Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 января 2018 г. N 09АП-67531/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 25 апреля 2018 г. N Ф05-4432/18 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

25 января 2018 г.

Дело N А40-224055/16

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 января 2018 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Д.Н. Садиковой,

судей В.Р. Валиева, Н.И. Левченко,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Тетериным Г.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 23 октября 2017 года

по делу N А40-224055/16, принятое судьей Буниной О.П.

по иску ООО "Фирма Савлант"

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен

от ответчика: Бавыкина Л.С. (доверенность от 25.12.2017)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ФИРМА "САВЛАНТ" обратилась в суд с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли - продажи нежилого помещения площадью 210,2 кв. м. расположенного по адресу: г. Москва, ул. Плеханова, д. 24, корп. 1, этаж 1, пом. I, комн. 1-17, изложив:

- п.3.1 Договора купли-продажи в следующей редакции: "Цена объекта составляет 13 554 626 (тринадцать миллионов пятьсот пятьдесят четыре тысячи шестьсот двадцать шесть) руб. (с учетом зачета стоимости произведенных ООО "Фирма "Савлант" неотделимых улучшений с согласия арендодателя) в соответствии с Заключением Эксперта, выполненным ООО "Оценочная компания "BETA". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется",

- п.3.4 в следующей редакции: "Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 225 911 (двести двадцать пять тысяч рублей девятьсот одиннадцать) рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга";

- п. 5.1 в следующей редакции: "За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п.3.4. Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки" ( с учетом ст.49 АПК РФ)

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 23 октября 2017 года урегулированы разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью "ФИРМА "САВЛАНТ" (ОГРН 1047720032128; ИНН 7720284983; 111398, Москва, ул. Плеханова, д.24, корп.1, дата регистрации 24.12.2004 г.) и Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423; ИНН 7705031674; 125009, Москва, Газетный пер., д.1/12; дата регистрации: 15.11.1991 г.), возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 210,2 кв.м. (этаж 1, пом. I, комн. 1-17), расположенного по адресу: г.Москва, ул. Плеханова, д.24, корп.1, изложив в следующей редакции: - п.3.1: "Цена объекта составляет 13 554 626 (тринадцать миллионов пятьсот пятьдесят четыре тысячи шестьсот двадцать шесть) руб. (с учетом зачета стоимости произведенных ООО "Фирма "Савлант" неотделимых улучшений с согласия арендодателя) в соответствии с Заключением Эксперта, выполненным ООО "Оценочная компания "BETA". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется"; 13 - п.3.4: "Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до __ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 225 911 (двести двадцать пять тысяч рублей девятьсот одиннадцать) рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга"; В удовлетворении искового требования об урегулировании разногласий по п.5.1 проекта договора отказать.

Не согласившись с решением суда, ответчик обжаловал его в апелляционном порядке, в обоснование жалобы заявитель ссылается на то, что именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, у истца отсутствует разрешение на проведение неотделимых улучшений, истец неправомочен на заключение договора на оценку нежилого помещения.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы своей апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, урегулировать разногласия по цене, предложенной Департаментом.

Истец представил отзыв, в котором возражал по доводам жалобы, в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителя ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения суда на основании следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истец является арендатором нежилого помещения, общей площадью 210,2 кв.м. (этаж 1, пом. I, комн. 1-17), расположенного по адресу: г.Москва, ул. Плеханова, д.24, корп.1 на основании Договора аренды N 04-295/07 от 16.05.2007 в редакции Дополнительных соглашений от 14.05.2008; от 24.02.2009; от 25.01.2010; от 05.12.2011.

Истец является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого предпринимательства.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, от 11.07.2016 года истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации права на приобретение арендуемого имущества.

22.09.2016 года Департаментом городского имущества города Москвы направлен в адрес Истца Проект договора купли-продажи. Согласно редакции Департамента пункт 3.1 договора купли-продажи изложен в следующей редакции: "Цена Объекта составляет 22 803 000 руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 31.08.2016 N 76-16Б/193, выполненного ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 06.09.2016 N3010/С-16, подготовленным НП СРО "СВОД".

Полагая, что стоимость объекта оценки определена ответчиком неверно и явно завышена, истец провел независимую оценку для определения рыночной стоимости вышеуказанного объекта. Согласно Отчету N 0003989-09.2016 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 210,2 кв.м.(этаж 1, пом. I, комн.1- 17), расположенного по адресу: г.Москва, ул. Плеханова, д.24, корп.1, подготовленному ООО "Фэлкон", рыночная стоимость Объекта составляет 11 645 091 руб. без учета НДС. Кроме того, Истцом были произведены неотделимые улучшения арендуемого имущества (в результате произведенной перепланировки) с согласия Правительства Москвы, что подтверждается Распоряжением от 24.09.2010 N В-1167-10/А097651. 12.10.2016 года.

Истец подписал указанный договор с протоколом разногласий.

Ответчик в установленный п. 2 ст. 445 ГК РФ срок ответ о рассмотрении протокола разногласий в адрес истца не направил.

Полагая, что между сторонами не достигнуто соглашение о существенном условии договора купли-продажи недвижимости - о цене объекта истец обратился в суд с настоящими требованиями в суд.

Поскольку между сторонами возникли разногласия по цене выкупаемого имущества, истец обратился в суд с настоящим иском.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Истец является субъектом малого предпринимательства, что не оспаривается ответчиком.

Сведения о наличии задолженности общества по арендным платежам на момент обращения к ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют.

Согласно ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В связи с наличием разногласий в части стоимости имущества определенной истцом и ответчиком, в рамках рассмотрения настоящего дела проведена судебная экспертиза, в результате проведения которой рыночная стоимость объекта- нежилого помещения, расположенного по адресу: Москва, ул. Плеханова, д.24, корп.1 (этаж 1, пом I, комн. 1- 17)., по состоянию на 11.07.2016 г. составляет 15.669.492 руб. без НДС, стоимость неотделимых улучшений, с учетом износа по состоянию на 11.07.2016 г. составила 2.114.866 руб. 80 коп. Таким образом, рыночная стоимость выкупаемого имущества с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений составила 13 554 626 руб.

Суд первой инстанции правомерно посчитал, что в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе N 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений, в связи с чем, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости выкупаемого имущества.

Довод ответчика относительно правильности его оценки рыночной стоимости спорного объекта недвижимости не состоятелен, как противоречащий ст. 3 Закона N 159-ФЗ Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", согласно которому отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Довод ответчика об отсутствии разрешения на проведение ремонтных работ подлежит отклонению, в материалы дела представлено распоряжение от 24.09.2010 N В-1167-10/А097651. 12.10.2016 года.

Исходя из вышеизложенного, апелляционный суд полагает, что разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со статей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 23 октября 2017 года по делу N А40-224055/16 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Д.Н. Садикова

Судьи

В.Р. Валиев Н.И. Левченко