Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 января 2018 г. N 20АП-7819/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 27 апреля 2018 г. N Ф10-1331/18 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Тула

22 января 2018 г.

Дело N А23-2622/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 15.01.2018.

Постановление изготовлено в полном объеме 22.01.2018.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дайнеко М.М., судей Капустиной Л.А. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Понкратовой А.В., при участии от истца по первоначальному иску - жилищного потребительского кооператива "СТРОЙСИТИ" - Колесниковой Е.В. (доверенность от 05.10.2016), от ответчика по первоначальному иску - Городской Управы города Калуги - Костиной И.С. (доверенность от 15.07.2016), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Городской Управы города Калуги на решение Арбитражного суда Калужской области от 23.10.2017 по делу N А23-2622/2017 (судья Иванова Е.В..),

установил следующее.

Жилищный потребительский кооператив "СТРОЙСИТИ" (далее - ЖПК "СТРОЙСИТИ") обратился в Арбитражный суд Калужской области с иском к Городской Управе города Калуги (далее - ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в сумме 83 967 руб. 01 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 4 510 руб. 06 коп. (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).

04.07.2017 Городская управа города Калуги обратилась в Арбитражный суд Калужской области со встречным иском к жилищному потребительскому кооперативу "СТРОЙСИТИ" о взыскании задолженности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного для индивидуального жилищного строительства N 650/12 от 20.12.2012 в сумме 3 618 934 руб. 21 коп., пени в сумме 568 172 руб. 67 коп., а всего 4 187 106 руб. 88 коп.

В порядке статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена ответчика Городской Управы города Калуги на муниципальное образование "город Калуга" в лице Городской управы города Калуги.

Решением суда от 23.10.2017 первоначальный иск удовлетворен, во встречном отказано.

В апелляционной жалобе администрация просит решение отменить. Выражает несогласие с отказом суда в применении к расчету задолженности ставки арендной платы в размере 1,3 %. Считает, что расчет размера арендной платы произведен администрацией в полном соответствии с требованиями постановления Правительства Калужской области от 18.03.2015 N 146 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Калужской области, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов" и Постановления Городской Управы города Калуги от 31.12.2015 N 399-п "О ставках арендной платы и коэффициентах к ним для исчисления в 2016 году арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории муниципального образования "Город Калуга".

В судебном заседании представитель ответчика поддержал позицию, изложенную в апелляционной жалобе.

Представитель истца с доводами жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя общества, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, между Городской Управой города Калуги (арендодатель) и ЖПК "СТРОЙСИТИ" заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного для индивидуального жилищного строительства, N 650/12 от 20.12.2012 (т. 1, л.д. 9-12).

В соответствии с пунктом 1.1 указанного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 40:26:000000:175, общей площадью 163 805 кв.м., находящийся по адресу: г. Калуга, п. Турынино, (Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, используемый в целых: индивидуальное жилищное строительство, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, прилагаемом к договору (Приложение N 1).

В п. 1.2. договора указано, что на земельном участке отсутствуют объекты недвижимого имущества.

Согласно п. 1.7. договора изменение вида разрешенного использования земельного участка осуществляется путем заключения дополнительного соглашения к договору по заявлению арендатора на основании распоряжения Городской Управы города Калуги. Срок аренды участка - 10 лет.

Согласно п. 3.1. договора размер и расчет арендной платы указаны в приложении N 2 к договору - "Расчет ареной платы", который является неотъемлемой частью договора (л.д. 16). В соответствии с п. 3.3 расчет арендной платы составляется ежегодно с учетом устанавливаемых на календарный год базовых ставок арендной платы и коэффициентов к ним с указанием суммы, сроков и реквизитов оплаты, подписывается ответчиком и уполномоченным лицом со стороны истца. Первоначальный расчет арендной платы за период, начиная с даты начала аренды и до окончания текущего года выдается при заключении договора. В случае уклонения арендатора от получения или отказа от подписания ежегодной арендной платы, либо уточненного уведомления по арендной плате, указанные расчет либо уведомление подписываются только арендодателем и считаются действующими с момента подписания им (абз. 2 п. 3.3 договора).

