Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2017 г. N 10АП-9888/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 22 марта 2018 г. N Ф05-2638/18 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

25 декабря 2017 г.

Дело N А41-50693/16

Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 декабря 2017 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,

судей Боровиковой С.В., Коновалова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания Инмии А.Р.,

при участии в заседании:

от ООО "Видновский торговый дом" - Садиков Р.Д., представитель по доверенности от 10.11.2017;

от Администрации муниципального образования Ленинский муниципальный район Московской области - Валевский М.В., представитель по доверенности от 09.01.2017;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" - представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от ТУ Росимущества в Московской области - представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от ОАО "РЖД" - Кравец Н.О., представитель по доверенности от 08.09.2017;

от ООО "МонолитСпецСтрой" - представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы ООО "Видновский Торговый Дом" и Администрации муниципального образования Ленинский муниципальный район на решение Арбитражного суда Московской области от 22.06.2017, принятое судьей Федуловой Л.В., по делу N А41-50693/16 по исковому заявлению ООО "Видновский торговый дом" к Администрации муниципального образования Ленинский муниципальный район Московской области об установлении частного сервитута,

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области, ОАО "РЖД", ООО "МонолитСпецСтрой",

УСТАНОВИЛ:

ООО "Видновский Торговый Дом" обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрации Ленинского муниципального района Московской области об установлении права ограниченного пользования соседним земельным участком (сервитута) площадью 2 000 кв.м. с кадастровым номером 50:21:0010220:99, категория: земли поселений (населенных пунктов), разрешенное использование: для размещения торгово-складского комплекса, расположенного по адресу: Московская область, Ленинский район, городское поселение Видное, г.Видное, ул. Булатниковская, участок 1а, для обеспечения прохода и проезда через земельный участок на срок 49 лет за плату в размере 12 000 рублей в год.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Росреестра по Московской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Московской области, Территориальное управление Росимущества в Московской области, ОАО "РЖД", ООО "МонолитСпецСтрой".

Решением Арбитражного суда Московской области от 22.06.2017 исковые требования удовлетворены. Суд установил в пользу ООО "Видновский торговый дом" право ограниченного пользования земельным участком (сервитут) с кадастровым номером 50:21:0010220:99, категория: земли поселений, разрешенное использование: для размещения торгово-складского комплекса, расположенного по адресу: Московская область, Ленинский район, г.п. Видное, г. Видное, ул. Булатниковская, участок 1а, для обеспечения прохода и проезда через земельный участок на следующих условиях: площадь сервитута 280 кв.м., координаты сервитута указаны в решении суда; стоимость сервитута 304 000 рублей в год.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Видновский Торговый Дом" подало апелляционную жалобу, в которой просит его отменить в части установления стоимости сервитута.

Администрация муниципального образования Ленинский муниципальный район также подала апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда и отказать в иске, поскольку проезд и проход к земельному участку истца возможны без установления сервитута.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

В судебном заседании представитель ООО "Видновский торговый дом" поддержал доводы апелляционной жалобы, заявленной истцом, и возражал против доводов апелляционной жалобы администрации.

Представитель Администрации муниципального образования Ленинский муниципальный район поддержал доводы апелляционной жалобы администрации и возражал против удовлетворения апелляционной жалобы истца.

Дело рассмотрено в соответствии с нормами ст. ст. 121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", ТУ Росимущества в Московской области, ООО "МонолитСпецСтрой",, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционных жалоб истца и ответчика, выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции в части установления в пользу истца права ограниченного пользования земельным участком (сервитута) с кадастровым номером 50:21:0010220:99. Однако решение суда в части установления стоимости сервитута подлежит изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО "Видновский Торговый Дом" является собственником земельного участка с кадастровым номером 50:21:0010220:98, расположенного по адресу: Московская область, Ленинский район, городское поселение Видное, г. Видное, ул. Булатниковская, а также находящегося на указанном земельном участке склада общей площадью 1 004,3 кв.м., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

В связи с тем, что для осуществления хозяйственной деятельности и рабочих процессов с использованием принадлежащих ООО "Видновский Торговый Дом" объектов недвижимости необходим свободный проезд автомобилей, который возможен только через земельный участок с кадастровым номером 50:21:0010220:99, государственная собственность на который не разграничена, Общество письмом от 05.05.2016 Исх.3 обратилось к Главе Ленинского муниципального района Московской области с просьбой о заключении соглашения об установлении частного сервитута на земельный участок с кадастровым номером 50:21:0010220:99.

