Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 10 октября 2018 г. N 05АП-7156/18

г. Владивосток

10 октября 2018 г.

Дело N А51-12641/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 04 октября 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 октября 2018 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Н.Н. Анисимовой,

судей А.В. Гончаровой, Г.Н. Палагеша,

при ведении протокола секретарем судебного заседания В.А. Ходяковой,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности г. Владивостока,

апелляционное производство N 05АП-7156/2018

на решение от 06.08.2018

судьи В.В. Краснова

по делу N А51-12641/2018 Арбитражного суда Приморского края

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Лев-Информ" (ИНН 2506001789, ОГРН 1022500639963)

к Управлению муниципальной собственности города Владивостока (ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602)

о признании незаконным решения от 20.04.2018 N 28/6-2981 об отказе в заключении договора аренды,

при участии:

от УМС г. Владивостока: Грачева А.Ю. по доверенности от 07.12.2017 сроком действия до 31.12.2018;

от ООО "Лев-Информ": Стреха Л.А. по доверенности от 18.06.2018 сроком действия на 1 год;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Лев-Информ" (далее - заявитель, общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Управления муниципальной собственности г. Владивостока (далее - управление, УМС) от 20.04.2018 N 28/6-2981 об отказе в заключении договора аренды.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 06.08.2018 заявленные требования удовлетворены, и оспариваемое решение признано незаконным, как не соответствующее Гражданскому кодексу Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Не согласившись с вынесенным судебным актом, УМС обратилось с апелляционной жалобой в Пятый арбитражный апелляционный суд, согласно которой просит отменить обжалуемое решение и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование доводов жалобы указывает, что в настоящий момент в отношении спорного нежилого помещения обществом производится процедура выкупа арендуемого объекта недвижимости, в рамках которого в судебном порядке урегулируются разногласия относительно условий договора купли-продажи нежилого помещения, в связи с чем оспариваемым отказом не затрагиваются и не нарушаются права и законные интересы заявителя. Кроме того, заявитель жалобы считает, что данные отношения регулируются гражданско-правовым законодательством, поскольку возникли из договора аренды объекта недвижимости, в связи с чем не имеют публичного характера. Соответственно настоящий спор не может быть разрешен в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании представитель управления доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объёме.

Общество в представленном письменном отзыве, поддержанном в судебном заседании, с доводами апелляционной жалобы не согласилось, обжалуемое решение считает законным и обоснованным, не подлежащим отмене.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, коллегия апелляционной инстанции установила следующее.

22.03.2013 между управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 02-04047-003-Н-АР-6912-00, по условиям пункта 1.1 которого на основании протокола об итогах аукциона по продаже права на заключение договоров аренды муниципального имущества N 2 от 05.03.2013 арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество площадью 119,2 кв.м в здании (лит. А), номера на поэтажном плане 1-6 (III); 7 (V), этаж цокольный, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, д. 205, для использования в целях "офис, бытовое обслуживание, торговля, оказание медико-социальных и физкультурно-оздоровительных услуг".

В соответствии с пунктом 1.3 данного договора арендодатель предоставляет арендатору объект во временное пользование на срок с 22.03.2013 по 21.03.2018.

Согласно пункту 3.1 этого же договора арендная плата за пользование объектом устанавливается в рублях и на момент заключения договора ее размер без учета НДС составляет 60956,20 руб.

Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, в случае изменения значений коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, отмены льготы, отмены условий, при которых арендатор освобожден от внесения арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год, о чем арендатор ставится в известность путем направления в его адрес уведомления (пункт 3.4 договора аренды).

25.08.2015 общество обратилось в УМС с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения площадью 119,2 кв.м в здании (лит. А), номера на поэтажном плане 1-6 (III); 7 (V), этаж цокольный, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, д. 205, по результатам рассмотрения которого было решено включить спорный объект недвижимости в решение об условиях приватизации.

