Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2018 г. N 15АП-21661/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10 мая 2018 г. N Ф08-2416/18 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

31 января 2018 г.

дело N А32-40946/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 января 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Сулименко О.А., судей Гуденица Т.Г., Филимоновой С.С.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ковалевой В.Ю.,

при участии:

от заявителя: представитель по доверенности от 14.09.2017 N 1 - Никитин С.И., паспорт;

от Управления имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район по доверенности от 27.01.2017 N 10.01-08, сроком действия 3 года, по доверенности от 15.01.2018 N 01-30/14/4 от Администрации муниципального образования Динской район - Лямкина А.В., паспорт;

от Администрации Новотитаровского сельского поселения Динского района: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования Динской район и Управления имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.11.2017 по делу N А32-40946/2017, принятое судьей Семушиным А.В.,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "КрайСтройМонтаж"

(ИНН 2312182085, ОГРН 1112312004507)

к заинтересованному лицу Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район

при участии третьих лиц: Администрации муниципального образования Динской район, Администрации Новотитаровского сельского поселения Динского района

о признании незаконным отказа, об обязании направить проекты договоров купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "КрайСтройМонтаж" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным решения Управления имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район (далее - управление) от 14.08.2017 N 10.01-08/36299 об отказе в продаже без проведения торгов земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 23:07:0201252:10. В порядке устранения допущенного нарушения просит обязать управление подготовить, подписать и направить в адрес истца в течение 12 дней с даты вступления решения в законную силу проекты договоров купли-продажи земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 23:07:0201252:10, расположенного по адресу: Краснодарский край, Динской район, станица Новотитаровская, Северный микрорайон.

Заявленные требования мотивированы тем, что общество является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами 23:07:0000000:52, 23:07:0201252:10 по договору комплексного освоения территории, имеет право на приобретение земельных участков в силу части 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату заключения договора аренды 08.10.2007).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация муниципального образования Динской район, Администрация Новотитаровского сельского поселения Динского района.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.11.2017 требования общества удовлетворены. Решение мотивировано следующим. К правоотношениям сторон в силу пункта 14 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" применимы нормы Земельного кодекса Российской Федерации (часть 5 статьи 30.2) в редакции, действовавшей на дату заключения договора аренды 08.10.2007. В рамках исполнения своих обязательств по договору ООО "КрайСтройМонтаж" совместно с администрацией МО Динской район проведена работа по подготовке и утверждению проекта межевания территории, проекта планировки территории, результатом которой явилось принятие администрацией МО Динской район постановления от 26.01.2017 N 86 о назначении публичных слушаний по документации по планировке территории (проект планировки территории и проекта межевания территории) для строительства и эксплуатации жилого комплекса на земельные участки с кадастровыми номерами 23:07:0201252:10, 23:07:0000000:52 по адресу: Краснодарский край, Динской район, станица Новотитаровская, Северный микрорайон. Выполнение условий пункта 5 статьи 30.2 ЗК РФ (с учетом положений части 14 статьи 34 Закона N 171-ФЗ) позволяют обществу приобрести образованные земельные участки в собственность.

Законом не предусмотрено, что условием приобретения арендатором образованных земельных участков в собственность является обеспечение строительства и передачи безвозмездно в муниципальную (или государственную) собственность объектов инженерной и иной инфраструктуры, а также объектов по обустройству территории общего пользования в границах земельного участка либо оформление таких объектов в частную собственность.

Администрация муниципального образования Динской район, Управление имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район обжаловали решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просили решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении требований общества отказать. В обоснование апелляционной жалобы указывает следующее. Процедура назначения и проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков, а также содержание и условия договоров аренды земельных участков от 08.10.2007 N 070000153 и 0700001454 не соответствуют положениям и требованиям статей 30.2 и 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавших в период их заключения. Следовательно, договоры от 08.10.2007 N 070000153 и 0700001454 не являются договорами комплексного освоения территории. Поэтому у общества не возникло право на выкуп земельного участка без торгов, предусмотренное пунктом 5 статьи 30.2 ЗК РФ. Ссылается на судебную практику. Указывает, что общество, получив право на выкуп земельных участков по льготной цене (без торгов), получит возможность распорядиться ими по своему усмотрению, в том числе, перепродать их по рыночной стоимости. Муниципальное образование будет вынуждено за счет бюджетных средств объекты инженерной и социальной инфраструктуры. Даже если предположить, что договоры аренды земельных участков от 08.10.2007 N 070000153 и 0700001454 являются договорами освоения аренды для целей комплексного освоения, обществом не исполнены обязанности, установленные подпунктами 6-8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации. Общество не приступило к освоению земельного участка.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель Управления имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район настаивал на доводах апелляционной жалобы, просил отказать в удовлетворении заявления. Представитель общества просил оставить решение суда первой инстанции без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО "КрайСтройМонтаж" является арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:07:0201252:10 по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 08.10.2007 N 0700001453 и земельного участка с кадастровым номером 23:07:0000000:52 по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 08.10.2007 N 0700001453.