Рассмотрев указанное обращение, Администрация Ленинского муниципального района Московской области Письмом от 23.05.2016 N 4519-п отказала в заключении соглашения об установлении сервитута на земельный участок с кадастровым номером 50:21:0010220:99, сославшись на подготовку аукционной документации для выставления указанного земельного участка на торги и нецелесообразность обременения участка сервитутом по причине возможного уменьшения оценочной стоимости, а также указала на необоснованность ограничения земельным участком с кадастровым номером 50:21:0010220:99 доступа к земельному участку, принадлежащему Обществу, в связи с отсутствием общих границ и удаленностью участков друг от друга на расстоянии 12 метров.

Отказ Администрации от заключения соглашения об установлении сервитута послужил основанием для обращения ООО "Видновский Торговый Дом" в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции посчитал необходимым установить сервитут.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд согласен с указанным выводом суда первой инстанции.

Согласно п. 1 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Из положений статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 23 Земельного кодекса РФ частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

Сервитут может быть срочным или постоянным (пункт 4 статьи 23 ЗК РФ).

В силу пункта 5 статьи 23 Земельного кодекса РФ осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество (п. 3 ст. 274 ГК РФ).

Таким образом, из положений статьи 23 Земельного кодекса РФ, статьи 274 Гражданского кодекса следует, что сервитут может устанавливаться в интересах собственника недвижимого имущества исключительно в том случае, если нужды собственника, связанные с использованием указанного имущества, не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 N 11248/11, сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости.

Установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом. Эти интересы могут быть обеспечены как путем добровольного подписания собственниками господствующего и обслуживающего земельных участков соглашения о сервитуте, так и в судебном порядке, если между этими лицами не достигнуто такое соглашение или имеются разногласия по его отдельным условиям.

Требование, предусмотренное пунктом 3 статьи 274 ГК РФ, имеет целью создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом своего имущества посредством предоставления ему по решению суда права ограниченного пользования чужим земельным участком.

Согласно пункту 3 статьи 274 ГК РФ спор собственников соседних участков при недостижении соглашения между ними о сервитуте либо его условиях может быть разрешен судом.

По смыслу приведенной нормы материального права по результатам разрешения такого спора суд, исходя из баланса интересов сторон, не лишен возможности самостоятельно при наличии имеющихся разногласий определить условия предоставления истцу права ограниченного пользования чужим земельным участком.

В связи с этим при рассмотрении дел соответствующей категории в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 274 ГК РФ, суд должен исследовать вопрос о том, на удовлетворение каких конкретно нужд направлено требование истца и относятся ли они к тем потребностям, которые могут быть обеспечены путем установления сервитута, учитывая его исключительный характер.

Кроме того, при установлении сервитута в судебном порядке необходимо установить факт возможности исполнения истцом своих обязательств перед третьими лицами иным способом или другими альтернативными путями.

Задачей суда при осуществлении выбора из таких альтернативных вариантов является соблюдение баланса интересов сторон и определение из них варианта наиболее экономичного (менее затратного) для собственника господствующей вещи и наименее обременительного для собственника служащего земельного участка.

В рамках настоящего дела целью установления сервитута является обеспечение доступа (прохода, проезда) к принадлежащему истцу объекту недвижимости - складу, с целью осуществления хозяйственной экономической деятельности юридического лица, что соответствует целям и условиям установления сервитута, предусмотренным в статье 274 ГК РФ.

Условиями для установления сервитута в судебном порядке являются наличие между собственниками земельных участков спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте; выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком.

При рассмотрении настоящего спора судом первой инстанции была назначена экспертиза по следующим вопросам:

1) определить, является ли проезд/проход через земельный участок с кадастровым номером 50:21:0010220:99 к земельному участку с кадастровым номером 50:21:0010220:98 единственно возможным вариантом проезда/прохода?;

2) в случае положительного ответа на вопрос N 1 определить годовую стоимость сервитута;

3) в случае отрицательного ответа на вопрос N 1, определить и указать все возможные варианты прохода/проезда к земельному участку 50:21:0010220:98, указать наименее обременительный вариант. Определить годовую стоимость сервитута наименее обременительного варианта.