В дальнейшем решениями управления от 25.04.2016 N 2306сп и от 14.06.2016 N 5232сп заявителю было отказано в реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения по мотиву наличия задолженности по уплате арендных платежей.

Несогласие общества с указанными отказами послужило основанием для обращения в арбитражный суд с соответствующим заявлением, решением которого 25.10.2016 по делу N А51-14614/2016 отказ УМС в реализации преимущественного права общества на приобретение арендуемого имущества, в том числе нежилого помещения площадью 119,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, 205, был признан незаконным, и на управление была возложена обязанность совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В рамках исполнения вступившего в законную силу судебного акта по данному делу между сторонами возникли разногласия относительно величины рыночной стоимости выкупаемого нежилого помещения, что явилось поводом для обращения общества в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 119,2 кв.м в здании (лит. А), номера на поэтажном плане 1-6 (III); 7 (V), этаж цокольный, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, д. 205. В ходе рассмотрения дела N А51-3464/2018 арбитражным судом было назначено проведение судебной экспертизы, в связи с чем в настоящее время окончательный судебный акт не принят.

В свою очередь, учитывая условия договора аренды недвижимого имущества о сроке его действия и о прекращении действия договора по окончании его срока, УМС в адрес арендатора было направлено уведомление от 31.01.2018 N 28/6-556 о прекращении договора аренды 21.03.2018 и о необходимости передать нежилые помещения общей площадью 119,2 кв.м, расположенные по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, 205, по акту приема-передачи в исправном состоянии не позднее пяти дней после прекращения договора.

21.03.2018 в адрес УМС поступило уведомление общества о намерении заключить договор аренды спорного помещения на новый срок до момента выкупа помещения на тех же условиях.

Письмом от 20.04.2018 N 28/6-2981 управление сообщило заявителю о об отсутствии основания для заключения договора аренды нежилого помещения общей площадью 119,2 кв.м, расположенные по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, 205, на новый срок вследствие наличия у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество и по причине несоответствия цели использования помещения видам разрешенного использования, указанным в Правилах землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа.

Не согласившись с отказом в заключении договора аренды на новый срок, посчитав, что он не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы в сфере экономической деятельности, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, пришёл к выводу об отсутствии у общества задолженности по арендным платежам и, как следствие, об отсутствии у управления правовых оснований для отказа в заключении договора аренды недвижимого имущества на новый срок.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статьи 266, 270 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в силу следующих обстоятельств.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ судебная защита осуществляется способами прямо указанными в данной статье, а также иными способами, предусмотренными законом. Согласно указанной норме защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления.

Рассмотрение дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления и иных органов, должностных лиц, осуществляется в порядке главы 24 АПК РФ.

Участниками данных отношений выступают с одной стороны органы, осуществляющие публичные полномочия, с другой стороны - граждане, организации и иные лица, права и законные интересы которых затрагиваются решениями и действиями указанных органов.

Указанное означает, что оспариваемые решения, действия должны быть юридически властным волеизъявлением полномочного органа, обращенным к конкретному лицу, направленным на возникновение, изменение или прекращение определенных правовых последствий, а также должны нарушать права заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как следует из материалов дела, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения УМС от 20.04.2018 N 28/6-2981 об отказе в заключении на новый срок договора аренды недвижимого имущества в порядке статьи 198 АПК РФ, регулирующей вопросы производства по делам, возникающим из административных и иных публичных правоотношений.

Анализ данного решения управления показывает, что оно содержит в себе информацию о прекращении срока действия договора аренды 21.03.2018 и указание на отсутствие оснований для заключения с обществом договора аренды на новый срок ввиду наличия задолженности по арендной плате. Следовательно, оспариваемые действия управления не носят властного характера и не связаны с реализацией уполномоченным органом публичных полномочий.

