Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 января 2018 г. N 20АП-7750/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 21 мая 2018 г. N Ф10-1321/18 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Тула

16 января 2018 г.

Дело N А54-2837/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 09.01.2018.

Постановление в полном объеме изготовлено 16.01.2018.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Сентюриной И.Г., судей Волковой Ю.А. и Афанасьевой Е.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем Юрьевым Е.Ю., при участии в судебном заседании от общества с ограниченной ответственностью "Авиаль" - Железняковой З.А. (доверенность от 04.07.2017), Косорукова П.Н. (доверенность от 18.08.2016), Назаркина К.В. (решение от 25.05.2017), от администрации города Рязани Новинской Н.В. (доверенность от 16.12.2016), в отсутствие в судебном заседании иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Авиаль" на решение Арбитражного суда Рязанской области от 24.10.2016 по делу N А54-2837/2016 (судья Афанасьева И.В.), принятое по иску администрации города Рязани к обществу с ограниченной ответственностью "Авиаль", третьи лица: Морозова Наталья Васильевна, Смирнов Виктор Петрович, Халяпина Наталья Викторовна, Халяпина Наталья Романовна, Изосимова Анна Николаевна, Изосимов Виктор Александрович, Изосимов Максим Александрович о взыскании 6 273 130 руб. 55 коп., установил следующее.

Администрация города Рязани обратилась в арбитражный суд Рязанской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Авиаль" (далее - ООО "Авиаль") о взыскании задолженности по договору о развитии застроенной территории N 20/1-12-05 от 28.02.2013 в сумме 6 273 130 руб. 55 коп.

Определением от 05.07.2016, суд области по своей инициативе, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ, Кодекс) привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - Морозову Наталью Васильевну, Смирнова Виктора Петровича, Халяпину Наталью Викторовну, Халяпину Наталью Романовну, Изосимову Анну Николаевну, Изосимова Виктора Александровича, Изосимова Максима Александровича.

Решением Рязанской области от 24.10.2016 с общества с ограниченной ответственностью "Авиаль" (ОГРН 1136234000264; г. Рязань, ул. Введенская, д. 80) в доход городского бюджета муниципального образования - городской округ город Рязань взыскана задолженность в сумме 6 273 130 руб. 55 коп. Указанным решением взыскано с общества с ограниченной ответственностью "Авиаль" (ОГРН 1136234000264; г. Рязань, ул. Введенская, д. 80) в федеральный бюджет Российской Федерации госпошлина в сумме 54 366 руб.

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "Авиаль" подана жалоба о его отмене. Мотивируя свою позицию, указывает на то, что суд неверно установил размер выкупной стоимости (возмещения) за подлежащие изъятию в муниципальную собственность жилые помещения. Обращает внимание на то, что взыскав с ответчика в доход бюджета муниципального образования - городской округ город Рязань, выкупную стоимость суд ошибочно квалифицировал ее как задолженность ответчика перед истцом. Считает, что получателем выкупной стоимости за изымаемые жилые помещения (возмещения за изымаемые жилые помещения) могут быть только их собственники, а поскольку истец не является собственником квартир N 1, N 7 и N 8 расположенных в доме N 74Б по ул. Свободы в г. Рязани, полагает, что в связи с этим его требования не подлежат удовлетворению. Считает, что суд неправомерно отклонил доводы ответчика о преждевременности требований истца об исполнении оплаты выкупной стоимости изымаемых квартир.

Определением от 11.05.2017 по ходатайству сторон назначена судебная экспертиза, производство по делу приостановлено до получения экспертного заключения.

21.08.2017 в адрес Двадцатого арбитражного апелляционного суда поступило заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью "Экспертно-оценочная компания "Триумф".

Определением от 24.08.2017 производство по апелляционной жалобе возобновлено с 19.09.2017.

От ООО "Авиаль" поступило ходатайство о проведении повторной экспертизы.

В порядке части 3 статьи 86 АПК РФ суд апелляционной инстанции вызвал эксперта в судебное заседание.

В судебном заседании 21.11.2017 Асриян Георгий Валерьевич, ответил на вопросы лиц участвующих в деле по заключению, которые занесены в протокол судебного заседания.

В судебном заседании 21.11.2017 был объявлен перерыв до 09 часов 10 минут 27.11.2017 для предоставления экспертом письменных ответов на часть вопросов, заданных в судебном заседании. Явка эксперта обязательной не признана. Письменные ответы эксперта приобщены к материалам дела (л.д.86-92, т.10).

В судебном заседании 25.12.2017 представители ООО "Авиаль" заявили ходатайство о назначении экспертизы по настоящему делу на предмет определения выкупной цены квартир N 1, 7 и 8 в доме 74 Б по ул. Свободы в г. Рязани по состоянию на дату проведения судебной экспертизы.

Таким образом, Общество просило назначить экспертизу по ст. 82 АПК РФ, поставив перед экспертом другие вопросы: 1) какова выкупная цена подлежащих изъятию в соответствии с распоряжением администрации города Рязани от 04.09.2013 N 1883-р "О признании многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Сводобы, д. 74 "Б" аварийным и подлежащим сносу" жилых помещений:

- квартиры N 1, общей площадью 46.1м2, кадастровый номер 62:29:0080043:352,

- квартиры N 7, общей площадью 45.8 м2,, кадастровый номер 62:29:0080043:351,

- квартиры N 8, общей площадью 49,4 м2, кадастровый номер 62:29:0080043:358, по состоянию на дату проведения судебной экспертизы, с учетом требований части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пунктом II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом ВС РФ от 29.04.2014?

