Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 февраля 2018 г. N 15АП-11334/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10 мая 2018 г. N Ф08-2867/18 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

12 февраля 2018 г.

дело N А32-3413/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 февраля 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.

судей Мисника Н.Н., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Черниковой Е.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы администрации города Сочи, Департамента имущественных отношений Администрации города Сочи, закрытого акционерного общества "Коммерческое объединение "Сочинская торгово-производственная компания"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.06.2017 по делу N А32-3413/2017, принятое в составе судьи Левченко О.С.,

по иску закрытого акционерного общества "Коммерческое объединение "Сочинская торгово-производственная компания" (ОГРН 1022302929450, ИНН 2320048284)

к администрации города Сочи (ОГРН 1022302934367, ИНН 2320037148), Департаменту имущественных отношений Администрации города Сочи (ОГРН 1022302919374, ИНН 2320034940)

о признании договора недействительным,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Коммерческое объединение "Сочинская торгово-производственная компания" (далее - истец, ЗАО "Коммерческое объединение "Сочинская торгово-производственная компания", общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации города Сочи - исполнительно-распорядительный орган муниципального образования города-курорта Сочи (далее - администрация) к Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент), в котором просит:

- признать недействительным договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 14.05.2012 N 4900007514 в части приложения "расчет арендной платы за земельный участок" в редакции дополнительного соглашения от 01.09.2015;

- признать недействительным дополнительное соглашение от 01.09.2015 к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 14.05.2012 N 4900007514 в части пункта 2;

- внести изменения в договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 14.05.2012 N 4900007514 изложив пункт 1.1 договора и приложение к договору "расчет арендной платы за земельный участок" в редакции:

"Пункт 1.1 договора: "Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а Арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок площадью 5 461 (пять тысяч четыреста шестьдесят один) кв. м, с кадастровым номером 23:49:0205022:1012, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, улица Пластунская, с видом разрешенного использования "Для размещения и эксплуатации зданий и сооружений со строительством прирельсового склада, категория земель - земли населенных пунктов.

Приложение к договору "расчет арендной платы за земельный участок": "Размер годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205022:1012, площадью 5 461 кв. м, с видом разрешенного использования "для размещения и эксплуатации зданий и сооружений со строительством прирельсового склада" расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, улица Пластунская с 01 января 2014 года составляет 464 247,12 рублей, исходя из следующего расчета: 46 424 712 рублей (кадастровая стоимость земельного участка) x1% *двукратная ставка земельного налога)";

- внести изменения в дополнительное соглашение от 01.09.2015 к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 14.05.2015 N 4900007514, изложив пункт 2 дополнительного соглашения от 01.09.2015 к договору в следующей редакции:

"Размер годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205022:1012, площадью 5 461 кв. м, с видом разрешенного использования: "для размещения и эксплуатации зданий и сооружений со строительством прирельсового склада", расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, улица Пластунская с 01 января 2014 года составляет 464 247,12 рублей, исходя из следующего расчета: 46 424 712 рублей (кадастровая стоимость земельного участка) x1% (двукратная ставка земельного налога)" Представитель истца, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявил ходатайство, согласно которого просит:

1. Признать недействительным приложение "расчет арендной платы за земельный участок" к договору от 14.05.2012 N 4900007514 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205022:1012, площадью 5 461 кв. м, видом разрешенного использования: "для размещения и эксплуатации зданий и сооружений со строительством прирельсового склада", расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, заключенному между муниципальным образование город - курорт Сочи в лице администрации и обществом в редакции дополнительного соглашения от 01.09.2015;

2. Признать недействительным пункт 2 дополнительного соглашения от 01.09.2015 к договору от 14.05.2012 N 4900007514 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205022:1012, площадью 5 461 кв. м, с видом разрешенного использования: "для размещения и эксплуатации зданий и сооружений со строительством прирельсового склада", расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, заключенному между муниципальным образованием город - курорт Сочи в лице администрации и обществом;

3. Внести в договор от 14.05.2012 N 4900007514 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205022:1012, площадью 5 461 кв. м, с видом разрешенного использования: "для размещения и эксплуатации зданий и сооружений со строительством прирельсового склада", расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, заключенному между муниципальным образованием город - курорт Сочи в лице администрации и обществом, изменения, изложив пункт 1.1 договора и приложение "расчет арендной платы за земельный участок" к договору в следующей редакции:

"Пункт 1.1. договора: "Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего Договора земельный участок площадью 5 461 (пять тысяч четыреста шестьдесят один) кв. м, с кадастровым номером 23:49:0205022:1012, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, улица Пластуновская, с видом разрешенного использования "для размещения и эксплуатации зданий и сооружений со строительством прирельсового склада", категория земель - земли населенных пунктов.

