Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 февраля 2018 г. N 15АП-17442/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30 мая 2018 г. N Ф08-3677/18 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

11 февраля 2018 г.

дело N А32-12784/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 февраля 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Комиссаровым Д.Г.,

при участии:

от истца: представителя Токарева П.Н. по доверенности N 0038/18 от 01.01.2018,

от ответчика: представителя Прокопенко А.А. по доверенности от 01.01.2018,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

акционерного общества "Русская Телефонная Компания"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06 сентября 2017 года по делу N А32-12784/2017

по иску акционерного общества "Русская Телефонная Компания"

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Лидер"

о признании договора расторгнутым и взыскании задолженности,

принятое в составе судьи Шепель А.А.,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество "Русская телефонная компания" (далее - АО "РТК", истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Лидер" (далее - ООО "Лидер", ответчик) о признании договора аренды помещения N KRS 401/2015/16 от 02.11.2015, заключённого между сторонами, расторгнутым с 17.02.2017 и о взыскании 455 996 руб. 18 коп. неосновательного обогащения (с учётом уточнений, произведённых истцом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края в удовлетворении исковых требований отказано в полном объёме.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что пунктом 35.5 договора в редакции подпункта 26 пункта 24 приложения N 1 предусмотрено правомочие арендатора в одностороннем порядке расторгать договор по истечении года с даты начала коммерческой деятельности. С учетом начала коммерческой деятельности 30.12.2015, право на одностороннее немотивированное расторжение договора у арендатора возникло не ранее 30.12.2016, между тем соответствующее уведомление было направлено истцом 17.11.2016, т.е. ранее возникновения права на заявление отказа от договора, в связи с чем оно не может иметь правовых последствий. Отказывая в удовлетворении требования о взыскании неосновательного обогащения, арбитражный суд пришел к выводу о том, что отсутствие электроэнергии в арендованном помещении являлось следствием бездействия арендатора и невыполнения им обязательств по эксплуатации электрических сетей. Кроме того, отсутствие электричества само по себе не является препятствием для использования помещения и не освобождает истца от обязательств по внесению арендной платы.

С принятым судебным актом не согласилось АО "РТК", в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, по делу принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объёме.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему:

- суд не учел, что в договоре прямо предусмотрено, что по истечении 1 года с даты начала коммерческой деятельности он может быть расторгнут по инициативе арендатора, направленное истцом уведомление от 17.11.2016 о расторжении договора с 17.02.2017 соответствует указанным требованиям, поскольку коммерческая деятельность начала осуществляться с 30.12.2015;

- условие пункта 26 приложения N 1 "Детали аренды" не затрагивает сроки направления уведомления о расторжении договора и не огранивает право арендатора направить уведомление о расторжении договора до истечении 90 дней;

- выводы суда об отсутствии электроэнергии в арендуемом помещении по причине неисправности проводки, расположенной непосредственно в спорном помещении, является несостоятельными, акты осмотра, составляемые ответчиком, были оформлены при отсутствии представителя истца, о времени и дате осмотра истец уведомлен не был;

- суд сделал неправильный вывод о том, что отсутствие электроэнергии не является препятствием для использования помещения, в частности не учтено, что разрешенным использованием помещения является розничная торговля и подключение абонентов к сетям.