По результатам проведенной судебной экспертизы в суд представлено заключение эксперта от 01.02.2017, согласно которому в результате проведенного натурного обследования земельных участков с кадастровыми номерами 50:21:0010220:98 и 50:21:0010220:99, а также прилегаемой к ним территории, установлено, что проезд/проход через земельный участок с кадастровым номером 50:21:0010220:99 к земельному участку с кадастровым номером 50:21:0010220:98 не является единственно возможным вариантом проезда/прохода.

Экспертами установлены два возможных варианта проезда/прохода к земельному участку с кадастровым номером 50:21:0010220:98.

Согласно первому варианту предложено обременение частным постоянным сервитутом земельного участка с кадастровым номером 50:21:0010220:99 по существующему дорожному полотну от границы между земельными участками с кадастровыми номерами 50:21:0010220:7 и 50:21:0010220:99 в направлении земельного участка с кадастровым номером 50:21:0010220:98 площадью объекта 280 кв.м. согласно каталогу координат сервитута.

Согласно второму варианту необходимо оборудование автомобильной дороги для доступа к земельному участку с кадастровым номером 50:21:0010220:98 по землям, государственная или муниципальная собственность на которые не разграничена, между земельными участками с кадастровыми номерами 50:21:0010220:7 и 50:21:001220:12.

При этом придворовая территория возле земельного участка с кадастровым номером 50:21:001220:12 огорожена забором из сетки типа "рабица" и в случае организации проезда к земельному участку с кадастровым номером 50:21:0010220:98 данное ограждение должно быть демонтировано.

Исследовав и оценив в совокупности в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в материалах дела доказательства, проанализировав экспертное заключение, с учетом правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 04.06.2013 N 16033/12, арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о доказанности истцом обстоятельств, свидетельствующих о невозможности использования принадлежащего ему имущества без установления сервитута на земельном участке с кадастровым номером 50:21:0010220:99 и установлении сервитута в соответствии с первым вариантом, предложенным экспертом, поскольку он является наименее обременительным.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе Администрации муниципального образования Ленинского муниципального района о том, что проезд к земельному участку истца с кадастровым номером 50:21:0010220:98 через земельный участок с кадастровым номером 50:21:0010220:99 не является единственно возможным вариантом проезда/прохода и существует возможность организации проезда (прохода) к участку истца с земель общего пользования с юго-восточной стороны относительно земельного участка истца, отклонены арбитражным апелляционным судом.

Поскольку Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает исследование судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 части 274 Гражданского кодекса Российской Федерации), всех возможных путей проезда к недвижимому имуществу (господствующей вещи) и не ограничивает количество таких альтернативных вариантов, задачей суда является выбор варианта, наиболее экономичного (менее затратного) для собственника господствующей вещи и наименее обременительного для собственника служащего земельного участка, то есть соблюдение баланса интересов сторон (определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.06.2016 N 304-ЭС16-5909 по делу N А46-6228/15).

Аналогичная норма содержится в пункте 5 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

Как следует из материалов дела, для организации проезда к земельному участку истца с кадастровым номером 50:21:0010220:98 по второму варианту потребуется строительство новой автомобильной дороги в соответствии с требованиями СП 42.13330.2011 "Градостроительство. Планировка застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89" и СП78.13330.2012 "Автомобильные дороги. Актуализированная редакция СНиП 3.06.03-85", что предполагает разработку и согласование проекта автомобильной дороги, оформление исходно-разрешительной документации и проведение комплекса строительных работ.

По данным Государственного кадастра недвижимости между земельными участками с кадастровым номером 50:21:0010220:7 и 50:21:0010220:12 расположен ОКС с кадастровым номером 50:21:0000000:35216 - трасса бытовой канализации.

Поэтому при строительстве автомобильной дороги нужно будет учесть в проекте наличие подземного сооружения - трассы бытовой канализации.