Приложение "расчет арендной платы за земельный участок" к договору:

"С 01.01.2014 размер годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205022:1012, площадью 5 461 кв. м, с видом разрешенного использования: "для размещения и эксплуатации зданий и сооружений со строительством прирельсового склада", расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, улица Пластуновская составляет 464 247,12 рублей, исходя из следующего расчета: 46 424 712 рублей (кадастровая стоимость земельного участка) х 1% (двукратная ставка земельного налога)".

В остальной части иска (в части требований о внесении изменений в дополнительное соглашение от 01.09.2015 к договору аренды от 14.05.2012 N 4900007514) истец заявил отказ от исковых требований.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.06.2017 ходатайство закрытого акционерного общества "Коммерческое объединение "Сочинская торгово-производственная компания" об уточнении исковых требований удовлетворено. Отказ закрытого акционерного общества "Коммерческое объединение "Сочинская торгово-производственная компания" от исковых требований в части требований о внесении изменений в дополнительное соглашение от 01.09.2015 к договору аренды от 14.05.2012 N 4900007514, принят.

Производство по делу в указанной части прекращено. Признано недействительным приложение "расчет арендной платы за земельный участок" к договору от 14.05.2012 N 4900007514 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205022:1012, площадью 5461 кв. м, видом разрешенного использования: "для размещения и эксплуатации зданий и сооружений со строительством прирельсового склада", расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, заключенному между муниципальным образование город - курорт Сочи в лице администрации и обществом в редакции дополнительного соглашения от 01.09.2015. Признан недействительным пункт 2 дополнительного соглашения от 01.09.2015 к договору от 14.05.2012 N 4900007514 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205022:1012, площадью 5 461 кв. м, с видом разрешенного использования: "для размещения и эксплуатации зданий и сооружений со строительством прирельсового склада", расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, заключенному между муниципальным образованием город - курорт Сочи в лице администрации и обществом. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. В мотивировочной части решения суд указал, что в рамках спорных отношений подлежит применению ставка арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, довод истца о том, что подлежит применению ставка 1% ошибочен и основан на неверном толковании положений, установленных ЗК РФ, постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 и иными нормативными актами.

Администрация города Сочи, Департамент имущественных отношений Администрации города Сочи, ЗАО "Коммерческое объединение "Сочинская торгово-производственная компания" обратились с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.06.2017, просили отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный.

Доводы апелляционной жалобы ответчиков сводятся к тому, что согласно постановлению администрации г. Сочи от 18.07.2016 N 1699 размер платы за пользование земельным участком, право аренды, на котором предоставлено в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, составляет 2% от кадастровой стоимости, и поэтому вывод суда первой инстанции об ином размере арендной платы не соответствует действующему законодательству.

Общество полагает исковые требования законными и обоснованными, просит решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований.

В судебное заседание участвующие в деле лица явку представителей не обеспечили.

В соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в порядке апелляционного производства в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба закрытого акционерного общества "Коммерческое объединение "Сочинская торгово-производственная компания" подлежит удовлетворению, а в удовлетворении апелляционной жалобы администрации города Сочи, Департамента имущественных отношений Администрации города Сочи следует отказать по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании государственного акта на право пользования землей от 13 августа 1992 года серии А-I N 628050 истцу предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок, площадью 15 800 кв. м с видом разрешенного использования: "для размещения и эксплуатации зданий и сооружений со строительством прирельсового склада", расположенный по адресу: город Сочи, улица Пластунская.

Указанный земельный участок поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 23:49:0205022:26.

В целях уточнения площади вышеуказанного земельного участка, в установленном порядке проведены кадастровые работы, в результате чего уточненная площадь земельного участка составила 11 578 кв. м и земельному участку присвоен новый кадастровый номер 23:49:0205022:1007.