В отзыве ответчик просил решение суда первой инстанции оставить без изменения. Пояснил, что из буквального толкования положений договора следует, что с первой годовщины даты начала коммерческой деятельности арендатору предоставляется право на расторжение договора без объяснения причин (до этого момента право отсутствует). При условии начала коммерческой деятельности с 30.12.2015 указанное право возникло у истца только с 30.12.2016. На основании обращения арендатора от 04.02.2017 ответчик совместно с эксплуатирующей компанией произвел осмотр электропринимающих устройств, в результате которого было выявлено отсутствие электроэнергии автоматического отключения защитного устройства на линии арендатора. Истец не представил доказательств наличия вины арендодателя в отсутствии электроэнергии в спорном помещении. Из фактического поведения истца (непроведение лабораторных испытаний, неприменение альтернативных источников электроснабжения) можно говорить об отсутствии у него намерений продолжать деятельность.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании был объявлен перерыв с 19.01.2018 до 26.01.2018.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 02.11.2015 между ООО "Лидер" (арендодатель) и ЗАО "Русская телефонная компания" (арендатор) был заключен договор аренды помещений N KRS 401/2015/16, согласно которому арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование (в аренду), а арендатор принимает у арендодателя в аренду помещение N 457-461 на 1 этаже, выделенное в прилагаемом к настоящему договору аренды кадастровом паспорте, кадастровый номер помещения 23:43:0429001:781. Общая площадь передаваемого в аренду помещения согласно кадастровому паспорту помещений составляет 103,5 кв.м. Номер помещения согласно внутреннему плану арендодателя - 01-030а. Чистая площадь помещений составляет 107 кв.м.

Помещение расположено в здании Литер ИИ1 многофункционального торгово-развлекательного комплекса "OZ МОЛЛ", находящегося по адресу:

г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Крылатая, 2, принадлежащем арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серии 23-АМ N 313505 от 10.01.2014 (пункт 2.2 договора).

Пунктом 4.1 договора предусмотрен следующий порядок внесения арендной платы:

- постоянная часть арендной платы в размере 1/12 минимальной годовой арендной платы, указанной в приложении N 1, уплачивается ежемесячно до 1 числа оплачиваемого месяца - начиная с даты начала коммерческой деятельности;

- переменная часть арендной платы в размере:

а) оборотной части арендной платы - ежемесячно не позднее 15 числа календарного месяца, следующего за отчетным кварталом, на основании счета арендодателя в соответствии с правилами, определенными в приложениях N 5, 6 - начиная с даты начала коммерческой деятельности;

б) 1/12 взноса в фонд маркетинга, размер которого указан в приложении N 1 - ежемесячно до 1 числа оплачиваемого месяца - начиная с даты начала коммерческой деятельности;

в) 1/12 платы за обслуживание, размер которой указан в приложении N 1 - ежемесячно до 1 числа оплачиваемого месяца - начиная с даты передачи;

г) 1/12 платы за ресторанный дворик, размер которой указан в приложении N 1 (если применимо в соответствии с приложением N 1) - ежемесячно до 1 числа оплачиваемого календарного месяца - начиная с даты начала коммерческой деятельности;

д) суммы возмещаемых энергетических затрат, понесенных арендодателем для обеспечения помещения арендатора энергетическими ресурсами - ежемесячно в течение 7 рабочих дней с момента выставления арендодателем счета на оплату - начиная с даты начала коммерческой деятельности арендатора;

- дополнительная арендная плата - в течение 3 рабочих дней с момента возникновения соответствующей обязанности арендатора и выставления арендодателем счета на оплату.

Начиная с первой годовщины даты начала коммерческой деятельности арендатору предоставляется право в одностороннем порядке немотивированно расторгнуть договор аренды, предоставив арендодателю письменное уведомление не менее чем за 90 календарных дней при условии выплаты арендодателю отступного из расчета одного месяца арендной платы на дату расторжения договора, не позднее даты прекращения договора, но такое расторжение сохраняет право арендодателя на подачу иска против арендатора за нарушение договора аренды или за невыплаченную сумму, подлежащую уплате на дату расторжения или до такого расторжения (пункт 35.5 договора в редакции приложения N 1).

