Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2017 г. N 04АП-6490/17

г. Чита

25 декабря 2017 г.

Дело N А19-15638/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 декабря 2017 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе

Председательствующего судьи Каминского В.Л.,

судей Сидоренко В.А., Никифорюк Е.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куркиной Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Овчинникова Павла Георгиевича на решение Арбитражного суда Иркутской области от 09 октября 2017 года по делу N А19-15638/2017 по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом Администрации муниципального образования "город Саянск" (ОГРН 1023801911210, ИНН 3814003623) к индивидуальному предпринимателю Овчинникову Павлу Георгиевичу (ОГРН 304381436400202, ИНН 381402420503, Иркутская область, г.Саянск) о досрочном расторжении договора аренды, об обязании освободить земельный участок,

(суд первой инстанции - Пенюшов Е.С.),

в отсутствие в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле,

установил:

Комитет по управлению имуществом Администрации муниципального образования "город Саянск" (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Овчинникову Павлу Георгиевичу (далее - ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка N 78/2015 от 15.04.2015, об обязании освободить занимаемый земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 9,0 кв.м с кадастровым номером 38:28:010403:58, расположенный по адресу: Иркутская область, г. Саянск, в районе платной стоянки N 2 от временного торгового сооружения, привести указанный земельный участок в первоначальный вид и возвратить по акту приема-передачи.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 09 октября 2017 года исковые требования удовлетворены частично. Суд обязал ответчика освободить занимаемый земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 9,0 кв.м с кадастровым номером 38:28:010403:58, расположенный по адресу: Иркутская область, г. Саянск, в районе платной стоянки N 2 от временного торгового сооружения, привести указанный земельный участок в первоначальный вид и вернуть истцу по акту приема-передачи.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обжаловал его в апелляционном порядке, поставив вопрос о его отмене и принятии нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований.

Полагает, что суд вышел за пределы исковых требований, поскольку требование о признании сделки недействительной истцом не было заявлено; выводы суда не основаны на доказательствах, которые исследованы в судебном заседании; досудебный порядок расторжения договора аренды не соблюден.

Истцом представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором он указывает на необоснованность доводов жалобы, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

О месте и времени судебного заседания участвующие в деле лица извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 17.11.2017.

Лица, участвующие в деле явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы, приведенные в апелляционной жалобе, отзыве на нее, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что между Комитетом по управлению имуществом Администрации муниципального образования "ГОРОД САЯНСК" (арендодатель) и ИП Овчинниковым П.Г. (арендатор) на основании постановления администрации городского округа муниципального образования "город Саянск" N 110-37-550-11 от 07.06.2011 заключен договор аренды земельного участка от 07.06.2011 N 138/2011, согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером: 38:28:010403:58, находящийся по адресу: Иркутская область, г. Саянск, микрорайон Строителей, в районе платной стоянки N 2, для использования в целях: для размещения временного торгового сооружения в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 9.00 кв.м.

Срок действия договора аренды установлен с 07.06.2011 по 07.06.2014 (пункт 2.1).

Факт передачи земельного участка арендатору подтверждается передаточным актом от 07.06.2011.

Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Иркутской области 10.11.2011 за номером N 08/007/2011-816-358 в установленном законом порядке.

По заявлению ИП Овчинникова П.Г. от 07.05.2014, на основании постановления Администрация городского округа муниципального образования "город Саянск" от 05.06.2014 N 110-37-478-14 "О продлении аренды ИП Овчинникову П.Г. земельного участка, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Саянск, микрорайон Строителей, в районе платной стоянки N 2, для размещения временного торгового сооружения" срок действия договора аренды земельного участка от 07.06.2011 N 138/2011 продлен, о чем сторонами подписано соглашение от 05.06.2014, и установлен срок аренды до 04.05.2015.

По истечении установленного срока, по заявлению арендатора, сторонами вновь продлен срок аренды спорного земельного участка, в связи с чем, заключен договор аренды от 15.04.2015 N 78/2015 на срок с 15.04.2015 по 15.04.2018.

Как указал истец, в процессе исполнения договора ответчиком неоднократно нарушены требования, установленные Федеральным законом от 22.11.1995 N 171-ФЗ и условия договора, в частности пункт 4.1.1, о чем свидетельствуют постановления МО МВД "Зиминский" от 13.04.2017 и от 05.05.2017, а также постановления мирового судьи судебного участка N 83 г. Саянска Иркутской области от 13.04.2017 и от 17.05.2017.

Согласно пункту 4.1.1. договора арендатор в праве требовать досрочного расторжения Договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче; при не внесении арендной платы более чем за два расчетных периода: в случае не подписания Арендатором дополнительных соглашений к оговору; при передаче земельного участка в субаренду; при нарушениях Федерального закона от 22.11.1995 N 171-ФЗ "О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции и об ограничении потребления (распития) алкогольной продукции"; и нарушениях других условий договора.

По пункту 6.2 договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1.

При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии (пункт 6.3.).