Таким образом, организация проезда к земельному участку по варианту N 2, со стороны земельного участка с кадастровым номером 50:21:0010220:12, потребует строительства автомобильной дороги, что предполагает:

- разработку "Проекта автомобильной дороги" силами специализированной проектной организации, включая согласование устройства дороги с собственником подземного сооружения ОКС (трасса бытовой канализации);

- согласование "Проекта автомобильной дороги" в Управлении Архитектуры и Градостроительства района;

- согласование "Проекта автомобильной дороги" с органами ГИБДД по организации дорожного движения в виду расположения вблизи проектируемой дороги автобусной и железнодорожной станций, и действия в направлении проектируемой дороги дорожного знака 3.2 "Движение запрещено";

- проведение комплекса земляных и строительно-монтажных работ по строительству автомобильной дороги и реконструкции благоустройства территории.

При указанных обстоятельствах арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что вариант N 1 проезда/прохода через земельный участок с кадастровым номером 50:21:0010220:99 к земельному участку с кадастровым номером 50:21:0010220:98 является наименее обременительным вариантом.

Таким образом, оснований для отмены решения суда первой инстанции в части установления в пользу истца права ограниченного пользования земельным участком (сервитут) с кадастровым номером 50:21:0010220:99 для обеспечения прохода и проезда через указанный земельный участок не имеется.

Согласно пункту 5 статьи 274 ГК РФ собственник участка, обремененного сервитутом, по общему правилу вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Аналогичная норма предусмотрена также пунктом 6 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации.

Решением суда первой инстанции рыночная стоимость годового сервитута на земельный участок с кадастровым номером 50:21:0010220:99 определена в размере 304 000 рублей с учетом экспертного заключения от 01.02.2017, выполненного ООО "Бюро архитектурно-строительных исследований".

Оценив в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанное экспертное заключение, арбитражный апелляционный суд считает, что оно не может быть признано в качестве надлежащего доказательства в части установления стоимости сервитута, поскольку при проведении экспертизы эксперты руководствовались Временными методическими рекомендациями по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденными Росземкадастром 17.03.2004, которые Решением Верховного суда РФ от 18.12.2014 N АКПИ 14-1093, а также Определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 11.06.2015 N 301-ЭС14-9021 признаны недействующими.

В связи указанным обстоятельством определением Десятого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2017 по настоящему делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ИП Быковой Юлии Александровне.

Судом на разрешение эксперта поставлен вопрос: определить размер ежегодной платы за установление бессрочного частного сервитута площадью 280 кв.м. на земельном участке, принадлежащим Администрации муниципального образования Ленинский муниципальный район Московской области на праве собственности общей площадью 2000 кв.м. с кадастровым номером 50:21:0010220:99, расположенного по адресу: Московская обл., Ленинский р-н, г.п. Видное, г. Видное, ул. Булатниковская,

уч. 1а, для обеспечения прохода и проезда через земельный участок, со следующими координатами:

No п/п	Имя точки	Х,м	У,м	Дирекционный угол	S,м
:ЧЗУ1
1	Н1	445 924,29	2 199 595,74	46 9,4'	4,00
2	Н2	445 927,06	2 199 598,63	137 21,6'	70,18
3	Н3	445 875,43	2 199 646,17	229 30,1'	4,00
4	Н4	445 872,83	2 199 643,13	317 21,6'	69,95
1	Н1	445 924,29	2 199 595,74

Согласно заключению эксперта от 30.10.2017 N 30/10/17, выполненного ИП Быковой Ю.А., размер платы за установление бессрочного частного сервитута площадью 280 кв.м. составляет 19 417 руб. 31 коп. в год.

Оценив в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта ИП Быковой Ю.А. от 30.10.2017 N 30/10/17, арбитражный апелляционный суд считает его надлежащим доказательством стоимости сервитута, поскольку эксперт руководствовался действующими нормативными правовыми актами, регулирующими порядок и критерии оценки стоимости земли.

При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит изменению в части установления стоимости сервитута, с установлением стоимости в размере 19 417 руб. 31 коп. в год.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, п. 2 ст. 269, п. 4 ч. 1 ст. 270, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 22.06.2017 по делу N А41-50693/16 изменить в части установления стоимости сервитута, установив указанную стоимость в размере 19 417 руб. 31 коп. в год.

В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения.

В удовлетворении апелляционной жалобы Администрации муниципального образования Ленинский муниципальный район отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

С.В. Боровикова С.А. Коновалов