В качестве экспертного учреждения определить одну из следующих организаций: общество с ограниченной ответственностью "АварКом Плюс" (ООО "АварКом Плюс", юридический адрес:390006, г. Рязань, ул. Грибоедова, д. 58, офис 310, эксперт Шипов Андрей Владимирович; общество с ограниченной ответственностью "Оценка собственности" (ООО "Оценка собственности", юридический адрес: г. Рязань, Первомайский пр-т. д.7, эксперт Королев Валерий Юрьевич.

Представитель Администрации города Рязани возражал против ходатайства о назначении экспертизы. При этом указал, что доказательств существенных нарушений, допущенных при проведении экспертизы, которые повлияли, либо могли повлиять на правильность выводов эксперта, в материалы дела ответчиком не представлены. Считает, что назначение повторной экспертизы приведет к необоснованному затягиванию рассмотрения дела, проведение экспертизы по другим вопросам - необоснованно.

Рассмотрев ходатайства ответчика о назначении по делу судебной экспертизы, суд не нашел оснований для их удовлетворения, исходя из следующего.

В силу части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Согласно части 2 статьи 87 АПК РФ повторная экспертиза назначается тогда, когда у суда возникают серьезные сомнения в научной точности выводов, содержащихся в экспертном заключении, слабой аргументации этих выводов, наличии противоречий в заключениях экспертов.

При назначении повторной экспертизы судом должно быть обоснованно указано на недостатки, имеющиеся в первоначальном заключении эксперта и способы их устранения.

Вместе с тем, недостатков в заключение эксперта Асрияна Г.В. экспертного учреждения ООО "Экспертно-оценочная компания "Триумф", с учетом представленных в судебном заседании 21.11.2017 пояснений эксперта, а также сомнений в правильности и объективности содержащихся в нем выводов, которые могли бы послужить основанием для назначения повторной экспертизы судом не установлено.

Выводы, содержащиеся в экспертном заключении, являются полными и ясными, противоречий не содержат, сомнений в их обоснованности у суда апелляционной инстанции не возникло, в связи с чем отсутствуют основания, предусмотренные статьи 87 АПК РФ, для назначения повторной экспертизы.

Суд апелляционной инстанции также не усматривает оснований для назначения экспертизы для определения выкупной цены квартир N 1, 7 и 8 в доме 74 Б по ул. Свободы в г. Рязани по состоянию на дату проведения судебной экспертизы. Судом второй инстанции экспертиза проведена на ретроспективную дату (дату заключения соглашений). Оснований для установления выкупной цены на сегодняшний день с учетом предмета рассмотрения, суд апелляционной инстанции не усматривает. Ссылка ответчика в обоснование своей позиции на Определение Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 89-КГ15-4, не принимается судебной коллегией во внимание, поскольку при рассмотрении указанного дела судами были установлены иные обстоятельства, обусловившие иное правовое регулирование. Кроме того, в определение ВС РФ речь идет о выкупе земельного участка, в настоящем же деле предметом выкупа выступают жилые помещения, имеющие иное правовое регулирование.

С учетом изложенного, судом второй инстанции отклоняются ходатайства ответчика в силу ст.ст. 82, 87 Кодекса.

Другие лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд апелляционной инстанции своих представителей не направили. В соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

Обжалуемый судебный акт проверен судом апелляционной инстанции в порядке статей 266 и 268 АПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда не подлежит отмене, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, в соответствии с постановлением Администрации города Рязани от 11.12.2012 N 6455 и протоколом приема заявок на участие в аукционе от 29.01.2013 между администрацией города Рязани (администрация) и обществом с ограниченной ответственностью "Авиаль" (застройщик) 28.02.2013 заключен договор о развитии застроенной территории N 20/1-12-05 (том 1, л. д. 8 - 12).

Согласно пункту 1.1 предметом договора является развитие застроенной территории ориентировочной площадью 0,23 га, расположенной в границах улицы Свободы, в районе дома 74б, в Советском районе города Рязани, решение о развитии которой принято в соответствии с постановлением администрации города Рязани от 01.08.2012 N 4025 "О развитии застроенной территории в границах улицы Свободы, в районе дома 746, в Советском районе города Рязани" (в редакции постановления администрации города Рязани от 19.10.2012 N 5361) (том 1, л. д. 57).

Пункт 3.1.2 предусматривает обязанность застройщика (ООО "Авиаль") подготовить план планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, подлежащей развитию, в соответствии с градостроительными регламентами и расчетными показателями, утвержденными постановлением Администрацией города Рязани от 01.08.2012 N 4025 "О развитии застроенной территории в границах улицы Свободы, в районе дома 74б, в Советском районе города Рязани" (в редакции постановления администрации города Рязани от 19.10.2012 N 5361), не позднее 6 (шести) месяцев с момента утверждения постановления Администрации города Рязани "О подготовке документации "Проект планировки территории".

Согласно пункту 3.1.3 застройщик обязан создать или приобрести и передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения по согласованию с отделом по учету и распределению жилья Администрации города Рязани для предоставления гражданам, выселяемых из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, в соответствии с установленными нормами предоставления площади жилого помещения, расположенных в многоквартирном доме, указанном в пункте 1.2 договора, в соответствии с установленными нормами предоставления площади жилого помещения, не позднее 1 (одного) года с момента заключения договора.