Уведомлением от 02.06.2017 N 122-28-1410-17 истец известил ответчика об отказе от договора аренды земельного участка от 15.04.2015 N 78/2015, потребовав в месячный срок со дня получения уведомления освободить земельный участок от своего имущества и привести его в надлежащее состояние, пригодное для использования по целевому назначению.

Неисполнение ответчиком требований истца в добровольном порядке послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя требования, исходил из того, что договор аренды земельного участка от 15.04.2015 N 78/2015, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожной сделкой в силу требований статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, следовательно, не может быть расторгнут. Требование об обязании освободить земельный участок правомерно, поскольку срок действия договора истек, и иных правовых оснований для его занятия не установлено.

Суд апелляционной инстанции признает правильными и обоснованными выводы суда первой инстанции, а принятое им решение - подлежащим оставлению без изменения.

Гражданские права и обязанности, как это оговорено в статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, возникают из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, которые, помимо прочего, возникают из договоров и иных сделок, как предусмотренных законом, так и не предусмотренных им, но не противоречащих ему.

Как правильно установлено судом первой инстанции, между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора аренды земельного участка, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, главой 4 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В пункте 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015), и в статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по истечении срока договора аренды земельного участка преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды.

В силу пункта 14 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ) пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации утратил силу с 01.03.2015, при этом названным законом (пункт 21 статьи 1) Земельный кодекс Российской Федерации дополнен главой V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности".

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В пункте 31 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" содержится вывод, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на новый срок, является новым договором аренды.

В пунктах 4.1, 4.2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества с прежним арендатором заключается договор аренды на новый срок.

Следовательно, внесение изменений в договор о продлении его срока является фактически заключением нового договора аренды на новый срок.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 73) в случаях, предусмотренных законом (например, частями 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации, договор аренды в отношении государственного имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. Следовательно, договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 4.1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73), в силу части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения 6 торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 4.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.

В силу части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ, по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Частью 2 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ установлено, что указанный в части 1 настоящей статьи порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

С 01.03.2015 случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 этой статьи.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации при отсутствии в совокупности условий пункта 3 и пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.

Статья 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ предусматривает случаи, если у арендатора до изменения законодательства, то есть до 01.03.2015, возникло право на получение земельного участка без проведения торгов, но он не успел им фактически воспользоваться, то есть, законодательно установлена возможность предоставления земельного участка, в отношение которого до 01.03.2015 начата процедура предоставления такого земельного участка в аренду без проведения торгов.

Основанием заключения договора аренды земельного участка от 15.04.2015 N 78/2015 является заявление ИП Овчинников П.Г. 01.04.2015 N 008-10-1432-15 о заключении договора аренды на новый срок.

Суд первой инстанции, установив, что заявление подано истцу после 01.03.2015, то есть после вступления в законную силу положений Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ и в период действия новых норм земельного законодательства, руководствуясь тем, что по пункту 4.3.2. договора по истечении срока его действия арендатор имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока действия договора, пришел к правильному выводу, что при соблюдении сроков, установленных данным пунктом, в соответствии с переходными положениями Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ, заключение сторонами нового договора аренды на новый срок являлось бы правомерным.

Поскольку указанные как законом, так и договором требования, сторонами не соблюдены, а иных, предусмотренных статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации оснований, свидетельствующих о возможности предоставления ответчику испрашиваемого земельного участка без торгов, не установлено, обоснован вывод суда первой инстанции о том, что стороны не вправе заключать договор аренды спорного земельного участка на новый срок без проведения торгов.

Договор аренды земельного участка от 15.04.2015 N 78/2015, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожной сделкой в силу требований статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения требования о расторжении договора аренды земельного участка от 15.04.2015 N 78/2015, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Вместе с тем, поскольку правовым основанием пользования земельным участком являлся договор аренды земельного участка от 07.06.2011 N 138/2011, в редакции соглашения от 05.06.2014 о внесении изменений в договор аренды земельного участка, срок действия которого истек 04.05.2015, а иных правовых оснований для занятия данного земельного участка не представлено, суд первой инстанции признал требования истца об обязании освободить и передать по акту приема-передачи земельный участок правомерными.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Пунктом 6.3 договора аренды земельного участка предусмотрена обязанность арендатора вернуть арендодателю земельный участок в надлежащем состоянии.

Пунктом 2 части 1 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка.

Из пункта 2 статьи 76 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками.

Статьей 62 Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 2) предусмотрено, что на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

При указанном правовом регулировании и установленных по делу обстоятельствах, свидетельствующих о нахождении принадлежащего ответчику нестационарного торгового объект на спорном земельном участке в отсутствие на то каких-либо законных оснований, выводы суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения требования об обязании освобождения земельного участка являются правильными.

Ссылка на несоблюдение истцом досудебного порядка подлежит отклонению как не соответствующая материалам дела.

Приведенные в апелляционной жалобы доводы при установленных фактических обстоятельствах не опровергают правильные выводы суда первой инстанции и не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела.

Основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

постановил:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 09 октября 2017 года по делу N А19-15638/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа, через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий судья

В.Л. Каминский

Судьи

В.А. Сидоренко Е.О. Никифорюк