В приложении N 1 к договору стороны согласовали следующие условия договора:

- дата начала коммерческой деятельности - не позднее 31.12.2015;

- дата окончания срока договора - 31.12.2018;

- минимальная годовая арендная плата - 1 100 Евро в год за 1 кв.м. помещения, не включая НДС;

- индексация минимальной годовой арендной платы - 5% в каждую годовщину даты начала коммерческой деятельности;

- процент с оборота - 10% за период оборотной части арендной платы;

- плата за обслуживание - 160 Евро в год за 1 кв.м. помещения;

- индекс платы за обслуживание - 5 % начиная с 01.01.2017 и далее в каждую годовщину финансового года, за исключением возмещаемых энергетических затрат на энергетические ресурсы, потребляемые на не арендуемых площадях, стоимость которых изменяется в соответствии с тарифами/расчетами для каждого вида энергетических ресурсов;

- взнос в фонд маркетинга - 10 Евро в год за 1 кв.м. помещения, не включая НДС;

- индексация взноса в фонд маркетинга - 5% в каждую годовщину даты начала коммерческой деятельности;

- разрешенное использование: розничная торговля мобильными телефонами и радиотелефонами (аксессуарами и сопутствующими товарами к ним), подключения абонентов к сетям операторов сотовой связи, приема абонентских платежей, продажи карт оплаты за услуги связи, фотопленки, элементов питания, цифровых фотоаппаратов, персональных звуковоспроизводящих компактных устройств, полисов ОСАГО и содействия в оказании услуг системы спутникового телевидения "НТВ+", оказание услуг в рамках потребительского кредитования и иные товары и услуги.

Обменным курсом признается официальный обменный курс Центрального Банка Российской Федерации рубля к Евро на дату совершения платежа, зачета или возмещения, плюс 3%. При этом стороны особо согласовали, что обменный курс не может быть менее 55 руб. за 1 Евро и не может превышать 65 руб. за 1 Евро.

По акту приема-передачи помещений от 20.11.2015 ответчик передал истцу спорное помещение.

30.12.2015 стороны подписали акт о начале коммерческой деятельности арендатора, чем подтвердили дату начала коммерческой деятельности АО "РТК".

17.11.2016 АО "РТК" воспользовалось своим правом, предусмотренным пунктом 35.5 договора, и направило в адрес ООО "Лидер" уведомление о досрочном расторжении договора аренды с 17.02.2017.

Ответчик в ответном письме N 9474 от 23.11.2016 сообщил, что уведомление о досрочном расторжении договора не принято.

В письме N 14/8 от 26.01.2017 истец просил зачесть часть ранее оплаченного депозита в счет арендной платы за период с 01.02.2017 по 17.02.2017, также просил 17.02.2017 обеспечить явку представителя ООО "Лидер" для оформления документации по сдаче арендуемого помещения.

30.01.2017 ООО "Лидер" сообщило, что датой досрочного расторжения договора аренды является 26.04.2017.

30.01.2017 АО "РТК" направлено повторное уведомление о необходимости обеспечения явки представителей ООО "Лидер" для приемки-сдачи арендуемого помещения.

02.02.2017 в АО "РТК" поступило предупредительное письмо от ООО "Лидер", согласно которому в случае не оплаты арендной платы за февраль месяц до 03.02.2017, ответчик прекратит подачу энергетических ресурсов, начиная с 04.02.2017.

04.02.2017 в арендуемом АО "РТК" помещении было произведено отключение подачи электроэнергии, в связи с чем истцом был составлен акт о непредставлении электроэнергии, а также запечатлены по средствам фотографирования показания измерительных приборов.

06.02.2017 истец направил письмо ответчику с требованием восстановления подачи электроэнергии в помещении N 01-030а, ввиду отсутствия со стороны арендатора нарушения сроков внесения арендной платы.

В письме от 08.02.2017 истец просил ответчика восстановить в кратчайшие сроки подачу электроэнергии в спорном помещении, осуществить перерасчет арендной платы за февраль с учетом периода непредоставления электроэнергии, обеспечить явку представителя для осуществления фиксации отсутствия подачи электроэнергии.

В ответном письме от 08.02.2017 ООО "Лидер" сообщило, что оно не осуществляло принудительное отключение подачи электрической энергии, по факту обращения была проведена проверка, по результатам которой было установлено, что отключение электроэнергии произошло по техническим причинам в результате срабатывания защитной автоматики (вероятной причиной является неисправность электросети на участке на территории арендатора). Для восстановления безопасного режима электроснабжения просило истца провести испытания кабельных линий.