Согласно пункту 3.1.4 договора застройщик обязан уплатить выкупную цену за изымаемые на основании постановления администрации города Рязани, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, подлежащей развитию, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с п. 3.1.3 договора, не позднее окончания срока действия договора.

Пункт 3.1.5 предусматривает обязанность застройщика осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной и социальной инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, подлежащей развитию, перечень которых определяется в соответствии с утвержденной в установленном порядке документацией по планировке застроенной территории в следующие сроки:

- для социальной инфраструктуры - не позднее 3 (трех) лет с момента подписания договора;

- для инженерной инфраструктуры - не позднее окончания срока действия договора.

В соответствии с пунктом 3.3.4 договора, администрация обязуется предоставить без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территорий, подлежащей развитию, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам, после выполнения застройщиком обязательств, предусмотренных пунктами 3.1.2-3.1.4 договора, не позднее 2 месяцев с момента документального подтверждения выполнения обязательств.

Договор вступает в силу со дня подписания и действует до момента исполнения сторонами обязательств, предусмотренных договором, но не более 4 лет. Исполнение сторонами обязательств и условий договора оформляется соответствующим актом (пункт 5.1 договора).

Дополнительным соглашением N 03/1/1-16-3 от 22.02.2017 к договору о развитии застроенной территории N 20/1-12-05 от 28.02.2013 стороны пункт 3.1.5 изложили в следующей редакции: "Осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной и социальной инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, подлежащей развитию, перечень которых определяется в соответствии с утвержденной в установленном порядке документацией по планировке застроенной территории в следующие сроки:

- для социальной инфраструктуры - не позднее (шести) лет с момента подписания договора;

- для инженерной инфраструктуры - не позднее окончания срока действия договора.

Дополнительным соглашением N 03/1/1-16-3 от 22.02.2017 к договору о развитии застроенной территории N 20/1-12-05 от 28.02.2013 стороны пункт 3.1.7 изложили в следующей редакции: "Осуществить строительство на застроенной территории, подлежащей развитию, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории не позднее 7 (семи) лет с момента заключения договора".

В указанном дополнительном соглашении стороны пунктом 5.1 установили, что договор вступает в силу со дня подписания и действует до момента исполнения сторонами обязательств, предусмотренных договором, но не более 7 (семи) лет. Исполнение сторонами обязательств и условий договора оформляется соответствующим актом" (том 7, л. д. 19).

В связи с признанием многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Рязань, 74б, аварийным и подлежащим сносу администрацией города Рязани принято постановление от 13.08.2015 N 3737 об изъятии земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080043:786 и объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: г. Рязань, ул. Свободы, д. 74б, для муниципальных нужд. Приложением N 1 к постановлению определен перечень изымаемых объектов недвижимого имущества, в том числе, квартиры N 1, N 7 и N 8.

ООО "Оценка и Экспертиза" на основании задания заказчика - Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани области подготовлены отчеты об определении рыночной и выкупной стоимости квартир N 1, N 7 и N 8 по адресу: Рязанская область, г. Рязань, ул. Свободы, д. 74б, и доли в праве (пропорционально размеру общей площади квартиры) на земельный участок, разрешенное использование: для обслуживания многоквартирного дома, площадью 921 кв.м., кадастровый номер: 62:29:0080043:786, адрес: г. Рязань, ул. Свободы, д.74б (Советский район).

В соответствии с соглашениями об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, заключенными между администрацией и собственниками спорных жилых помещений, администрация обязуется возместить собственникам изъятие помещения и земельного участка путем перечисления денежных средств, внесенных в качестве возмещения на лицевой счет для отражения операций со средствами, поступающими во временное распоряжение Администрации города Рязани, лицом, заключившим договор о развитии застроенной территории, в течение 5 банковских дней с даты зачисления на лицевой счет Собственники обязуются передать по акту приема-передачи помещения, а администрация обязуется принять указанные помещения. С момента государственной регистрации перехода права собственности по соглашению помещения и земельный участок переходят в собственность муниципального образования - город Рязань (том 1, л. д. 13 - 18).

Постановлением администрации города Рязани от 26.10.2015 N 4939 утвержден порядок уплаты возмещения за изымаемые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и расположенных на застроенной территории, в отношении которых принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома (том 1, л. д. 20).

В соответствии с пунктом 4 постановления администрации города Рязани от 26.10.2015 N 4939 лицо, заключившее договор о развитии застроенной территории, перечисляет денежные средства, вносимые в качестве возмещения, в течение 5 рабочих дней со дня получения уведомления о заключении соглашения или о вступлении в законную силу решения суда.

Указанные соглашения были направлены истцом ответчику письмом от 12.05.2016 N 05/3-13-1950 исх. с указанием на необходимость перечислить денежные средства, указанные в соглашениях (том 1, л. д. 19).

Ссылаясь на то, что ответчик не оплатил выкупную стоимость изымаемых объектов недвижимости, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности в сумме

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из факта неисполнения обществом, предусмотренной пунктом 3.1.4 договора о развитии застроенной территории, обязанности уплатить выкупную цену 6 273 130 руб. 55 коп.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда области на основании нижеследующего.

В рассматриваемом случае обязательства сторон возникли из договора о развитии застроенной территории N 20/1-12-05 от 28.02.2013.