Арендодателем по договорам является Администрация муниципального образования Динской район.

Земельные участки расположены по адресу: Краснодарский, р-н Динской, ст-ца Новотитаровская, Северный микрорайон.

В рамках исполнения своих обязательств по договорам аренды N 700001453 и N 0700001454 ООО "КрайСтройМонтаж" была проведена работа по подготовке и утверждению проекта межевания территории, проекта планировки территории земельных участков с кадастровым номером 23:07:0201252:10 и кадастровым номером 23:07:0000000:52.

По окончании работ постановлением администрацией МО Динской район от 26.01.2017 N 86 были назначены публичные слушания по документации по планировке территории (проект планировки территории и проекта межевания территории) для строительства и эксплуатации жилого комплекса на земельные участки с кадастровыми номерами 23:07:0201252:10, 23:07:0000000:52 по адресу: Краснодарский край, Динской район, станица Новотитаровская, Северный микрорайон).

Извещение о проведении данных публичных слушаний было опубликовано в газете "Трибуна" от 02.02.2017 N 5.

По итогам публичных слушаний было вынесено заключение от 15.03.2017 N 012-17 о результатах публичных слушаний по документации по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории) для строительства и эксплуатации жилого комплекса, на земельные участки с кадастровыми номерами 23:07:0201252:10, 23:07:0000000:52 по адресу: Краснодарский край, Динской район, станица Новотитаровская, Северный микрорайон, в соответствии с которым документация по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории) для строительства и эксплуатации жилого комплекса была согласована.

Постановлением Администрации МО Динской район от 31.03.2017 N 710 "Об утверждении документации по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории) для строительства и эксплуатации жилого комплекса на земельные участки с кадастровыми номерами 23:07:0201252:10, 23:07:0000000:52 по адресу: Краснодарский край, Динской район, станица Новотитаровская, Северный микрорайон" проект межевания и планировки был утвержден.

В соответствии с проектом межевания и планировки из земельного участка с кадастровым номером 23:07:0201252:10 были образованы следующие земельные участки со следующими кадастровыми номерами: 23:07:0201252:135, 23:07:0201252:136, 23:07:0201252:137, 23:07:0201252:138, 23:07:0201252:139, 23:07:0201252:140, 23:07:0201252:141, 23:07:0201252:142, 23:07:0201252:143, 23:07:0201252:144, 23:07:0201252:145, 23:07:0201252:146, 23:07:0201252:147, 23:07:0201252:148, 23:07:0201252:149, 23:07:0201252:150, 23:07:0201252:151, 23:07:0201252:152, 23:07:0201252:153, 23:07:0201252:154, 23:07:0201252:155, 23:07:0201252:156, 23:07:0201252:157, 23:07:0201252:158, 23:07:0201252:159, 23:07:0201252:160, 23:07:0201252:161, 23:07:0201252:162, 23:07:0201252:163, 23:07:0201252:164, 23:07:0201252:165, 23:07:0201252:166, 23:07:0201252:167, 23:07:0201252:168, 23:07:0201252:169, 23:07:0201252:170, 23:07:0201252:171, 23:07:0201252:172, 23:07:0201252:173, 23:07:0201252:174, 23:07:0201252:175, 23:07:0201252:176, 23:07:0201252:177, 23:07:0201252:178, 23:07:0201252:179, 23:07:0201252:180, 23:07:0201252:181, 23:07:0201252:182, 23:07:0201252:183, 23:07:0201252:184, 23:07:0201252:185, 23:07:0201252:186, 23:07:0201252:187, 23:07:0201252:188, 23:07:0201252:189, 23:07:0201252:190, 23:07:0201252:191, 23:07:0201252:192, 23:07:0201252:193, 23:07:0201252:194, 23:07:0201252:195, 23:07:0201252:196, 23:07:0201252:197, 23:07:0201252:198, 23:07:0201252:199, 23:07:0201252:200, 23:07:0201252:201, 23:07:0201252:202, 23:07:0201252:203, 23:07:0201252:204, 23:07:0201252:205, 23:07:0201252:209, 23:07:0201252:206, 23:07:0201252:210, 23:07:0201252:207, 23:07:0201252:211, 23:07:0201252:208, 23:07:0201252:212, 23:07:0201252:213, 23:07:0201252:214, 23:07:0201252:215, 23:07:0201252:216, 23:07:0201252:217, 23:07:0201252:218, 23:07:0201252:219, 23:07:0201252:220, 23:07:0201252:221, 23:07:0201252:222, 23:07:0201252:223, 23:07:0201252:224, 23:07:0201252:225, 23:07:0201252:226, 23:07:0201252:227, 23:07:0201252:228, 23:07:0201252:229, 23:07:0201252:230, 23:07:0201252:231, 23:07:0201252:232, 23:07:0201252:233, 23:07:0201252:234, 23:07:0201252:235, 23:07:0201252:236, 23:07:0201252:237, 23:07:0201252:238, 23:07:0201252:239, 23:07:0201252:240, 23:07:0201252:241, 23:07:0201252:242, 23:07:0201252:243; 23:07:0201252:244, 23:07:0201252:245, 23:07:0201252:246, 23:07:0201252:247, 23:07:0201252:248, 23:07:0201252:249, 23:07:0201252:250, 23:07:0201252:251; 23:07:0201252:252, 23:07:0201252:253, 23:07:0201252:254, 23:07:0201252:255, 23:07:0201252:256.