В письме от 09.02.2017 АО "РТК" просило ООО "Лидер" согласовать проведение ночных работ, а также вынос оборудования и мебели в период с 13.02.2017 по 17.02.2017 с 23.00 до 09.00 в арендуемом помещении.

Письмом от 13.02.2017 ответчик сообщил истцу, что он не мог воспользоваться своим правом на досрочное расторжение договора до 30.12.2016, до указанной даты арендатор должен был вести коммерческую деятельность и использовать помещение в соответствии с разрешенным использованием. По указанной причине арендодатель отказался от согласования вывоза оборудования из арендуемого помещения.

16.02.2017 в адрес ООО "Лидер" было направлено очередное уведомление о необходимости обеспечения явки представителей ответчика для приемки-сдачи арендуемого помещения.

17.02.2017 в связи с неявкой генерального директора ООО "Лидер", а также уполномоченного представителя для приемки-сдачи арендуемого помещения, АО "РТК" были составлены следующие акты: об отказе арендодателя от приема помещения от 17.02.2017, о непредоставлении электричества от 17.02.2017, о закрытии офиса продаж.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения АО "Русская телефонная компания" в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса).

Из содержания искового заявления и процессуальной позиции сторон следует, что между сторонами имеется спор о том, с какого момента договор аренды N KRS 401/2015/16 от 02.11.2015 должен рассматриваться в качестве прекращённого в связи с заявлением АО "РТК" одностороннего отказа от договора. Констатация данного факта имеет правовое значение для сторон спора, т.к. он является определяющим для разрешения вопроса о том, до какой конкретно даты на стороне арендодателя продолжало сохраняться обязанность по внесению арендной платы.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункты 1, 2 статьи 310 Гражданского кодекса).

Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства (пункт 3 статьи 407 Гражданского кодекса).

Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса).

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса).

Односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.

30.12.2015 стороны подписали акт о начале коммерческой деятельности арендатора, чем подтвердили дату начала коммерческой деятельности АО "РТК".

17.11.2016 АО "РТК" направило уведомление в ООО "Лидер" о досрочном расторжении договора аренды с 17.02.2017.

Отказывая в удовлетворении иска в части констатации факта прекращения между сторонами договорных правоотношений с 17.02.2017, суд первой инстанции указал, что в силу заключённого договора право на односторонний отказ от исполнения сделки АО "РТК" могло приобрести не ранее истечения 1 года с момента начала осуществления арендатором своей коммерческой деятельности, т.е. не ранее 30.12.2016, в связи с чем любые заявления, сделанные истцом ранее указанной даты по поводу отказа от исполнения сделки, не могли иметь правового значения для ответчика.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с обоснованностью данного утверждения суда первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно пункту 35.5 договора аренды, действующему в редакции пункта 26 приложения N 1 к договору, начиная с первой годовщины даты начала коммерческой деятельности арендатору предоставляется право в одностороннем порядке немотивированно расторгнуть договор аренды, предоставив арендодателю письменное уведомление не менее чем за 90 календарных дней, при условии выплаты арендодателю отступного из расчета одного месяца арендной платы на дату расторжения договора, не позднее даты прекращения договора, но такое расторжение сохраняет право арендодателя на подачу иска против арендатора за нарушение договора аренды или за невыплаченную сумму, подлежащую уплате на дату расторжения или до такого расторжения (пункт 35.5 договора в редакции приложения N 1).

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Из буквального содержания данного условия договора следует, что оно содержит в себе как указание на начальную дату, с которой арендатор получал право на односторонний немотивированный отказ от исполнения договора - начиная с первой годовщины даты начала коммерческой деятельности (применительно к рассматриваемому спору такой датой является 30.12.2016), так и на порядок реализации данного права - путём направления истцом в адрес арендодателя письменного уведомления об одностороннем отказе от исполнения сделки, сделанного не менее чем за 90 календарных дней до прекращения обязательства по воле арендатора.