Пунктом 3.5. договора установлено, что размер арендной платы изменяется истцом в одностороннем порядке ежегодно при изменении размеров базовой ставки арендной платы и (или) коэффициентов к базовым ставкам с момента вступления в силу указанных изменений. В случае изменения функционального назначения земельного участка арендная плата исчисляется с момента такого изменения на основании дополнительного соглашения к договору.

Пунктом 3.6. договора установлено, что в случае изменения условий, определяющих арендную плату и сроки ее внесения, составляется уточненное уведомление по арендной плате, подписываемое арендатором и уполномоченным лицом со стороны арендодателя.

В случае нарушения сроков внесения арендной платы истец выплачивает ответчику пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (п. 5.2. договора).

Управлением Федеральной регистрационной службы по Калужской области произведена государственная регистрация данного договора, что подтверждается соответствующей отметкой (л. д. 12).

По акту приема-передачи, являющегося приложением N 3 к договору, земельный участок передан арендатору (л. д. 17).

Ссылаясь на то, что арендатор излишне оплатил денежные средства в счет арендных платежей за 2015 и 2016 годы в размере 83 967 руб. (39 145 руб. 46 коп. за 2015 год, 44 821 руб. 55 коп за 2016 год) ЖПК "СТРОЙСИТИ" обратился в адрес Городской Управы города Калуги с претензией от 15.03.2017 о возврате излишне уплаченных денежных средств (претензия получена 16.03.2017).

Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения в суд.

В свою очередь, Городская Управа города Калуги, ссылаясь на то, что у ЖПК "СТРОЙСИТИ" имеется задолженность по арендным платежам за период с 01.01.2016 до 01.01.2017 в сумме 3 618 934 руб. 21 коп. обратилась в суд с встречным иском.

Удовлетворяя первоначальный иск и отказывая во встречном, суд области обоснованно руководствовался следующим.

В силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно положениям пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Поскольку договор аренды заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата по нему является регулируемой (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"). Изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений. Внесение сторонами иных изменений в договор аренды не может препятствовать применению новых нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 N 10782/13).

В случае, если к договору аренды земельного участка подлежит применению регулируемая арендная плата, порядок определения ее размера, утвержденный нормативным правовым актом уполномоченного органа, по общему правилу применяется для таких договоров с момента вступления в силу данного акта, даже если в момент заключения договора аренды такой порядок еще не был установлен (определение Верховного Суда Российской Федерации N 306-ЭС14-6558, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2015), утвержденный 23.12.2015; определение Верховного Суда Российской Федерации N 301-ЭС15-11204). При этом ставки арендной платы, установленные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", не применимы к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.

Суть настоящего спора сводится к определению ставки арендной платы, подлежащей применению при расчете арендной платы за 2016 год.

В силу положений п. 3.1, 3.5 договора размер и порядок расчета арендной платы указан в Приложении N 2 к договору, при этом размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке ежегодно после изменения размеров базовой ставки арендной платы и (или) коэффициентов к базовым ставкам с момента вступления в силу указанных изменений. Иных оснований для изменения размера арендной платы договором не установлено.

Пунктом 3 приложения к договору стороны установили ставку арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования участка (С) 0,3%.

В силу п. 1.1 договора вид разрешенного использования земельного участка - для индивидуального жилищного строительства, которое может быть изменено путем заключения дополнительного соглашения к договору по заявлению арендатора на основании распоряжения Городской Управы города Калуги.

Расчет арендной платы за 2015 год осуществлялся на основании Постановления Городской Управы г. Калуги от 15.01.2015 N 7-п "О ставках арендной платы и коэффициентах к ним для исчисления в 2015 году арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории муниципального образования "Город Калуга" (далее - Постановление от 15.01.2015 N 7-п), с применением ставки 0,3%, установленной в п. 2.1. приложения указанного постановления для вида разрешенного использования земельных участков, предназначенных для индивидуальной жилищной застройки, а именно для земельных участков, предоставленных для строительства объектов ИЖЗ, и поправочного коэффициента в размере 0,2, установленного для строительства индивидуальных жилых домов первые 5 лет действия договора.

