Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 февраля 2018 г. N 15АП-20478/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 мая 2018 г. N Ф08-3614/18 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

01 февраля 2018 г.

дело N А32-4025/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 февраля 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Гуденица Т.Г.,

судей О.Ю. Ефимовой, Р.Р. Илюшина

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Коневой М.А.

при участии:

от КФХ Петренко В.Ф.: представитель Шалько М.А., паспорт, по доверенности от 10.01.2017, представитель Петренко В.В., паспорт, по доверенности от 24.01.2018,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.09.2017 по делу N А32-4025/2017, принятое судьей Назыковым А.Л.

по заявлению индивидуального предпринимателя - главы крестьянского фермерского хозяйства Петренко Вячеслав Федорович

к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края

о признании незаконным приказа, недействительным договора, об обязании устранить нарушения,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель глава крестьянского фермерского хозяйства Петренко Вячеслав Федорович (далее - КФХ Петренко В.Ф.) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) о признании незаконным приказа от 03.11.2016 N 2317 о предоставлении в собственность за плату индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства земельного участка с кадастровым номером 23:12:0301023:51 площадью 28 300 кв.м. и договора купли-продажи от 03.11.2016 N 585 в части цены выкупа земельного участка в размере 362 727 рублей 85 копеек; об обязании департамента имущественных отношений Краснодарского края в течение месяца с даты вступления решения суда в законную силу принять решение о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 23:12:0301023:51 по цене выкупа земельного участка в размере 90 681 рубль 96 копеек, в размере 20% кадастровой стоимости земельного участка, подготовить и направить в адрес заявителя проект договора купли-продажи земельного участка с указанием выкупной стоимости земельного участка в размере 20% кадастровой стоимости.

Решением от 30.09.2017 суд признал незаконным приказ департамента имущественных отношений Краснодарского края от 03.11.2016 N 2317 "О предоставлении земельного участка в Кореновском районе в собственность за плату индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства Петренко Вячеславу Федоровичу" в части установления цены выкупа земельного участка в размере 362 727 рублей 85 копеек.

Суд признал недействительным договор купли-продажи N 585 от 03.11.2016 земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:12:0301023:51 площадью 28 300 кв.м, заключенный департаментом имущественных отношений Краснодарского края и индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства Петренко Вячеславом Федоровичем в части установления в пункте 2.1 договора цены выкупа земельного участка в размере 362727 рублей 85 копеек.

Суд обязал департамент имущественных отношений Краснодарского края в течение месяца с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу принять решение о предоставлении индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства Петренко Вячеславу Федоровичу в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 23:12:0301023:51 площадью 28300 кв.м. по цене выкупа в размере 20 процентов кадастровой стоимости земельного участка, установленной в государственном кадастре недвижимости на момент обращения с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, а также подготовить и направить в адрес индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Петренко Вячеслава Федоровича проект договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:12: 0301023:51 площадью 28 300 кв.м. с определением цены выкупа земельного участка в размере 20 процентов кадастровой стоимости, установленной в государственном кадастре недвижимости на момент обращения с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов.

Решение мотивировано тем, что на момент обращения Петренко В.Ф. с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность 03.10.2016 земельный участок находился в его аренде свыше 15 лет.

Суд также указал, что поскольку соответствующее условие договора купли-продажи земельного участка недействительно как устанавливающее незаконно завышенную стоимость земельного участка, процесс предоставления земельного участка в собственность не может считаться завершенным.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент имущественных отношений обжаловал его в порядке, определенном главой 34 АПК РФ. В апелляционной жалобе департамент просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что в рамках спора о законности приказа департамента суд необоснованно проверял условия договора в части цены; между сторонами отсутствует спор о понуждении к заключению договора; преддоговорной спор подлежит рассмотрению в порядке искового производства с соблюдением досудебного порядка урегулирования спора. По мнению подателя жалобы, Петренко В.Ф. не подтверждено непрерывное владение земельным участком в период с 1997 года.

В жалобе также указано, что в материалы дела представлен экземпляр договора купли-продажи, подписанная от имени покупателя Петренко В.Ф. Доказательств подписания договора с протоколом разногласий или направления в департамент протокола разногласий к проекту договора купли-продажи земельного участка в материалы дела не представлено.

В судебное заседание не явились представители Департамента имущественных отношений Краснодарского края, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Представитель КФХ Петренко В.Ф. в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считая решение суда законным и обоснованным по доводам представленного отзыва.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителя Петренко В.Ф., суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела, департаментом имущественных отношений Краснодарского края был издан приказ от 03.11.2016 N 2317 о предоставлении в собственность за плату индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства Петренко Вячеславу Федоровичу земельного участка с кадастровым номером 23:12:0301023:51, площадью 28 300 кв.м., расположенного в Кореновском районе, Дядьковском сельском поселении, для сельскохозяйственного производства, по цене выкупа земельного участка, составляющей 362 727 рублей 85 копеек.

