Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 8 февраля 2018 г. N 09АП-61020/17

г. Москва

8 февраля 2018 г.

Дело N А40-61227/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 01.02.2018.

Постановление изготовлено в полном объеме 08.02.2018.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи М.С. Сафроновой,

судей О.И. Шведко, П.А. Порывкина,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.Ю. Троян,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего ЗАО "Недвижимость ЦентрМ" на определение Арбитражного суда г. Москвы от 25.10.2017 по делу N А40-61227/15, вынесенное судьей С.С. Истоминым, об отказе в удовлетворении заявления конкурсного управляющего ЗАО "Недвижимость ЦентрМ" о признании недействительным предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества N 1 от 13.03.2016, заключенного между должником и Бантьевым Н.А.

при участии в судебном заседании:

от Бантьева Н.А. - Прудько Е.В., по дов. от 10.07.2017

от конкурсного управляющего ЗАО "Недвижимость ЦентрМ" - Манякина Д.Д., по дов. от 25.07.2017

от ПАО Банк "ФК Открытие" - Болоцкий А.Д., по дов. от 30.08.2017

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда города Москвы от 25.10.2016 ЗАО "Недвижимость ЦентрМ" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Определением суда от 25.10.2017 конкурсному управляющему должника отказано в удовлетворении заявления о признании недействительной сделкой предварительного договора N 1 купли - продажи недвижимого имущества от 14.03.2016, заключенного между должником и Бантьевым Н.А.

Конкурсный управляющий должника не согласился с определением суда, обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение отменить, удовлетворить заявление в полном объеме.

Бантьев Н.А.представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представители конкурсного управляющего должника, ПАО Банк "ФК Открытие" поддержали доводы апелляционной жалобы, просили отменить определение суда.

Представитель Бантьева Н.А возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность определения суда Девятым арбитражным апелляционным судом проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

Оценив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены определения и удовлетворения апелляционной жалобы.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, определение суда первой инстанции вынесено при несоответствии выводов, которые изложены в судебном акте, обстоятельствам дела. Конкурсный управляющий указывает, что суд первой инстанции неправильно оценил представленное доказательство в виде отчета оценщика от 20.02.2017, необоснованно признал его ненадлежащим доказательством.

В соответствии с п.1 ст. 67 АПК РФ арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу.

Суд первой инстанции обоснованно признал представленный конкурсным управляющим отчет N 006-2017 от 20.02.2017 ненадлежащим доказательством, поскольку отчет отражает стоимость имущества по состоянию на 01.02.2017, при том, что спорная сделка была заключена 14.03.2016, т.е. то есть отчет отражает стоимость имущества на дату, значительно отстоящую от даты заключения спорного договора.

При таких обстоятельствах отчет N 006-2017 от 20.02.2017 не является относимым доказательством в понимании статьи 67 АПК РФ.

Суд первой инстанции также установил, что отчет N 006-2017 от 20.02.2017 подготовлен не в отношении индивидуализированного предварительным договором земельного участка.

Предметом спорного договора являлся земельный участок площадью 250 кв.м. под зданием склада красок, тогда, как в представленном конкурсном управляющем отчете оценка была произведена в отношении земельного участка 50:12:0102003:555 площадью 9 528 кв. м.

По аналогичным основаниям ненадлежащим доказательством является и отчет об оценке N 890-5/2013 от 15.10.2013.

Ответчик представил в суд первой инстанции отчет N 210917 от 02.10.2017 об оценке рыночной стоимости приобретенного имущества (здания и земельного участка под ним) по предварительному договору купли-продажи N 1 от 14.03.2016.

Согласно данному отчету рыночная стоимость здания - 350 000 тысяч рублей; земельного участка под ним - 160 000 тысяч рублей, а всего 510 000,00 рублей.

Стоимость здания и участка под ним в данном отчете определена на дату заключения спорной сделки. Приведенные в управляющим в апелляционной жалобе расчеты стоимости имущества представляют собой, по -сути, несогласие с выводами о стоимости имущества, определенной в отчете об оценке, представленном ответчиком.