Из содержания выше приведённого пункта договора не следует, что минимальный срок аренды по договору должен был составлять 1 год и 90 дней, только по истечении которого договор мог быть прекращён односторонним отказом АО "РТК" от дальнейшего исполнения сделки. Напротив, из содержания данного пункта договора прямо следует право истца на немотивированный отказ от исполнения сделки по истечении 1 года с момента начала своей хозяйственной деятельности в арендуемом помещении. В то время как 90-дневный срок был призван не отсрочить наступление данного права у арендатора, а имел своей целью своевременного информирования арендодателя о намерении арендатора отказаться от сделки. Иными словами, само право на отказ от исполнения сделки арендатор мог реализовать даже в день после истечения 1 года с момента начала арендных правоотношений, однако только при условии соблюдения механизма реализации данного права - уведомления арендодателя о своём намерении отказаться от исполнения сделки до указанной даты не менее чем за 90 дней.

Иное толкование выше приведённых условий договора приводило бы к тому, что при любых обстоятельствах арендатор не получал бы право на немотивированный односторонний отказ от исполнения сделки начиная с первой годовщины даты начала своей коммерческой деятельности (арендатор был бы обязан арендовать помещение как минимум 1 год и 90 дней), что само по себе противоречит смыслу, заложенного сторонами в спорное условие договора. Необоснованно предоставляло бы арендодателю дополнительное основание "для удержания" арендатора в спорных помещения как минимум 90 дней, чем ООО "Лидер" и пыталось воспользоваться отклоняя просьбы истца о приёмке помещения и о выдаче разрешения на вывоз своего имущества из спорных помещений.

Согласно статьям 190, 191 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало.

Из материалов дела следует, что уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды было получено ООО "Лидер" 17.11.2016 (на данное обстоятельство ответчик прямо указывает в своём письме N 9474 от 23.11.2016), в связи с чем 90-дневный срок для уведомления арендодателя об отказе от исполнения сделки начал течь с 18.11.2016 и истёк 15.02.2017. Вместе с тем, в своём уведомлении истец просил признать договор прекращённым с 17.02.2017, что является его правом и не может рассматриваться в качестве обстоятельства, нарушающего права ответчика.

АО "РТК" также исполнило свою обязанность по уплате арендодателю отступного из расчета одного месяца арендной платы, определённой на дату расторжения договора, внеся в адрес ООО "Лидер" платёж в сумме 756 702 руб. по платёжному поручению N 54689 от 27.02.2017.

При указанных обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворении иска в части признания договора аренды помещений N KRS 401/2015/16 от 02.11.2015 расторгнутым с 17.02.2017.

Также истец просил взыскать с ответчика 455 996 руб. 18 коп. неосновательного обогащения, возникшего в связи с чинением со стороны ООО "Лидер" препятствий в пользовании спорными помещениями за период с 04.02.2017 по 17.02.2017, выразившимся в неправомерном отключении электроэнергии.

В данной части иск мотивирован тем, что за период с 01.02.2017 по 17.02.2017 АО "РТК" по платёжному поручению N 29852 от 08.02.2017 внесло ООО "Лидер" арендную плату в размере 553 709 руб. 65 коп.

04.02.2017 арендодатель в отсутствие к тому правовых оснований произвёл отключение электроэнергии в арендуемых истцом помещениях, что не позволило последнему в дальнейшем осуществлять его хозяйственную деятельность - вести розничную торговлю. В связи с этим, истец должен был оплатить аренду только за период с 01.02.2017 по 03.02.2017 включительно, размер которой составил 130 284 руб. 62 коп. (553 709 руб. 65 коп. / 17 дн. х 3 дн.), остальные денежные средства в сумме 455 996 руб. 18 коп. являются неосновательным обогащением ответчика.

В силу положений пункта 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

По смыслу статей 328, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной признается встречным, следовательно, обязанность арендатора по внесению арендной платы является встречной, то есть обусловленным исполнением арендодателем своей обязанности по предоставлению имущества (объектов аренды) во владение и пользование.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

Пунктом 24.3.4 договора предусматривалось, что в случае неисполнения арендатором какого-либо из своих обязательств, установленных договором, арендодатель получал право прервать предоставление обслуживания арендуемых помещений, в том числе подачу электрических ресурсов.