Деятельность по развитию застроенной территории регулируется Градостроительным кодексом Российской Федерации, а также Жилищным кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации и Гражданским кодексом Российской Федерации в части вопросов, связанных с изъятием жилых помещений и земельных участков.

Совокупное толкований положений ст. ст. 46.1-46.3 ГрК РФ и статьи 303 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что развитие застроенных территорий осуществляется по установленной законодательством процедуре, включающей следующие этапы:

-принятие решения о развитии территории;

-проведение аукциона на право заключить договор о развитии территории;

-заключение между исполнительным органом местного самоуправления и лицом, выигравшим аукцион, договор о развитии территории и его реализация.

Цель заключения рассматриваемого договора - достижение общего блага, общественно значимых результатов, осуществление управленческих действий в интересах общества и государства (регулирование управленческих отношений, реализация либо организация осуществления функций публичного управления и в конечном счете удовлетворение публичного либо государственного интереса).

Реализация органом местного самоуправления в процессе развития застроенных территорий административных функций - не самоцель, а лишь соответствующие этапы, урегулированные законодательно, которая заключается непосредственно в развитии застроенной территории.

В связи с этим, развитие застроенных территорий -это комплекс мероприятий, направленных на снос и реконструкцию ветхих жилых помещений, расселение жителей, проживающих в ветхом жилом фонде, за счет использования средств частных инвесторов, средств городского и областного бюджета с целью обеспечения безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, а также строительство объектов многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и объектов инженерной, социальной и коммунальной инфраструктур в границах элемента планировочной структуры, осуществляемой в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории на основании договора, и в соответствии с принятым органом местного самоуправления решением о развитии территории.

Отношения, возникающие между органном местного самоуправления и застройщиком по договору о развитии застроенной территории (исключительно как одному из этапов всего процесса развития застроенной территории) связаны исключительно с выполнением вышеназванных строительных работ и поступлением их результата в муниципальную собственность.

Такие отношения регулируются гражданским законодательством в соответствии со статей 2 ГК РФ, и они не связаны с исполнением органом местного самоуправления своих властных полномочий.

Таким образом, договор о развитии застроенной территории, исходя своей цели, является гражданско-правовым договором, а функции органа местного самоуправления, связанные с утверждением проекта планировки застроенной территории, принятия решения об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории следует квалифицировать не более как административные предпосылки исполнения застройщиком своих обязанностей по договору.

В соответствии с частью 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3-6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Применительно к правовой природе договора о развитии застроенной территории в названном определении судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 27.10.2015 N 309- КГ15-5924 по делу N А07-21632/2013 отмечено, что заключение договора о развитии застроенной территории регламентирует порядок реализации решения о развитии территории, принятого администрацией.

Следует дополнительно отметить, что развитие застроенных территорий это, прежде всего, правовая форма преобразования территории с морально и (или) физически устаревшей застройкой. При реализации решений о развитии застроенных территорий реализуются, в том числе, частные интересы застройщиков, которые не могут быть выше интересов собственников, у которых принудительно изымаются принадлежащие им жилые помещения с земельным участком, на котором они расположены, по процедуре, установленной ЖК РФ, и не предусматривающей участие в ней застройщика (ответчика).

Согласно части 3 данной нормы закона существенными условиями договора о развитии застроенной территории (в редакции, действующей на дату заключения договора от 28.02.2013) являются: 1) сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; 2) цена права на заключение договора; 3) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории; 4) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 5) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 настоящей части; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 6) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории; максимальные сроки осуществления строительства; 7) обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 8) обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 9) обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 настоящей части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 10) срок договора; 11) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

В соответствии с частью 5 статьи 46.2 ГрК РФ, запрещается включение в договор условия о передаче в государственную или муниципальную собственность жилых помещений, за исключением жилых помещений, указанных в пункте 4 части 3 ст. 46.2 ГрК РФ, а также установление иных условий договора, если такие условия влекут за собой дополнительные расходы лица, заключившего договор с органом местного самоуправления.

Рассматриваемые положения спорного договора не противоречат требованиям статьи 46.2 ГрК РФ, в нем отражены все существенные условия данного вида договора, перечисленные в ГрК РФ, в связи с чем данный договор является заключенным и уже исполнялся сторонами, в том числе администрацией (выкуп жилых помещений, подлежащих сносу, принятие соответствующих постановлений в целях возможности исполнения ответчиком своих обязательств по договору).

Из анализа статьи 46.2 ГрК РФ по договору о развитии застроенной территории сторонами в договоре могут быть предусмотрены и иные обязательства сторон помимо существенных условий, перечисленных в кодексе, в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Следовательно, в соответствии с нормами ГрК РФ, перечень обязательств, которые могут быть предусмотрены в договоре о развитии застроенной территории, не является исчерпывающим.

Договор о развитии застроенной территории N 20/1-12-05 от 28.02.2013, заключенный между администрацией и обществом полностью соответствует требованиям статьи 46.2 ГрК РФ.

Пунктом 3.1.4 договора стороны установили обязанность застройщика (ООО "Авиаль") уплатить выкупную цену за изымаемые на основании постановления администрации города Рязани, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, подлежащей развитию, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, не позднее окончания срока действия договора.

Согласно части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) (в редакции, действующей на дату заключения договора) жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

В соответствии с частью 6 статьи 32 ЖК РФ выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение. Согласно части 7 данной нормы закона при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с частью 2 статьи 32 ЖК РФ изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно статье 281 ГК РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

Из положений ЖК РФ, разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса" следует, что нормы, содержащиеся в статье 32 ЖК РФ, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции РФ о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения, направлены, прежде всего, на обеспечение прав и законных интересов собственников помещений.