Департаментом подготовлен и направлен в адрес Петренко В.Ф. договор купли-продажи земельного участка N 585 от 03.11.2016, заключенный на основании статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, заявления главы КФХ Петренко В.Ф. от 03.10.2016 вх. N 52-2201-У/16 и приказа департамента от 03.11.2016 N 2317, согласно которому департамент передает в собственность главы КФХ земельный участок с кадастровым номером 23:12:0301023:51 площадью 28300 кв.м. по цене в размере 362 727 рублей 85 копеек.

Согласно пункту 2.1 договора, цена земельного участка определена на основании постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 N 226 "Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края".

В материалы дела представлена копия договора купли-продажи земельного участка от 03.11.2016, подписанная от имени покупателя Петренко В.Ф. (л.д. 30-34 том 1).

Доказательства подписания указанного договора с протоколом разногласий или направления в департамент протокола разногласий к проекту договора купли-продажи земельного участка в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что договор купли-продажи земельного участка заключен сторонами на указанных в нем условиях.

После подписания договора без протокола разногласий у покупателя возникли возражения по размеру выкупной стоимости земельного участка, которую предприниматель считает установленной неправильно.

В связи с изложенным Петренко В.Ф. обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением о признании незаконным приказа от 03.11.2016 N 2317 в части цены выкупа земельного участка в размере 362 727 рублей 85 копеек и об обязании Департамента имущественных отношений Краснодарского края принять решение о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 23:12:0301023:51 по цене выкупа земельного участка в размере 90 681 рубль 96 копеек, в размере 20% кадастровой стоимости земельного участка, подготовить и направить в адрес заявителя проект договора купли-продажи земельного участка с указанием выкупной стоимости земельного участка в размере 20% кадастровой стоимости.

Поскольку покупателем в адрес департамента не направлялся протокол разногласий к договору купли-продажи, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии между сторонами преддоговорного спора.

В данном случае покупатель оспаривает незаконное условие договора купли-продажи земельного участка как не соответствующее законодательству, регулирующему выкуп земельных участков сельскохозяйственного назначения.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апелляционной жалобы о том, что в рамках спора о законности приказа департамента суд необоснованно проверял условия договора в части цены и преддоговорной спор подлежит рассмотрению в порядке искового производства с соблюдением досудебного порядка урегулирования спора.

В данном случае условие о цене испрашиваемого обществом в собственность земельного участка, относящегося к публичной (государственной или муниципальной) собственности, не определяется по усмотрению сторон (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации). Выкупная стоимость спорного участка должна определяться в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, что соответствует положениям пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса и абзацу второму пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (ст. 422 ГК РФ).

В соответствии п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии со статьей 21 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" (в редакции по состоянию на дату принятия оспариваемого приказа и заключения договора купли-продажи) приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется через 49 лет с момента вступления в силу настоящей статьи, за исключением земельных участков, в том числе, переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

В указанном случае земельные участки приобретаются по цене, определенной в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти Краснодарского края. Расчет срока аренды земельного участка в настоящей статье предусматривает совокупность срока действующего договора аренды и срока (сроков) ранее оконченного (оконченных) договора (договоров) аренды данного земельного участка арендатором. Окончанием действия договора аренды земельного участка является дата погашения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним об аренде такого земельного участка.

Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 N 226 "Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края" (в редакции на дату принятия оспариваемого приказа и договора купли-продажи земельного участка) утвержден Порядок определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края, согласно приложению к настоящему постановлению.

В соответствии с подпунктом 8 пункта 2.1 Порядка в случае продажи земельных участков на территории Краснодарского края без проведения торгов цена таких земельных участков определяется в следующем порядке:

- за земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства и переданные в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка по кадастровой стоимости земельных участков.

В случае аренды земельного участка в течение 6 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 80 процентам кадастровой стоимости земельного участка.

В случае аренды земельного участка в течение 9 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 60 процентам кадастровой стоимости земельного участка.

В случае аренды земельного участка в течение 12 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 40 процентам кадастровой стоимости земельного участка.

В случае аренды земельного участка в течение 15 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 20 процентам кадастровой стоимости земельного участка.

Расчет срока аренды земельного участка в случаях, указанных в настоящем подпункте, предусматривает совокупность срока действующего договора аренды и срока (сроков) ранее оконченного (оконченных) договора (договоров) аренды данного земельного участка арендатором.

Таким образом, при аренде земельного участка в течение 15 лет земельный участок предоставляется в собственность по цене, равной 20 процентам кадастровой стоимости земельного участка.

Повторно изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции установил, что предпринимателем Петренко В.Ф. подтверждено владение и пользование земельным участком с кадастровым номером 23:12:0301023:51 площадью 28 300 кв.м. с 1997 года, то есть более 15 лет.

Администрацией Кореновского района и крестьянским хозяйством "Восход" в лице его главы Петренко Вячеслава Федоровича был заключен договор от 04.11.1997 N 121 аренды земельного участка общей площадью 16,9 га, в том числе 13,9 га пашни, расположенного в 2,5 км северо-восточнее ст. Дядьковской, на срок до 2002 года. Договор заключен сроком на 5 лет, зарегистрирован 04.11.1997 в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству Кореновского района. Договор аренды заключен в соответствии с постановлением главы администрации Кореновского района N 288 от 14.04.1997.