17.07.2017 ООО "КрайСтройМонтаж" обратилось в Администрацию муниципального образования с заявлением, в котором просило предоставить в собственность без проведения торгов вышеперечисленные земельные участки.

Решением Управления имущественных отношений администрации МО Динской район от 14.08.2017 N 10.01-08/36299 обществу отказано в продаже испрашиваемых участков без проведения торгов.

В обоснование отказа указано, что содержание и условия договора аренды N 700001453 не соответствуют положениям и требованиям статей 30.2 и 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавших в период его заключения, в силу чего указанный договор не является договором о комплексном освоении территории.

Суд квалифицировал договор аренды N 700001453 как договор комплексного освоения территории.

Суд установил, что договор аренды N 700001453 был заключен сторонами в целях строительства и эксплуатации жилого комплекса (п. 1.1 договора). Неотъемлемой частью договора является протокол от 05.10.2007 N 21 о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды земельных участков единого землепользования в границах ст. Новотитаровской "Северный микрорайон" (п. 11.1 договора). Согласно упомянутому протоколу договор аренды заключается для строительства и эксплуатации жилого комплекса, в том числе: общеобразовательных школ - 4, детских дошкольных учреждений - 15, поликлиник - 2, объектов спортивного, культурно-массового, торгового и бытового обслуживания населения.

Согласно пункту 1 статьи 30.2 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на дату заключения договора аренды) комплексное освоение в целях жилищного строительства включало в себя выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Общество указывает на наличие права на выкуп земельных участков, ссылаясь на то, что арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду (часть 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

При этом пунктом 3 статьи 30.2 ЗК РФ установлена обязанность арендатора земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

При заключении договора аренды земельного участка для его комплексного освоения должны оговариваться максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи (пункт 3 статьи 30.2, подпункт 7 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ).

Указанные сроки в договоре не обозначены, однако, по мнению судебной коллегии, они во всяком случае не могут превышать сроки договора аренды.

Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса (часть 3 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

В подпунктах 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации установлены требования, касающиеся комплексного освоения земельного участка, предусматривающие соблюдение максимальных сроков подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Из материалов дела видно следующее.

Срок договора аренды 10 лет. В пределах срока действия договора общество не приступило к освоению, земельного участка, к строительству объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории.

При таких обстоятельствах обращение с заявлением о выкупе земельных участков преждевременно, подано до выполнения арендатором обязательных условий комплексного освоения, предусмотренных подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

Общество в полном объеме не выполнило предусмотренные в части 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации мероприятия, необходимые для приобретения испрашиваемого земельного участка в собственность.

В то же время, с учетом выводов, сделанных судами в рамках дела N А32-39079/2016 по иску о расторжении договора аренды земельного участка от 08.10.2007 N 0700001454, о проведенных работах по приведению поверхности участка к состоянию, необходимому для осуществления строительных работ, общество не лишено возможности обратиться к уполномоченному органу с заявлением о продлении срока действия договора аренды.

На момент обращения к управлению у уполномоченного органа отсутствовали основания для удовлетворения требования общества о заключения договора купли-продажи земельного участка, что в силу части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации влечет отказ в удовлетворении заявленных требований.

С учетом изложенного апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, решение суда первой инстанции - отмене.

В случае отмены решения арбитражного суда первой инстанции апелляционным судом принимается новый судебный акт (пункт 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции является неправильное применение норм материального права.

В связи с тем, что нормы материального права применены судом первой инстанции неправильно, решение подлежит отмене на основании части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявления.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.11.2017 по делу N А32-40946/2017 отменить. В удовлетворении заявленных требований отказать.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.А. Сулименко

Судьи

Т.Г. Гуденица С.С. Филимонова