В соответствии с ч. 1 ст. 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу положений ч. 1 ст. 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно абз. 2 п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

Конкурсный управляющий ходатайств о назначении судебной оценочной экспертизы, о привлечении оценщика, выполнившего отчет N 210917 от 02.10.2017 к участию в деле, не заявлял, каких-либо доводов, свидетельствующих о несоответствии данного отчета требованиям действующего законодательства и федеральных стандартов оценки, не приводил.

Согласно п. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Цена спорной сделки составила 497 000 руб., которая оплачена ответчиком. Факт оплаты стоимости имущества сторонами не оспаривается.

Разница между рыночной стоимостью имущества, определенной оценщиком (510 000 руб.) и стоимостью того же имущества, определенной сторонами спорного договора (497 000 руб.) является несущественной.

Арбитражный управляющий полагает, что при оценке соразмерности встречного предоставления необходимо было исходить из кадастровой стоимости участка и здания.

Однако такая позиция арбитражного управляющего неверна, управляющий в апелляционной жалобе полагает, что кадастровая и рыночная стоимость - это одно и то же.

Необходимо отметить, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" от 03.07.2016 N 237-ФЗ).

В отношении земельных участков согласно положений п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, т.е. при конкуренции рыночной и кадастровой стоимостей приоритет имеет рыночная стоимость.

Кроме того, установление кадастровой стоимости носит массовый характер, при котором не учитываются особенности отдельного конкретного объекта.

При проведении оценки рыночной стоимости имущества (отчет N 210917 от 02.10.2017) учтены индивидуальные особенности здания и земельного участка на момент сделки (отсутствие окон, отделки и коммуникаций в здании, отсутствие свободного подъезда к зданию и земельному участку под ним, расположение в охранной зоне ЛЭП, отсутствие оформленных прав на земельный участок и границ, общий износ здания - 54,39%).

Каких-либо возражений в суде первой инстанции относительно индивидуальных особенностей здания и земельного участка конкурсным управляющим заявлено не было.

Пункт 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, по основаниям которой происходило оспаривание, не предусматривает, что под неравноценностью понимается неравноценность встречного предоставления, когда встречное представление меньше кадастровой стоимости объекта, в случае сделок с недвижимостью.

В пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 декабря 2010 N 63 "О некоторых вопросах связанных с применением главы III. 1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве) разъяснено, что неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки. При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать, как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.

При оценке неравноценности исходить из того, как заключаются аналогичные сделки. Иными словами, речь идет об использовании рыночной цены, поскольку предлагается оценивать то, как похожие сделки, с точки зрения цены, заключаются другими участниками рынка.

Арбитражный управляющий также полагает, что кроме неравноценности сделка содержит порок касающийся того, что спорная сделка содержит иные (отличные от цены) условия, которые существенно в худшую сторону отличается иных условий, при которых, в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.

Таким условием арбитражный управляющий считает наличие в спорном договоре N 1 условия о выплате неустойки и возмещения убытков в случае не заключения основного договора купли-продажи.

В силу положений п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).

Необходимо отметить, что если цена - существенное условие договора купли-продажи недвижимости (и признание цены сделки неравноценной действительно влияет на всю сделку), то в данном случае, даже если такое условие, как считает арбитражный управляющий, нехарактерно для подобного рода сделок, что также не было им доказано, то, поскольку соглашение о неустойке и убытках не является существенным условием сделки, необходимо исходить из того, что в силу положений статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительность прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Таким образом, наличие такого условия не влияет на общую действительность сделки. Кроме того, арбитражный управляющий не приводит доказательств в обоснование того, что включение в спорный договор условий о неустойке и убытках ставят должника в существенно худшее положение по сравнению с иными участниками рынка.

Исходя из условий сделки именно на должника была возложена обязанность выделить из состава земельного участка 50:12:0102003:555 земельный участок под зданием склада красок площадью 250 кв.м., поставить его на кадастровый учет и зарегистрировать на него права.

Выполнение этого условия зависело исключительно от должника, поскольку никто другой, кроме собственника - должника выполнить эти действия юридически не имел возможности, т.е. вопрос о том, когда ответчик получит в собственность оплаченное им имущество зависело исключительно от воли второй стороны договора, чем и было обусловлено включение в договор указанных выше условий.