Как указывалось ранее, в письме от 02.02.2017 ООО "Лидер" указало АО "РТК" на то, что в случае не оплаты арендной платы за февраль месяц до 03.02.2017, ответчик прекратит подачу энергетических ресурсов, начиная с 04.02.2017.

Данная претензия арендодателя являлась необоснованной, т.к. по условиям пункта 4.1.1 договора постоянная часть арендной платы подлежала внесению до 1 числа оплачиваемого календарного месяца.

В письме N 14/8 от 26.01.2017 АО "РТК" указало, что договор подлежит прекращению в связи с односторонним отказом арендатора от его исполнения с 17.02.2017. В связи с этим, АО "РТК" просило зачесть в счёт арендной платы за период с 01.02.2017 по 17.02.2017 денежные средства, ранее внесённые в качестве депозитного платежа.

Из содержания ответного письма ООО "Лидер" N 9972 от 30.01.2017 следует, что оно фактически отказалось от проведения такого зачёта, ссылаясь на то, что 17.02.2017 договор аренды не может считаться расторгнутым и с возвратом помещений в указанную дату общество также не было согласно. Однако такая позиция арендодателя не соответствовала условиям договора, что было отражено ранее по тексту настоящего постановления.

04.02.2017 в арендуемом АО "РТК" помещении было произведено отключение подачи электроэнергии, в связи с чем истцом был составлен акт о непредставлении электроэнергии, а также запечатлены по средствам фотографирования показания измерительных приборов, которые составили 5 911,98; 24 738,93; 22 134,5; 2 604,43; 6 826,85; 914,87.

06.02.2017 истец направил письмо ответчику с требованием восстановления подачи энергетических ресурсов в помещение N 01-030а, ввиду отсутствия нарушения со стороны арендатора.

В письме от 08.02.2017 истец просил ответчика восстановить в кратчайшие сроки подачу электроэнергии в спорном помещении, осуществить перерасчет арендной платы за февраль с учетом периода непредоставления электроэнергии, обеспечить явку представителя для осуществления фиксации отсутствия подачи электроэнергии.

В ответном письме от 08.02.2017 ООО "Лидер" сообщило, что оно не осуществляло принудительное отключение подачи электрической энергии, по факту обращения истца была проведена проверка, по результатам которой было установлено, что отключение электроэнергии произошло по техническим причинам в результате срабатывания защитной автоматики (вероятной причиной является неисправность электросети на участке на территории арендатора). Для восстановления безопасного режима электроснабжения просило истца провести испытания кабельных линий.

16.02.2017 истец в очередной раз уведомил ответчика о необходимости направить своего представителя для участия в возврате помещения 17.02.2017. Поскольку представитель ответчика в указанную дату не явился, истцом был составлен акт об отказе арендодателя от приема помещения, а также акт о непредоставлении электричества, в котором были зафиксированы следующие показания ИПУ: 5 911,98; 24 738,93; 22 134,5; 2 604,43; 6 826,85; 914,87. То обстоятельство, что в период с 04.02.2017 по 16.02.2017 показания приборов учёта остались неизменными, достоверно подтверждает отсутствие в данный период в спорных помещения электроэнергии.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с доводом ответчика о том, что отсутствие электрической энергии было вызвано поломка электрооборудования на участке ответственности арендатора, в подтверждение данного обстоятельства ответчик ссылается на акт N 621 от 04.02.2017, составленный обслуживающей организацией.

Вместе с тем, данный акт был составлен без вызова представителей истца.

В свою очередь, АО "РТК" для обследования системы электроснабжения привлекло независимую организацию ООО "Федералстройгрупп", специалистом которой по итогам проведённой проверки был составлен акт N F 469 от 04.02.2017, согласно которому при осмотре электрощитка неисправностей не обнаружено, питание на главный (вводной) автомат не подаётся.