Частью 1 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Согласно части 2 данной нормы закона в случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При определении выкупной стоимости объектов недвижимости - жилых помещений - квартир N 1, N 7 и N 8 и доли в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади помещений на земельный участок с кадастровым номером 62:29:0080043:786 суд первой инстанции руководствовался отчетами независимого оценщика N 10-15/11р от 20.10.2015, N 10-15/07р от 20.10.2015, N10-15/14р от 20.10.2015 выполненными в соответствии с требованиями закона об оценочной деятельности (том 3, л. д 52 - 57).

В суде апелляционной инстанции по ходатайству ответчика и истца была проведена экспертиза, согласно которой выкупная цена (размер возмещения) подлежащих изъятию в соответствии с распоряжением Администрации города Рязани от 04.09.2013 N 1883-р "О признании многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Свободы, д. 74 "Б" аварийным и подлежащим сносу" жилых помещений, с учетом требований части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пунктом II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом ВС РФ от 29.04.2014:

- квартиры N 1, общей площадью 46.1м2, кадастровый номер 62:29:0080043:352, по состоянию на 28.12.2015 составляет 2 712 948 рублей 64 копейки;

- квартиры N 7, общей площадью 45.8 м2,, кадастровый номер 62:29:0080043:351, по состоянию на 28.12.2015 составляет 2 740 438 рублей 14 копеек;

- квартиры N 8, общей площадью 49,4 м2, кадастровый номер 62:29:0080043:358, по состоянию на 28.12.2015 составляет 2 672 595 рублей 08 копеек (том 9, л. д. 66).

Таким образом, поскольку выкупная цена, установленная экспертным заключением N 07-17/91 от 10.08.2017 выше цены, установленной независимым оценщиком, суд первой инстанции правомерно руководствовался отчетами N 10-15/11р от 20.10.2015, N 10-15/07р от 20.10.2015, N10-15/14р от 20.10.2015.

Доводы ответчика о неправильном определении выкупной цены оценщиком, в связи с неправильным определением степени износа, не включении в расчет прибыли предпринимателя и НДС, неправильным применением затратного подхода и пр. (л.д.45-47, т.10, л.д.109-123, т.9, л.д.193-195, т.10) судом апелляционной инстанцией отклоняется.

В соответствии с пунктом 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Согласно части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу. По ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда. Ответы эксперта на дополнительные вопросы заносятся в протокол судебного заседания.

Эксперт Асриян Георгий Валерьевич в судебном заседании суда апелляционной инстанции 21.11.2017 ответил на вопросы сторон. Письменные ответы приобщены к материалам дела (л.д.86-92, т.10)

Согласно пункту II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденный Президиумом ВС РФ 29.04.2014, при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения суды руководствуются частью 7 статьи 32 ЖК РФ, согласно которой выкупная цена изымаемого жилого помещения включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

В пункте 11 ФСО N 1 указано, что "Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком".

Таким образом, выбор необходимости использования того или иного подхода определяет эксперт в каждом конкретном случае.

Вызванный в судебное заседание эксперт по вопросам, заданным сторонами, участвующим в дела, пояснил, что применение затратного метода расчета стоимости квартиры был выбран экспертом, поскольку здание уникально, на цокольном этаже имеются жилые помещения, и аналоги зданию сложно подобрать.

В пункте 22 ФСО N 7 пп. а указано, что сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.

В пункте 13 ФСО 1 указано, что сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Согласно пункту 10 ФСО N 1 объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Таким образом, количество аналогов не регламентировано, эксперт должен сам оценить ситуацию с аналогами: насколько она достаточна для анализа информации. При этом в качестве аналогов должны выступать объекты с аналогичными характеристиками, предусмотренными стандартом. Провести анализ информации при наличии 3-5 предложений нельзя. Как пояснил эксперт, необходимо от 10-20 аналогов со схожими характеристиками, что в рассматриваемом случае не было, поэтому экспертом применен затратный метод расчета.

Эксперт определял стоимость строительства 1 куб.м аналогичного здания, далее умножал на имеющийся объем оцениваемого объекта: расценка сборников дана на 1 куб.м конечного объекта, что предусмотрено методикой затратного подхода,.

Поскольку оценка производилась на ретроспективную дату, экспертом осмотр не производился. Для оценки объекта экспертом использовались имеющиеся в материалах дела, отчеты других Оценщиков, а также иные документы по квартирам (данные об использованных листах дела приведены в разделе "Описание объектов экспертизы (оценки)"), фото объектов.

Поскольку при расчетах экспертом применялись данные из справочника Ко-Инвест 2014, на стр.18-19 данного справочника указано, что в справочных показателях не учтен ряд прочих работ и затрат, специфичных для конкретных условий осуществления строительства, в том числе и НДС. Соответственно экспертом обоснованно при расчетах начислен НДС.

