Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 января 2018 г. N 15АП-20746/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 8 мая 2018 г. N Ф08-1711/18 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

11 января 2018 г.

дело N А32-45289/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 10 января 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 января 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Глазуновой И.Н.,

судей Илюшина Р.Р., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Соколовой А.О.,

при участии в судебном заседании истца Шаова Р.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Шаова Рамазана Ахмедовича

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08 ноября 2017 года по делу N А32-45289/2016 (судья Назыков А.Л.)

по иску индивидуального предпринимателя - главы крестьянского (фермерского) хозяйства Шаова Рамазана Ахмедовича

к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края

при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации муниципального образования города Армавир,

об установлении цены выкупа земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель - глава крестьянского (фермерского) хозяйства Шаов Рамазан Ахмедович (далее - истец, глава КФХ) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском об обязании департамента имущественных отношений Краснодарского края (далее - ответчик, департамент) продать участок N 20 площадью 260 000 кв.м по цене 20% от кадастровой стоимости земельного участка и признать факт аренды (владения) земельным участком площадью 260 000 кв.м. с кадастровым номером 23:38:0810000:10 с 1993 года - 14 га (140 000 кв. м), 1999 - 2000 год - 12 га (120 000 кв.м), всего 26 га (260 000 кв.м).

Исковые требования мотивированы следующим. В 1993 году постановлением администрации города Армавира был выделен из фонда перераспределения земель в аренду КФХ "Эльбрус" земельный участок площадью 14 га, между администрацией и КФХ "Эльбрус" был заключен договор аренды от 02 октября 1995 года N 3800000750 сроком на 5 лет в отношении земельного участка площадью 14 га. Смежный земельный участок площадью 12 га передают в субаренду в 1997 - 1998 годах, таким образом, в аренде истца оказывается всего 26 гектар. В 1999 году субаренда 12 гектар становится арендой. 10 декабря 2007 года был заключен договор аренды земельного участка площадью 26,013 га с кадастровым номером 23:38:0810000:0010. В соответствии с представленным департаментом имущественных отношений Краснодарского края договором купли-продажи земельного участка площадью 26 га цена земельного участка определена в размере 80% его кадастровой стоимости. Истец не согласен с данным размером выкупной стоимости земельного участка, в связи с чем, не подписал договор его купли-продажи. По мнению истца, цена выкупа земельного участка должна составлять 20 процентов кадастровой стоимости.

Определением от 01 марта 2017 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечена администрация муниципального образования город Армавир (далее - третье лицо).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08 ноября 2017 года в удовлетворении исковых требований отказано. Арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истцом не доказана аренда земельного участка площадью 26 га в течение 15 лет, в связи с чем, оснований для установления цены выкупа в размере 20 процентов кадастровой стоимости не имеется.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Апелляционная жалоба мотивирована следующим.

Суд первой инстанции не учел, что в материалы дела истцом представлено письмо заместителя межмуниципального отдела по г. Армавиру и Новокубанскому району от 30 декабря 2016 года, согласно которому земельный участок фонда перераспределения N 20 общей площадью 26 га был сформирован из двух земельных участков: площадью 14 га, предоставленного в аренду КФХ "Эльбрус" в 1993 году, и площадью 12 га, предоставленному КФХ "Куров" в 1993 году. Данное обстоятельство подтверждается также графическим материалом, приложенным к письму, а также письмом кадастрового инженера, осуществлявшего работы по формированию указанного земельного участка.

Кроме того, суд принял отказ от исковых требований в части требования об установлении факта владения земельных участком в течение более чем 15 лет, не разъяснив последствия такого отказа.

На основании изложенного заявитель просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Отзывов ответчика, третьего лица на апелляционную жалобу в материалы дела не поступило.

В судебном заседании истец поддержал доводы апелляционной жалобы. Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, представителей не направил, в связи с чем суд рассматривал апелляционную жалобу в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие лица, участвующего в деле.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, глава КФХ Шаов Р.А. обратился в департамент имущественных отношений Краснодарского края с заявлением от 15 августа 2016 о предоставлении в собственность за плату земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:38:0810000:0010 площадью 260 013 кв.м на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

Департаментом подготовлен и направлен истцу подписанный им договор от 12 сентября 2016 года N 435 незастроенного земельного участка, находящегося в государственной собственности, с кадастровым номером 23:38:0810000:10, площадью 260 013 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, СПК "Армавирский", участок N2 0, для сельскохозяйственного производства. Цена выкупа земельного участка в пункте 2.1 договора определена в размере 3 155 380 рублей 06 копеек.