Департаментом имущественных отношений Краснодарского края не представлено доказательств расторжения указанного договора или отказа от договора после истечения его срока, как и доказательств выбытия земельного участка из владения арендатора после истечения срока договора аренды 1997 года.

Согласно пункту 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Таким образом, в материалах дела отсутствуют доказательства прекращения использования предпринимателем Петренко В.Ф. земельного участка, в том числе оплаты пользования земельного участка в период 2004 - 2008 годов.

По договору от 20.11.2009 N 8812000016 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения администрация муниципального образования Кореновский район предоставила индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства Петренко Вячеславу Федоровичу земельный участок категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:12:0301023:0051 общей площадью 2,83 га, для сельскохозяйственного производства, на основании постановления главы администрации муниципального образования Кореновский район от 05.11.208 N 1347. Земельный участок предоставлен в аренду на срок до 05.11.2018.

Земельный участок с кадастровым номером 23:12:0301023:0051 общей площадью 2,83 га, образован в результате межевания в 2007 году используемого предпринимателем земельного участка, установления границ участка.

Доказательств обратного, в том числе того, что земельный участок с кадастровым номером 23:12:0301023:0051 общей площадью 2,83 га был образован из иного участка, не относящегося к участку, используемому Петренко В.Ф. с 1997 года, Департаментом в материалы дела не представлено.

Таким образом, материалами дела подтверждено непрерывное использование предпринимателем Петренко В.Ф. земельного участка на протяжении периода с 1997 года.

Судом первой инстанции также отмечено, что Департаментом не приведено мотивированных доводов, из которых бы следовало, что земельный участок с кадастровым номером 23:12:0301023:51 площадью 28 300 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Кореновский район, Дядьковское сельское поселение, с. Дядьковская, примерно в 3 км от ориентира по направлению на северо-восток, и земельный участок, указанный в договоре от 04.11.1997 N 121, являются различными земельными участками.

Департаментом не приведено доказательств, из которых бы следовало, что договор аренды земельного участка от 04.11.1997 N 121 не имеет отношения к настоящему делу и не может рассматриваться как доказательство владения на праве аренды спорным земельным участком начиная с 1997 года.

При таких обстоятельствах, на момент обращения Петренко В.Ф. с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность 03.10.2016 земельный участок находился в его аренде свыше 15 лет.

Согласно приведенным положениям постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 N 226 в случае аренды земельного участка в течение 15 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 20 процентам кадастровой стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах, размер выкупной стоимости земельного участка, установленный в договоре купли-продажи от 03.11.2016 N 585 и в приказе департамента имущественных отношений Краснодарского края от 03.11.2016 N 2317 в размере 80% кадастровой стоимости земельного участка, неправомерно завышен и не соответствует постановлению главы администрации Краснодарского края от 25.03.2015 N 226, в связи с чем, положения оспариваемого приказа департамента и пункта 2.1 договора купли-продажи земельного участка в части установления выкупной стоимости земельного участка являются недействительными.

В порядке восстановления нарушенного права суд первой инстанции обоснованно обязан Департамент имущественных отношений Краснодарского края принять решение о предоставлении земельного участка в собственность за плату без торгов по цене, равной 20 процентам кадастровой стоимости земельного участка и направить в адрес заявителя подписанный департаментом проект договора купли-продажи земельного участка с ценой выкупа в размере 20% кадастровой стоимости.

При этом кадастровая стоимость земельного участка должна определяться по данным государственного кадастра недвижимости по состоянию на дату обращения главы КФХ Петренко В.Ф. в департамент имущественных отношений Краснодарского края с заявлением о выкупе земельного участка.

Поскольку соответствующее условие договора купли-продажи земельного участка недействительно как устанавливающее незаконно завышенную стоимость земельного участка, процесс предоставления земельного участка в собственность не может считаться завершенным.

Таким образом, Департаменту необходимо внести изменения в приказ от 03.11.2016 N 2317 с указанием цены участка в размере 20 процентов кадастровой стоимости и направить в адрес заявителя договор купли-продажи земельного участка с указанием цены выкупа в размере 20 процентов кадастровой стоимости земельного участка, установленной по сведения государственного кадастра недвижимости по состоянию на дату обращения главы КФХ Петренко В.Ф. с заявлением о выкупе земельного участка.

В соответствии со ст. 198-201 АПК РФ требования, предпринимателем Петренко В.Ф., являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции не принимает доводы департамента, изложенные в апелляционной жалобе, как основанные на неверном толковании норм земельного законодательства и не соответствующие фактическим обстоятельствам дела, установленным судом.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд исследует доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Материалы дела свидетельствуют о том, что судом первой инстанции были полно и всесторонне исследованы фактические обстоятельства, а также представленные сторонами доказательства и доводы.

Произведя их оценку с соблюдением требований ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение об удовлетворении заявления.

Таким образом, решение суда от 30.09.2017 является законным и обоснованным, основания для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не установлены.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30 сентября 2017 года по делу А32-4025/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня его принятия в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края.

Председательствующий

Т.Г. Гуденица

Судьи

О.Ю. Ефимова Р.Р. Илюшин