Также арбитражный управляющий считает, что поскольку сделка была заключена в процедуре наблюдения, то ответчик, действуя разумно и осмотрительно, должен был учитывать потенциальную неплатежеспособность должника и затруднительность исполнения сделки в будущем.

Ответчик на момент совершения спорной сделки не знал и не мог знать о введении в отношении должника процедуры наблюдения.

В силу абз. 4 п. 12 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы Ш. 1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" при решении вопроса о том, должен ли был кредитор знать об указанных обстоятельствах, во внимание принимается то, насколько он мог, действуя разумно и проявляя требующуюся от него по условиям оборота осмотрительность, установить наличие этих обстоятельств. К числу фактов, свидетельствующих в пользу такого знания кредитора, могут с учетом всех обстоятельств дела относиться следующие: неоднократное обращение должника к кредитору с просьбой об отсрочке долга по причине невозможности уплаты его в изначально установленный срок; известное кредитору (кредитной организации) длительное наличие картотеки по банковскому счету должника (в том числе скрытой); осведомленность кредитора о том, что должник подал заявление о признании себя банкротом. Само по себе размещение на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в картотеке арбитражных дел информации о возбуждении дела о банкротстве должника не означает, что все кредиторы должны знать об этом.

В соответствии с п. 4 ст. 20.3 Закона о банкротстве при проведении процедур, применяемых в деле о банкротстве, арбитражный управляющий обязан действовать добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества. На основании абз. 2 п. 1 ст. 67 Закона о банкротстве временный управляющий обязан принимать меры по обеспечению сохранности имущества должника.

В целях надлежащего исполнения возложенных на него обязанностей временный управляющий вправе: предъявлять в арбитражный суд от своего имени требования о признании недействительными сделок и решений, а также требования о применении последствий недействительности ничтожных сделок, заключенных или исполненных должником с нарушением требований, установленных статьями 63 и 64 названного Закона; обращаться в арбитражный суд с ходатайством о принятии дополнительных мер по обеспечению сохранности имущества должника, в том числе о запрете совершать без согласия временного управляющего сделки, не предусмотренные пунктом 2 статьи 64 данного Закона; обращаться в арбитражный суд с ходатайством об отстранении руководителя должника от должности; получать любую информацию и документы, касающиеся деятельности должника (пункт 1 статьи 66 Закона о банкротстве).

Временный управляющий должника имел реальную возможность принять необходимые меры по недопущению совершения и исполнения спорной сделки, если полагал, что она ухудшает положение должника.

В соответствии с п. 1 ст. 64 Закона о банкротстве введение наблюдения не является основанием для отстранения руководителя должника и иных органов управления должника, которые продолжают осуществлять свои полномочия с ограничениями, установленными пунктами 2 и 3 настоящей статьи.

Должник не лишен в процедуре наблюдения права совершать сделки, связанные с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения прямо либо косвенно имущества должника, балансовая стоимость которого составляет менее пяти процентов балансовой стоимости активов должника на дату введения наблюдения (абз. 2 п. 2 ст. 64 Закона о банкротстве).

Балансовой стоимость всего имущества должника составляла 67 844 000,00 рублей, т.е. 5% - 3 392 200,00 рублей, что значительно превышает цену спорной сделки.

Требований о признании недействительной следки по основаниям ее несоответствия требованиям абз. 2 п. 2 ст. 64 Закона о банкротстве управляющий не заявлял, тогда, как предусмотренные пунктом 2 статьи 64 Закона о банкротстве сделки, которые совершены органами управления должником без согласия временного управляющего, являются оспоримыми (Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.04.2009 N 129 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами положений абзаца второго пункта 1 статьи 66 Федерального Закона "О несостоятельности (банкротстве)", что означает, что такая сделка может быть признана недействительной исключительно по иску заинтересованного лица.

Выводы суда первой инстанции соответствуют представленным в материалы дела доказательствам. Нормы материального и процессуального права судом не нарушены.

Оснований для отмены определения суда нет.

Руководствуясь ст. ст. 266 - 269, 271 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда г. Москвы от 25.10.2017 по делу N А40-61227/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу конкурсного управляющего ЗАО "Недвижимость ЦентрМ" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

М.С. Сафронова

Судьи

О.И. Шведко П.А. Порывкин