На основании пункта 1 постановления администрации города Сочи N 2574 от 21.12.2011 года произведен раздел земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205022:1007 путем образования из него четырех самостоятельных земельных участков:

- земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205022:1009, площадью 945 кв. м, с видом разрешенного использования: "для размещения и эксплуатации зданий и сооружений со строительством прирельсового склада", расположенного по адресу: город Сочи, улица Пластунская.

- земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205022:1012, площадью 5 496 кв. м, с видом разрешенного использования: "для размещения и эксплуатации зданий и сооружений со строительством прирельсового склада", расположенного по адресу: город Сочи, улица Пластунская.

- земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205022:1010, площадью 2 568 кв. м, с видом разрешенного использования: "для размещения "Центральная автомагистраль г. Сочи "Курортного проспекта" от км 172 федеральной автомобильной дороги М-27 Джубга-Сочи (р. Псахе) до начала обхода г. Сочи ПКО (р. Агура) с реконструкцией участка автомобильной дороги от улице Земляничной до Курортного проспекта" (проектные и изыскательные работы, строительство)", расположенного по адресу: город Сочи, улица Пластунская.

- земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205022:1011, площадью 2 569 кв. м, с видом разрешенного использования: "для размещения "Центральная автомагистраль г. Сочи "Курортного проспекта" от км 172 федеральной автомобильной дороги М-27 Джубга-Сочи (р. Псахе) до начала обхода г. Сочи ПКО (р. Агура) с реконструкцией участка автомобильной дороги от улице Земляничной до Курортного проспекта" (проектные и изыскательные работы, строительство)", расположенного по адресу: город Сочи, улица Пластунская.

Пунктом 2 постановления Администрации города Сочи N 2574 от 21 декабря 2011 года прекращено право постоянного (бессрочного) пользования ЗАО "Коммерческое объединение "Сочинская торгово-производственная компания" на земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0205022:1009; 23:49:0205022:1010; 23:49:0205022:1011; 23:49:0205022:1012.

Пунктом 5 постановления Администрации города Сочи N 2574 от 21 декабря 2011 года земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205022:1012 предоставлен обществу в аренду.

В целях переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельного участка на право аренды и во исполнение пункта 5 постановления Администрации города Сочи N 2574 от 21 декабря 2011 года между муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации города Сочи (арендодатель) и ЗАО "Коммерческое объединение "Сочинская торгово-производственная компания" (арендатор) заключен договор N 4900007514 от 14.05.2012 года о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205022:1012.

Пунктом 3.1. договора предусмотрено, что исчисление арендной платы устанавливается с 21 декабря 2011 года по 21 декабря 2060 года.

Расчет размера арендной платы за земельный участок согласно пункту 3.2. договора изложен в приложении к договору, где приведена методика расчета арендной платы за земельный участок: 88 413 052,80 (кадастровая стоимость земельного участка) х 2% (ставка аренды) = 1 768 261,06 рублей.

01 сентября 2015 года между сторонами заключено дополнительное соглашение, согласно которого приложение к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договора аренды) от 14 мая 2012 года N 4900007514 изложено в соответствии с решением Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-22729/2014 от 01.10.2014, кадастровым паспортом земельного участка от 04.08.2015 N 2343/12/15-869162, в следующей редакции: 46 424 712,00 (кадастровая стоимость земельного участка) х 2% (ставка аренды) = 928 494,24 рублей.

Истец не согласен с применением ставки арендной платы в размере 2% кадастровой стоимости земельного участка; полагает, что, поскольку земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205022:1012 находится в публичной (муниципальной) собственности, договор аренды земельного участка N 4900007514 от 14.05.2012 года заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следовательно, арендная плата по этому договору является регулируемой. Полагает, что при заключении такого договора, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной (муниципальной) собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Независимо от предусмотренного договором механизма изменения регулируемой арендной платы ее новый размер подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункты 16 и 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений. Внесение сторонами иных изменений в договор аренды не может препятствовать применению новых нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 года N 10782/13).

Согласно позиции истца, при расчете размера арендной платы по договору N 4900007514 от 14.05.2012 года подлежит применению ставка в размере 1% кадастровой стоимости земельного участка. Истец полагает, что ответчиком неправомерно в расчет арендной платы включена ставка в виде 2% от кадастровой стоимости земельного участка, поскольку должна быть применена ставка 1%.

