Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2017 г. N 13АП-17327/17

г. Санкт-Петербург

25 декабря 2017 г.

Дело N А56-7332/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 декабря 2017 года.

Судья Тринадцатого арбитражного апелляционного суда Полубехина Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: Винниковым А.В.

при участии:

от истца (заявителя): Григорьева Н.А. (доверенность от 29.12.2016)

от ответчика (должника): Ковтуненко О.В. (доверенность от 15.03.2017), генеральный директор Шполтаков В.Н. (паспорт, выписка ЕГРЮЛ)

рассмотрев дело А56-7332/2016 (судья Вареникова А.О.), принятое в порядке упрощенного производства

по иску Комитета по управлению имуществом муниципального образования "Кингисеппский муниципальный район" Ленинградской области

к акционерному обществу "Спецстрой-314" (правопреемник ООО "Технологические системы")

о взыскании

установил:

Комитет по управлению имуществом Муниципального образования "Кингисеппский муниципальный район" Ленинградской области (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Технологические системы" (далее-ответчик, Общество) о взыскании задолженности за фактическое пользование земельным участком в размере 1 808 532,71 руб. и 1 029 925,79 руб. неустойки.

Решением от 14.04.2016 иск удовлетворен.

Не согласившись с решением, АО "Спецстрой-314" обратилось с апелляционной жалобой в порядке статьи 42 АПК РФ об его отмене.

Определением от 17.07.2017 апелляционная жалоба принята к производству Тринадцатого арбитражного апелляционного суда, судебное заседание назначено на 07.09.2017 в 09 час. 50 мин., явка сторон, в том числе подателя жалобы, признана судом обязательной.

Определением от 07.09.2017 суд привлек АО "Спецстрой-314" в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, и перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения споров в арбитражном суде первой инстанции. Рассмотрение дела отложено на 05.10.2017 в 09 час. 45 мин.

В судебном заседание 05.10.2017 представитель истца заявил ходатайство о замене стороны ответчика ООО "Технологические системы" на АО "Спецстрой- 314". Представитель 3-го лица не возражал против удовлетворения ходатайства.

Определением от 05.10.2017 произведена замена на стороне ответчика. ООО "Технологические системы" заменено на АО "Спецстрой- 314".

Как установлено апелляционным судом, 16.02.1994 между Мэрией Кингисеппского района и АОЗТ "Спецстрой 314" заключен договор N 318 аренды земельного участка, в соответствии с которым арендатору предоставлен в пользование на условиях аренды земельный участок общей площадью 3,559 кв.м в зоне V-Б Кингисеппского района для размещения производственной базы.

Судом установлено, что согласно выписке из ЕГРП от 10.10.2014 к ООО "Технологические системы" по договору купли-продажи от 22.03.2006 N 001/03/06 перешло право собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке по адресу: Ленинградская область. Кингисеппский район, ул. Заводская, д. 6, при этом, как указал суд, нахождение принадлежащих ООО "Технологические системы" согласно выписке из ЕГРП объектов на участке, который указан в договоре аренды, подтверждается справкой от 15.06.2015.

В соответствии со ст. 552 ЕК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимой для ее использования.

При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельном участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости, то есть на условиях аренды.

Частью 1 ст. 35 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015), установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Как разъяснено в п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2012 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее: покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Вместе с тем по договору купли-продажи от 22.03.2006 N 001/03/06 ООО "Технологические системы" приобрело у ОАО "Спецстрой-314" (правопреемника АОЗТ "Спецстрой 314") 9 объектов недвижимости, расположенных на земельном участке по адресу: Ленинградская область, Кингисеппский район, ул. Заводская, д. 6, а именно: здание гаража с навесом (лит.АЗ); здание котельной (лит.А5); административно-бытовое здание (лит.А); здание центрального склада (лит.А7); здание гаража с аккумуляторной (лит.А4); здание мастерской (лит.А1); здание для хранения ГСМ (лит.А8); здание столярной мастерской (лит.Аб); здание контрольно-пропускного пункта (А 12).