Договор купли-продажи земельного участка подготовлен на основании приказа департамента имущественных отношений Краснодарского края от 12 сентября 2016 года N 1642 о предоставлении в собственность за плату ИП главе КФХ Шаову Р.А. земельного участка с кадастровым номером 23:38:0810000:10 площадью 260 013 кв.м, по цене выкупа в размере 3 155 380 рублей 06 копеек.

В соответствии с кадастровым паспортом от 29 августа 2016 года N 2343/12/16-1081366 кадастровая стоимость земельного участка составляет 3 944 225 рублей 08 копеек.

Таким образом, цена выкупа земельного участка определена департаментом в размере 80% кадастровой стоимости земельного участка.

Истец отказался от подписания данного договора, не согласившись с ценой выкупа земельного участка.

Полагая, что обладает правом на выкуп земельного участка по цене в размере 20 % кадастровой стоимости земельного участка, Шаов Р.А. обратился в Арбитражный суд с настоящим иском.

Проверяя законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.

В соответствии с письмом департамента от 31 октября 2016 года N 52-5390-ж/16-12-03 при расчете цены земельного участка департаментом был принят во внимание договор аренды земельного участка от 10 декабря 2007 года N 8838000010, цена выкупа земельного участка составила 80 процентов от его кадастровой стоимости. Представленный заявителем договор аренды от 02 октября 1995 года N 380000750 заключен на земельный участок площадью 14 га. Департамент предложил подписать договор купли-продажи N 435 от 12 сентября 2016 года в редакции, направленной департаментом.

По мнению истца, цена выкупа земельного участка должна составлять 20 процентов кадастровой стоимости, поскольку земельный участок находится в его аренде свыше 15 лет.

В соответствии с подпунктом 8 пункта 2.1 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края, утвержденного Постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25 марта 2015 года N 226, в случае продажи земельных участков на территории Краснодарского края без проведения торгов цена таких земельных участков определяется в следующем порядке:

- за земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства и переданные в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка по кадастровой стоимости земельных участков;

- в случае аренды земельного участка в течение 6 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 80 процентам кадастровой стоимости земельного участка;

- в случае аренды земельного участка в течение 9 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 60 процентам кадастровой стоимости земельного участка;

- в случае аренды земельного участка в течение 12 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 40 процентам кадастровой стоимости земельного участка;

- в случае аренды земельного участка в течение 15 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 20 процентам кадастровой стоимости земельного участка.

Расчет срока аренды земельного участка в случаях, указанных в настоящем подпункте, предусматривает совокупность срока действующего договора аренды и срока (сроков) ранее оконченного (оконченных) договора (договоров) аренды данного земельного участка арендатором.

В соответствии с кадастровым паспортом от 29 августа 2016 года N 2343/12/16-1081366 земельный участок с кадастровым номером 23:38:0810000:10 площадью 260 013 кв.м поставлен на государственный кадастровый учет 21 мая 2004 года, участок расположен по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, СПК "Армавирский", участок N 20.

Земельный участок с кадастровым номером 23:38:08 10 000:0010 общей площадью 260 009 кв.м был предоставлен в аренду крестьянскому (фермерскому) хозяйству в лице главы Шаова Р.А. администрацией города Армавира по договору от 10 декабря 2007 года N 8838000010 аренды земельного участка, заключенного на основании постановления главы города Армавира от 07 декабря 2007 года N 3576, принятого в соответствии с протоколом заседания комиссии по проведению торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

В материалах регистрационного дела земельного участка, предоставленного Управлением Росреестра по Краснодарскому краю, имеются публикация в газете "Армавирский собеседник" от 20 октября 2007 года о проведении торгов на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:38:08 10 000:0010 площадью 260 009 кв.м, заявка Шаова Р.А. на участие в торгах от 29.10.2007, протокол от 23 ноября 2007 N 70 заседания комиссии по проведению торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Как верно указал суд первой инстанции, если принимать срок аренды земельного участка площадью 260 013 кв.м начиная с договора аренды от 10 декабря 2007 года, по состоянию на 15 августа 2016 года (дата обращения в департамент с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность), земельный участок находился во владении истца менее 9 лет.

Положения подпункта 8 пункта 2.1 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края, утвержденного Постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25 марта 2015 года N 226, для данной ситуации предусматривают только шестилетний срок аренды в случае аренды земельного участка в течение 6 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 80 процентам кадастровой стоимости земельного участка.

Истец полагает, что земельный участок площадью 26 гектар использовался им начиная с 1998 - 1999 годов.

Между тем, для расчета срока аренды земельного участка принимается во внимание не фактическое пользование, а использование по договору аренды, то есть основанное на определенном титуле владения, подтверждаемом договором аренды.