Позиция истца основана на том, что 16 июля 2009 года Правительство Российской Федерации приняло постановление N 585 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".

Верховный суд Российской Федерации в определениях от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4, от 13.05.2015 N 306-ЭС14-6558 и в обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015) от 26.06.2015 (ответ на вопрос N 7) и Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, в постановлении от 27.07.2015 по делу N А53-8613/2014 разъяснили следующее: утвержденные Постановление Правительства Российской Федерации N 582 от 16.07.2009 "Правила определения размера арендной платы" подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской федерации; утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации N 582 от 16.07.2009 "Основные принципы определения размера арендной платы", подлежат применению в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также земель федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности.

Истец указывает на то, что размер арендной платы в данном случае не может превышать более чем в два раза земельный налог в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205022:1012.

Решением городского собрания города Сочи N 231 от 11.12.2007 "Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город - курорт Сочи" при исчислении земельного налога в отношении спорного земельного участка подлежит применению ставка в размере 0,5%.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а в предусмотренных законом случаях - по ценам, устанавливаемым или регулируемым уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельным кодексом Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Таким образом, арендная плата за находящиеся в публичной собственности земельные участки является регулируемой ценой.

Спорный договор аренды заключен после введения в действие Земельным кодексом Российской Федерации, в силу чего размер арендной платы по данному договору является регулируемой ценой. В соответствии с абзацем четвертым пункта 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 73) к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Из абзаца второго пункта 3 статьи 65 Земельным кодексом Российской Федерации следует, что регулируемая цена за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливается органами местного самоуправления.

Изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений. Внесение сторонами иных изменений в договор аренды не может препятствовать применению новых нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 года N 10782/13).

В соответствии с пунктом 10 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации в пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94 - 100 Земельного кодекса Российской Федерации.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение. При этом признание утратившим силу распоряжения N 591-р (распоряжением от 21.04.2011 N 685-р) не отменяет режима особо охраняемой природной территории в отношении курортов федерального значения (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 29.07.2013 по делу N А32-5014/2012).

В силу части 3 статьи 22 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" утвержденные до вступления в силу указанного закона округа санитарной охраны курортов, использующих природные лечебные ресурсы, относящиеся к недрам, и месторождений природных лечебных ресурсов считаются округами горно-санитарной охраны.

Таким образом, утвержденные до вступления в силу Федерального закона "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" округа санитарной охраны курортов не утратили правовой статус и считаются округами горно-санитарной охраны.

Материалами дела подтверждено, что спорный участок расположен в пределах второй зоны санитарной охраны курорта города Сочи.

30 декабря 2013 года вступил в силу Федеральный закон от 28.12.2013 N 406-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", которым признан утратившим силу раздел VIII "Лечебно-оздоровительные местности и курорты" Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях". Также внесены изменения в Федеральный закон от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", в соответствии с которыми курорты стали относиться не к особо охраняемой природной территории, а к особо охраняемой территории (статья 2 Закона N 406-ФЗ). Изменена редакция статьи 94 Земельного кодекса Российской Федерации, из подпункта 1 пункта 2 которой исключено указание на лечебно-оздоровительные местности и курорты как относящихся к землям особо охраняемых природных территорий, а также подверглась изменению статья 96 (пункт 1) Земельного кодекса Российской Федерации, утратившая упоминание о курортах как о землях особо охраняемых природных территорий.

Частью 3 статьи 10 Закона N 406-ФЗ предусмотрено, что особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу данного Федерального закона, сохраняются в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу указанного Федерального закона.

Пунктом 3 статьи 96 Земельного кодекса, не измененной Законом N 406-ФЗ, закреплено, что использование земельных участков в границах второй и третьей зон санитарной (горно-санитарной) охраны ограничивается в соответствии с законодательством об особо охраняемых природных территориях.