Фактически из имеющихся в материалах дела документов следует, что между заявителем и управлением сложились исключительно договорные отношения, регулируемые положениями вышеуказанного договора аренды, то есть не отношения, возникающие между государственными органами и юридическими лицами, а те, которые охватываются действием гражданского законодательства и относятся к гражданско-правовым отношениям, так как регулируются на основе равноправия сторон. То есть в данном случае заявитель и управление являются равноправными участниками гражданско-правовых отношений.

В этой связи, сформулировав свои требования как оспаривание решения управления со ссылками на положения статей 197, 198 АПК РФ, общество фактически просит разрешить вопрос о наличии или отсутствии оснований для понуждения УМС к заключению договора аренды, которые подлежат рассмотрению в порядке искового производства, поскольку вытекают из гражданских, а не из административных правоотношений.

В этой связи суд апелляционной инстанции считает, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты нарушенных прав, что является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Одновременно судебная коллегия отмечает, что по смыслу положений статей 209, 264, 421, 621 ГК РФ намерение арендатора продлить договор аренды недвижимого имущества не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить нежилые помещения в аренду на новый срок.

Как установлено пунктом 1 статьи 421 ГК РФ, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

По общему правилу, закрепленному в части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ), заключение договоров аренды в отношении государственного имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предусмотренных названным Законом случаев.

Согласно части 9 указанной статьи по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.

В соответствии с частью 10 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Из разъяснений пункта 4.5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок.

Материалами дела подтверждается, что договор аренды недвижимого имущества N 02-04047-003-Н-АР-6912-00 от 22.03.2013 был заключен между сторонами по результатам проведенного аукциона на основании протокола об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды муниципального имущества N 2 от 05.03.2013.

Отказывая в заключении договора аренды нежилого помещения на новый срок, управление сослалось на наличие у общества задолженности по арендным платежам.

В этой связи, учитывая сложившиеся между сторонами арендные отношения и принимая во внимание указанные выше разъяснения Пленума ВАС РФ, судебная коллегия приходит к выводу о том, что, исходя из предмета настоящего спора, вопрос о наличии или отсутствии оснований для понуждения к заключению договора аренды недвижимого имущества, сопряженный с установлением факта наличия задолженности и обоснованности применения корректирующего коэффициента к величине арендной платы, подлежит рассмотрению в порядке искового производства с учетом действующего правового регулирования.

При таких обстоятельствах следует признать, что избранный заявителем способ защиты права не соответствует характеру установленных между сторонами отношений, поскольку отношения арендатора и арендодателя в договоре аренды определяются нормами гражданского законодательства и не имеют признаков власти и подчинения.

Соответственно данный спор, как имеющий гражданско-правовой характер, не мог быть разрешен путем оценки действий управления, оформленных письмом от 20.04.2018 N 28/6-2981.

По изложенному, апелляционная коллегия считает, что поскольку возникший спор подлежит разрешению в порядке искового производства с использованием установленных способов защиты, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для признания незаконным решения управления об отказе в продлении договора аренды.

Доводы апелляционной жалобы о наличии препятствий в заключении договора аренды на новый срок, обусловленных позицией управления о задолженности арендатора по уплате арендных платежей, а также о том, что оспариваемым решением права и законные интересы общества, реализовавшего свое право на выкуп спорного помещения, не нарушаются и не затрагиваются, апелляционной коллегией не оцениваются, как на влияющие на правильность разрешения настоящего спора.

Таким образом, обжалуемое решение на основании пункта 2 статьи 269, части 1 статьи 270 АПК РФ подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований. Соответственно апелляционная жалоба управления подлежит удовлетворению.

Нарушения норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, по данному делу не установлено.

Учитывая отсутствия оснований для удовлетворения требований заявителя, судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3000 руб., понесенные им при подаче заявления, на основании статьи 110 АПК РФ относятся судебной коллегией на общество.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 06.08.2018 по делу N А51-12641/2018 отменить.

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Н.Н. Анисимова

Судьи

А.В. Гончарова Г.Н. Палагеша