В соответствии с уточненным расчетом (т. 1, л. д. 110) размер арендной платы за 2015 год составил 156 291,11 руб. Истцом по платежному поручению от 14.09.2015 N 3 (т. 1, л. д. 26) внесена оплата в сумме 178 562,28 руб., т.е. переплата составила 22 271,17 руб.+ переплата за предыдущий период 17 074,29 руб. (т. 1, л. д. 23), - итого 39 345,46 руб.

Расчет арендной платы за 2016 год осуществлялся на основании Постановления Городской Управы города Калуги от 31.12.2015 N 399-п "О ставках арендной платы и коэффициентах к ним для исчисления в 2016 году арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории муниципального образования "Город Калуга" (далее - 31.12.2015 N 399-п), с применением ставки 1,3%, установленной в п. 2.1. приложения указанного постановления для вида разрешенного использования земельных участков, предназначенных для индивидуальной жилищной застройки, а именно для земельных участков, предоставленных для строительства домов малоэтажной жилой застройки и ИЖЗ для двух и более жилых домов, и поправочного коэффициента в размере 1 (в случае, когда поправочный коэффициент не установлен в отношении какой- либо категории лиц, он принимается равным единице.

Согласно расчету ответчика арендной платы за 2016 год ее размер составил 4 853 417,29 руб. (т. 1, л. д. 89).

Согласно уточненному размеру арендная плата за 2016 год составила 3 882 283,54 руб. (т. 1, л.д. 88).

Истец ссылается на необоснованность применения ответчиком ставки арендной платы в размере 1,3% (вместо 0,3), а также поправочного коэффициента 1% (вместо 0,2).

Ответчик, ссылаясь на законность применения указанных ставок, ссылается на приложение к Постановлению Городской Управы города Калуги от 31.12.2015 N 399-п, согласно которому установлен размер ставки арендной платы за земельные участки, предназначенные для строительства домов малоэтажной жилой застройки и ИЖЗ для двух и более жилых домов (п. 2.4 приложения), а также поправочный коэффициент (п. 2 постановления).

При анализе указанного нормативного акта суд области пришел к следующим выводам.

В Приложении к Постановлению от 15.01.2015 N 7-п вид разрешенного использования земельных участков: земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки, делится на три подвида, а именно:

2.1) земельные участки, предоставленные для строительства объектов ИЖЗ (ставка арендной платы 0,3%);

2.2) земельные участки объектов ИЖЗ и (или) для ведения личного подсобного хозяйства (ставка арендной платы 0,2%);

2.3) земельные участки не завершенных строительством объектов (ставка арендной платы 0,3%).

В Приложении к Постановлению от 31.12.2015 N 399-п вид разрешенного использования земельных участков: земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилкой застройки, делится на четыре подвида, а именно

2.1) земельные участки, предоставленные для строительства объектов ИЖЗ (для одной семьи) (ставка арендной платы 0,3%);

2.2) земельные участки объектов ИЖЗ и (или) для ведения личного подсобного хозяйства (ставка арендной платы 0,2%);

2.3) земельные участки не завершенных строительством объектов (ставка арендной платы 0,3%);

2.4) земельные участки, предназначенные для строительства домов малоэтажной жилой застройки и ИЖЗ для двух и более жилых домов (ставка арендной платы 1,3%).

То есть вид "земельные участки, предоставленные для строительства объектов ИЖЗ" с 01.01.2016 разделен на два самостоятельных подвида - "земельные участки, предоставленные для строительства объектов ИЖЗ (для одной семьи)" (ставка арендной платы 0,3%); "земельные участки, предназначенные для строительства домов малоэтажной жилой застройки и ИЖЗ для двух и более жилых домов" (ставка арендной платы 1,3%).

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков утвержден приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 N 540 и действует с 24.12.2014.