Эксперт рассчитывал износ поэлементно экспертным методом: рассчитывался износ как "потеря стоимости" по каждому конструктивному элементу в составе объекта с учетом пп.и п.24 ФСО N 7, методика приведена в источнике, указанном на стр.3 заключения: Оценочная деятельность. Оценка стоимости имущества. Книга 2. Учебное пособие под ред. И.В.Косоруковой, стр. 134-136. Сначала определяется удельный вес каждого элемента в конструкции объекта. Поскольку в данном случае сборники Ко-Инвест, имеющиеся у Эксперта, не содержали информации об удельных весовых коэффициентах конструкций, элементный весовой состав определен с учетом сборников УПВС (сборники использовались в данной части, так как у Эксперта нет более актуальной информации) на подобные объекты. Далее определен процент износа в соответствии с ВСН ВСН 53-86(р) "Правила оценки физического износа жилых зданий". Весовой коэффициент элемента умножен на процент износа, получен показатель, все показатели просуммированы, приведены к 100% имеющихся конструкций (так как необходимо рассматривать стоимость тех конструкций, которые имеются, и износ, приходящийся на них). Получена соответствующая величина физического износа.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности, у него отобрана расписка (л.д.3 т.9,) им даны ответы в судебном заседании по проведенной экспертизе (л.д.86-92, т.10), у него отобрана расписка об ответственности за дачу заведомо ложных показаний и за отказ от дачи показаний (л.д.196-198,т.10).

Какие-либо сомнения относительно выводов, содержащихся в заключении эксперта, с учетом представленных пояснений в ходе судебного заседания 27.11.2017, у суда апелляционной инстанции отсутствуют. Заключение содержит четкий однозначный вывод по поставленным перед экспертом вопросам. Вызванный в суд апелляционной инстанции эксперт подтвердил выводы, изложенные в заключении, в связи с чем правовых оснований для назначения по делу повторной экспертизы, экспертизы по другим вопросам у суда апелляционной инстанции не имеется.

Согласно статье 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Оценив заключение эксперта в порядке статьи 71 Кодекса, суд апелляционной инстанции признает его достоверным доказательством по делу.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 ГК РФ).

Согласно пункту 3.1.4 договора ответчик обязался уплатить выкупную стоимость за изымаемые помещения и земельный участок не позднее окончания срока действия договора, который, в силу пункта 5.1 договора.

В указанный срок ответчик обязался выполнить условия, предусмотренные пунктами 3.1.2-3.1.8 договора, в том числе, осуществить строительство и реконструкцию объектов инженерной и социальной инфраструктуры, предназначенных для обеспечения застроенной территории, подлежащей развитию; осуществить безвозмездную передачу в муниципальную собственность указанных объектов социальной и инженерной инфраструктуры; осуществить строительство на застроенной территории, подлежащей развитию, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории.

Пунктом 3.3.4 договора о развитии застроенной территории N 20/1-12-05 от 28.02.2013 предусмотрена обязанность администрации предоставить земельный участок после выполнения застройщиком обязательств, предусмотренных пунктами 3.1.2-3.1.4 договора.

При этом обязанность администрации по предоставлению ответчику земельного участка напрямую зависит от исполнения администрацией города Рязани своих обязательств перед собственниками изымаемых помещений по возмещению им стоимости изымаемых квартир и земельного участка в целях возможности приобрести жилье взамен изъятого.

В соответствии с соглашениями об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, заключенными между администрацией и собственниками спорных жилых помещений, администрация обязуется возместить собственникам изъятие помещения и земельного участка путем перечисления денежных средств, внесенных в качестве возмещения лицом, заключившим договор о развитии застроенной территории, в течение 5 банковских дней с даты их зачисления на лицевой счет. Собственники обязуется передать по акту приёма-передачи помещения, а администрация обязуется принять указанные помещения. С момента государственной регистрации перехода права собственности по соглашению помещения и земельный участок переходят в собственность муниципального образования - город Рязань.

Согласно пункту 4 Порядка уплаты возмещения за изымаемые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и расположенных на застроенной территории, в отношении которых принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, утвержденного постановлением администрации города Рязани от 26.10.2015 N 4939, лицо, заключившее договор о развитии застроенной территории, перечисляет денежные средства, вносимые в качестве возмещения, в течение пяти рабочих дней со дня заключения соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд.

С учетом главной цели рассматриваемого договора, которая заключается в достижении положительного социально-значимого интереса, позиция ответчика о том, что его обязанность по уплате выкупной цены за жилые помещения, подлежащие сносу, наступает в дату окончания срока действия договора, т.е. 28.02.2020 (с учетом продления договора доп. соглашением), нельзя признать отвечающей принципу добросовестности и разумности.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество их своего незаконного или недобросовестного поведения.

Суд апелляционной инстанции соглашается с позицией администрации, согласно которой право требования к ответчику об уплате выкупной цены у последней возникает с момента осуществления с ее стороны ряда мероприятий, связанных с исполнением с ее стороны спорного договора, а именно: заключения соответствующих договоров с собственниками жилых помещений, направления уведомлений об этом вместе с соглашениями о выкупе в адрес застройщика (ответчика) с указанием сроков перечисления денежных средств в бюджет муниципального образования (5 дней).

Все эти действия были совершены со стороны администрации, о чем свидетельствуют материалы настоящего дела и не оспаривается ответчиком.

Формулировка, содержащаяся в пункте 3.1.4 договора, об обязанности ответчика об уплате выкупной цены не позднее окончания сроков действия договора, должна пониматься сторонами с учетом положений, установленных статей 431 ГК РФ, согласно которой при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

С учетом вышеуказанной социально-значимой цели спорного договора позиция ответчика о ненаступлении для него срока исполнения обязательства по уплате выкупной цены и наступления такого срока не ранее 28.02.2020 является злоупотреблением правом с его стороны.