При этом, как следует из схемы расположения зданий по ул. Заводская 6 в гор. Кингисепп, на спорном земельном участке находится 18 объектов недвижимости, 9 из которых принадлежат на праве собственности ОАО "Спецстрой-314", а именно: здание гаража с изоляционной (лит.А2); водонапорная башня (лит.А9); трансформаторная подстанция (лит.А10); бетонно-растворный узел (лит.АП); здание барака (лит.А13); туалет (лит.А14); здание насосной (лит.А15); пилорама с эстакадами (лит.А16); бомбоубежище (лит.АП).

Право собственности ОАО "Спецстрой-314" на объекты возникло на основании договора о передаче права собственности на имущество от 12.12.1992 и приложения-перечня имущества СМУ-314 Треста 37 к разделительному балансу на 01.10.1992 года.

Несмотря на отсутствие государственной регистрации права собственности ОАО "Спецстрой-314" на указанные объекты, за исключением здания барака (лит.АП), право на которое зарегистрировано 30.12.2015 года, в силу п. 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу названного Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

ОАО "Спецстрой-314" является фактическим пользователем спорного участка и осуществляло внесение арендной платы по договору от 16.02.1994 N 318 аренды земельного участка вплоть до середины 2014 года. Указанные обстоятельства подтверждаются вступившими в законную силу судебными актами (по делам NN А56-44777/2014, А56- 63038/2013, А56-32698/2012)

Таким образом, ОАО "Спецстрой-314" является пользователем спорного участка в связи с нахождением на нем принадлежащих ему объектов недвижимости, поэтому имеет установленные ст.ст. 552 ГК РФ и 35 ЗК РФ права и обязанности.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В нарушение статей 309, 310, 614 ГК РФ, п.3.2 договора ответчик надлежащим образом не исполнил обязательство по внесению арендной платы, вследствие чего за период 01.10.2014 по 31.10.2015 образовалась задолженность в размере 602844,23 руб.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ и п.4.6 договора истцом начислены пени в размере 0,3% от суммы невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки, что составляет 343308,61 руб.

Не возражая против требования истца по неустойке по существу, ответчик заявил о несоразмерности неустойки последствиям ненадлежащего исполнения обязательства и просил уменьшить суммы взыскиваемой неустойки.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства.

При этом к выводу о наличии или отсутствии оснований для уменьшения суммы неустойки суд приходит в каждом конкретном случае при оценке имеющихся в деле доказательств по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании.

Апелляционный суд, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ исходя из анализа всех обстоятельств дела, считает, что начисленная неустойка подлежит снижению до суммы 114 436 руб. 20 коп. из расчета по ставке 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.

С учетом изложенного, требования истца подлежат удовлетворению в части взыскания 602844 руб. 23 коп. задолженности по арендной плате, 114 436 руб. 20 коп. неустойки.

Истец по настоящему делу освобожден от уплаты государственной пошлины на основании пп.1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации. В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Поскольку ООО "Технологические системы" утратило процессуальный статус ответчика в результате замены и исключено из реестра юридических лиц в связи с ликвидацией юридического лица, производство по делу в отношении ООО "Технологические системы" подлежит прекращению на основании п.1 ст. 150 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.04.2017 по делу N А56-7332/2016 отменить.

Взыскать с акционерного общества "Спецстрой - 314" в пользу Комитета по управлению имуществом муниципального образования "Кингисеппский муниципальный район" Ленинградской области 602 844 руб. 23 коп. долга по арендной плате, 114 436 руб. 20 коп. неустойки.

В остальной части в иске отказать.

В отношении общества с ограниченной ответственностью "Технологические системы" производство по делу прекратить.

Взыскать с акционерного общества "Спецстрой - 314" в доход федерального бюджета 21 923 руб. 00 коп. государственной пошлины по иску.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Судья

Н.С. Полубехина