Исходя из изложенного, возникший у курортного региона г. Сочи до введения в действие Закона N 406-ФЗ статус особо охраняемой природной территории не прекратился в силу положений пункта 3 статьи 10, регламентирующих порядок введения данного Закона в действие, а, следовательно, земельный участок площадью 5 496 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205022:1012, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Пластунская является ограниченным в обороте и право на него было переоформлено в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Согласно подпункта "г" пункта 5.2 Постановления главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" арендная плата рассчитывается в размере 1,5% от кадастровой стоимости в отношении земельного участка, ограниченного в обороте и не относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что условие договора аренды от 14.05.2012 N 4900007514, согласно которому при исчислении ежегодной арендной платы применяется ставка в виде 2% от кадастровой стоимости земельного участка, является не соответствующим требованиям законодательства (недействительным), удовлетворил исковые требования в части признании недействительным приложения "расчета арендной платы за земельный участок" к договору от 14.05.2012 N 4900007514, пункта 2 дополнительного соглашения от 01.09.2015 к договору.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о внесении изменений в договор, суд первой инстанции указал на недопустимость одностороннего изменения условий договора.

Суд апелляционной инстанции не соглашается с выводом суда первой инстанции.

Внесение изменений в действующий договор аренды в данном случае обусловлено правомерным стремлением истца по установлению законного размера арендной платы, соответствующего нормативным правовым актам, устанавливающим размер арендной платы за спорный земельный участок.

Следовательно, исполнение спорного договора без изменения его условий в данном конкретном случае, повлечет для истца ущерб в виде необходимости уплаты им арендных платежей в необоснованно завышенном размере.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 02.02.2010 N 12404/09 прямо указал, что, несмотря на то, что новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, стороны договора не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Арбитражный суд считает необходимым отметить, что тот факт, что истец может защищать свои права по поводу действительного (законного) размера арендной платы в судебных спорах с ответчиком (по иску арендатора к арендодателю о взыскании задолженности по арендной платы) со ссылкой на нормативный характер изменения арендной платы, не является правовым препятствием для ограничения истца в реализации права на внесение (в судебном порядке) изменений в действующий договор аренды, обусловленных изменениями законодательства.

Поскольку договор от 14.05.2012 N 4900007514 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, заключен сторонами в обязательном порядке при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования землей (пункт 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ), и размер арендной платы по такому договору является регулируемым (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса в редакции, действующей до 1 марта 2015 года, статья 39.7 Земельного кодекса в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, пункт 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, постановление N 582, пункты 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"), положения пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса, в совокупности с нормой пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса, не исключали разрешение судом возникших между сторонами арендной сделки разногласий по вопросу о размере арендной платы.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.11.2017 по делу NА32-10197/2017, от 12.12.2017 по делу N А32-3416/2017.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение от 08.06.2017 подлежит отмене в части отказа в удовлетворении исковых требований о внесении изменений в условия договора аренды земельного участка от 14.05.2012 N 4900007514.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.06.2017 по делу N А32-3413/2017 отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований. В указанной части принять новое решение.

Удовлетворить исковые требования в части внесения в договор от 14.05.2012 N 4900007514 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205022:1012, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, заключенного между муниципальным образованием город - курорт Сочи в лице администрации и закрытым акционерным обществом "Коммерческое объединение "Сочинская торгово-производственная компания" изменений, изложив пункт 1.1 договора и приложение "расчет арендной платы за земельный участок" к договору в следующей редакции:

"Пункт 1.1. договора: "Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок площадью 5 461 (пять тысяч четыреста шестьдесят один) кв.м., с кадастровым номером 23:49:0205022:1012, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, улица Пластуновская, с видом разрешенного использования "для размещения и эксплуатации зданий и сооружений со строительством прирельсового склада", категория земель - земли населенных пунктов.

Приложение "расчет арендной платы за земельный участок" к договору:

"С 01.01.2014 размер годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205022:1012, площадью 5461 кв.м., с видом разрешенного использования: "для размещения и эксплуатации зданий и сооружений со строительством прирельсового склада", расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, улица Пластуновская составляет 464 247,12 рублей, исходя из следующего расчета: 46 424 712 рублей (кадастровая стоимость земельного участка) х 1% (двукратная ставка земельного налога)".

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционные жалобы администрации города Сочи, Департамента имущественных отношений Администрации города Сочи без удовлетворения.

Взыскать с администрации города Сочи - исполнительно-распорядительный орган муниципального образования города-курорта Сочи (ОГРН1022302934367, ИНН 2320037148) в пользу закрытого акционерного общества "Коммерческое объединение "Сочинская торгово-производственная компания" (ОГРН 1022302929450, ИНН 2320048284) 3000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.В. Ильина

Судьи

Н.Н. Мисник Т.Р. Фахретдинов