Данная позиция полностью исключает возможность выполнения в указанный срок других обязанностей как администрации: предоставить застройщику земельный участок после выполнения застройщиком обязательств, предусмотренных пунктами 3.1.2-3.1.4 договора (пунктом 3.3.4), так и застройщика: осуществить строительство и реконструкцию объектов инженерной и социальной инфраструктуры, предназначенных для обеспечения застроенной территории, подлежащей развитию; осуществить безвозмездную передачу в муниципальную собственность указанных объектов социальной и инженерной инфраструктуры; осуществить строительство на застроенной территории, подлежащей развитию, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории (пункты 3.1.2-3.1.8 договора), а в целом ведет к нарушению конечного срока действия рассматриваемого договора (28.02.2020).

Согласно представленным в материалы дела документам: постановлению о развитии застроенной территории от 01.08.2012, заданию на разработку документации по планировке территории, проекта планировки территории, постановлению об утверждении данного проекта от 26.02.2015 (л.д.49-122, т.11) объем работ предполагается большим, ответчик - застройщик должен осуществить строительство и реконструкцию объектов инженерной и социальной инфраструктуры, предназначенных для обеспечения застроенной территории, подлежащей развитию с учетом срока действия договора (2020 год).

Поскольку данный договор является гражданско-правовым договорам, можно исключить какое-либо властное влияние органа местного самоуправления на застройщика и ограничение ответчика возможности выбора модели поведения, в рамках заключенного договора, в том числе по исполнению его обязанностей по уплате выкупной цены в сроки, позволяющие в дальнейшем каждой из сторон договора исполнить свои обязанности до окончания срока действия спорного договора.

С учетом изложенного, подлежит отклонению довод апелляционной жалобы ответчика о необоснованном применении судом первой инстанции к определению срока исполнения обязанностей ответчика пункта 4 Порядка уплаты возмещения за изымаемые помещения в многоквартирных домах_, утвержденного постановлением администрации города Рязани от 26.10.2015 N 4939, как не имеющего определяющего значения для определения срока исполнения обязанности ответчика по уплате выкупной цены.

Учитывая вышеизложенное суд первой инстанции правомерно признал требования истца о взыскании с ответчика задолженности в сумме 6 273 130 руб. 55 коп. обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Довод ответчика о том, суд области безосновательно установил размер выкупной стоимости жилых помещений, признается судом апелляционной инстанции необоснованным.

В силу части 6 статьи 32 ЖК РФ выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.

Указанные в соглашениях от 28.12.2015, от 08.04.2015, от 28.12.2015, об изъятии недвижимости для муниципальных нужд размеры возмещения за изымаемые помещения и земельный участок (т. 1, л. д. 13-18) определены на основании отчетов независимого оценщика N 10-15/11р от 20.10.2015, N 10-15/07р от 20.10.2015, N10-15/14р от 20.10.2015.

Таким образом, выкупная цена жилых помещений и земельного участка была установлена в добровольном порядке между истцом и конкретными собственниками жилых помещений в соответствующих соглашениях между ними на основании отчетов об оценке, а не судом первой инстанции, как на то указывает ответчик.

В суде апелляционной инстанции по ходатайству ответчика была проведена экспертиза, согласно которой выкупная цена (размер возмещения) подлежащих изъятию в соответствии с распоряжением Администрации города Рязани от 04.09.2013 N 1883-р "О признании многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Свободы, д. 74 "Б" аварийным и подлежащим сносу" жилых помещений, с учетом требований части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пунктом II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом ВС РФ от 29.04.2014:

- квартиры N 1, общей площадью 46.1м2, кадастровый номер 62:29:0080043:352, по состоянию на 28.12.2015 составляет 2 712 948 рублей 64 копейки;

- квартиры N 7, общей площадью 45.8 м2,, кадастровый номер 62:29:0080043:351, по состоянию на 28.12.2015 составляет 2 740 438 рублей 14 копеек;

- квартиры N 8, общей площадью 49,4 м2, кадастровый номер 62:29:0080043:358, по состоянию на 28.12.2015 составляет 2 672 595 рублей 08 копеек (том 9, л. д. 66).

Таким образом, выкупная цена, установленная экспертным заключением N 07-17/91 от 10.08.2017 выше цены, установленной независимым оценщиком в отчетах N 10-15/11р от 20.10.2015, N 10-15/07р от 20.10.2015, N10-15/14р от 20.10.2015.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика сумму установленную отчетами.

Довод ответчика о том, что оспариваемое решение суда обязывает его исполнить обязательство по соглашениям, участником которых последний не является, и необоснованном возложении администрацией своих обязанностей по уплате конкретным собственникам изымаемых у них помещений и части земельного участка выкупной цены, определенной в соглашениях с каждым собственником, также является необоснованным.

Предметом заявленных и впоследствии удовлетворенных судом первой инстанции исковых требования, являлось неисполнения ответчиком, обязанности уплатить выкупную цену за изымаемые жилые и земельные участки, основанной на пункте 3.1.4 договора о развитии застроенной территории, а не соглашений об изъятии недвижимости для муниципальных нужд от 28.12.2015, от 08.04.2015, от 28.12.2015 заключенных с собственниками выкупаемых жилых помещений.

Пункт 3.1.4 договора о развитии застроенной территории от 28.02.2013 соответствует подпункту 5 пункта 3 статьи 46.2 ГрК РФ.