Согласно пункту 11 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской 8 Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ) разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору. При этом до 01.01.2020 орган местного самоуправления поселения, орган местного самоуправления городского округа обязаны внести изменения в правила землепользования и застройки в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными классификатором видов разрешенного использования земельных участков (пункт 12 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ).

Следовательно, разрешенное использование земельного участка признается действительным вне зависимости от его соответствия классификатору видов разрешенного использования земельных участков, если оно установлено до 24.12.2014 и до 01.01.2020 орган местного самоуправления обязан внести изменения в правила землепользования и застройки в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными классификатором видов разрешенного использования земельных участков.

Согласно п. 2.1. Приложения к Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 N 540 вид разрешенного использования земельного участка "для индивидуального жилищного строительства" включает в себя "размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей); выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур; размещение индивидуальных гаражей и подсобных сооружений".

Вид разрешенного использования "земельные участки, предназначенные для строительства домов малоэтажной жилой застройки и ИЖЗ для двух и более жилых домов" указанный в п. 2.4. Приложении к Постановлению от 31.12.2015 N 399-п, установленный для исчисления арендной платы в 2016 году, не соответствует видам разрешенного использования земельных участков, предусмотренными классификатором видов разрешенного использования земельных участков.

На основании вышеизложенного, учитывая, что доказательств изменения вида разрешенного использования земельного участка, переданного истцу в аренду, на "земельные участки, предназначенные для строительства домов малоэтажной жилой застройки и ИЖЗ для двух и более жилых домов" до 24.12.2014 (момента вступления классификатора), суд области пришел к правомерному выводу, что вид разрешенного использования земельного участка, предоставленного в аренду ЖПК "СТРОЙСИТИ", соответствует виду разрешенного использования, указанному в п. 2.1. Приложения к Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 N 540, и п. 2.1. Приложения к Постановлению от 31.12.2015 N 399-п, и при расчете арендной платы должна применяться ставка арендной платы равная 0,3% и поправочный коэффициент 0,2 (п. 6 приложения).

Применяя ставку 1,3%, установленную в п. 2.1. приложения указанного постановления для вида разрешенного использования земельных участков, предназначенных для индивидуальной жилищной застройки, а именно для земельных участков, предоставленных для строительства домов малоэтажной жилой застройки и ИЖЗ для двух и более жилых домов, и поправочного коэффициента в размере 1, арендодатель, по сути, в одностороннем порядке изменил вид разрешенного использования земельного участка, предоставленного по договору аренды N 650/12 от 20.12.2012, с нарушением установленного договором порядка.

С учетом изложенного, расчет арендной платы за 2016 год, приведенный истцом в иске (т. 1, л. д. 116), является обоснованным и соответствующим требованиям муниципального нормативного акта.

Поскольку арендатором за 2016 год внесена арендная плата в размере 224 003,87 руб., то за указанный период у него образовалась переплата в сумме 44 821,55 руб. всего переплата за 2015-2016 года составила 83 967,01 руб.

Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

С учетом изложенного, требование истца о взыскании неосновательного обогащения в виде в размере 83 967 руб. 01 коп. является правомерным и подлежит удовлетворению.

По изложенным выше основаниям, суд области признал необоснованным расчет арендной платы, произведенный ответчиком, и отказал во встречном иске.

Согласно п. 2. ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Истцом начислены ко взысканию с ответчика проценты за период с 17.03.2017 по 16.10.2017 в сумме 4 510,06 руб.

Расчет процентов проверен судом области и обоснованно принят, контррасчета ответчиком не представлено.

Доводы апелляционной жалобы о правомерности применения ставки арендной платы, исходя из вида разрешенного использования земельного участка, исходя из фактических целей его предоставления, не принимается во внимание, как основанный на неверном толковании п. 1.1, 1.7 договора аренды.

Арендодатель не вправе самостоятельно изменять или уточнять вид разрешенного использования земельного участка, установленного договором.

Поскольку правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта нет, то апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 23.10.2017 по делу N А23-2622/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.М. Дайнеко

Судьи

Л.А. Капустина Е.В. Рыжова