитражного суда Республики Карелия от 08.02.2016 по делу N А26-10193/2015, оставленным без изменения Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2016, отказано в удовлетворении требования Прокурора Республики Карелия о признании дополнительного соглашения N 2820 от 18.10.2013 недействительной (ничтожной сделкой), таким образом, соглашение N 2820 от 18.10.2013 является юридически действительным.

Общество обращалось в Администрацию с заявлением N 02 от 11.02.2016 с просьбой о внесении изменений в градостроительный план земельного участка, однако, в соответствии с ответом N 5.3-07-105 от 19.02.2016 администрация в очередной раз отказала Обществу, в связи с наличием судебного спора по делу N А26-10193/2015, во внесении соответствующих изменений.

Градостроительный план земельного участка с надлежащим видом разрешенного использования, который позволил оформить разрешительные документы на строительство, был оформлен Администрацией и получен Обществом 04.07.2016.

В обоснование иска Общество указало, что получив в собственность объекты недвижимости, расположенные на спорном участке, имея вид разрешенного использования в соответствии с дополнительным соглашением N 2820 от 18.10.2013, но не имея возможности использовать в других целях земельный участок, последовательно обращалось к Администрации за выдачей документов, позволяющих использовать земельный участок в соответствии с его назначением.

Общество также указало, что формально получив земельный участок по договору N 31014 от 09.09.2013, имея дополнительное соглашение N 2820 от 18.10.2013, внесенные в ГЗК сведения о разрешенном виде использования земельного участка, соответствующие виду разрешенного использования, установленные дополнительным соглашением N 2820, Общество не имело возможности использовать земельный участок по его назначению, исходя из действий Администрации, в связи с чем, Общество считало необходимым исчислять и уплачивать арендную плату по договору аренды до момента предоставления документов, позволяющих использовать земельный участок в соответствии с предназначением (то есть, в период с 10.04.2015 по 04.07.2016) по ставке, предусмотренной для эксплуатации физкультурно-оздоровительного центра с гостиницей и помещениями для обслуживания населения, согласно Постановлению Правительства РКN 99-П от 12.05.2008.

Поскольку Администрация отказалась от внесения изменений в договор, Общество обратилось в Арбитражный суд с настоящим иском.

Применив нормы гражданского и процессуального законодательства, исследовав представленные доказательства, суд первой инстанции счел исковые требования необоснованными.

Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Кроме того, использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за пользование земельными участками, находящимися в аренде, взимается арендная плата.

В силу указанных правовых норм у лица, фактически использующего земельный участок, возникает обязанность вносить плату за землепользование собственнику этого участка.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, первоначально спорный земельный участок был предоставлен правопредшественнику Общества (ООО "Модерн-Инвест") в целях эксплуатации физкультурно-оздоровительного центра с гостиницей и помещениями по обслуживанию населения. Впоследствии цель использования земельного участка была изменена дополнительным соглашением от 18.10.2013 к договору аренды и установлено, что участок предоставлен арендатору для реконструкции здания N 8 по бульвару Интернационалистов под многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями по обслуживанию населения.

Общество с 24.03.2015 является собственником комплекса зданий и сооружений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 10:01:120109:102, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности.

Проанализировав в совокупности положения статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 1 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что истец как арендатор земельного участка обязан производить оплату арендной платы в соответствии с условиями заключенного договора аренды.

При этом, как правильно указал суд первой инстанции, бездействие органа местного самоуправления по оформлению градостроительной документации по реконструкции объекта в период с 17.04.2015 по 04.07.2016 само по себе не свидетельствует о невозможности использования земельного участка под принадлежащими истцу на праве собственности объектами недвижимости.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Следовательно, размер арендной платы за государственные либо муниципальные земли относится к категории регулируемых цен, арендная плата за пользование которых определяется с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

В соответствии с пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно пункту 16 названного постановления изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.), по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 N 15117/11, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет кредитору возможность требовать исполнения договора по установленной законом цене, но только в том случае, когда соответствующий правовой акт о ее установлении не признан судом противоречащим закону. Иное толкование этой нормы означало бы, что кредитор может получать незаконно установленную цену.

Из материалов дела следует и судом первой инстанции установлено, что согласно приложению N 2 к договору аренды N 31014 от 09.09.2013 с 11.03.2013 расчет арендной платы производился за земельный участок с кадастровым номером 10:041:0120109:102, предоставленный для эксплуатации физкультурно-оздоровительного центра с гостиницей и помещениями по обслуживанию населения, в соответствии с Постановлением Правительства Республики Карелия от 12.05.2008 N 99-П "Об арендной плате за использование земельных участков в Петрозаводском городском округе, государственная собственность на которые не разграничена" (далее - Постановление N 99-П).

В связи с вступлением в силу Закона Республики Карелия от 14.06.2013 N 1712-ЗРК "О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия" (далее - Закон N 1712-ЗРК) с 24.06.2013 и, соответственно, признанием Постановления N 99-П утратившим силу, расчет арендной платы в приложении N 2 к договору содержит новую формулу расчета, которую сторонам надлежало применять с 24.06.2013.

Таким образом, договором закреплена методика расчета арендной платы, рассчитанная на основании нормативного акта, которым определяется ставка арендной платы за использование земельным участком, при этом, установленная в договоре методика не ставится в зависимость от вида разрешенного использования земельного участка.

При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о том, что не подлежит удовлетворению требование истца о начислении арендной платы за пользование земельным участком за период с 10.04.2015 по 03.07.2016 по ставке, предусмотренной для эксплуатации физкультурно-оздоровительного центра с гостиницей и помещениями для обслуживания, согласно Постановлению N 99-П, является обоснованным.

Кроме того, поскольку истец пользовался арендованным земельным участком, у него возникло обязательство по уплате арендной платы в сроки и в порядке, которые установлены в договоре аренды, при этом указанные выше доводы истца по действиям (бездействию) Администрации не являются основанием освобождения истца от платы за фактическое пользование земельным участком.

Иное означало бы нарушение принципа платности использования земли (статья 65 Земельного Кодекса Российской Федерации) и установленной договором и законом (статья 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации) обязанности арендатора по внесению платы за пользование имуществом.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что истец в нарушение требований пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не представил бесспорных относимых и допустимых доказательств того, что имеются существенные нарушения договора аренды другой стороной.

При этом, доводы подателя жалобы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые бы влияли на обоснованность и законность обжалуемого решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Выводы суда, изложенные в обжалуемом судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, в силу чего отсутствуют основания для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 28.08.2017 по делу N А26-4676/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ж.В. Колосова

Судьи

В.М. Горбик Н.С. Полубехина