Апелляционная инстанция обращает внимание на то, что обязанности застройщика по уплате выкупной цены за изымаемые помещения, подлежащие сносу на основании решения органа местного самоуправления, и расположенных на территории, в отношении которой принято решение о развитии, установленной в подпункте 5 пункта 3 статьи 46.2 ГрК РФ, корреспондирует обязанность органа местного самоуправления, закрепленная в подп.. 8 статьи 3 этой же статьи о принятии в установленном порядке решения об изъятии путем выкупа соответствующих жилых помещений и земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.

Решение об изъятии для государственных или муниципальных нужд жилого помещения на основании статьи 32 ЖК РФ принимается органом местного самоуправления или органом государственной власти, принявшим решение об изъятии соответствующего земельного участка в порядке статьей 279-283 ГК РФ и статей 9-11, 49, 55, 61, 63 ЗК РФ.

Выкуп земельного участка под многоквартирным домом и жилых помещений в таком доме при изъятии их для государственных или муниципальных нужд, но, возложение на застройщика обязанности по уплате выкупной цены собственникам жилых помещений невозможно было бы в рамках административного права, так как означало бы передачу юридическому лицу, административных функций. Нормы жилищного законодательства, которые позволяли бы подобного рода перераспределение полномочий, также отсутствуют.

Однако статья 7 ЖК РФ закрепляет, что в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения к ним, если это не противоречит их существу, применяется законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

В свою очередь статья 313 ГК РФ предусматривает, что исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона и иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом.

Следовательно, нормы подп. 5 пункта 3 статьи 46.2 ГрК РФ, корреспондирует нормам статьи 313 ГК РФ, в соответствии с которой исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо. Регулирование деятельности застройщика в данном случае осуществляется посредством норм гражданского законодательства, соответствующими нормами ГрК РФ и положениями спорного договора.

Довод ответчика о завышении рыночной стоимости выкупаемых объектов недвижимого имущества не принимается судом апелляционной инстанции, как необоснованный, исходя из смысла статьи 2 ГК РФ и целей заключенного между сторонами договора развития застроенной территории.

В данной ситуации собственники изымаемых нежилых помещений-физические лица, являющиеся слабой стороной, не могут быть лишены права на получение компенсации за отчуждаемое право в меньшем размере, по сравнению с размером, согласованном в отдельных соглашениях между администрацией и третьими лицами, т.к. их право подлежит такой же защите, как и права частного застройщика, являющегося в данном случае более сильной стороной.

Таким образом, денежные средства в виде выкупной цены, определенной администрацией в соответствии с нормами жилищного законодательства с конкретными собственниками, в любом случае подлежат оплате ответчиком, поскольку иное бы означало нарушение прав физических лиц, как собственников спорного имущества, находящегося на предоставляемом истцу земельном участке для застройки территории.

Поскольку, обязательства, предусмотренные пунктом 3.1.4 договора о развитии застроенной территории от 28.02.2013, об уплате администрации города Рязани выкупной цены за изымаемые жилые помещения и земельный участок, на котором они расположены, ответчиком не исполнены, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования администрации города Рязани.

На основании вышеизложенного, доводы заявителя, содержащиеся в жалобе, не влияют на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, поскольку, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся к несогласию с оценкой суда установленных обстоятельств по делу и имеющихся в деле доказательств, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

Таким образом, суд апелляционной инстанции отклоняет доводы жалобы, как не содержащие фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы правовое значение для вынесения судебного акта, влияли бы на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Нарушения норм процессуального права, влекущих по правилам части 4 статьи 270 Кодекса безусловную отмену судебного акта, апелляционной инстанцией не выявлено.

При вышеуказанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований отмены вынесенного законного и обоснованного определения.

В соответствии с частью 3 статьи 271 АПК РФ в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

В соответствии со статьей 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Согласно части 1 статьи 111 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В силу статьи 110 АПК РФ госпошлина за подачу жалобы подлежит отнесению на заявителя жалобы.

В ходе судебного разбирательства ООО "Авиаль" заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы, в связи с чем на депозитный счет апелляционной инстанции были перечислены денежные средства в размере 30 000 рублей по платежному поручению N 16 от 26.12.2016, в размере 15 000 рублей по платежному поручению N 11 от 13.10.2017. Расходы по проведению экспертизы подлежат возмещению за счет указанных денежных средств ответчика в размере 5 000 рублей, остальная часть перечисленной суммы подлежит возврату ответчику.

Перечисленные Администрацией города Рязани по платежному поручению N 2020 от 05.05.2017 за проведение экспертизы на депозитный счет Двадцатого арбитражного апелляционного суда 30 000 рублей подлежат возврату.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Рязанской области от 24.10.2016 по делу N А54-2837/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Авиаль" (ОГРН 1136234000264, ИНН 6234111860) с депозитного счета Двадцатого арбитражного апелляционного суда 40 000 рублей.

Возвратить Администрации города Рязани (ОГРН 1026201270260, ИНН 6227000292) с депозитного счета Двадцатого арбитражного апелляционного суда 30 000 рублей.

Перечислить с депозитного счета Двадцатого арбитражного апелляционного суда обществу с ограниченной ответственностью "Экспертно-оценочная компания "Триумф" (ОГРН 1046213005068, ИНН 6230050712) 5 000 рублей за проведение экспертизы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

И.Г. Сентюрина

Судьи

Ю.А. Волкова Е.И. Афанасьева