Данный акт был вручён истцом ответчику 09.02.2017 (вх. N 9149).

После этого ответчик не осуществлял комиссионную проверку системы электроснабжения спорных помещений для устранения неопределённости в причинах отсутствия электроэнергии в спорных помещениях.

В своих определениях суд апелляционной инстанции неоднократно предлагал ООО "Лидер" представить доказательства того, что отсутствие электроэнергии в торговых помещениях истца было вызвано поломкой оборудования, за содержание которого отвечал истец, а также доказательства, что данная поломка устранялась истцом либо самим ответчиком (иным третьим лицом).

Такие доказательства в материалы дела представлены не были, в том числе ООО "Лидер" не доказало, что после полного освобождения АО "РТК" спорных помещений (суд апелляционной инстанции отмечает, что ООО "Лидер" согласовало истцу возможность изъять своё имущества из спорных помещений только 03.05.2017, до указанной даты обращения истца отклонялись ответчиком под предлогом наличия действующего договора аренды) оно самостоятельно устранило поломку в тех электросетях, ответственность за содержание которых несло АО "РТК".

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что отсутствие электроэнергии в спорных помещениях было вызвано реализацией ООО "Лидер" своих намерений на отключение электропитания, выраженных в письме ответчика от 02.02.2017.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что спорные помещения принимались АО "РТК" в аренду для целей ведения хозяйственной деятельности в виде осуществления розничной торговли, отсутствие электроэнергии не позволяло истцу осуществлять данный вид деятельности (отсутствовала возможность должным образом экспонировать товар, вести кассовые расчёты с потребителями и т.д.), что фактически не позволяло истцу извлекать полезные свойства из аренды нежилых помещений, являлось прямым препятствием для достижения целей, преследуемых заключением договора аренды.

С учётом изложенного, доводы истца о том, что он должен был внести арендный платёж за использование помещений в феврале 2017 года только за период с 01.02. по 03.02.2016, являются правомерными. Сохранение ООО "Лидер" за собой платы за период с 04.02.2017 по 17.02.2017 являлось необоснованным, т.к. АО "РТК" было лишено возможности должным образом использовать арендованное имущество по вине ответчика, который неправомерно прекратил снабжать электричеством торговую точку истца.

В связи с этим, у суда первой инстанции не имелось оснований для отклонения иска в части взыскания с ответчика в пользу истца неосновательного обогащения в виде полученной от АО "РТК" платы за период с 04.02.2017 по 17.02.2017 включительно в сумме 455 996 руб. 18 коп.

Как указывалось ранее, согласие на вывоз оставшегося товара и оборудования из спорного помещения ответчик предоставил истцу только 03.05.2017, несмотря на многочисленные и своевременные обращения АО "РТК". С учётом изложенного, при прекращённом договоре и при чинении со стороны ответчика препятствий как в пользовании истцом арендуемыми помещениями (отключение электроэнергии), так и в их своевременном освобождении АО "РТК", у последнего не могло сохраниться обязанности по внесению арендных платежей после 03.02.2017.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает необходимым отменить решение суд первой инстанции как вынесенное без учёта фактических обстоятельств спора, по делу подлежит принятию новое решение, которым исковые требования АО "РТК" подлежат удовлетворению в полном объёме.

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы истца по делу подлежат отнесению на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06 сентября 2017 года по делу N А32-12784/2017 отменить, по делу принять новый судебный акт.

Признать договор аренды помещений N KRS 401/2015/16 от 02 ноября 2015 года, заключённый между обществом с ограниченной ответственностью "Лидер" и акционерным обществом "Русская Телефонная Компания", расторгнутым с 18 февраля 2017 года.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Лидер" (ИНН 2309093131, ОГРН 1052304959673) в пользу акционерного общества "Русская Телефонная Компания" (ИНН 7709356049, ОГРН 1027739165662) неосновательное обогащение в размере 455 996 руб. 18 коп., судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе в размере 21 120 руб.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

А.А. Попов

Судьи

В.В. Галов М.Н. Малыхина