В материалах настоящего дела, так же как в материалах регистрационного дела спорного земельного участка, его кадастрового дела, отсутствует договор аренды земельного участка площадью 26 гектаров, заключенный с истцом или его крестьянским хозяйством в период до 2007 года.

Фактическое пользование определенной территорией, хотя бы с ведома публичного собственника и с внесением платы за пользование землей, не признается достаточным основанием для включения этого пользования в срок аренды.

В соответствии с отзывом администрации от 31 октября 2017 года, администрацией муниципального образования город Армавир решение о предоставлении Шаову Р.А. в аренду или пользование земельного участка площадью 12 гектар дополнительно к земельному участку площадью 14 гектар не принималось, земельный участок площадью 12 гектар находился в фактическом пользовании Шаова Р.А. с 1997 года.

Истцом представлен в материалы дела договор от 02 октября 1995 года N 3800000750 аренды земельного участка общей площадью 14 га, не содержащий ни указания местоположения земельного участка, ни графического приложения к данному договору, отражающего местоположение земельного участка и координаты его границ. Описание границ земельного участка площадь 14 гектар в данном договоре или в приложении к нему не приведено.

Между тем, данный договор аренды земельного участка площадью 14 гектар не подтверждает аренду земельного участка площадью 26 гектар.

В соответствии с сообщением об отказе в предоставлении документов от 18 ноября 2016 года N 21-35/2016-901 заместителя начальника межмуниципального отдела по г. Армавиру и Новокубанскому району Управления Росреестра по Краснодарскому краю, в государственном фонде данных договоры аренды на земельные участки площадью 12 га и 14 га, предоставленные КФХ "Эльбрус" (глава Шаов Р.А.) и на земельный участок фонда перераспределения N 20 площадью 26 га, отсутствуют.

Согласно материалам кадастрового дела земельного участка, спорный земельный участок с кадастровым номером 23:38:0810000:10 был поставлен на государственный кадастровый учет 21 мая 2004 года с площадью 260 009 кв.м на основании заявки о постановке на государственный кадастровый учет, поданной представителем департамента имущественных отношений Краснодарского края, и приложенных документов (описание земельных участков от 30 апреля 2004 года, подготовленное ГУП КК "Армавирский земельный центр", распоряжение главы администрации Краснодарского края от 01 апреля 2004 года N 375-р "Об утверждении местоположения и площади земельных участков фонда перераспределения земель Краснодарского края").

Материалам дела не подтверждается внесение изменений в договор аренды от 02 октября 1995 года N 3800000750 земельного участка площадью 14 га в части увеличения площади земельного участка до 26 га, принятие администрацией решения о предоставлении истцу или его крестьянскому хозяйству дополнительно земельного участка площадью 12 га. Такое решение или постановление администрацией не принималось, что указывает сам истец в его письменных пояснениях от 05 октября 2017 года.

Платежи за пользование участком площадью 12 га, предоставление отчетности по данному участку не являются достаточными основаниями считать истца арендующим смежный участок площадью 12 га с 1998 - 1999 годов.

Таким образом, истцом не доказана аренда земельного участка площадью 26 га в течение 15 лет, в связи с чем, оснований для установления цены выкупа в размере 20 процентов кадастровой стоимости не имеется.

Суд считает верным исчисление срока аренды земельного участка с кадастровым номером 23:38:08 10 0000:0010 площадью 260 009 кв.м начиная с договора аренды от 10 декабря 2007 года N 8838000010, в связи с чем, по состоянию на 15 августа 2016 года (дата обращения с заявлением в департамент) срок аренды земельного участка составил менее 9 лет, что не позволяет применить выкупную стоимость земельного участка в размере 40 процентов кадастровой стоимости (12 лет аренды) или 60 процентов кадастровой стоимости (9 лет аренды). В таком случае, земельный участок подлежит отчуждению по цене, равной 80 процентам кадастровой стоимости.

Довод истца о том, что суд неправомерно принял его отказ от иска в части, не разъяснив последствия такого отказа, опровергается протоколом судебного заседания от 31 октября 2017 года, замечания на который поданы истцом не были.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно отказал Шаову Р.А. в удовлетворении исковых требований. Суд правильно применил нормы материального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

освободить индивидуального предпринимателя - главу крестьянского (фермерского) хозяйства, Шаова Рамазана Ахмедовича от уплаты государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08 ноября 2017 года по делу N А32-45289/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты его изготовления в полном объеме.

Председательствующий

И.Н. Глазунова

Судьи

Р.Р. Илюшин Т.Р. Фахретдинов